Imposte per acquirenti danesi di immobili in Spagna

L’acquisto di una proprietà di nuova costruzione sulla Costa del Sol in Spagna rappresenta un investimento significativo e un’opportunità entusiasmante per gli acquirenti danesi. Navigare nel sistema fiscale spagnolo, tuttavia, richiede un’attenta considerazione, soprattutto per i non residenti. Questa guida fornisce una panoramica autorevole delle imposte coinvolte nell’acquisto, nella proprietà e nell’eventuale vendita di una proprietà di nuova costruzione (obra nueva) in Andalusia, concentrandosi sulle cifre chiave e sulle procedure per gli acquirenti stranieri.

Elementi Essenziali Pre-Acquisto: Il NIE

Prima che qualsiasi transazione immobiliare possa avvenire in Spagna, gli acquirenti danesi devono ottenere un Número de Identificación de Extranjero (NIE). Il NIE è un numero di identificazione unico essenziale per tutte le attività economiche, professionali o sociali in Spagna, inclusa l’apertura di un conto bancario, la firma di contratti di utenze e l’acquisto di proprietà. Può essere richiesto direttamente in Spagna presso una stazione di polizia con un ufficio per cittadini stranieri, o presso un Ufficio Consolare Spagnolo in Danimarca.

Imposte sull’Acquisto di Proprietà di Nuova Costruzione

Quando si acquista una proprietà di nuova costruzione direttamente da un costruttore, gli acquirenti sono soggetti a imposte diverse rispetto all’acquisto di una proprietà di rivendita.

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA – Imposta sul Valore Aggiunto)

Le proprietà di nuova costruzione in Spagna sono soggette a IVA, che è un’imposta nazionale. Per le proprietà residenziali di nuova costruzione, l’aliquota generale IVA è del 10% del prezzo di acquisto. Questa aliquota si applica uniformemente in tutte le comunità autonome, inclusa l’Andalusia. Tuttavia, per gli alloggi sovvenzionati (Viviendas de Protección Oficial – VPO), può essere applicata un’aliquota ridotta del 4%, a condizione che siano soddisfatti requisiti specifici.

Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD – Imposta di Bollo)

Oltre all’IVA, gli acquisti di proprietà di nuova costruzione comportano anche l’Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), o Imposta di Bollo. Questa imposta si applica a determinati documenti notarili e operazioni registrate. In Andalusia, l’aliquota generale AJD è dell’1.2% del valore dichiarato della proprietà per le transazioni stipulate dal 28 aprile 2021. Questa aliquota è applicabile all’acquisto di proprietà di nuova costruzione e ai mutui.

Altri Costi di Acquisto Associati

Pur non essendo strettamente imposte, diversi altri costi sono inerenti al processo di acquisto di una proprietà di nuova costruzione:

• Spese Notarili: Si tratta delle tariffe ufficiali per l’atto pubblico di vendita. Le tariffe sono regolamentate ma possono variare in base al prezzo della proprietà e alla complessità.
• Spese di Registro della Proprietà: Costi per la registrazione della proprietà nel Registro della Proprietà, anch’essi regolamentati e dipendenti dal valore della proprietà.
• Spese Legali: È altamente raccomandato rivolgersi a un avvocato specializzato in diritto immobiliare spagnolo per garantire la dovuta diligenza e salvaguardare i propri interessi, soprattutto con le nuove costruzioni su progetto.
• Costi di Mutuo: Se si finanzia tramite un mutuo spagnolo, possono essere applicate commissioni aggiuntive come la valutazione (tasación) e le commissioni di apertura. Si noti che per i non residenti, i rapporti Loan-to-Value (LTV) sono tipicamente inferiori, di solito tra il 60% e il 70% del valore di valutazione o del prezzo di acquisto della proprietà, rispetto all’80% per i residenti.

Imposte Annuali sulla Proprietà

Come proprietario non residente di una proprietà in Spagna, sarai soggetto a imposte annuali continue.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI – Tassa Comunale)

L’IBI è un’imposta annuale municipale sulla proprietà, simile alla tassa comunale nel Regno Unito. È riscossa dal comune locale dove si trova la proprietà. L’importo dovuto è calcolato applicando un’aliquota fiscale (stabilita da ogni comune entro i limiti nazionali) al valore catastale della proprietà. I valori catastali sono valori amministrativi stabiliti dalla Dirección General del Catastro e sono solitamente inferiori al valore di mercato. Le aliquote variano tipicamente tra lo 0.4% e l’1.3% per le proprietà urbane. L’IBI è dovuto dall’individuo che è il proprietario registrato della proprietà al 1° gennaio dell’anno fiscale.

Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR – Imposta sul Reddito dei Non Residenti)

I proprietari di proprietà non residenti in Spagna, anche se non affittano la loro proprietà, sono soggetti all’IRNR. Questa imposta viene dichiarata tramite Modelo 210 all’Agencia Tributaria (Agenzia Fiscale Spagnola).

• Reddito Imputato (per proprietà non affittate): Se la proprietà non viene affittata, le autorità fiscali spagnole imputano un reddito locativo figurativo al proprietario. Questo reddito imputato è tipicamente dell’1.1% o del 2% del valore catastale, a seconda di quando è stato revisionato l’ultima volta il valore catastale. L’aliquota fiscale applicata a questo reddito imputato è del 19% per i residenti dei paesi UE/SEE (inclusa la Danimarca) e del 24% per i residenti di altri paesi. A partire dall’anno fiscale 2026 (da dichiarare nel 2027), il termine per le dichiarazioni di reddito imputato (Modelo 210) va dal 1° aprile al 31 dicembre dell’anno successivo.
• Reddito da Locazione (per proprietà affittate): Se affitti la tua proprietà di nuova costruzione, il reddito netto da locazione è soggetto all’IRNR. Per i residenti UE/SEE, l’aliquota fiscale è del 19% e possono essere dedotte alcune spese (es. IBI, interessi sul mutuo, spese condominiali, spese di gestione della proprietà). Per i residenti non UE/SEE, l’aliquota è del 24% applicata al reddito lordo da locazione, senza detrazioni generalmente consentite. A partire dall’anno fiscale 2026 (da dichiarare nel 2027), il reddito da locazione viene dichiarato annualmente tramite Modelo 210, con scadenza tra il 1° e il 20 aprile dell’anno successivo.

Impuesto sobre el Patrimonio (Imposta sul Patrimonio)

La Spagna impone un’Imposta annuale sul Patrimonio sul patrimonio netto, inclusi gli immobili. Sebbene esista una soglia di esenzione nazionale, le comunità autonome possono modificare le aliquote e le soglie fiscali. L’Andalusia ha introdotto un bonus del 100% sull’Imposta sul Patrimonio nel 2022, eliminandola di fatto per residenti e non residenti proprietari di beni in Andalusia. Tuttavia, è stata introdotta l’Imposta di Solidarietà Temporanea sulle Grandi Fortune a livello statale (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas – ITSGF) per il 2022 e il 2023, applicabile al patrimonio netto superiore a 3 milioni di euro (con un’esenzione nazionale di 700.000 euro, il che significa che l’imposta si applica effettivamente al patrimonio netto superiore a 3.7 milioni di euro). Per l’anno fiscale 2024 (da dichiarare a giugno 2025), l’Andalusia ha adattato le sue regole, consentendo ai contribuenti interessati dall’ITSGF di optare per il pagamento dell’Imposta sul Patrimonio regionale, garantendo così che le entrate rimangano in Andalusia anziché andare allo Stato. Si consiglia di richiedere una consulenza fiscale esperta in questo complesso settore.

Imposte sulla Vendita di Proprietà

Quando decidi di vendere la tua proprietà di nuova costruzione, ci sono due imposte principali da considerare.

Plusvalía Municipal (Imposta Comunale sul Guadagno di Capitale sull’Aumento di Valore del Terreno Urbano)

Questa è un’imposta locale riscossa dal comune sull’aumento di valore del terreno urbano dall’ultimo trasferimento di proprietà. La Plusvalía Municipal è legalmente dovuta dal venditore. Tuttavia, se il venditore è un non residente in Spagna, la legge impone che l’acquirente sia responsabile del calcolo e del pagamento di questa imposta al comune locale. Sebbene l’acquirente sia obbligato a pagare, ha legalmente diritto a richiedere il rimborso dal venditore non residente.

Capital Gains Tax (CGT) per Non Residenti

Come non residente, qualsiasi profitto derivante dalla vendita della tua proprietà in Spagna è soggetto a Capital Gains Tax (CGT). Il guadagno imponibile è la differenza tra il prezzo di vendita (meno le spese correlate) e il prezzo di acquisizione (più i costi di acquisto associati e i miglioramenti dimostrabili). L’attuale aliquota CGT per i non residenti provenienti dai paesi UE/SEE (inclusa la Danimarca) è del 19%.

Ritenuta del 3% sulla Vendita (Modelo 211)

Un aspetto cruciale per i venditori non residenti è la ritenuta del 3%. Quando un non residente vende una proprietà, l’acquirente è legalmente obbligato a trattenere il 3% del prezzo di vendita e versarlo all’Agenzia Fiscale Spagnola utilizzando il Modelo 211. Questa ritenuta funge da anticipo sull’eventuale obbligazione fiscale del venditore per la Capital Gains Tax. Il venditore non residente ha quindi un periodo di quattro mesi dalla data di vendita per presentare la propria dichiarazione Modelo 210 per i guadagni di capitale. Se l’importo del 3% trattenuto supera l’effettiva obbligazione CGT (ad esempio, a causa di guadagni inferiori o addirittura di una perdita), il venditore può richiedere il rimborso della differenza. Se l’obbligazione CGT è maggiore, il venditore deve pagare il saldo dovuto.

Conclusione

Il sistema fiscale spagnolo per i proprietari di immobili non residenti, in particolare per le nuove costruzioni, è stratificato e richiede un’attenzione diligente. Dalle imposte iniziali sull’acquisto come IVA e AJD agli obblighi continui come IBI e IRNR, e infine alle imposte sulla vendita come Plusvalía Municipal e CGT, comprendere ogni componente è vitale. Danimarca e Spagna hanno un Trattato sulla Doppia Imposizione, il che significa tipicamente che il reddito immobiliare e i guadagni di capitale sono tassati in Spagna (dove si trova la proprietà), e la Danimarca fornisce un alleggerimento per prevenire la doppia imposizione, solitamente tramite esenzione o credito. Date le complessità, si raccomanda vivamente di chiedere consiglio a un avvocato e consulente fiscale qualificato e indipendente specializzato in proprietà spagnole e tassazione dei non residenti per garantire la conformità e ottimizzare il tuo investimento sulla Costa del Sol.