Comprendere l'IVA e l'Imposta di Bollo (AJD) per gli acquirenti francesi di immobili di nuova costruzione a Casares

Acquistare una proprietà di nuova costruzione in una posizione desiderabile come Casares sulla Costa del Sol offre un’opportunità entusiasmante per gli acquirenti francesi. Sebbene la prospettiva di possedere una casa contemporanea sotto il sole andaluso sia allettante, è fondamentale comprendere le tasse e i processi legali associati. Questa guida, offerta da Life in Costa, una guida e directory che raccomanda nuove costruzioni per conto degli sviluppatori, mira a demistificare gli obblighi fiscali primari: Imposta sul Valore Aggiunto (IVA) e Imposta di Bollo (AJD), insieme ad altri costi rilevanti per gli acquirenti stranieri.

Navigare nel mercato immobiliare spagnolo richiede una chiara comprensione del panorama fiscale, che differisce significativamente dall’acquisto di una proprietà di rivendita. Tutte le cifre fornite sono stime attuali per il 2024-2026, basate su fonti ufficiali, ma gli acquirenti dovrebbero sempre usufruire di consulenza legale e fiscale professionale per le loro specifiche circostanze.

Comprensione dell’Imposta sul Valore Aggiunto (IVA) sulle Proprietà di Nuova Costruzione

Quando si acquista una proprietà di nuova costruzione direttamente da uno sviluppatore in Spagna, la principale imposta sulla transazione applicabile è l’Imposta sul Valore Aggiunto (IVA), conosciuta come Impuesto sobre el Valor Añadido. Questo è l’equivalente spagnolo dell’IVA.

Il tasso IVA standard per le nuove proprietà residenziali in Spagna, incluse quelle a Casares, è il 10% del prezzo di acquisto.

• Questa aliquota si applica alla proprietà residenziale stessa.
• Copre anche tipicamente fino a due posti auto e ripostigli inclusi nello stesso atto di acquisto.
• Se si acquistano locali commerciali, lotti di terreno edificabile o posti auto non venduti con l’unità residenziale, si applica un’aliquota IVA generale più alta del 21%.
• In casi specifici, come le abitazioni sociali sovvenzionate (Vivienda de Protección Oficial, VPO), potrebbe essere applicabile un’aliquota IVA ridotta del 4%, sebbene ciò dipenda dai criteri di ammissibilità e dalla classificazione della proprietà.

Lo sviluppatore è responsabile della riscossione dell’IVA dall’acquirente e del versamento alle autorità fiscali spagnole. Questa imposta è tipicamente pagata al momento del completamento, quando l’atto pubblico di vendita è firmato davanti a un notaio.

Imposta di Bollo (AJD) per Nuove Costruzioni a Casares

Oltre all’IVA, gli acquisti di proprietà di nuova costruzione sono soggetti anche all’Imposta di Bollo, ufficialmente conosciuta come Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). Questa imposta è prelevata sui documenti legali notarili associati alla transazione immobiliare, come l’atto pubblico di vendita e gli eventuali atti ipotecari.

In Andalusia, la comunità autonoma dove si trova Casares, l’aliquota AJD generale per le proprietà di nuova costruzione è dell’1,2% del prezzo indicato nell’atto.

Questa imposta viene pagata al momento del completamento, tipicamente tramite il notaio, che provvede al versamento alle autorità fiscali regionali.

Altri Costi di Acquisto da Considerare

Oltre all’IVA e all’AJD, gli acquirenti dovrebbero prevedere nel budget diversi altri costi associati all’acquisto di una proprietà di nuova costruzione a Casares:

• Spese Notarili: Si tratta di tariffe regolamentate per l’atto pubblico di vendita. Generalmente variano da €600 a €1.500, a seconda del prezzo di acquisto della proprietà.
• Spese del Catasto: Queste spese coprono il costo della registrazione della proprietà a vostro nome presso il Catasto. Generalmente variano da €400 a €1.000.
• Spese Legali: Si raccomanda vivamente di avvalersi di un avvocato indipendente specializzato in diritto immobiliare spagnolo. Le spese legali sono solitamente intorno all’1% del prezzo di acquisto, più IVA.
• Costi del Mutuo: Se si richiede un mutuo, potrebbero essere applicate spese aggiuntive, incluse le spese di perizia, le commissioni di apertura e l’AJD sull’atto di mutuo (che, per le nuove costruzioni, è solitamente incorporata nel calcolo complessivo dell’AJD sull’acquisto).

Rapporto Prestito-Valore (LTV) per Acquirenti Non Residenti

Per gli acquirenti francesi non residenti che cercano un mutuo in Spagna, le banche spagnole offrono tipicamente un rapporto massimo prestito-valore (LTV) del 60% al 70% del prezzo di acquisto della proprietà o della valutazione della banca, a seconda di quale sia inferiore. Questo significa che generalmente dovrete fornire un acconto del 30% al 40% del valore della proprietà, oltre a coprire tutti i costi e le tasse di acquisto associati.

Costi di Proprietà Continuativi

Una volta che si possiede una proprietà a Casares, ci sono tasse e spese annuali da considerare:

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

L’IBI è una tassa comunale annuale sulla proprietà, paragonabile alla council tax nel Regno Unito. È pagata da tutti i proprietari di immobili, residenti o non residenti.

• L’IBI è calcolata in base al valore catastale (valor catastral) della proprietà, un valore amministrativo assegnato dall’Agenzia delle Entrate spagnola, che è tipicamente inferiore al valore di mercato.
• L’aliquota specifica è stabilita dal comune locale di Casares, generalmente compresa tra lo 0,4% e l’1,1% del valore catastale per le proprietà urbane.
• Per le proprietà sulla Costa del Sol, i costi annuali tipici dell’IBI possono variare da €300 a €2.000 o più, a seconda delle dimensioni e della posizione della proprietà.
• L’IBI è solitamente pagata una volta all’anno, spesso tra maggio e ottobre.

Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) / Modelo 210

I proprietari di immobili non residenti in Spagna sono soggetti all’Imposta sul Reddito dei Non Residenti (IRNR) sul reddito generato in Spagna. Questo si applica anche se non si affitta la proprietà, poiché le autorità fiscali spagnole imputano un reddito dal semplice fatto di avere la proprietà disponibile per il proprio uso.

• Per i residenti fiscali UE/SEE, inclusi gli acquirenti francesi, l’aliquota fiscale su questo reddito imputato o reddito da locazione netto è del 19%.
• Il reddito imputato è tipicamente calcolato come l’1,1% del valore catastale della proprietà (o 2% se il valore catastale non è stato rivisto negli ultimi dieci anni).
• Se si affitta la proprietà, l’aliquota del 19% si applica al reddito da locazione netto, consentendo alcune spese deducibili.
• Questa imposta viene dichiarata annualmente utilizzando il Modelo 210.

Spese Condominiali e Utenze

Se la vostra proprietà di nuova costruzione fa parte di una comunità (ad esempio, un complesso di appartamenti o un’urbanizzazione), pagherete spese condominiali mensili o trimestrali per coprire la manutenzione delle aree comuni, dei giardini e delle piscine. Inoltre, sarete responsabili delle bollette delle utenze come elettricità, acqua e internet.

Plusvalía Municipal (Imposta Locale sulle Plusvalenze sul Valore del Terreno)

Sebbene non sia una tassa diretta sull’acquisto, la Plusvalía Municipal (ufficialmente Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) è una tassa locale prelevata sull’aumento di valore del terreno urbano quando una proprietà viene trasferita.

• Questa imposta è tipicamente pagata dal venditore, sebbene il contratto possa talvolta stabilire diversamente.
• Si applica solo al valore del terreno, non all’edificio stesso, ed è calcolata dal comune locale.
• È fondamentale notare che, se la proprietà viene venduta in perdita, o se non c’è stato alcun aumento del valore del terreno, il venditore può essere esente dal pagamento di questa imposta, sebbene debba comunque essere dichiarata.

Ritenuta del 3% per i Venditori Non Residenti

È importante notare che quando un non residente vende una proprietà in Spagna, l’acquirente è legalmente obbligato a trattenere il 3% del prezzo di vendita e a versarlo direttamente all’Agencia Tributaria per conto del venditore. Questa non è una tassa sull’acquisto, ma un pagamento anticipato per l’imposta sulle plusvalenze del venditore.

Considerazioni su Trasferimento e Residenza per gli Acquirenti Francesi

In quanto cittadini francesi, beneficiate della libertà di circolazione all’interno dell’Unione Europea. Sebbene non sia necessario un visto per vivere in Spagna, sono richiesti alcuni passaggi amministrativi se si prevede di risiedervi per più di tre mesi.

Numero NIE (Número de Identificación de Extranjero)

Il NIE è un numero di identificazione fiscale obbligatorio per tutti gli stranieri con interessi economici, professionali o sociali in Spagna. È essenziale per l’acquisto di proprietà, l’apertura di un conto bancario, l’attivazione delle utenze e il pagamento delle tasse.

È possibile ottenere un NIE:

1. In Spagna: Prendendo un appuntamento (cita previa) presso un’Oficina de Extranjería locale (Ufficio Stranieri) o una stazione di polizia (Policía Nacional) che gestisce le domande di NIE.
2. Dall’Estero: Tramite un Consolato o un’Ambasciata spagnola nel vostro paese d’origine.
3. Tramite un Rappresentante Legale: Un avvocato o un ‘gestor’ può fare domanda per vostro conto con una procura notarile.

Il NIE è un numero permanente, sebbene il certificato stesso possa avere una validità limitata. Serve puramente come numero di identificazione e non concede diritti di residenza.

Life in Costa raccomanda a tutti i potenziali acquirenti di avvalersi di un avvocato indipendente qualificato per guidarli attraverso il processo di acquisto, garantendo la piena conformità alle normative spagnole e fornendo una consulenza accurata e personalizzata in merito ai loro obblighi fiscali.