Verständnis der Mehrwertsteuer (IVA) und Stempelsteuer (AJD) für französische Käufer von Neubauimmobilien in Casares

Der Kauf einer Neubauimmobilie an einem begehrten Standort wie Casares an der Costa del Sol bietet französischen Käufern eine aufregende Gelegenheit. Obwohl die Aussicht, ein modernes Zuhause unter der andalusischen Sonne zu besitzen, verlockend ist, ist es entscheidend, die damit verbundenen Steuern und rechtlichen Abläufe zu verstehen. Dieser Leitfaden, präsentiert von Life in Costa, einem Führer und Verzeichnis, das Neubauhäuser im Auftrag von Bauträgern empfiehlt, soll die wichtigsten steuerlichen Verpflichtungen entmystifizieren: die Mehrwertsteuer (IVA) und die Stempelsteuer (AJD), sowie andere relevante Kosten für ausländische Käufer.

Die Navigation auf dem spanischen Immobilienmarkt erfordert ein klares Verständnis der Steuerlandschaft, die sich erheblich vom Kauf einer Wiederverkaufsimmobilie unterscheidet. Alle angegebenen Zahlen sind aktuelle Schätzungen für 2024-2026, basierend auf offiziellen Quellen, aber Käufer sollten immer professionellen Rechts- und Steuerbeistand für ihre spezifischen Umstände suchen.

Die Mehrwertsteuer (IVA) bei Neubauimmobilien verstehen

Beim Erwerb einer Neubauimmobilie direkt von einem Bauträger in Spanien ist die primär anfallende Transaktionssteuer die Mehrwertsteuer (IVA), bekannt als Impuesto sobre el Valor Añadido. Dies ist Spaniens Äquivalent zur Mehrwertsteuer.

Der Standard-IVA-Satz für neue Wohnimmobilien in Spanien, einschließlich derer in Casares, beträgt 10% des Kaufpreises.

• Dieser Satz gilt für die Wohnimmobilie selbst.
• Er umfasst in der Regel auch bis zu zwei Parkplätze und Abstellräume, die in derselben Kaufurkunde enthalten sind.
• Sollten Sie Gewerbeflächen, bebaubare Grundstücke oder Garagenplätze erwerben, die nicht mit der Wohneinheit verkauft werden, gilt ein höherer allgemeiner IVA-Satz von 21%.
• In speziellen Fällen, wie z.B. bei subventioniertem Sozialwohnungsbau (Vivienda de Protección Oficial, VPO), kann ein reduzierter IVA-Satz von 4% anwendbar sein, obwohl dies von den Förderkriterien und der Immobilienklassifizierung abhängt.

Der Bauträger ist dafür verantwortlich, die IVA vom Käufer einzuziehen und an die spanischen Steuerbehörden abzuführen. Diese Steuer wird in der Regel bei Abschluss des Kaufs fällig, wenn die öffentliche Kaufurkunde vor einem Notar unterzeichnet wird.

Stempelsteuer (AJD) für Neubauten in Casares

Zusätzlich zur IVA unterliegen Neubauimmobilienkäufe auch der Stempelsteuer, offiziell bekannt als Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). Diese Steuer wird auf die notariell beglaubigten Rechtsdokumente im Zusammenhang mit der Immobilientransaktion erhoben, wie die öffentliche Kaufurkunde und etwaige Hypothekenurkunden.

In Andalusien, der Autonomen Gemeinschaft, in der Casares liegt, beträgt der allgemeine AJD-Satz für Neubauimmobilien 1.2% des beurkundeten Preises.

Diese Steuer wird zum Zeitpunkt des Abschlusses gezahlt, typischerweise über den Notar, der die Zahlung an die regionalen Steuerbehörden veranlasst.

Weitere Kaufbezogene Kosten, die zu berücksichtigen sind

Neben IVA und AJD sollten Käufer weitere Kosten für den Kauf einer Neubauimmobilie in Casares einplanen:

• Notargebühren: Dies sind regulierte Gebühren für die öffentliche Kaufurkunde. Sie liegen in der Regel zwischen 600 € und 1.500 €, abhängig vom Kaufpreis der Immobilie.
• Grundbuchgebühren: Diese Gebühren decken die Kosten für die Eintragung der Immobilie auf Ihren Namen im Grundbuch ab. Sie liegen in der Regel zwischen 400 € und 1.000 €.
• Anwaltsgebühren: Es wird dringend empfohlen, einen unabhängigen Anwalt zu beauftragen, der auf spanisches Immobilienrecht spezialisiert ist. Die Anwaltsgebühren betragen in der Regel etwa 1% des Kaufpreises, zuzüglich IVA.
• Hypothekenkosten: Wenn Sie eine Hypothek benötigen, können zusätzliche Gebühren anfallen, einschließlich Bewertungsgebühren, Bearbeitungsgebühren und der AJD auf die Hypothekenurkunde (die bei Neubauten in der Regel in die gesamte AJD-Berechnung des Kaufs einbezogen wird).

Beleihungsauslauf (LTV) für nicht-ansässige Käufer

Für französische Käufer, die als Nicht-Ansässige eine Hypothek in Spanien suchen, bieten spanische Banken in der Regel einen maximalen Beleihungsauslauf (LTV) von 60% bis 70% des Kaufpreises der Immobilie oder des Bankgutachtenwerts an, je nachdem, welcher Wert niedriger ist. Dies bedeutet, dass Sie in der Regel eine Anzahlung von 30% bis 40% des Immobilienwerts leisten müssen, zusätzlich zu allen verbundenen Kaufkosten und Steuern.

Laufende Kosten für den Immobilienbesitz

Sobald Sie eine Immobilie in Casares besitzen, sind jährliche Steuern und Ausgaben zu berücksichtigen:

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

Die IBI ist eine jährliche kommunale Grundsteuer, vergleichbar mit der Gemeindeabgabe in Großbritannien. Sie wird von allen Immobilieneigentümern gezahlt, egal ob ansässig oder nicht ansässig.

• Die IBI wird auf der Grundlage des Katasterwerts (valor catastral) der Immobilie berechnet, einem von der spanischen Steuerbehörde zugewiesenen Verwaltungswert, der typischerweise unter dem Marktwert liegt.
• Der spezifische Satz wird vom örtlichen Rathaus in Casares festgelegt und liegt in der Regel zwischen 0.4% und 1.1% des Katasterwerts für städtische Immobilien.
• Für Immobilien an der Costa del Sol können die jährlichen IBI-Kosten typischerweise zwischen 300 € und 2.000 € oder mehr liegen, abhängig von der Größe und Lage der Immobilie.
• Die IBI wird normalerweise einmal jährlich gezahlt, oft zwischen Mai und Oktober.

Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) / Modelo 210

Nicht-ansässige Immobilieneigentümer in Spanien unterliegen der Einkommensteuer für Nicht-Ansässige (IRNR) auf in Spanien erzielte Einkünfte. Dies gilt auch dann, wenn Sie Ihre Immobilie nicht vermieten, da die spanischen Steuerbehörden ein Einkommen daraus ableiten, dass die Immobilie einfach zu Ihrer Verfügung steht.

• Für Steueransässige in der EU/EWR, einschließlich französischer Käufer, beträgt der Steuersatz auf dieses zugerechnete Einkommen oder die Nettomieteinnahmen 19%.
• Das zugerechnete Einkommen wird typischerweise als 1.1% des Katasterwerts der Immobilie berechnet (oder 2%, wenn der Katasterwert in den letzten zehn Jahren nicht überarbeitet wurde).
• Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, gilt der Satz von 19% für Ihre Nettomieteinnahmen, wobei bestimmte abzugsfähige Ausgaben zulässig sind.
• Diese Steuer wird jährlich mit Modelo 210 erklärt.

Gemeinschaftsgebühren und Nebenkosten

Wenn Ihre Neubauimmobilie Teil einer Gemeinschaft ist (z.B. ein Apartmentkomplex oder eine Urbanisation), zahlen Sie monatliche oder vierteljährliche Gemeinschaftsgebühren zur Deckung der Instandhaltung von Gemeinschaftsbereichen, Gärten und Schwimmbädern. Zusätzlich sind Sie für Nebenkosten wie Strom, Wasser und Internet verantwortlich.

Plusvalía Municipal (Lokale Kapitalertragsteuer auf den Grundstückswert)

Obwohl keine direkte Kaufsteuer, ist die Plusvalía Municipal (offiziell Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) eine lokale Steuer, die auf die Wertsteigerung von städtischem Bauland bei der Übertragung einer Immobilie erhoben wird.

• Diese Steuer wird typischerweise vom Verkäufer gezahlt, obwohl der Vertrag manchmal anderes bestimmen kann.
• Sie gilt nur für den Grundstückswert, nicht für das Gebäude selbst, und wird vom örtlichen Rathaus berechnet.
• Entscheidend ist, dass der Verkäufer von der Zahlung dieser Steuer befreit sein kann, wenn die Immobilie mit Verlust verkauft wird oder keine Wertsteigerung des Grundstücks stattgefunden hat, obwohl sie dennoch deklariert werden muss.

3% Einbehalt für nicht-ansässige Verkäufer

Es ist wichtig zu beachten, dass wenn ein Nicht-Ansässiger eine Immobilie in Spanien verkauft, der Käufer gesetzlich verpflichtet ist, 3% des Verkaufspreises einzubehalten und diesen direkt an die Agencia Tributaria im Namen des Verkäufers abzuführen. Dies ist keine Kaufsteuer, sondern eine Vorauszahlung auf die Kapitalertragsteuerpflicht des Verkäufers.

Umzugs- und Aufenthaltsüberlegungen für französische Käufer

Als französische Staatsbürger profitieren Sie von der Freizügigkeit innerhalb der Europäischen Union. Obwohl Sie kein Visum benötigen, um in Spanien zu leben, sind bestimmte administrative Schritte erforderlich, wenn Sie planen, länger als drei Monate dort zu wohnen.

NIE-Nummer (Número de Identificación de Extranjero)

Die NIE ist eine obligatorische Steueridentifikationsnummer für alle Ausländer mit wirtschaftlichen, beruflichen oder sozialen Interessen in Spanien. Sie ist unerlässlich für den Kauf von Immobilien, die Eröffnung eines Bankkontos, die Einrichtung von Versorgungsleistungen und die Zahlung von Steuern.

Sie können eine NIE erhalten:

1. In Spanien: Durch Terminvereinbarung (cita previa) bei einer lokalen Oficina de Extranjería (Ausländeramt) oder einer Polizeidienststelle (Policía Nacional), die NIE-Anträge bearbeitet.
2. Aus dem Ausland: Über ein spanisches Konsulat oder eine Botschaft in Ihrem Heimatland.
3. Über einen Rechtsvertreter: Ein Anwalt oder ‘gestor’ kann in Ihrem Namen mit einer notariell beglaubigten Vollmacht den Antrag stellen.

Die NIE ist eine dauerhafte Nummer, obwohl das Zertifikat selbst eine begrenzte Gültigkeit haben kann. Sie dient rein als Identifikationsnummer und verleiht keine Aufenthaltsrechte.

Life in Costa empfiehlt allen potenziellen Käufern, einen qualifizierten unabhängigen Anwalt zu beauftragen, der sie durch den Kaufprozess führt, die vollständige Einhaltung der spanischen Vorschriften gewährleistet und genaue, personalisierte Beratung zu ihren Steuerpflichten bietet.