Comprensión del IVA y del AJD para compradores franceses de obra nueva en Casares

Comprar una propiedad de nueva construcción en una ubicación deseable como Casares en la Costa del Sol ofrece una emocionante oportunidad para los compradores franceses. Si bien la perspectiva de poseer una vivienda contemporánea bajo el sol andaluz es atractiva, es crucial comprender los impuestos y procesos legales asociados. Esta guía, presentada por Life in Costa, una guía y directorio que recomienda viviendas de nueva construcción en nombre de promotores, tiene como objetivo desmitificar las principales obligaciones fiscales: el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), junto con otros costes relevantes para compradores extranjeros.

Navegar por el mercado inmobiliario español requiere una comprensión clara del panorama fiscal, que difiere significativamente de la compra de una propiedad de segunda mano. Todas las cifras proporcionadas son estimaciones actuales para 2024-2026, basadas en fuentes oficiales, pero los compradores siempre deben buscar asesoramiento legal y fiscal profesional para sus circunstancias específicas.

Entendiendo el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) en Propiedades de Nueva Construcción

Al adquirir una propiedad de nueva construcción directamente de un promotor en España, el impuesto de transacción principal aplicable es el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Este es el equivalente español del VAT.

El tipo estándar de IVA para propiedades residenciales nuevas en España, incluidas las de Casares, es del 10% del precio de compra.

• Este tipo se aplica a la propia propiedad residencial.
• También suele cubrir hasta dos plazas de aparcamiento y trasteros incluidos en la misma escritura de compraventa.
• Si comprase locales comerciales, terrenos urbanizables o plazas de garaje no vendidas con la unidad residencial, se aplica un tipo general de IVA más alto del 21%.
• En casos específicos, como la vivienda social subvencionada (Vivienda de Protección Oficial, VPO), podría aplicarse un tipo reducido de IVA del 4%, aunque esto depende de los criterios de elegibilidad y la clasificación de la propiedad.

El promotor es responsable de recaudar el IVA del comprador y remitirlo a las autoridades fiscales españolas. Este impuesto se suele pagar en el momento de la finalización, cuando se firma la escritura pública de compraventa ante notario.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) para Propiedades de Nueva Construcción en Casares

Además del IVA, las compras de propiedades de nueva construcción también están sujetas al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Este impuesto se grava sobre los documentos legales notariales asociados con la transacción inmobiliaria, como la escritura pública de compraventa y cualquier escritura de hipoteca.

En Andalucía, la comunidad autónoma donde se encuentra Casares, el tipo general de AJD para propiedades de nueva construcción es del 1.2% del precio escriturado.

Este impuesto se paga en el momento de la finalización, normalmente a través del notario, quien gestiona el pago a las autoridades fiscales regionales.

Otros Costes de Compra a Considerar

Más allá del IVA y el AJD, los compradores deben presupuestar otros costes asociados con la compra de una propiedad de nueva construcción en Casares:

• Honorarios de Notaría: Son honorarios regulados para la escritura pública de compraventa. Generalmente oscilan entre 600 € y 1.500 €, dependiendo del precio de compra de la propiedad.
• Honorarios del Registro de la Propiedad: Estos honorarios cubren el coste de registrar la propiedad a su nombre en el Registro de la Propiedad. Suelen oscilar entre 400 € y 1.000 €.
• Honorarios Legales: Se recomienda encarecidamente contratar a un abogado independiente especializado en derecho inmobiliario español. Los honorarios legales suelen rondar el 1% del precio de compra, más IVA.
• Costes Hipotecarios: Si necesita una hipoteca, pueden aplicarse tasas adicionales, incluyendo honorarios de tasación, comisiones de apertura y el AJD sobre la escritura de hipoteca (que, para propiedades de nueva construcción, suele incorporarse al cálculo general del AJD sobre la compra).

Relación Préstamo-Valor (LTV) para Compradores No Residentes

Para los compradores franceses no residentes que buscan una hipoteca en España, los bancos españoles suelen ofrecer una relación máxima Préstamo-Valor (LTV) del 60% al 70% del precio de compra de la propiedad o de la tasación bancaria, lo que sea inferior. Esto significa que generalmente necesitará aportar un depósito del 30% al 40% del valor de la propiedad, además de cubrir todos los costes de compra e impuestos asociados.

Costes Continuos de Propiedad

Una vez que sea propietario de una propiedad en Casares, hay impuestos y gastos anuales a considerar:

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

El IBI es un impuesto municipal anual sobre la propiedad, comparable al «council tax» en el Reino Unido. Lo pagan todos los propietarios, sean residentes o no residentes.

• El IBI se calcula en función del valor catastral de la propiedad, un valor administrativo asignado por la Agencia Tributaria española, que suele ser inferior al valor de mercado.
• El tipo específico lo establece el ayuntamiento local de Casares, generalmente oscilando entre el 0.4% y el 1.1% del valor catastral para propiedades urbanas.
• Para propiedades en la Costa del Sol, los costes anuales típicos del IBI pueden oscilar entre 300 € y 2.000 € o más, dependiendo del tamaño y la ubicación de la propiedad.
• El IBI se suele pagar una vez al año, a menudo entre mayo y octubre.

Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) / Modelo 210

Los propietarios no residentes en España están sujetos al Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) sobre los ingresos generados en España. Esto se aplica incluso si no alquila su propiedad, ya que las autoridades fiscales españolas imputan una renta por el simple hecho de tener la propiedad disponible para su uso.

• Para los residentes fiscales de la UE/EEE, incluidos los compradores franceses, el tipo impositivo sobre esta renta imputada o renta neta del alquiler es del 19%.
• La renta imputada se calcula típicamente como el 1.1% del valor catastral de la propiedad (o el 2% si el valor catastral no ha sido revisado en los últimos diez años).
• Si alquila su propiedad, el tipo del 19% se aplica a su renta neta del alquiler, permitiendo ciertas deducciones de gastos.
• Este impuesto se declara anualmente utilizando el Modelo 210.

Gastos de Comunidad y Suministros

Si su propiedad de nueva construcción forma parte de una comunidad (por ejemplo, un complejo de apartamentos o una urbanización), pagará cuotas de comunidad mensuales o trimestrales para cubrir el mantenimiento de las zonas comunes, jardines y piscinas. Además, será responsable de las facturas de suministros como electricidad, agua e internet.

Plusvalía Municipal (Impuesto local sobre el incremento del valor del suelo)

Aunque no es un impuesto de compra directo, la Plusvalía Municipal (oficialmente Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) es un impuesto local que grava el aumento del valor del suelo urbano cuando se transfiere una propiedad.

• Este impuesto lo suele pagar el vendedor, aunque el contrato a veces puede estipular lo contrario.
• Se aplica solo al valor del suelo, no al edificio en sí, y lo calcula el ayuntamiento local.
• Fundamentalmente, si la propiedad se vende con pérdidas, o si no ha habido un aumento en el valor del suelo, el vendedor puede estar exento de pagar este impuesto, aunque aún debe declararse.

Retención del 3% para Vendedores No Residentes

Es importante señalar que cuando un no residente vende una propiedad en España, el comprador está legalmente obligado a retener el 3% del precio de venta y pagarlo directamente a la Agencia Tributaria en nombre del vendedor. Esto no es un impuesto de compra, sino un pago a cuenta de la obligación del impuesto sobre las ganancias de capital del vendedor.

Consideraciones de Reubicación y Residencia para Compradores Franceses

Como ciudadanos franceses, se benefician de la libertad de movimiento dentro de la Unión Europea. Si bien no necesitan un visado para vivir en España, se requieren ciertos pasos administrativos si planean residir allí por más de tres meses.

Número NIE (Número de Identificación de Extranjero)

El NIE es un número de identificación fiscal obligatorio para todos los extranjeros con intereses económicos, profesionales o sociales en España. Es esencial para comprar propiedades, abrir una cuenta bancaria, contratar suministros y pagar impuestos.

Puede obtener un NIE:

1. En España: Solicitando una cita previa en una Oficina de Extranjería local o en una comisaría de policía (Policía Nacional) que gestione solicitudes de NIE.
2. Desde el Extranjero: A través de un Consulado o Embajada de España en su país de origen.
3. A Través de un Representante Legal: Un abogado o ‘gestor’ puede solicitarlo en su nombre con un poder notarial.

El NIE es un número permanente, aunque el certificado en sí puede tener una validez limitada. Sirve puramente como un número de identificación y no otorga derechos de residencia.

Life in Costa recomienda a todos los compradores potenciales contratar a un abogado independiente cualificado para que los guíe a través del proceso de compra, asegurando el pleno cumplimiento de la normativa española y proporcionando asesoramiento preciso y personalizado sobre sus obligaciones fiscales.