Vivere a Estepona: Il boom delle nuove costruzioni
Estepona è uno dei mercati di nuova costruzione in più rapida crescita della Costa del Sol, che fonde un autentico centro storico andaluso con moderni sviluppi su progetto. Gli acquirenti stranieri di case di nuova costruzione pagano il 10% IVA più l'1.2% AJD in Andalusia (non ITP), quindi l'IBI in corso e l'imposta sul reddito dei non residenti (IRNR, Modelo 210). Poiché la Golden Visa è stata chiusa nell'aprile 2025, l'acquisto di proprietà non garantisce più la residenza, quindi pianificate qualsiasi trasferimento in base al visto Non-Lucrativo o Digital Nomad.
Un tempo tranquilla cittadina di pescatori, Estepona è diventata una delle destinazioni più discusse della Costa del Sol, e vivere a Estepona significa sempre più spesso vivere in una casa nuova di zecca. Un decennio di rigenerazione urbana ha trasformato il centro storico in una galleria a cielo aperto di murales e strade fiorite, mentre le colline circostanti e il lungomare si riempiono di sviluppi contemporanei. Questa guida spiega il boom delle nuove costruzioni e, cosa altrettanto importante, le tasse, le pratiche burocratiche e le questioni pratiche che ogni acquirente straniero deve comprendere prima di firmare.
Perché Estepona, e perché ora
Estepona si trova nella parte occidentale della provincia di Malaga, a circa 80 km dall’Aeroporto di Malaga e a circa 45 km dall’Aeroporto di Gibilterra, con Marbella a breve distanza in auto verso est lungo la A-7.9 Il comune ospita circa 79.621 residenti a gennaio 2025 e gode di oltre 325 giorni di sole all’anno.9 Soprannominata il “Giardino della Costa del Sol”, la città ha investito molto nell’abbellimento: oltre 40 murales artistici, piazze restaurate e piantagioni subtropicali.9 Golf (inclusa la celebre Finca Cortesin), spiagge e il porto turistico completano l’attrattiva dello stile di vita.9
Questo stile di vita ha stimolato la domanda di alloggi moderni, ed Estepona ha risposto con un’ondata di sviluppi fuori progetto (off-plan) e chiavi in mano. Rispetto ai vicini più saturi, gli acquirenti sono attratti da immobili più recenti, terrazze più grandi e, storicamente, prezzi più competitivi, sebbene i prezzi richiesti siano aumentati notevolmente con la crescita del profilo della città.
Acquisto di nuova costruzione: le tasse che si pagano effettivamente
La cosa più importante che gli acquirenti stranieri sbagliano è confondere la tassazione delle nuove costruzioni con quella degli immobili di seconda mano. Sono completamente diverse.
Nuova costruzione (fuori progetto o prima vendita)
- IVA (Imposta sul Valore Aggiunto) al 10% del prezzo, l’aliquota standard per le nuove proprietà residenziali in Spagna (4% solo per le abitazioni VPO ufficialmente protette).2
- AJD (Actos Juridicos Documentados) all’1,2% in Andalusia, l’imposta di bollo applicata sull’atto di acquisto di una nuova costruzione.1
Quindi il carico fiscale principale su una nuova costruzione a Estepona è 10% IVA + 1,2% AJD = 11,2% del prezzo di acquisto. Gli acquirenti di nuove costruzioni non pagano l’ITP.
Immobili di seconda mano (rivendita)
Se invece acquisti una casa di seconda mano, paghi l’ITP (Transmisiones Patrimoniales) all’aliquota generale andalusa del 7%, e nessuna IVA o AJD sull’acquisto stesso.15 Esistono aliquote ITP ridotte (ad esempio il 6% per una residenza abituale fino a 150.000 EUR, o il 3,5% per acquirenti sotto i 35 anni e alcuni gruppi protetti su una residenza abituale entro limiti di valore), ma raramente si applicano agli acquirenti stranieri di seconde case.56 Si noti che la base imponibile è il maggiore tra il prezzo pagato o il valore di riferimento del Catasto (valor de referencia), quindi un atto sottovalutato non ridurrà l’importo.6
| Tipo di acquisto | Imposta di trasferimento | Imposta di bollo (AJD) | Totale approssimativo |
|---|---|---|---|
| Nuova costruzione | 10% IVA2 | 1,2%1 | ~11,2% |
| Rivendita | 7% ITP1 | inclusa nell’ITP | ~7% |
Oltre alle tasse, prevedete circa l’1% al 2% in più per spese notarili, di Registro Immobiliare e legali. Una regola pratica realistica è quella di aggiungere circa il 12% al 14% al prezzo di una nuova costruzione per tutti i costi combinati.
Protezione acquisto su progetto: depositi e garanzie
Acquistare fuori progetto (off-plan) significa pagare a rate prima che la casa esista, quindi la legge spagnola protegge i vostri depositi. Storicamente nota come la Ley 57/68, questa protezione ora rientra nella Ley de Ordenacion de la Edificacion: il costruttore deve garantire ogni pagamento rateale con una garanzia bancaria (aval bancario) o una polizza assicurativa, detenuta in un conto speciale, in modo che il vostro denaro venga restituito con interessi se la proprietà non viene consegnata. Confermate sempre per iscritto che queste garanzie siano in atto prima di trasferire qualsiasi pagamento e utilizzate un avvocato indipendente, mai quello del costruttore.
Il NIE e l’apertura della porta
Ogni acquirente straniero necessita di un NIE (Numero de Identidad de Extranjero), il numero di identificazione fiscale richiesto per acquistare proprietà, aprire un conto bancario spagnolo e pagare le tasse. Potete richiederlo presso un consolato spagnolo nel vostro paese d’origine o in Spagna su appuntamento, oppure concedere una procura al vostro avvocato per ottenerlo per voi. Non ha scadenza come numero di identificazione ed è separato da qualsiasi permesso di residenza.
Mutui per non residenti
Le banche spagnole concedono prestiti ai non residenti, ma a condizioni più restrittive. Nel 2026, il rapporto prestito/valore (LTV) per non residenti varia tipicamente dal 60% al 70% per gli acquirenti UE e circa dal 50% al 60% per gli acquirenti extra-UE (compresi i cittadini del Regno Unito post-Brexit), con la fascia più alta riservata a profili finanziari solidi.8 Fondamentale è che l’LTV viene applicato al minore tra la valutazione della banca o il prezzo di acquisto, quindi coprite tasse e commissioni, oltre al deposito, con i vostri fondi.8 Un reddito non in euro può ridurre il massimo offerto a causa del rischio di cambio.8
Costi correnti una volta che si possiede
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): una tassa comunale annuale sulla proprietà basata sul valore catastale, stabilita e riscossa dal comune di Estepona. Le tariffe variano a seconda del comune, quindi chiedete all’agente o al comune la cifra esatta per la vostra proprietà specifica.
- Spese condominiali: la maggior parte dei nuovi sviluppi ha piscine, giardini e sicurezza in comune, finanziati da oneri mensili della comunità di proprietari.
- Rifiuti (basura) e utenze: fatturati localmente.
- Plusvalia municipal: una tassa locale sull’aumento del valore del terreno, normalmente pagata dal venditore quando una proprietà cambia proprietario.
Imposta sul reddito dei non residenti: Modelo 210
Questo è l’obbligo continuativo che la maggior parte dei proprietari stranieri trascura. Come non residente che possiede una proprietà in Spagna, dovete presentare l’IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) utilizzando il Modelo 210, sia che affittiate o meno la casa.23
- Se non la affittate, la Spagna tassa un “reddito imputato” basato sul valore catastale (comunemente l’1,1% o il 2% di quel valore), quindi applica l’aliquota IRNR.3
- Se la affittate, dichiarate il reddito da locazione effettivo.3
L’aliquota IRNR è del 19% per i residenti di UE, SEE, Islanda, Liechtenstein e Norvegia, e del 24% per i residenti extra-UE (i cittadini del Regno Unito rientrano ora nella fascia del 24%).310 I proprietari UE/SEE possono dedurre le spese; i proprietari extra-UE generalmente no.3 Letture correlate: consultate le nostre guide sull’imposta per non residenti e sull’affitto di una casa sulla Costa del Sol.
Vendita successiva: la ritenuta del 3%
Quando un non residente vende una proprietà spagnola, l’acquirente deve trattenere il 3% del prezzo di vendita e versarlo all’Agencia Tributaria (Modelo 211) come anticipo sull’imposta del venditore.4 Il venditore presenta quindi il Modelo 210 per liquidare l’imposta effettiva sulle plusvalenze, un’aliquota fissa del 19% sul guadagno per i venditori UE/SEE (24% altrimenti), e paga il saldo o richiede il rimborso di qualsiasi eccesso trattenuto.4 Consideratelo quando pianificate una futura uscita.
Acquistare può garantirti la residenza? Non più
Il cosiddetto Golden Visa, che concedeva la residenza agli acquirenti extra-UE che investivano 500.000 EUR o più in proprietà, è stato abolito per le nuove domande il 3 aprile 2025 ai sensi della Legge Organica 1/2025.7 L’acquisto di proprietà a Estepona non fornisce più una via per la residenza spagnola. I cittadini extra-UE che desiderano vivere qui dovrebbero invece considerare il Visto Non-Lucrativo (per coloro con sufficiente reddito passivo o risparmi) o il Visto per Nomadi Digitali (per lavoratori remoti e freelance con reddito estero).7 I cittadini dell’UE mantengono la libertà di movimento e si registrano semplicemente come residenti.
Scuole e assistenza sanitaria
Estepona e la più ampia Costa del Sol occidentale sono ben servite da scuole internazionali che insegnano programmi britannici, IB e altri, il che è un grande richiamo per le famiglie che si trasferiscono; confermate le attuali ammissioni direttamente con ogni scuola. L’assistenza sanitaria combina il sistema pubblico spagnolo (accessibile ai residenti legali che contribuiscono o hanno copertura) con un forte settore privato e cliniche internazionali lungo la costa. I residenti del vostro paese d’origine dovrebbero verificare se un accordo sanitario bilaterale o un’assicurazione privata è richiesto per il vostro visto.
In conclusione
Estepona offre un mix raro: un’autentica e vivibile città andalusa, un significativo flusso di nuove costruzioni moderne e uno stile di vita basato su sole, mare e golf. I calcoli sono gestibili una volta che li si conosce: prevedete circa l’11,2% di tasse su una nuova costruzione, aggiungete le spese, pianificate l’IBI annuale e il Modelo 210, e considerate la residenza e la proprietà come due decisioni separate. Con un avvocato indipendente e garanzie verificate per l’acquisto su progetto, il boom delle nuove costruzioni può essere un’opportunità piuttosto che un rischio. Per i prossimi passi, consultate le nostre guide correlate sull’acquisto sicuro su progetto, le tasse per non residenti in Spagna e i mutui spagnoli per acquirenti stranieri.
Domande frequenti
Pago ITP o IVA quando acquisto una nuova costruzione a Estepona?
Le nuove costruzioni sono soggette al 10% di IVA (imposta sul valore aggiunto) più l'1.2% di AJD (imposta di bollo) in Andalucia, non all'ITP. L'ITP al 7% si applica solo alle proprietà di rivendita (di seconda mano). Prevedete circa l'11.2% di tasse su una nuova costruzione, più circa l'1% al 2% per le spese notarili, di registro e legali.
Acquistare una proprietà a Estepona mi dà la residenza spagnola?
No. La Golden Visa che concedeva la residenza per investimenti immobiliari di 500,000 EUR o più è stata abolita per le nuove domande il 3 April 2025 ai sensi della Organic Law 1/2025. Gli acquirenti extra-UE che desiderano vivere in Spagna dovrebbero considerare invece la Non-Lucrative Visa o la Digital Nomad Visa.
Quali tasse pago ogni anno come proprietario non residente?
Si paga l'IBI annuale (imposta comunale sulla proprietà basata sul valore catastale) e si deve presentare l'IRNR (imposta sul reddito dei non residenti) tramite il Modelo 210. Anche se non si affitta la proprietà, la Spagna tassa un reddito presunto imputato al 19% per i residenti UE/SEE o al 24% per i residenti extra-UE (compresi i cittadini del Regno Unito).
Quanto può prendere in prestito un acquirente straniero con un mutuo spagnolo?
Nel 2026, il LTV (Loan To Value) per i non residenti è tipicamente del 60% al 70% per gli acquirenti UE e di circa il 50% al 60% per gli acquirenti extra-UE, applicato al minore tra la valutazione bancaria e il prezzo di acquisto. Si finanziano l'acconto più tutte le tasse e le spese con i propri soldi.
Cos'è la ritenuta del 3% quando vendo?
Quando un non residente vende, l'acquirente trattiene il 3% del prezzo di vendita e lo versa all'ufficio delle imposte (Modelo 211) come anticipo sull'imposta sulle plusvalenze del venditore. Il venditore presenta quindi il Modelo 210 per liquidare il guadagno effettivo, tassato con un'aliquota fissa del 19% (UE/SEE) o del 24% (extra-UE), recuperando l'eventuale eccedenza.
Il mio acconto è al sicuro quando acquisto su progetto?
Sì, se il costruttore rispetta la legge. Secondo le norme originate dalla Ley 57/68 (ora incluse nella Ley de Ordenacion de la Edificacion), ogni pagamento parziale deve essere garantito da una fideiussione bancaria o una polizza assicurativa, in modo che il vostro denaro venga restituito con interessi se la casa non viene consegnata. Verificate sempre queste garanzie per iscritto prima di pagare e utilizzate un avvocato indipendente.
