Mutui per acquirenti nordici in Spagna

Mutui per acquirenti nordici in Spagna: cosa aspettarsi

Finanziare una casa di nuova costruzione sulla Costa del Sol è semplice per gli acquirenti nordici, ma le regole per un mutuo spagnolo per non residenti differiscono da quelle in Svezia, Norvegia, Danimarca o Finlandia. Questa guida spiega quanto prestano le banche spagnole, le imposte che accompagnano il prestito e la documentazione di cui un acquirente svedese ha bisogno. Poiché gli svedesi sono cittadini dell’UE, non è richiesto alcun visto d’investimento per acquistare o vivere in Spagna; ci si registra come residente dell’UE se ci si trasferisce. Per letture correlate, consultate le nostre guide su costi e imposte di acquisto, il NIE e l’apertura di un conto bancario spagnolo, e l’acquisto su progetto e le garanzie bancarie.

Quanto presterà una banca spagnola a un non residente?

La differenza più grande per un mutuo per non residenti è il rapporto prestito/valore (LTV). Le banche spagnole tipicamente prestano ai residenti fino all’80 percento del valore inferiore tra prezzo di acquisto o valutazione, ma i non residenti sono solitamente limitati a circa il 60-70 percento.¹ Ciò significa che un acquirente svedese dovrebbe prevedere un deposito di almeno il 30-40 percento del prezzo, oltre alle imposte e alle commissioni di acquisto. LTV è una politica commerciale che varia in base alla banca e al profilo del mutuatario, non un limite legale fisso, quindi vale la pena confrontare diversi prestatori o utilizzare un mediatore creditizio.

Sostenibilità economica e documentazione

I prestatori spagnoli valutano la sostenibilità economica in modo conservativo. Come regola generale, il rimborso totale del debito (incluso il nuovo mutuo) non dovrebbe superare all’incirca il 30-35 percento del reddito netto. Aspettatevi di fornire, tradotti dove richiesto: passaporto e NIE, le dichiarazioni dei redditi svedesi degli ultimi due o tre anni e buste paga o bilanci aziendali se autonomi, estratti conto bancari recenti, una referenza di lavoro e una dichiarazione dei debiti esistenti. Ai non residenti vengono solitamente offerti mutui in euro; prendere a prestito in euro mentre si guadagna in corone svedesi introduce un rischio di cambio che dovreste considerare nel vostro budget.

Tassi, durata e tipo di prodotto

I mutui spagnoli sono a tasso fisso, variabile (indicizzato all’Euribor a 12 mesi più uno spread) o misto. Le durate per i non residenti sono comunemente fino a 20-25 anni e di solito devono terminare entro un’età stabilita (spesso 70-75). Confrontate il TAE/APR (che include le commissioni) piuttosto che il tasso pubblicizzato, e verificate la presenza di prodotti vincolati come l’assicurazione sulla casa o la copertura sulla vita che i prestatori potrebbero allegare.

Le imposte che accompagnano il mutuo

Per una nuova costruzione (primo trasferimento dal costruttore), non si paga l’imposta di trasferimento. Si paga invece:

Come guida, prevedete all’incirca l’11-13 percento del prezzo per una nuova costruzione in tasse e commissioni, prima dei costi di stipula del mutuo. Al contrario, un immobile di seconda mano in Andalusia è tassato sotto ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) con un’aliquota fissa del 7 percento, non IVA più AJD.³ Dalla riforma dei costi dei mutui del 2021, la banca (non il mutuatario) paga l’AJD sull’atto di mutuo stesso, più le proprie spese di gestoria e di registro relative alla valutazione; in genere si paga ancora per la valutazione dell’immobile (tasación).

Imposta sul reddito dei non residenti: IRNR e Modelo 210

Possedere una proprietà spagnola vi rende soggetti all’Imposta sul Reddito dei Non Residenti (IRNR), dichiarata sul Modelo 210.⁴ Ci sono due situazioni:

• Uso proprio (senza locazione): la Spagna tassa un reddito imputato dell’1.1 percento del valore catastale (2 percento se il valore non è stato rivisto di recente).⁵ Poiché la Svezia è uno stato membro dell’UE, tale base è tassata al 19 percento anziché al 24 percento che si applica ai residenti non UE/SEE.⁵
• Reddito da locazione: i residenti UE/SEE pagano il 19 percento e possono dedurre le spese correlate (costi finanziari, spese condominiali, IBI, assicurazione, ammortamento); i residenti non UE pagano il 24 percento sull’affitto lordo senza deduzioni.⁵

Essendo un paese dell’UE, i proprietari svedesi ottengono l’aliquota inferiore del 19 percento e le deduzioni, il che riduce materialmente l’imposta su un immobile locato rispetto, ad esempio, a un proprietario del Regno Unito.

Quando si vende: la ritenuta del 3 percento

Quando un non residente vende una proprietà spagnola, l’acquirente deve trattenere il 3 percento del prezzo e pagarlo all’ufficio delle imposte (Modelo 211) come anticipo sull’imposta sulle plusvalenze del venditore; il venditore quindi salda o richiede il rimborso del saldo tramite Modelo 210.⁴⁵ Il venditore paga anche normalmente la plusvalía municipal (l’imposta locale sull’aumento del valore del terreno).

IBI e altri costi di gestione

Ogni proprietario paga l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), un’imposta comunale annuale sulla proprietà basata sul valore catastale. La legge stabilisce l’aliquota urbana tra lo 0.4 percento e l’1.1 percento, con la cifra esatta fissata da ogni municipio,⁶ quindi l’IBI sulla Costa del Sol varia tra comuni come Marbella, Estepona, Mijas e Fuengirola. Prevedete anche spese condominiali, raccolta rifiuti, utenze e dichiarazione fiscale per non residenti.

Imposte sul patrimonio e di solidarietà

L’Andalusia annulla di fatto la sua imposta regionale sul patrimonio attraverso un rimborso totale, ma una Tassa di Solidarietà sulle Grandi Fortune a livello statale può applicarsi a patrimoni molto elevati. I non residenti sono tassati solo sui beni spagnoli, e il debito ipotecario riduce la base imponibile. Le soglie e gli sgravi cambiano, quindi chiedete consiglio se i vostri beni spagnoli sono consistenti.

Tutela per gli acquirenti di nuove costruzioni su progetto

Se acquistate su progetto e versate pagamenti a rate prima del completamento, la legge spagnola richiede al costruttore di garantire ogni importo versato tramite una garanzia bancaria o una polizza assicurativa, in modo che il vostro denaro sia protetto in caso di fallimento del progetto. Questa protezione, storicamente nota come Ley 57/68, è ora stabilita nella prima disposizione aggiuntiva della Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999).⁷ Confermate sempre che la garanzia sia attiva prima di trasferire fondi e versate su un conto di deposito fiduciario dedicato del costruttore.

Vivere in Spagna: residenza, assistenza sanitaria e scuole

Il regime di residenza per investimento della Spagna (il golden visa) è stato abolito nell’aprile 2025,⁸ ma gli acquirenti svedesi non ne hanno bisogno: come cittadini dell’UE avete libertà di movimento e semplicemente ottenete un certificato di registrazione UE (certificado de registro) se rimanete oltre 90 giorni. Per l’assistenza sanitaria, i cittadini dell’UE utilizzano l’EHIC per brevi soggiorni; i pensionati svedesi che si trasferiscono possono accedere al sistema pubblico spagnolo tramite il modulo S1, e molti proprietari detengono anche una copertura privata. Le famiglie che si trasferiscono dalla Svezia hanno la possibilità di scegliere la scuola svedese riconosciuta dallo stato sulla Costa del Sol a Fuengirola, oltre a numerose scuole internazionali e bilingue lungo la costa.⁹

La prospettiva fiscale Svezia-Spagna

Svezia e Spagna hanno un trattato sulla doppia imposizione che determina quale paese tassa cosa e impedisce che lo stesso reddito sia tassato due volte.¹⁰ In pratica, la proprietà spagnola è tassata in Spagna (IRNR, IBI, qualsiasi plusvalenza sulla vendita), mentre la vostra posizione fiscale svedese su tale reddito è gestita in base al trattato e alle regole svedesi. La tassazione transfrontaliera dei residenti nordici (specialmente le pensioni) è stata un’area in evoluzione, quindi confermate la vostra posizione con un consulente qualificato in entrambi i paesi prima di completare l’acquisto.

Gestire correttamente la documentazione

Due documenti aprono ogni porta. Primo, il NIE (Número de Identidad de Extranjero), il numero di identificazione fiscale per stranieri, di cui avete bisogno prima di firmare, aprire un conto bancario o registrare un mutuo; potete richiederlo presso un consolato spagnolo in Svezia o di persona in Spagna. Secondo, un avvocato indipendente (non quello del costruttore) per condurre la due diligence, verificare la garanzia e gestire il completamento presso il notaio. Con il NIE, un avvocato e un accordo di mutuo in linea di massima in mano, un acquirente nordico può procedere agevolmente all’acquisto di una nuova costruzione sulla Costa del Sol. Consultate le nostre guide correlate sul NIE, i costi di acquisto e il processo di acquisto su progetto per i passi successivi.