Hypotheken für nordische Käufer in Spanien
Schwedische Käufer können eine spanische Hypothek für Nichtansässige erhalten, aber Banken beleihen typischerweise 60 bis 70 Prozent des Wertes. Planen Sie daher eine größere Anzahlung plus etwa 10 bis 12 Prozent für Steuern und Gebühren ein. Als EU-Bürger benötigen Schweden kein Visum, sondern lediglich eine NIE, und sollten den IRNR (Modelo 210) sowie das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Schweden und Spanien vorausschauend planen.
Hypothekenrechner
| Darlehensbetrag | 227.500 € |
|---|---|
| Gesamtrückzahlung | 341.676 € |
| Gesamtzinsen | 114.176 € |
Indikative Umrechnung aus Euro. Kurse zum 2026-08-01 (bei Verfügbarkeit live aktualisiert).
Nichtansässigen Käufern in Spanien werden meist 60–70% des Preises oder Werts finanziert; planen Sie daher 30–40% Eigenkapital plus die oben genannten Kaufnebenkosten ein.
Hypotheken für nordische Käufer in Spanien: Was Sie erwarten können
Die Finanzierung eines Neubaus an der Costa del Sol ist für nordische Käufer unkompliziert, aber die Regeln für eine spanische Nichtresidenten-Hypothek unterscheiden sich von denen in Schweden, Norwegen, Dänemark oder Finnland. Dieser Leitfaden erklärt, wie viel spanische Banken leihen, welche Steuern mit dem Darlehen verbunden sind und welche Unterlagen ein schwedischer Käufer benötigt. Da Schweden EU-Bürger sind, ist kein Investorenvisum erforderlich, um in Spanien zu kaufen oder zu leben; Sie registrieren sich als EU-Bürger, wenn Sie umziehen. Weitere Informationen finden Sie in unseren Leitfäden zu Kaufkosten und Steuern, der NIE und der Eröffnung eines spanischen Bankkontos sowie zum Kauf von Off-Plan-Immobilien und Bankgarantien.
Wie viel leiht eine spanische Bank einem Nichtresidenten?
Der größte Unterschied bei einer Hypothek für Nichtresidenten ist das Beleihungsauslaufverhältnis (LTV). Spanische Banken leihen Residenten typischerweise bis zu 80 Prozent des niedrigeren Werts von Kaufpreis oder Bewertung, aber Nichtresidenten sind normalerweise auf etwa 60 bis 70 Prozent begrenzt.1 Das bedeutet, ein schwedischer Käufer sollte eine Anzahlung von mindestens 30 bis 40 Prozent des Preises einplanen, zusätzlich zu den Kaufsteuern und Gebühren. Das LTV ist eine kommerzielle Richtlinie, die je nach Bank und Kreditnehmerprofil variiert und keine feste gesetzliche Grenze darstellt, daher lohnt es sich, mehrere Kreditgeber zu vergleichen oder einen Hypothekenmakler zu beauftragen.
Erschwinglichkeit und Dokumentation
Spanische Kreditgeber bewerten die Erschwinglichkeit konservativ. Als Faustregel gilt, dass die gesamten Schuldendienstleistungen (einschließlich der neuen Hypothek) grob 30 bis 35 Prozent des Nettoeinkommens nicht überschreiten sollten. Rechnen Sie damit, (falls erforderlich übersetzt) folgende Unterlagen vorzulegen: Reisepass und NIE, die letzten zwei oder drei Jahre schwedischer Steuererklärungen und Gehaltsabrechnungen oder Firmenbilanzen bei Selbstständigkeit, aktuelle Kontoauszüge, eine Arbeitsbescheinigung und eine Aufstellung der bestehenden Schulden. Nichtresidenten werden in der Regel Euro-Hypotheken angeboten; die Aufnahme eines Darlehens in Euro bei gleichzeitiger Verdienung in schwedischen Kronen birgt ein Wechselkursrisiko, das Sie in Ihrem Budget berücksichtigen sollten.
Zinssätze, Laufzeit und Produkttyp
Spanische Hypotheken gibt es als fest, variabel (indexiert an den 12-Monats-Euribor plus eine Marge) oder gemischt. Die Laufzeiten für Nichtresidenten betragen üblicherweise bis zu 20 bis 25 Jahre und müssen in der Regel bis zu einem festgelegten Alter (oft 70 bis 75) enden. Vergleichen Sie den TAE/APR (der Gebühren beinhaltet) statt des Nominalzinssatzes und prüfen Sie auf verbundene Produkte wie Hausratversicherung oder Lebensversicherung, die Kreditgeber anknüpfen können.
Die Steuern, die mit der Hypothek einhergehen
Für einen Neubau (erste Übertragung vom Bauträger) zahlen Sie keine Übertragungssteuer. Stattdessen zahlen Sie:
| Kosten | Satz | Grundlage / Anmerkungen |
|---|---|---|
| IVA (Mehrwertsteuer) auf das Haus | 10% | Nationaler Satz für Wohn-Neubauten; auf den Preis.2 |
| AJD (Stempelsteuer) in Andalusien | 1,2% | Actos Jurídicos Documentados auf die Urkunde; allgemeiner andalusischer Satz.3 |
| Notar und Grundbuchamt | ~1 bis 1,5% | Festgelegt nach amtlichen Skalen; höher, wenn auch eine Hypothekenurkunde eingetragen wird. |
| Anwaltsgebühren | ~1% + IVA | Unabhängiger Anwalt, dringend empfohlen. |
Als Richtwert kalkulieren Sie grob 11 bis 13 Prozent des Preises für einen Neubau an Steuern und Gebühren ein, vor den Kosten für die Hypothekenvereinbarung. Im Gegensatz dazu wird eine Wiederverkaufsimmobilie in Andalusien unter ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) mit einem Pauschalsatz von 7 Prozent besteuert, nicht mit IVA plus AJD.3 Seit der Hypothekenkostenreform 2021 zahlt die Bank (nicht der Kreditnehmer) die AJD auf die Hypothekenurkunde selbst, zuzüglich ihrer eigenen Gestoria- und bewertungsbezogenen Registerkosten; die Immobilienbewertung (tasación) zahlen Sie typischerweise immer noch selbst.
Einkommensteuer für Nichtresidenten: IRNR und Modelo 210
Der Besitz einer spanischen Immobilie macht Sie einkommensteuerpflichtig für Nichtresidenten (IRNR), erklärt auf Modelo 210.4 Es gibt zwei Situationen:
- Eigennutzung (keine Vermietung): Spanien besteuert ein fiktives Einkommen von 1,1 Prozent des Katasterwerts (2 Prozent, wenn der Wert in letzter Zeit nicht revidiert wurde).5 Da Schweden ein EU-Mitgliedstaat ist, wird diese Bemessungsgrundlage mit 19 Prozent besteuert, anstatt der 24 Prozent, die für Nicht-EU/EWR-Residenten gelten.5
- Mieteinnahmen: EU/EWR-Residenten zahlen 19 Prozent und können damit verbundene Ausgaben (Finanzierungskosten, Gemeinschaftsgebühren, IBI, Versicherung, Abschreibung) abziehen; Nicht-EU-Residenten zahlen 24 Prozent auf die Bruttomiete ohne Abzüge.5
Da Schweden ein EU-Land ist, erhalten schwedische Eigentümer den niedrigeren Satz von 19 Prozent und die Abzüge, was die Steuer auf eine vermietete Immobilie im Vergleich zu beispielsweise einem britischen Eigentümer erheblich senkt.
Beim Verkauf: die 3 Prozent Einbehaltung
Wenn ein Nichtresident spanisches Eigentum verkauft, muss der Käufer 3 Prozent des Preises einbehalten und diese als Vorauszahlung auf die Kapitalertragssteuer des Verkäufers an das Finanzamt (Modelo 211) entrichten; der Verkäufer begleicht oder fordert den Restbetrag dann über Modelo 210 zurück.45 Der Verkäufer zahlt normalerweise auch die plusvalía municipal (die lokale Steuer auf die Wertsteigerung des Bodens).
IBI und andere laufende Kosten
Jeder Eigentümer zahlt IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), eine jährliche kommunale Grundsteuer auf den Katasterwert. Das Gesetz legt den städtischen Satz zwischen 0,4 Prozent und 1,1 Prozent fest, wobei die genaue Zahl von jeder Gemeindeverwaltung festgelegt wird,6 daher variiert die IBI an der Costa del Sol zwischen Gemeinden wie Marbella, Estepona, Mijas und Fuengirola. Planen Sie auch Gemeinschaftsgebühren, Müllabfuhr, Nebenkosten und die Einreichung der Nichtresidentensteuer ein.
Vermögens- und Solidaritätssteuern
Andalusien hebt seine regionale Vermögenssteuer durch eine vollständige Rückerstattung faktisch auf, aber eine staatliche Solidaritätssteuer auf große Vermögen kann für sehr hohe Nettovermögen gelten. Nichtresidenten werden nur auf spanische Vermögenswerte besteuert, und Hypothekenschulden mindern die steuerpflichtige Basis. Grenzwerte und Freibeträge ändern sich, daher lassen Sie sich beraten, wenn Ihre spanischen Vermögenswerte erheblich sind.
Off-Plan-Schutzmaßnahmen für Neubaukäufer
Wenn Sie Off-Plan kaufen und Ratenzahlungen vor Fertigstellung leisten, verlangt das spanische Gesetz vom Bauträger, jeden Betrag, den Sie übergeben, durch eine Bankgarantie oder Versicherungspolice zu sichern, sodass Ihr Geld geschützt ist, falls das Projekt scheitert. Dieser Schutz, historisch bekannt unter Ley 57/68, ist jetzt in der ersten zusätzlichen Bestimmung der Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999) festgelegt.7 Bestätigen Sie immer, dass die Garantie vorhanden ist, bevor Sie Gelder überweisen, und zahlen Sie auf das dafür vorgesehene Treuhandkonto des Bauträgers ein.
Leben in Spanien: Wohnsitz, Gesundheitsversorgung und Schulen
Spaniens Wohnsitzprogramm durch Investitionen (das goldene Visum) wurde im April 2025 abgeschafft,8 aber schwedische Käufer benötigen es nicht: Als EU-Bürger haben Sie Freizügigkeit und erhalten einfach eine EU-Meldebescheinigung (certificado de registro), wenn Sie länger als 90 Tage bleiben. Für die Gesundheitsversorgung nutzen EU-Bürger die EHIC für Kurzaufenthalte; schwedische Rentner, die umziehen, können über das Formular S1 Zugang zum spanischen öffentlichen System erhalten, und viele Eigentümer haben auch eine private Krankenversicherung. Familien, die aus Schweden umziehen, haben die Möglichkeit, die staatlich anerkannte schwedische Schule an der Costa del Sol in Fuengirola zu besuchen, neben zahlreichen internationalen und zweisprachigen Schulen entlang der Küste.9
Der Steueraspekt Schweden-Spanien
Schweden und Spanien haben ein Doppelbesteuerungsabkommen, das festlegt, welches Land was besteuert und verhindert, dass dasselbe Einkommen zweimal besteuert wird.10 In der Praxis wird spanisches Eigentum in Spanien besteuert (IRNR, IBI, eventuelle Veräußerungsgewinne), während Ihre schwedische Steuerposition zu diesem Einkommen gemäß dem Abkommen und den schwedischen Regeln behandelt wird. Die grenzüberschreitende Besteuerung nordischer Residenten (insbesondere von Renten) war ein sich entwickelnder Bereich, daher bestätigen Sie Ihre Situation mit einem in beiden Ländern qualifizierten Berater, bevor Sie abschließen.
Die richtigen Unterlagen beschaffen
Zwei Dokumente öffnen alle Türen. Zuerst die NIE (Número de Identidad de Extranjero), die Steuernummer für Ausländer, die Sie benötigen, bevor Sie unterschreiben, ein Bankkonto eröffnen oder eine Hypothek eintragen; Sie können diese bei einem spanischen Konsulat in Schweden oder persönlich in Spanien beantragen. Zweitens ein unabhängiger Anwalt (nicht der des Bauträgers), um die Due Diligence durchzuführen, die Garantie zu prüfen und den Abschluss beim Notar zu verwalten. Mit der NIE, einem Anwalt und einer prinzipiellen Hypothekenzusage in der Hand kann ein nordischer Käufer den Kauf eines Neubaus an der Costa del Sol reibungslos abwickeln. Weitere Schritte finden Sie in unseren verwandten Leitfäden zur NIE, den Kaufkosten und dem Off-Plan-Prozess.
Häufig gestellte Fragen
Wie viel Anzahlung benötigen schwedische Käufer für eine spanische Hypothek?
Spanische Banken beleihen Nichtansässige in der Regel mit etwa 60 bis 70 percent des Gutachtenwerts. Planen Sie daher eine Anzahlung von mindestens 30 bis 40 percent des Kaufpreises ein, zuzüglich etwa 11 bis 13 percent für Steuern und Gebühren bei einem Neubau. Der LTV wird von jeder Bank festgelegt, vergleichen Sie also die Kreditgeber.
Benötigen Schweden ein golden visa, um an der Costa del Sol zu kaufen?
Nein. Das golden visa wurde im April 2025 abgeschafft, und Schweden haben es nie benötigt: Als EU-Bürger haben Sie Freizügigkeit. Sie benötigen lediglich eine NIE zum Kauf und eine EU-Registrierungsbescheinigung, wenn Sie länger als 90 Tage in Spanien bleiben.
Welche Steuer zahle ich bei einem Neubau im Vergleich zu einem Wiederverkauf in Andalusien?
Ein Neubau unterliegt 10 percent IVA zuzüglich 1.2 percent AJD Stempelsteuer. Ein Wiederverkauf wird unter ITP pauschal mit 7 percent in Andalusien besteuert. Neubau-Steuern und Gebühren belaufen sich zusammen in der Regel auf etwa 11 bis 13 percent des Preises.
Was ist Modelo 210 und muss ich es einreichen?
Modelo 210 ist die Erklärung für die Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR). Ja: Als nichtansässiger Eigentümer reichen Sie diese jährlich ein, entweder für zugerechnetes Einkommen bei Eigennutzung (besteuert mit 19 percent für EU-Bürger wie Schweden) oder für Mieteinnahmen sowie für jeden Gewinn beim Verkauf.
Ist meine Anzahlung für einen Off-Plan-Kauf geschützt, wenn der Bauträger insolvent wird?
Ja. Der Bauträger muss jede Ratenzahlung mit einer Bankbürgschaft oder Versicherung absichern, gemäß dem Rahmen, der historisch als Ley 57/68 bekannt ist und heute die erste zusätzliche Bestimmung der Ley 38/1999 darstellt. Bestätigen Sie die Bürgschaft, bevor Sie Geld überweisen.
Werde ich doppelt besteuert, in Spanien und Schweden?
Im Allgemeinen nein. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Schweden und Spanien teilt die Besteuerungsrechte auf und sorgt für Entlastung, sodass Einkommen nicht zweimal besteuert wird. Spanisches Eigentum wird in Spanien besteuert; holen Sie sich Rat zu Ihrer schwedischen Situation, insbesondere für Renten.
