Hipotecas para Compradores Nórdicos en España

Hipotecas para compradores nórdicos en España: qué esperar

Financiar una vivienda de obra nueva en la Costa del Sol es sencillo para los compradores nórdicos, pero las reglas para una hipoteca española para no residentes difieren de las de Suecia, Noruega, Dinamarca o Finlandia. Esta guía explica cuánto prestan los bancos españoles, los impuestos asociados al préstamo y la documentación que necesita un comprador sueco. Como los suecos son ciudadanos de la UE, no se requiere visa de inversión para comprar o vivir en España; te registras como residente de la UE si te mudas. Para lecturas relacionadas, consulta nuestras guías sobre costes y impuestos de compra, el NIE y la apertura de una cuenta bancaria española, y la compra sobre plano y las garantías bancarias.

¿Cuánto prestará un banco español a un no residente?

La diferencia más importante para una hipoteca de no residente es el porcentaje de financiación (LTV). Los bancos españoles suelen prestar a los residentes hasta el 80 por ciento del menor entre el precio de compra o la tasación, pero los no residentes suelen tener un límite de entre el 60 y el 70 por ciento.¹ Eso significa que un comprador sueco debe prever una entrada de al menos el 30 al 40 por ciento del precio, además de los impuestos y tasas de compra. El LTV es una política comercial que varía según el banco y el perfil del prestatario, no un límite legal fijo, por lo que vale la pena comparar varios prestamistas o usar un bróker hipotecario.

Solvencia y documentación

Los prestamistas españoles evalúan la solvencia de forma conservadora. Como regla general, el total de los pagos de la deuda (incluida la nueva hipoteca) no debe exceder aproximadamente el 30 al 35 por ciento de los ingresos netos. Prepara, traducido si es necesario: pasaporte y NIE, las declaraciones de impuestos suecas de los últimos dos o tres años y nóminas o cuentas de empresa si eres autónomo, extractos bancarios recientes, una referencia laboral y un listado de deudas existentes. A los no residentes se les suelen ofrecer hipotecas en euros; pedir prestado en euros mientras se gana en coronas suecas introduce un riesgo de tipo de cambio que debes considerar en tu presupuesto.

Tipos, plazo y tipo de producto

Las hipotecas españolas pueden ser de tipo fijo, variable (indexadas al Euríbor a 12 meses más un margen) o mixto. Los plazos para no residentes suelen ser de hasta 20 a 25 años y, por lo general, deben finalizar antes de una edad determinada (a menudo 70 a 75 años). Compara la TAE/APR (que incluye comisiones) en lugar del tipo de interés nominal, y busca productos vinculados como seguros de hogar o de vida que los prestamistas puedan añadir.

Los impuestos asociados a la hipoteca

Para una vivienda de obra nueva (primera transmisión del promotor), no pagas el impuesto de transmisiones. En su lugar, pagas:

Como orientación, calcula aproximadamente entre el 11 y el 13 por ciento del precio para una vivienda de obra nueva en impuestos y tasas, antes de los costes de formalización de la hipoteca. Por el contrario, una propiedad de segunda mano en Andalucía tributa bajo el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) a un tipo fijo del 7 por ciento, no IVA más AJD.³ Desde la reforma de los costes hipotecarios de 2021, el banco (no el prestatario) paga el AJD de la propia escritura de hipoteca, además de sus propios costes de gestoría y registro relacionados con la tasación; normalmente, tú sigues pagando la tasación del inmueble.

Impuesto sobre la Renta de No Residentes: IRNR y Modelo 210

Ser propietario de una propiedad española te hace responsable del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), declarado en el Modelo 210.⁴ Hay dos situaciones:

• Uso propio (sin alquiler): España grava una renta imputada del 1.1 por ciento del valor catastral (2 por ciento si el valor no se ha revisado recientemente).⁵ Como Suecia es un estado miembro de la UE, esa base tributa al 19 por ciento en lugar del 24 por ciento que se aplica a los residentes extracomunitarios/EEE.⁵
• Rendimientos de alquiler: Los residentes de la UE/EEE pagan el 19 por ciento y pueden deducir gastos relacionados (costes financieros, gastos de comunidad, IBI, seguro, amortización); los residentes extracomunitarios pagan el 24 por ciento sobre la renta bruta sin deducciones.⁵

Al ser un país de la UE, los propietarios suecos obtienen el tipo reducido del 19 por ciento y las deducciones, lo que reduce sustancialmente el impuesto sobre una propiedad alquilada en comparación con, por ejemplo, un propietario del Reino Unido.

Cuando vendes: la retención del 3 por ciento

Cuando un no residente vende una propiedad española, el comprador debe retener el 3 por ciento del precio y pagarlo a la Agencia Tributaria (Modelo 211) como anticipo del impuesto sobre las ganancias de capital del vendedor; el vendedor luego liquida o reclama el saldo a través del Modelo 210.⁴⁵ El vendedor también suele pagar la plusvalía municipal (el impuesto local sobre el incremento del valor del suelo).

IBI y otros gastos de funcionamiento

Todo propietario paga el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), un impuesto municipal anual sobre la propiedad basado en el valor catastral. La ley establece el tipo urbano entre el 0.4 por ciento y el 1.1 por ciento, con la cifra exacta fijada por cada ayuntamiento,⁶ por lo que el IBI en la Costa del Sol varía entre municipios como Marbella, Estepona, Mijas y Fuengirola. Prevé también los gastos de comunidad, la recogida de basuras, los suministros y la presentación de impuestos de no residentes.

Impuestos sobre el patrimonio y la solidaridad

Andalucía anula eficazmente su impuesto regional sobre el patrimonio mediante una bonificación total, pero un Impuesto de Solidaridad sobre las Grandes Fortunas a nivel estatal puede aplicarse a patrimonios muy elevados. Los no residentes solo son gravados por sus activos españoles, y la deuda hipotecaria reduce la base imponible. Los umbrales y las exenciones cambian, así que busca asesoramiento si tus activos españoles son sustanciales.

Garantías en la compra sobre plano para compradores de obra nueva

Si compras sobre plano y realizas pagos a plazos antes de la finalización, la ley española exige que el promotor garantice cada cantidad que entregues mediante un aval bancario o una póliza de seguro, para que tu dinero esté protegido si el proyecto falla. Esta protección, históricamente conocida bajo la Ley 57/68, ahora se establece en la disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999).⁷ Confirma siempre que la garantía está en vigor antes de transferir fondos, y paga en la cuenta de garantía bloqueada (escrow) dedicada del promotor.

Vivir en España: residencia, sanidad y colegios

El programa de residencia por inversión de España (la golden visa) fue abolido en abril de 2025,⁸ pero los compradores suecos no lo necesitan: como ciudadanos de la UE, tienen libertad de movimiento y simplemente obtienen un certificado de registro de la UE (certificado de registro) si permanecen más de 90 días. Para la atención sanitaria, los ciudadanos de la UE utilizan la TSE para estancias cortas; los pensionistas suecos que se mudan pueden acceder al sistema público español a través del formulario S1, y muchos propietarios también tienen cobertura privada. Las familias que se trasladan desde Suecia tienen la opción del colegio sueco reconocido por el estado en la Costa del Sol en Fuengirola, junto con numerosos colegios internacionales y bilingües a lo largo de la costa.⁹

El ángulo fiscal Suecia-España

Suecia y España tienen un convenio de doble imposición que determina qué país grava qué y evita que el mismo ingreso sea gravado dos veces.¹⁰ En la práctica, la propiedad española se grava en España (IRNR, IBI, cualquier ganancia por venta), mientras que tu situación fiscal sueca sobre esos ingresos se gestiona según el convenio y las leyes suecas. La fiscalidad transfronteriza de los residentes nórdicos (especialmente las pensiones) ha sido un área cambiante, así que confirma tu situación con un asesor cualificado en ambos países antes de completar.

Tramitación correcta de la documentación

Dos documentos lo facilitan todo. Primero, el NIE (Número de Identidad de Extranjero), el número de identificación fiscal del extranjero, que necesitas antes de firmar, abrir una cuenta bancaria o registrar una hipoteca; puedes solicitarlo en un consulado español en Suecia o en persona en España. Segundo, un abogado independiente (no el del promotor) para realizar la due diligence, verificar la garantía y gestionar la finalización ante notario. Con el NIE, un abogado y un acuerdo de hipoteca en principio en mano, un comprador nórdico puede realizar una compra de obra nueva en la Costa del Sol sin problemas. Consulta nuestras guías relacionadas sobre el NIE, los costes de compra y el proceso de compra sobre plano para los próximos pasos.