Kredyty hipoteczne dla kupujących z krajów nordyckich w Hiszpanii

Kredyty hipoteczne dla nabywców z krajów nordyckich w Hiszpanii: czego można się spodziewać

Finansowanie nowo wybudowanego domu na Costa del Sol jest proste dla nabywców z krajów nordyckich, ale zasady dotyczące hiszpańskiego kredytu hipotecznego dla nierezydentów różnią się od tych w Szwecji, Norwegii, Danii czy Finlandii. Ten przewodnik wyjaśnia, ile pożyczają hiszpańskie banki, jakie podatki wiążą się z kredytem oraz jakie dokumenty są potrzebne szwedzkiemu nabywcy. Ponieważ Szwedzi są obywatelami UE, nie jest wymagana wiza inwestycyjna, aby kupić nieruchomość lub mieszkać w Hiszpanii; jeśli się przeprowadzasz, rejestrujesz się jako rezydent UE. W celu uzyskania powiązanych informacji, zobacz nasze przewodniki dotyczące kosztów zakupu i podatków, NIE oraz otwierania hiszpańskiego konta bankowego, a także zakupu nieruchomości ‘off-plan’ i gwarancji bankowych.

Ile hiszpański bank pożyczy nierezydentowi?

Największą różnicą w przypadku kredytu hipotecznego dla nierezydenta jest wskaźnik wartości kredytu do wartości nieruchomości (LTV). Hiszpańskie banki zazwyczaj pożyczają rezydentom do 80 procent niższej z kwoty ceny zakupu lub wyceny, ale dla nierezydentów limit wynosi zazwyczaj około 60 do 70 procent.¹ Oznacza to, że szwedzki nabywca powinien zaplanować depozyt w wysokości co najmniej 30 do 40 procent ceny, oprócz podatków i opłat związanych z zakupem. LTV to polityka handlowa, która różni się w zależności od banku i profilu kredytobiorcy, a nie stały limit prawny, dlatego warto porównać kilku pożyczkodawców lub skorzystać z usług pośrednika hipotecznego.

Zdolność kredytowa i dokumentacja

Hiszpańscy pożyczkodawcy oceniają zdolność kredytową konserwatywnie. Zasadniczo, całkowite spłaty zadłużenia (włączając nowy kredyt hipoteczny) nie powinny przekraczać około 30 do 35 procent dochodu netto. Należy przygotować, przetłumaczone w razie potrzeby: paszport i NIE, zeznania podatkowe ze Szwecji z ostatnich dwóch lub trzech lat oraz paski wynagrodzeń lub sprawozdania finansowe firmy w przypadku samozatrudnienia, ostatnie wyciągi bankowe, referencje z pracy oraz oświadczenie o istniejących zobowiązaniach. Nierezydentom zazwyczaj oferuje się kredyty hipoteczne w euro; pożyczanie w euro przy jednoczesnym zarabianiu w koronach szwedzkich wiąże się z ryzykiem kursowym, które należy uwzględnić w budżecie.

Stopy procentowe, okres kredytowania i rodzaj produktu

Hiszpańskie kredyty hipoteczne są dostępne w wariantach stałym, zmiennym (indeksowanym do 12-miesięcznego Euriboru plus marża) lub mieszanym. Okres kredytowania dla nierezydentów wynosi zazwyczaj do 20 do 25 lat i zazwyczaj musi zakończyć się w określonym wieku (często 70 do 75 lat). Porównaj TAE/APR (który obejmuje opłaty) zamiast stopy nominalnej i sprawdź, czy nie ma produktów powiązanych, takich jak ubezpieczenie domu lub na życie, które banki mogą dołączać.

Podatki związane z kredytem hipotecznym

W przypadku nowo wybudowanej nieruchomości (pierwsze przeniesienie własności od dewelopera) nie płacisz podatku od przeniesienia własności. Zamiast tego płacisz:

Orientacyjnie, należy zaplanować około 11 do 13 procent ceny nowo wybudowanej nieruchomości na podatki i opłaty, przed kosztami organizacji kredytu hipotecznego. Natomiast nieruchomość z rynku wtórnego w Andaluzji jest opodatkowana ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) w stałej wysokości 7 procent, a nie IVA plus AJD.³ Od reformy kosztów kredytów hipotecznych w 2021 roku, bank (a nie kredytobiorca) płaci AJD od samego aktu hipotecznego, a także za własne usługi gestoria i koszty rejestracyjne związane z wyceną; zazwyczaj nadal płaci się za wycenę nieruchomości (tasación).

Podatek dochodowy dla nierezydentów: IRNR i Modelo 210

Posiadanie hiszpańskiej nieruchomości czyni Cię zobowiązanym do zapłaty podatku dochodowego dla nierezydentów (IRNR), deklarowanego na Modelo 210.⁴ Istnieją dwie sytuacje:

• Użytek własny (bez wynajmu): Hiszpania opodatkowuje dochód przypisywany w wysokości 1.1 procent wartości katastralnej (2 procent, jeśli wartość nie była ostatnio aktualizowana).⁵ Ponieważ Szwecja jest państwem członkowskim UE, ta podstawa jest opodatkowana stawką 19 procent, a nie 24 procent, która dotyczy nierezydentów spoza UE/EOG.⁵
• Dochód z wynajmu: Rezydenci UE/EOG płacą 19 procent i mogą odliczyć powiązane wydatki (koszty finansowania, opłaty wspólnotowe, IBI, ubezpieczenie, amortyzacja); rezydenci spoza UE płacą 24 procent od dochodu brutto z wynajmu bez żadnych odliczeń.⁵

Będąc krajem UE, szwedzcy właściciele korzystają z niższej stawki 19 procent i odliczeń, co znacząco obniża podatek od wynajmowanej nieruchomości w porównaniu, na przykład, z właścicielem z Wielkiej Brytanii.

Przy sprzedaży: 3-procentowe zatrzymanie

Kiedy nierezydent sprzedaje hiszpańską nieruchomość, kupujący musi zatrzymać 3 procent ceny i wpłacić je do urzędu skarbowego (Modelo 211) jako zaliczkę na podatek od zysków kapitałowych sprzedającego; sprzedający następnie rozlicza lub odzyskuje pozostałą kwotę za pośrednictwem Modelo 210.⁴⁵ Sprzedający zazwyczaj płaci również plusvalía municipal (lokalny podatek od wzrostu wartości gruntu).

IBI i inne koszty bieżące

Każdy właściciel płaci IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), roczny gminny podatek od nieruchomości, naliczany od wartości katastralnej. Prawo ustala stawkę miejską w przedziale od 0.4 procent do 1.1 procent, przy czym dokładna kwota jest ustalana przez każdy ratusz,⁶ więc IBI na Costa del Sol różni się między gminami takimi jak Marbella, Estepona, Mijas i Fuengirola. Należy również uwzględnić w budżecie opłaty wspólnotowe, wywóz śmieci, media i składanie deklaracji podatkowej dla nierezydentów.

Podatki od majątku i solidarności

Andaluzja faktycznie znosi swój regionalny podatek od majątku poprzez pełne zwroty, ale państwowy podatek solidarnościowy od dużych majątków może dotyczyć osób o bardzo wysokiej wartości netto. Nierezydenci są opodatkowani tylko od hiszpańskich aktywów, a dług hipoteczny zmniejsza podstawę opodatkowania. Progi i ulgi zmieniają się, więc zasięgnij porady, jeśli Twoje hiszpańskie aktywa są znaczne.

Zabezpieczenia przy zakupie ‘off-plan’ dla nabywców nowo wybudowanych nieruchomości

Jeśli kupujesz nieruchomość ‘off-plan’ i wpłacasz płatności etapowe przed jej ukończeniem, prawo hiszpańskie wymaga od dewelopera zagwarantowania każdej wpłaconej kwoty poprzez gwarancję bankową lub polisę ubezpieczeniową, aby Twoje pieniądze były chronione w przypadku niepowodzenia projektu. Ta ochrona, historycznie znana pod nazwą Ley 57/68, jest obecnie określona w pierwszym dodatkowym przepisie Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999).⁷ Zawsze upewnij się, że gwarancja jest aktywna przed przekazaniem środków i wpłacaj pieniądze na dedykowane konto powiernicze dewelopera.

Życie w Hiszpanii: rezydencja, opieka zdrowotna i szkoły

Hiszpański program rezydencji przez inwestycje (złota wiza) został zniesiony w kwietniu 2025 roku,⁸ ale szwedzcy nabywcy go nie potrzebują: jako obywatele UE macie swobodę przemieszczania się i po prostu uzyskujecie unijne zaświadczenie o rejestracji (certificado de registro), jeśli przebywacie dłużej niż 90 dni. W zakresie opieki zdrowotnej obywatele UE korzystają z EKUZ podczas krótkich pobytów; szwedzcy emeryci, którzy się przeprowadzają, mogą uzyskać dostęp do hiszpańskiego systemu publicznego za pośrednictwem formularza S1, a wielu właścicieli posiada również prywatne ubezpieczenie. Rodziny przeprowadzające się ze Szwecji mają możliwość wyboru państwowej szwedzkiej szkoły na Costa del Sol w Fuengiroli, obok licznych szkół międzynarodowych i dwujęzycznych na całym wybrzeżu.⁹

Aspekt podatkowy Szwecja-Hiszpania

Szwecja i Hiszpania posiadają umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania, która określa, które państwo opodatkowuje co i zapobiega podwójnemu opodatkowaniu tego samego dochodu.¹⁰ W praktyce, hiszpańska nieruchomość jest opodatkowana w Hiszpanii (IRNR, IBI, wszelkie zyski ze sprzedaży), podczas gdy Twoja szwedzka sytuacja podatkowa dotycząca tego dochodu jest regulowana zgodnie z umową i szwedzkimi przepisami. Transgraniczne opodatkowanie rezydentów nordyckich (zwłaszcza emerytur) jest obszarem dynamicznych zmian, dlatego przed finalizacją transakcji potwierdź swoją sytuację z doradcą kwalifikowanym w obu krajach.

Prawidłowe załatwienie formalności

Dwa dokumenty otwierają wszystkie drzwi. Po pierwsze, NIE (Número de Identidad de Extranjero), numer identyfikacyjny podatkowy cudzoziemca, który jest potrzebny przed podpisaniem, otwarciem konta bankowego lub zarejestrowaniem hipoteki; można złożyć wniosek w hiszpańskim konsulacie w Szwecji lub osobiście w Hiszpanii. Po drugie, niezależny prawnik (nie dewelopera), aby przeprowadzić należytą staranność, sprawdzić gwarancję i zarządzać finalizacją u notariusza. Posiadając NIE, prawnika i wstępną zgodę na kredyt hipoteczny, nabywca z krajów nordyckich może sprawnie przeprowadzić zakup nowo wybudowanej nieruchomości na Costa del Sol. W celu uzyskania dalszych informacji, zobacz nasze powiązane przewodniki dotyczące NIE, kosztów zakupu i procesu zakupu nieruchomości ‘off-plan’.