Rendimenti da locazione per città: Marbella vs Estepona vs Fuengirola
Estepona tende a guidare le tre città per quanto riguarda la resa locativa lorda (all'incirca dal 5,5 al 7,5 percento), Fuengirola offre rendimenti stabili da affitti a lungo termine basati sull'occupazione, e Marbella scambia una resa lorda inferiore con la crescita del capitale. Indipendentemente dalla cifra principale, l'imposta sui non residenti (IRNR tramite Modelo 210), le imposte sull'acquisto e la licenza turistica VFT decidono quanto si trattiene effettivamente.
I rendimenti da locazione sulla Costa del Sol variano molto di più da città a città di quanto la maggior parte delle brochure ammetta. Questa guida confronta i rendimenti da locazione a Marbella, Estepona e Fuengirola, tre dei mercati più ricercati della costa, e poi mostra come le tasse e le licenze spagnole trasformano una percentuale nominale nel rendimento netto che effettivamente raggiunge il tuo conto bancario. Se sei un acquirente straniero che valuta un appartamento di nuova costruzione da affittare, la città che scegli cambia la cifra lorda, ma la burocrazia cambia quella netta.
Perché il rendimento da locazione varia così tanto lungo una costa
Il rendimento lordo da locazione è semplicemente l’affitto annuale diviso per il prezzo di acquisto. Due fattori lo spingono in direzioni opposte lungo questa costa. Le città di prestigio richiedono affitti più alti ma prezzi ancora più alti, il che comprime il rendimento. Le città con un buon rapporto qualità-prezzo hanno immobili più economici e una domanda di inquilini affidabile, il che lo aumenta. A ciò si aggiunge la distinzione tra locazioni a lungo termine (un affitto stabile di dodici mesi) e affitti brevi per vacanze (tariffe notturne più elevate ma periodi di inattività stagionali, costi di gestione e un requisito di licenza). Un confronto realistico deve tenere separate queste due strategie, perché un rendimento nominale dell’8 percento per gli affitti brevi e del 4 percento per gli affitti a lungo termine possono descrivere lo stesso appartamento.
Rendimenti da locazione per città: Marbella vs Estepona vs Fuengirola
La tabella seguente presenta gli intervalli indicativi di rendimento lordo riportati per il 2026. Trattateli come segnali di mercato, non come garanzie: il rendimento effettivo dipende dall’unità specifica, dalla sua vista mare, dalla sua distanza dalla spiaggia e da quanto bene è gestita.
| Città | Rendimento lordo indicativo (affitto a lungo termine) | Potenziale affitto breve | Profilo dell’investitore |
|---|---|---|---|
| Marbella | Circa dal 3,5 al 5,5 percento 3 | Circa dal 6 al 9 percento nelle unità ben gestite 3 | Crescita del capitale prima, rendimento secondo |
| Estepona | Circa dal 5,5 al 7,5 percento 12 | Forte, trainato dalla riqualificazione del lungomare 1 | Rendimento e crescita equilibrati |
| Fuengirola | Immobili con alta occupazione e prezzi competitivi 1 | Alta domanda tutto l’anno 1 | Reddito stabile, prezzo d’ingresso inferiore |
Marbella
Marbella mostra tipicamente il rendimento lordo più basso delle tre per un affitto a lungo termine, circa dal 3,5 al 5,5 percento, perché i prezzi sono elevati 3. Il suo punto di forza risiede nell’apprezzamento del capitale e nelle prestazioni premium degli affitti brevi, dove le unità ben gestite possono raggiungere dal 6 al 9 percento lordo 3. Se la tua priorità è un bene resiliente in una località riconosciuta a livello globale piuttosto che il più alto multiplo di reddito, Marbella è adatta, ma non dovresti aspettarti un rendimento da città con un buon rapporto qualità-prezzo.
Estepona
Estepona è ripetutamente citata tra i vincitori del 2026 per il puro rendimento da locazione, con rendimenti lordi attesi comunemente nella fascia dal 5,5 al 7,5 percento e spesso citati intorno al 6-7 percento 12. Miglioramenti infrastrutturali, la riqualificazione del lungomare e un vivace centro storico hanno ampliato la domanda di inquilini senza spingere ancora i prezzi ai livelli di Marbella, il che mantiene il rendimento attraente 1. Per molti acquirenti stranieri è il gioco dell’equilibrio: reddito migliore di Marbella, più margine di crescita rispetto alle città turistiche più antiche.
Fuengirola
Fuengirola è la storia dell’occupazione. Appartamenti a prezzi competitivi e una forte domanda tutto l’anno sia da parte di inquilini a lungo termine che di turisti la rendono una favorita per gli acquirenti orientati al reddito piuttosto che per i «cacciatori di trofei» 1. I rendimenti qui sono guidati da un’alta occupazione e da bassi prezzi d’ingresso piuttosto che da affitti nominali, quindi la cifra netta spesso si mantiene bene una volta dedotti i costi. È adatta a un acquirente che desidera un flusso di cassa affidabile vicino all’aeroporto.
La tassa che decide il tuo rendimento netto: IRNR e Modelo 210
Ogni non residente che percepisce redditi da locazione spagnoli deve dichiararli tramite l’Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) sul modulo Modelo 210 4. L’aliquota è del 19 percento per i residenti dell’UE, del SEE, dell’Islanda, del Liechtenstein e della Norvegia, e del 24 percento per i non residenti nell’UE, il che dal Brexit include il Regno Unito 4. La differenza non è solo l’aliquota. I proprietari dell’UE e del SEE sono tassati sul reddito netto e possono dedurre costi come IBI, spese condominiali, assicurazione, interessi ipotecari e ammortamento, mentre i proprietari non UE sono stati storicamente tassati sul reddito lordo senza deduzioni 4. Una sentenza del tribunale del 2025 ha aperto la strada anche ai proprietari non UE per dedurre le spese, ma l’implementazione è ancora in fase di chiarimento, quindi gli acquirenti non UE dovrebbero modellare entrambi gli scenari 4.
Anche la rendicontazione si sta inasprendo. Il Regolamento HAC/623/2026, pubblicato a giugno 2026, amplia ciò che una proprietà affittata deve divulgare nella dichiarazione IRNR: identificazione precisa della proprietà, reddito lordo, le spese deducibili applicate e il reddito netto risultante 7. Tieni registri puliti fin dal primo giorno. Quando venderai in seguito, le plusvalenze dei non residenti sono tassate al 19 percento, e l’acquirente deve trattenere il 3 percento del prezzo di vendita in acconto e pagarlo tramite Modelo 211, che tu recupererai o compenserai al momento della dichiarazione 4. Letture correlate in questa serie coprono in dettaglio il Modelo 210 e il processo di vendita per i non residenti.
Costi di acquisto che definiscono il tuo prezzo d’ingresso
Il tuo denominatore di rendimento è il prezzo di acquisto totale, quindi le tasse di acquisizione contano. Per una nuova costruzione acquistata da uno sviluppatore paghi IVA (VAT) al 10 percento più AJD (stamp duty) 6. In Andalucía l’aliquota generale dell’AJD è dell’1,2 percento, confermata dalla Junta de Andalucía come in vigore dal 28 aprile 2021 ai sensi della Ley 5/2021 5. Una proprietà di rivendita è diversa: invece di IVA e AJD paghi ITP (transfer tax), fissata a un generale 7 percento in Andalucía 5. Non paghi mai entrambi i regimi sullo stesso acquisto. Prevedi inoltre spese notarili, di registro fondiario e legali, e per il NIE di cui avrai bisogno prima del completamento. Le nostre guide sui costi di acquisto e sul processo di acquisto analizzano queste voci.
Finanziamento come non residente
Se prendi in prestito, il limite del rapporto prestito/valore (loan-to-value) modella sia il costo d’ingresso che gli interessi deducibili. Gli acquirenti non residenti nel 2026 tipicamente prendono in prestito tra il 60 e il 70 percento LTV, con il limite superiore riservato a profili finanziari più solidi e richiedenti dell’UE, e i richiedenti non UE spesso più vicini al 50-60 percento 8. I prestatori attivi sulla costa includono Banco Sabadell, Bankinter, CaixaBank e UCI 8. Poiché i proprietari dell’UE e del SEE possono dedurre gli interessi ipotecari dal reddito da locazione, il finanziamento può migliorare il rendimento netto oltre a distribuire l’esborso di capitale 48. Pianifica una valutazione e includi nel tuo modello l’AJD del mutuo e i costi di gestione.
Licenze turistiche e la questione degli affitti brevi
Gran parte della differenza tra il rendimento degli affitti a lungo termine e quelli brevi dipende dalla possibilità di gestire legalmente un affitto turistico. In Andalucía una casa vacanze è una Vivienda con Fines Turisticos (VFT), regolata dal Decreto 28/2016 e aggiornata dal Decreto 31/2024 e dal Decreto-ley 1/2025 910. La registrazione è una declaracion responsable presentata al Registro de Turismo de Andalucia, non un permesso discrezionale, ma le recenti riforme hanno aggiunto limiti di capacità, una dichiarazione di compatibilità urbanistica e, dall’aprile 2025, un requisito per il consenso esplicito della comunità di proprietari 910. Dalla fine del 2025 le proprietà VFT devono apparire anche nel registro nazionale NRUA 9. Operare senza registrazione comporta il rischio di pesanti multe, quindi conferma l’idoneità di un’unità specifica e le sue regole condominiali prima di sottoscrivere un rendimento da affitto breve 10. Se il tuo edificio vieta gli affitti turistici, modella invece la cifra per gli affitti a lungo termine.
Trasformare un rendimento nominale in una cifra netta
Per confrontare onestamente le tre città, procedi dall’alto verso il basso. Inizia con il rendimento lordo per la tua strategia scelta, quindi sottrai l’IRNR al 19 o 24 percento sulla base imponibile, le spese ricorrenti di IBI e condominiali, l’assicurazione, la gestione (tipicamente più alta per gli affitti brevi) e qualsiasi costo ipotecario 4. Estepona spesso è in testa per il rendimento lordo tra le tre, Fuengirola tende a difendere la sua cifra netta attraverso l’occupazione e i prezzi bassi, e Marbella ti chiede di accettare un multiplo di reddito inferiore in cambio di crescita e prestigio 123. La risposta giusta dipende dal fatto che tu stia acquistando per il flusso di cassa, per l’apprezzamento o per uso personale con reddito aggiuntivo. Per il contesto dello stile di vita, la costa è servita tutto l’anno dall’aeroporto di Malaga con fitte connessioni europee, insieme a scuole internazionali consolidate e assistenza sanitaria privata, tutti fattori che sostengono la domanda di inquilini in ogni città qui.
Domande frequenti
Quale delle tre città ha la rendita da locazione più alta?
Per gli affitti a lungo termine, Estepona registra generalmente la resa lorda più alta delle tre, comunemente citata intorno al 5.5 al 7.5 percento per il 2026, mentre Marbella tende ad essere più bassa, circa dal 3.5 al 5.5 percento, perché i prezzi sono più elevati. Fuengirola compete sull'occupazione e sui prezzi d'ingresso bassi piuttosto che sui canoni di affitto principali. Le rese degli affitti a breve termine possono essere più alte ovunque, ma richiedono una licenza turistica VFT.
Come viene tassato il mio reddito da locazione come proprietario straniero?
Tramite l'IRNR sul Modelo 210. I residenti EU e EEA pagano il 19 percento e possono dedurre spese come IBI, spese condominiali, assicurazione e interessi ipotecari; i residenti extra-UE pagano il 24 percento e storicamente sono stati tassati sul reddito lordo, anche se una decisione del 2025 potrebbe estendere loro le deduzioni in attesa di chiarimenti.
Quali tasse pago quando acquisto un immobile di nuova costruzione da affittare?
Un immobile di nuova costruzione da un costruttore comporta l'IVA al 10 percento più l'imposta di bollo AJD, che è dell'1.2 percento in Andalucía. Una proprietà di rivendita, invece, comporta l'imposta di trasferimento ITP a un tasso generale del 7 percento in Andalucía. Non si pagano mai entrambi i regimi sullo stesso acquisto, e si aggiungono le spese notarili, di registro e legali.
Ho bisogno di una licenza per affittare il mio appartamento ai turisti?
Sì. In Andalucía una casa vacanze deve essere registrata come Vivienda con Fines Turisticos (VFT) presso il Registro de Turismo de Andalucia, e dalla fine del 2025 anche nel registro nazionale NRUA. Le recenti riforme hanno aggiunto limiti di capacità, una dichiarazione di compatibilità urbana e un requisito di consenso della comunità dei proprietari, e l'affitto non registrato comporta il rischio di pesanti multe.
Quanto può prendere in prestito un non residente per acquistare sulla Costa del Sol?
Nel 2026 gli acquirenti non residenti ottengono tipicamente dal 60 al 70 percento di loan-to-value, con la fascia alta riservata ai profili UE più solidi e i richiedenti extra-UE spesso più vicini al 50-60 percento. I prestatori attivi includono Banco Sabadell, Bankinter, CaixaBank e UCI. I proprietari UE e EEA possono dedurre gli interessi del mutuo dal reddito da locazione.
Cosa succede dal punto di vista fiscale quando alla fine vendo?
Le plusvalenze dei non residenti sono tassate al 19 percento. L'acquirente è legalmente tenuto a trattenere il 3 percento del prezzo di vendita e a versarlo all'autorità fiscale tramite il Modelo 211 come acconto, che poi si compensa quando si presenta la dichiarazione delle plusvalenze. Conservare una documentazione completa dei costi di acquisto e dei miglioramenti per ridurre la plusvalenza imponibile.
