Spese Notarili e del Registro della Proprietà in Spagna, dettagliate

Le spese notarili e del registro immobiliare in Spagna sono due delle voci più piccole, ma anche più fraintese, nel budget di acquisto di una proprietà sulla Costa del Sol. A differenza delle commissioni dell’agente immobiliare o delle spese legali, esse non sono negoziabili e non sono stabilite dal mercato: entrambe sono regolate da tariffe ufficiali (aranceles) pubblicate nel Boletin Oficial del Estado nel 1989 e tuttora in vigore. Questa guida elenca esattamente come vengono calcolate le spese notarili e del registro immobiliare in Spagna, mostra la scala tariffaria legale, illustra un esempio reale e spiega gli extra che rendono il conto finale più elevato di quanto suggerito dalla scala base. Si applica a qualsiasi acquirente straniero ovunque sulla Costa del Sol, sia che si acquisti a Marbella, Estepona, Fuengirola o Mijas.

Cosa coprono effettivamente le spese notarili e del registro immobiliare

Si tratta di due professionisti distinti e due fatture separate. Il notaio (notario) è un funzionario pubblico che redige e autorizza l’atto di proprietà (escritura publica de compraventa), verifica l’identità e la capacità delle parti, conferma che non ci sono oneri pendenti evidenziati su una nota simple recente, e testimonia formalmente la firma. Il registro immobiliare (Registro de la Propiedad) ti registra poi come nuovo proprietario nel registro pubblico delle proprietà, il che conferisce alla tua proprietà protezione contro terzi.

Hai bisogno di entrambi. Il solo atto prova che la vendita è avvenuta; l’iscrizione al registro è ciò che rende il tuo titolo sicuro ed è quasi sempre richiesta da qualsiasi finanziatore che finanzi l’acquisto. Nessuna delle due tasse è un’imposta, quindi si affiancano (non sono incluse in) all’imposta di trasferimento o all’IVA che paghi sulla proprietà stessa.

Come vengono calcolate le spese notarili: la scala ufficiale

Le spese notarili seguono la tariffa del Real Decreto 1426/1989 ¹. Per un atto con un valore dichiarato (documento de cuantia), l’onorario base viene calcolato fascia per fascia dal prezzo dichiarato, con un importo fisso per la prima fascia e una tariffa decrescente per ogni fascia superiore. Una riduzione del 5% viene quindi applicata al totale risultante dalla scala ¹.

Poiché la tariffa diminuisce all’aumentare del prezzo, l’onorario cresce molto più lentamente del valore della proprietà. Ecco perché le spese notarili rappresentano una percentuale decrescente sulle case più costose.

Come vengono calcolate le spese del registro immobiliare: la scala ufficiale

Le spese del registro immobiliare seguono una tariffa parallela nel Real Decreto 1427/1989 ². La struttura rispecchia la scala notarile ma le tariffe sono inferiori, e il totale è limitato in modo che una singola registrazione non possa superare 2,181.673939 euro né scendere sotto 24.040484 euro ².

Un esempio pratico: una nuova costruzione da 300.000 euro

Consideriamo un appartamento di nuova costruzione dichiarato a 300.000 euro, un prezzo comune sulla Costa del Sol. Applicando la scala notarile fascia per fascia (90.151816 + 108.18 + 45.08 + 90.15 + 74.87) si ottengono circa 408 euro, e dopo la riduzione statutaria del 5% l’onorario notarile base è di circa 387 euro ¹. Applicando gli stessi 300.000 euro alla scala del registro (24.04 + 42.07 + 37.56 + 67.61 + 44.92) si ottengono circa 216 euro ².

Quindi, le spese legali lorde per un atto da 300.000 euro sono solo di circa 387 euro per il notaio e 216 euro per il registro, poco più di 600 euro in totale. La tabella seguente mostra i risultati della scala base a tre punti di prezzo tipici.

Questi sono gli importi prodotti dalle scale ufficiali ¹². La tua fattura effettiva sarà più alta, per i motivi indicati di seguito.

Gli extra che gonfiano la fattura finale

La cifra della scala è un punto di partenza, non il totale. Si applicano diversi extra:

• Copie. Il notaio addebita un costo per copia autorizzata (copia autorizada) e copia semplice (copia simple). Il tuo finanziatore, l’ufficio delle imposte e il registro ne vogliono ciascuno una, quindi diverse copie sono di routine.
• Fogli extra. Ogni foglio dell’atto oltre il primo viene fatturato, e un atto di mutuo o una lunga descrizione degli allegati aggiunge pagine.
• Posti auto e ripostigli. Se un posto auto o trastero è registrato come finca separata, ognuno genera la propria voce di registro.
• IVA al 21%. Le spese notarili e del registro sono servizi professionali, quindi il 21% di IVA viene aggiunto all’onorario stesso. Solo questo porta una spesa notarile di 387 euro a circa 468 euro.
• La gestoria. La maggior parte degli acquirenti, e in effetti tutti gli acquirenti con mutuo, utilizzano una gestoria (agente amministrativo) per saldare le tasse e depositare l’atto presso il registro. Questa è una tassa privata separata, comunemente di qualche centinaio di euro, e non è fissata da alcuna tariffa.

Sommando questi elementi, il costo combinato reale di notaio più registro più gestoria per un acquisto di fascia media sulla Costa del Sol si attesta tipicamente tra circa lo 0.5% e l’1% del prezzo. Sull’esempio di 300.000 euro, dovresti prevedere un budget compreso tra 1.200 e 1.800 euro una volta incluse le copie, l’IVA e la gestoria, piuttosto che i soli 600 euro della scala.

Chi paga e quando

Per impostazione predefinita, il Codice Civile spagnolo attribuisce il costo dell’atto originale (escritura matriz) al venditore e il costo delle copie all’acquirente, ma in pratica i contratti sulla Costa del Sol quasi sempre specificano che l’acquirente paga tutte le spese notarili e del registro (gastos a cargo del comprador). Verifica questa clausola nel tuo contratto di prenotazione e nel contratto di acquisto privato prima di firmare. Se stipuli un mutuo, il prestatore paga il notaio, il registro, la gestoria e l’imposta di bollo attribuibile all’atto di mutuo stesso secondo le attuali regole ipotecarie spagnole, ma tu paghi comunque tutto ciò che riguarda l’atto di acquisto.

Il pagamento viene effettuato al momento del completamento. In pratica, la gestoria riscuote una provvisione di fondi (provision de fondos) prima o il giorno della firma per coprire il notaio, il registro e le tasse, quindi riconcilia gli importi finali e rimborsa o fattura la differenza una volta ricevute tutte le fatture.

Come queste spese si inseriscono nelle tasse di acquisto

Le spese notarili e del registro sono esigue rispetto all’imposta sulla proprietà. Su una nuova costruzione paghi il 10% di IVA (VAT) sul prezzo più Actos Juridicos Documentados (AJD, imposta di bollo), addebitata in Andalusia al tasso generale dell’1.2% sul valore dell’atto ³⁴. Su una rivendita paghi invece l’Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), al tasso generale andaluso del 7%, e nessun AJD o IVA ⁴. Le scale notarili e del registro sopra menzionate sono le stesse in entrambi i casi, perché dipendono dal valore dichiarato, non da quale imposta si applica.

Per visualizzare il budget completo di completamento, leggi le nostre guide complementari sull’imposta di trasferimento e l’imposta di bollo (ITP e AJD), l’IVA sulle case di nuova costruzione e la ripartizione complessiva dei costi di acquisto. Se sei un non residente, le nostre guide sulla ritenuta del 3% e Modelo 210 (IRNR) e sulla plusvalia municipal spiegano le tasse a carico del venditore e le tasse annuali, mentre la guida sull’IBI e i costi di gestione copre ciò che paghi dopo il completamento. Gli acquirenti che finanziano l’acquisto dovrebbero anche consultare le nostre guide sui mutui spagnoli per non residenti e su come ottenere un NIE, entrambi i quali interagiscono con l’appuntamento notarile.

Consigli pratici per evitare sorprese

Chiedi al tuo avvocato o gestoria una stima scritta dei costi di completamento che elenchi notaio, registro, gestoria, IVA o ITP, AJD e eventuali costi di mutuo, in modo da poter vedere ogni voce. Non presumere che la percentuale principale dell’agente copra questi costi. Ricorda che le spese sono calcolate sul prezzo dichiarato, quindi un valore dichiarato insolitamente basso per risparmiare sulle tasse è sia rischioso sia offre solo risparmi marginali per notaio e registro. Infine, prevedi un budget per l’intero pacchetto di costi di completamento di circa il 10% al 14% del prezzo di acquisto sulla Costa del Sol, all’interno del quale notaio e registro rappresentano una parte modesta, fissa e interamente prevedibile.