Spese Notarili e di Registro della Proprietà in Spagna, Dettagliate

Le spese notarili e di registro fondiario in Spagna sono due delle voci più piccole, ma più fraintese, in un budget di acquisto sulla Costa del Sol. A differenza della commissione dell’agente immobiliare o delle parcelle legali, non sono negoziabili e non sono stabilite dal mercato: entrambe sono regolate da tariffe ufficiali (aranceles) pubblicate nel Boletin Oficial del Estado nel 1989 e ancora in vigore oggi. Questa guida elenca esattamente come vengono calcolate le spese notarili e di registro fondiario in Spagna, mostra la scala tariffaria legale, illustra un esempio reale e spiega gli extra che rendono il conto finale più alto di quanto suggerito dalla scala di base. Si applica a qualsiasi acquirente straniero ovunque sulla Costa del Sol, sia che si acquisti a Marbella, Estepona, Fuengirola o Mijas.

Cosa pagano effettivamente le spese notarili e di registro fondiario

Si tratta di due professionisti separati e di due fatture separate. Il notaio (notario) è un funzionario pubblico che redige e autorizza l’atto di proprietà (escritura publica de compraventa), verifica l’identità e la capacità delle parti, conferma che non ci sono oneri pendenti mostrati su una nuova nota simple, e testimonia formalmente la firma. Il registro fondiario (Registro de la Propiedad) ti registra poi come nuovo proprietario nel registro pubblico delle proprietà, il che dà alla tua proprietà protezione contro terzi.

Hai bisogno di entrambi. L’atto da solo prova che la vendita è avvenuta; l’iscrizione nel registro è ciò che rende sicuro il tuo titolo ed è quasi sempre richiesta da qualsiasi prestatore che finanzi l’acquisto. Nessuna delle due spese è una tassa, quindi si affiancano (non si includono) all’imposta di trasferimento o all’IVA che paghi sulla proprietà stessa.

Come vengono calcolate le spese notarili: la scala ufficiale

Le spese notarili seguono la tariffa del Real Decreto 1426/1989 ¹. Per un atto con un valore dichiarato (documento de cuantia), la tariffa base è calcolata fascia per fascia dal prezzo dichiarato, con un importo fisso per la prima tranche e una tariffa decrescente per ogni fascia superiore. Viene quindi applicata una riduzione del 5% al totale prodotto dalla scala ¹.

Poiché la tariffa diminuisce all’aumentare del prezzo, la spesa cresce molto più lentamente del valore della proprietà. Ecco perché le spese notarili sono una percentuale decrescente sulle case più costose.

Come vengono calcolate le spese di registro fondiario: la scala ufficiale

Le spese di registro fondiario seguono una tariffa parallela nel Real Decreto 1427/1989 ². La struttura riflette la scala notarile ma le tariffe sono più basse, e il totale è limitato in modo che una singola registrazione non possa superare 2,181.673939 euro né scendere sotto 24.040484 euro ².

Un esempio pratico: una nuova costruzione da 300.000 euro

Prendiamo un appartamento di nuova costruzione dichiarato a 300.000 euro, una cifra comune sulla Costa del Sol. Applicando la scala notarile fascia per fascia (90.151816 + 108.18 + 45.08 + 90.15 + 74.87) si ottengono circa 408 euro, e dopo la riduzione statutaria del 5% la tariffa notarile base è di circa 387 euro ¹. Calcolando gli stessi 300.000 euro sulla scala di registro (24.04 + 42.07 + 37.56 + 67.61 + 44.92) si ottengono circa 216 euro ².

Quindi le tariffe legali di base su un atto da 300.000 euro sono solo circa 387 euro per il notaio e 216 euro per il registro, poco più di 600 euro in totale. La tabella seguente mostra i risultati della scala di base a tre prezzi tipici.

Questi sono gli importi prodotti dalle scale ufficiali ¹². La tua fattura effettiva sarà più alta, per le ragioni seguenti.

Gli extra che fanno lievitare la fattura finale

La cifra della scala è un punto di partenza, non il totale. Si applicano diversi extra:

• Copie. Il notaio addebita le copie autorizzate (copia autorizada) e le copie semplici (copia simple). Il tuo prestatore, l’ufficio delle imposte e il registro ne vogliono ciascuno una, quindi diverse copie sono di routine.
• Fogli extra. Ogni foglio dell’atto oltre il primo viene fatturato, e un atto di mutuo o una lunga descrizione di allegati aggiunge pagine.
• Posti auto e magazzini. Se un posto auto o un trastero è registrato come finca separata, ognuno genera la propria voce di registro.
• IVA al 21%. Le spese notarili e di registro sono servizi professionali, quindi l’IVA del 21% viene aggiunta oltre alla tariffa stessa. Solo questo porta una spesa notarile di 387 euro a circa 468 euro.
• La gestoria. La maggior parte degli acquirenti, e praticamente tutti gli acquirenti con mutuo, utilizzano una gestoria (agente amministrativo) per saldare le tasse e depositare l’atto presso il registro. Questa è una tariffa privata separata, comunemente di poche centinaia di euro, e non è fissata da alcuna tariffa.

Sommando questi elementi, il costo reale combinato di notaio più registro più gestoria per un acquisto di fascia media sulla Costa del Sol si attesta tipicamente tra circa lo 0.5% e l’1% del prezzo. Sull’esempio dei 300.000 euro, dovresti prevedere un budget tra i 1.200 e i 1.800 euro una volta incluse copie, IVA e gestoria, piuttosto che i soli 600 euro della scala.

Chi paga e quando

Per impostazione predefinita, il Codice Civile spagnolo assegna il costo dell’atto originale (escritura matriz) al venditore e il costo delle copie all’acquirente, ma in pratica i contratti sulla Costa del Sol quasi sempre stabiliscono che l’acquirente paga tutte le spese notarili e di registro (gastos a cargo del comprador). Controlla questa clausola nel tuo contratto di prenotazione e nel contratto di acquisto privato prima di firmare. Se stipuli un mutuo, il prestatore paga le spese notarili, di registro, di gestoria e l’imposta di bollo attribuibile all’atto di mutuo stesso secondo le attuali norme spagnole sui mutui, ma tu paghi comunque tutto ciò che riguarda l’atto di acquisto.

Il pagamento viene effettuato al momento del rogito. In pratica, la gestoria raccoglie una provvista di fondi (provision de fondos) prima o il giorno della firma per coprire il notaio, il registro e le tasse, quindi riconcilia gli importi finali e rimborsa o fattura la differenza una volta ricevute tutte le fatture.

Come queste spese si inseriscono nelle tasse di acquisto

Le spese notarili e di registro sono piccole rispetto all’imposta sulla proprietà. Su una nuova costruzione paghi il 10% di IVA sul prezzo più Actos Juridicos Documentados (AJD, imposta di bollo), addebitata in Andalusia alla tariffa generale dell’1.2% sul valore dell’atto ³⁴. Su una rivendita paghi invece l’Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), alla tariffa generale andalusa del 7%, e nessuna AJD o IVA ⁴. Le scale notarili e di registro di cui sopra sono le stesse in entrambi i casi, perché dipendono dal valore dichiarato, non da quale imposta si applica.

Per visualizzare il budget completo di completamento, leggi le nostre guide complementari sull’imposta di trasferimento e l’imposta di bollo (ITP e AJD), l’IVA sulle case di nuova costruzione e il riepilogo generale dei costi di acquisto. Se sei un non residente, le nostre guide sulla ritenuta del 3% e sul Modelo 210 (IRNR) e sulla plusvalia municipal spiegano le tasse lato venditore e annuali, mentre la guida su IBI e costi di gestione copre ciò che paghi dopo il completamento. Gli acquirenti che finanziano l’acquisto dovrebbero anche consultare le nostre guide sui mutui spagnoli per non residenti e sull’ottenimento di un NIE, entrambi i quali interagiscono con l’appuntamento notarile.

Consigli pratici per evitare sorprese

Chiedi al tuo avvocato o alla tua gestoria una stima scritta dei costi di completamento che specifichi notaio, registro, gestoria, IVA o ITP, AJD e eventuali costi di mutuo, in modo da poter vedere ogni voce. Non dare per scontato che la percentuale principale dell’agente copra queste voci. Ricorda che le tariffe sono calcolate sul prezzo dichiarato, quindi un valore dichiarato insolitamente basso per risparmiare tasse è sia rischioso sia offre solo marginali risparmi notarili e di registro. Infine, preventivare l’intero pacchetto di costi di completamento a circa il 10% al 14% del prezzo di acquisto sulla Costa del Sol, all’interno del quale notaio e registro sono una parte modesta, fissa e del tutto prevedibile.