Notar- und Grundbuchgebühren in Spanien, aufgeschlüsselt

Notar- und Grundbuchgebühren in Spanien sind zwei der kleineren, aber am meisten missverstandenen Posten im Budget für einen Kauf an der Costa del Sol. Im Gegensatz zu Maklerprovisionen oder Anwaltsgebühren sind sie nicht verhandelbar und nicht marktabhängig: Beide werden durch offizielle Tarife (aranceles) geregelt, die 1989 im Boletin Oficial del Estado veröffentlicht wurden und heute noch in Kraft sind. Dieser Leitfaden führt genau auf, wie Notar- und Grundbuchgebühren in Spanien berechnet werden, zeigt die gesetzliche Gebührenordnung, rechnet ein reales Beispiel durch und erklärt die Extras, die Ihre Endrechnung höher ausfallen lassen, als die reine Gebührenordnung vermuten lässt. Er gilt für jeden ausländischen Käufer überall an der Costa del Sol, egal ob Sie in Marbella, Estepona, Fuengirola oder Mijas kaufen.

Was Notar- und Grundbuchgebühren tatsächlich bezahlen

Dies sind zwei getrennte Fachleute und zwei getrennte Rechnungen. Der Notar (notario) ist ein Amtsträger, der die Eigentumsurkunde (escritura publica de compraventa) entwirft und beglaubigt, die Identität und Geschäftsfähigkeit der Parteien überprüft, bestätigt, dass auf einer aktuellen nota simple keine ausstehenden Belastungen ausgewiesen sind, und die Unterzeichnung formell bezeugt. Das Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) trägt Sie dann als neuen Eigentümer in das öffentliche Grundbuch ein, was Ihrem Eigentum Schutz gegenüber Dritten verleiht.

Sie benötigen beides. Die Urkunde allein beweist, dass der Verkauf stattgefunden hat; die Grundbucheintragung sichert Ihr Eigentum und wird fast immer von jedem Kreditgeber, der den Kauf finanziert, verlangt. Keine der Gebühren ist eine Steuer, daher stehen sie neben (nicht innerhalb) der Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer, die Sie auf die Immobilie selbst zahlen.

Wie Notargebühren berechnet werden: die offizielle Gebührenordnung

Notargebühren richten sich nach dem Tarif im Real Decreto 1426/1989 ¹. Für eine Urkunde mit einem angegebenen Wert (documento de cuantia) wird die Grundgebühr stufenweise vom deklarierten Preis aufgebaut, mit einem festen Betrag für die erste Tranche und einem degressiven Satz für jede höhere Stufe. Eine Reduzierung von 5% wird dann auf den von der Gebührenordnung ermittelten Gesamtbetrag angewendet ¹.

Da der Satz mit steigendem Preis sinkt, wächst die Gebühr viel langsamer als der Immobilienwert. Deshalb sind Notargebühren ein schrumpfender Prozentsatz bei teureren Häusern.

Wie Grundbuchgebühren berechnet werden: die offizielle Gebührenordnung

Grundbuchgebühren richten sich nach einem parallelen Tarif im Real Decreto 1427/1989 ². Die Struktur spiegelt die Notargebührenordnung wider, aber die Sätze sind niedriger, und der Gesamtbetrag ist so gedeckelt, dass eine einzelne Eintragung 2.181,673939 Euro nicht überschreiten und 24.040484 Euro nicht unterschreiten kann ².

Ein Rechenbeispiel: ein Neubau für 300.000 Euro

Nehmen wir eine Neubauwohnung, die mit 300.000 Euro deklariert ist, ein üblicher Preis an der Costa del Sol. Wendet man die Notargebührenordnung Stufe für Stufe an (90,151816 + 108,18 + 45,08 + 90,15 + 74,87), so ergibt sich etwa 408 Euro, und nach der gesetzlichen Reduzierung von 5% beträgt die Notargrundgebühr grob 387 Euro ¹. Wendet man dieselben 300.000 Euro auf die Grundbuchgebührenordnung an (24,04 + 42,07 + 37,56 + 67,61 + 44,92), so ergibt sich etwa 216 Euro ².

Die reinen gesetzlichen Gebühren für eine Urkunde über 300.000 Euro betragen also nur etwa 387 Euro für den Notar und 216 Euro für das Grundbuchamt, zusammen etwas über 600 Euro. Die folgende Tabelle zeigt die Ergebnisse der Grundgebührenordnung bei drei typischen Preispunkten.

Dies sind die Beträge, die sich aus den offiziellen Gebührenordnungen ¹² ergeben. Ihre tatsächliche Rechnung wird aus den unten genannten Gründen höher ausfallen.

Die Extras, die die Endrechnung in die Höhe treiben

Der Betrag gemäß Gebührenordnung ist ein Ausgangspunkt, nicht der Gesamtbetrag. Es fallen mehrere Zuschläge an:

• Kopien. Der Notar berechnet pro beglaubigter Kopie (copia autorizada) und einfacher Kopie (copia simple). Ihr Kreditgeber, das Finanzamt und das Grundbuchamt benötigen jeweils eine, daher sind mehrere Kopien Routine.
• Zusatzblätter. Jedes Blatt der Urkunde über das erste hinaus wird in Rechnung gestellt, und eine Hypothekenurkunde oder eine lange Beschreibung von Anhängen erhöht die Seitenzahl.
• Parkplätze und Abstellräume. Wenn ein Garagenplatz oder trastero als separate finca eingetragen wird, generiert jeder seine eigene Grundbuchzeile.
• IVA mit 21%. Notar- und Grundbuchgebühren sind professionelle Dienstleistungen, daher werden zusätzlich zur Gebühr selbst 21% Mehrwertsteuer berechnet. Allein dies erhöht eine Notargebühr von 387 Euro auf etwa 468 Euro.
• Die gestoria. Die meisten Käufer und praktisch alle Käufer mit Hypothek nutzen eine gestoria (Verwaltungsagentur), um Steuern zu begleichen und die Urkunde beim Grundbuchamt einzureichen. Dies ist eine separate private Gebühr, die üblicherweise einige hundert Euro beträgt und nicht durch einen Tarif festgelegt ist.

Rechnet man diese zusammen, so belaufen sich die tatsächlichen kombinierten Kosten für Notar plus Grundbuchamt plus gestoria bei einem mittleren Kauf an der Costa del Sol typischerweise auf etwa 0,5% bis 1% des Preises. Bei dem Beispiel von 300.000 Euro sollten Sie ein Budget von 1.200 bis 1.800 Euro einplanen, sobald Kopien, IVA und die gestoria enthalten sind, anstatt der bloßen 600 Euro aus der Gebührenordnung.

Wer zahlt und wann

Standardmäßig weist das spanische Zivilgesetzbuch die Kosten der Originalurkunde (escritura matriz) dem Verkäufer und die Kosten der Kopien dem Käufer zu, aber in der Praxis legen Verträge an der Costa del Sol fast immer fest, dass der Käufer alle Notar- und Grundbuchkosten trägt (gastos a cargo del comprador). Überprüfen Sie diese Klausel in Ihrem Reservierungsvertrag und privaten Kaufvertrag, bevor Sie unterschreiben. Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, zahlt der Kreditgeber Notar, Grundbuchamt, gestoria und die Stempelsteuer, die der Hypothekenurkunde selbst gemäß den aktuellen spanischen Hypothekenregeln zuzuschreiben ist, aber Sie zahlen immer noch alles, was sich auf die Kaufurkunde bezieht.

Die Zahlung erfolgt bei Vertragsabschluss. In der Praxis zieht die gestoria vor oder am Tag der Unterzeichnung eine Vorschusszahlung (provision de fondos) ein, um Notar, Grundbuchamt und Steuern zu decken, gleicht dann die endgültigen Beträge ab und erstattet oder berechnet die Differenz, sobald alle Rechnungen vorliegen.

Wie sich diese Gebühren in die Kaufsteuern einfügen

Notar- und Grundbuchgebühren sind gering im Vergleich zur Immobiliensteuer. Bei einem Neubau zahlen Sie 10% IVA (Mehrwertsteuer) auf den Preis zuzüglich Actos Juridicos Documentados (AJD, Stempelsteuer), die in Andalusien zum allgemeinen Satz von 1,2% auf den Urkundenwert erhoben wird ³⁴. Bei einem Wiederverkauf zahlen Sie stattdessen Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) zum allgemeinen andalusischen Satz von 7%, und keine AJD oder IVA ⁴. Die Notar- und Grundbuchgebührenordnungen oben sind in beiden Fällen gleich, da sie vom deklarierten Wert abhängen und nicht davon, welche Steuer anfällt.

Um das vollständige Budget für den Vertragsabschluss zu sehen, lesen Sie unsere begleitenden Leitfäden zur Grunderwerbsteuer und Stempelsteuer (ITP und AJD), Mehrwertsteuer bei Neubauten und die Aufschlüsselung der Gesamtkaufkosten. Wenn Sie kein Gebietsansässiger sind, erklären unsere Leitfäden zur 3%-Einbehaltung und Modelo 210 (IRNR) und zur plusvalia municipal die Verkäufer- und Jahressteuern, während der Leitfaden zu IBI und Betriebskosten abdeckt, was Sie nach Vertragsabschluss zahlen. Käufer, die den Kauf finanzieren, sollten auch unsere Leitfäden zu spanischen Hypotheken für Nicht-Residenten und zur Beschaffung einer NIE konsultieren, beides Punkte, die mit dem Notartermin in Verbindung stehen.

Praktische Tipps zur Vermeidung von Überraschungen

Bitten Sie Ihren Anwalt oder Ihre gestoria um einen schriftlichen Kostenvoranschlag für den Vertragsabschluss, der Notar, Grundbuchamt, gestoria, IVA oder ITP, AJD und etwaige Hypothekenkosten detailliert auflistet, damit Sie jeden Posten sehen können. Gehen Sie nicht davon aus, dass der vom Makler genannte Prozentsatz diese Kosten abdeckt. Denken Sie daran, dass die Gebühren auf dem deklarierten Preis berechnet werden, daher ist ein ungewöhnlich niedriger deklarierter Wert zur Steuereinsparung sowohl riskant als auch bietet er nur geringfügige Notar- und Grundbuchersparnisse. Planen Sie schließlich das gesamte Paket der Abschlusskosten mit etwa 10% bis 14% des Kaufpreises an der Costa del Sol ein, wobei Notar- und Grundbuchgebühren einen bescheidenen, festen und völlig vorhersehbaren Teil darstellen.