Trasferimenti da CHF a EUR per acquirenti svizzeri

Per un acquirente che paga in franchi svizzeri, i trasferimenti da CHF a EUR per gli acquirenti svizzeri rappresentano la decisione di costo più importante nell’acquisto di una proprietà sulla Costa del Sol, e quella che la maggior parte delle persone sottovaluta. La Svizzera non fa parte dell’eurozona, quindi un appartamento di nuova costruzione a Estepona, Marbella, Fuengirola o Mijas viene prezzato e pagato in euro mentre il vostro denaro è in franchi. Il tasso a cui convertite e il momento in cui convertite possono spostare il costo totale di decine di migliaia di euro, che è spesso molto più della differenza tra un’aliquota fiscale e un’altra. Questa guida spiega come si muove il denaro, cosa si paga in euro e quando, e le dichiarazioni che gli acquirenti svizzeri devono presentare per mantenere la transazione in regola.

Perché i trasferimenti da CHF a EUR contano più delle aliquote fiscali

La conversione di valuta è un costo nascosto. Quando una banca commerciale svizzera vi propone un trasferimento «senza commissioni», l’addebito è solitamente incorporato nel tasso di cambio stesso, lo spread tra il tasso interbancario all’ingrosso e il tasso che vi viene effettivamente offerto. Su un acquisto di 400.000 euro, uno spread del due percento equivale a 8.000 euro, persi silenziosamente senza alcuna voce di costo. Poiché un acquisto sulla Costa del Sol viene pagato a rate nell’arco di diversi mesi, potreste convertire più di una volta, quindi lo spread si applica ogni volta. Per questo motivo, gli acquirenti svizzeri seri confrontano il tasso tutto incluso, non la commissione pubblicizzata, e trattano il fornitore di valuta come una scelta consapevole piuttosto che come un’opzione predefinita.

Come si muove effettivamente il denaro

La Svizzera non è un membro dell’UE, ma le banche svizzere partecipano ai sistemi SEPA, quindi un pagamento in euro da un conto svizzero può viaggiare come bonifico SEPA verso un IBAN spagnolo.¹ Il problema è che i franchi devono prima diventare euro, e la vostra banca svizzera effettua tale conversione al proprio tasso. Avete tre percorsi principali:

• Bonifico bancario svizzero. Semplice, ma la banca stabilisce il tasso di cambio e potrebbe aggiungere commissioni di banca corrispondente (SWIFT). Conveniente, raramente il più economico.
• Uno specialista di valute regolamentato o un istituto di pagamento. Queste aziende solitamente quotano uno spread più stretto rispetto a una banca al dettaglio e possono detenere un saldo in euro per voi, quindi inviare un bonifico SEPA in Spagna. Controllate che l’azienda sia autorizzata dal suo regolatore e separi il denaro dei clienti.
• Un contratto a termine (forward contract). Questo vi consente di bloccare il tasso odierno per un pagamento dovuto in futuro, il che si adatta a una nuova costruzione acquistata su progetto dove il completamento è a mesi o anni di distanza.

Qualunque sia il percorso scelto, avrete bisogno di un conto bancario spagnolo (o almeno di un conto in euro raggiungibile tramite SEPA) per ricevere i fondi, pagare il notaio e saldare le tasse, e avrete bisogno di un NIE, il numero di identificazione per stranieri, prima di poter aprire un conto o firmare dal notaio. La creazione del NIE e di un conto spagnolo in anticipo è trattata nelle nostre guide sui conti bancari spagnoli per non residenti e su come ottenere un NIE.

Cosa si paga in euro e quando

L’acquisto di una nuova costruzione rilascia denaro in fasi, e ogni fase è un pagamento in euro che dovete finanziare con i franchi:

• Caparra di prenotazione: una somma fissa (spesso da 6.000 a 10.000 euro) per togliere l’unità dal mercato.
• Fase del contratto: tipicamente, si completa la caparra fino a circa il 10 percento del prezzo alla firma del contratto di acquisto privato, più rate scaglionate se il blocco è ancora in costruzione.
• Completamento: il saldo, pagato presso il notaio quando l’atto (escritura) viene firmato e le chiavi vengono consegnate.

Per le case su progetto (off-plan), la legge spagnola richiede che il costruttore garantisca ogni euro pagato prima del completamento tramite una garanzia bancaria o una polizza assicurativa, con le vostre rate detenute in un conto speciale. Questa protezione è iniziata con la Ley 57/1968 ed è ora stabilita nella Ley de Ordenacion de la Edificacion.² Non pagate mai una rata per un immobile su progetto che non sia supportata da questa garanzia. La nostra guida sugli immobili su progetto e le garanzie bancarie spiega come verificarla.

Le tasse dietro il prezzo in euro

Su una nuova costruzione (un primo trasferimento dal costruttore), si paga l’IVA anziché l’imposta di trasferimento. L’IVA spagnola sulle nuove proprietà residenziali è il 10 percento del prezzo, stabilito a livello nazionale.³ Oltre a ciò, l’Andalusia applica l’imposta di bollo, Actos Juridicos Documentados (AJD), sull’atto a un tasso generale dell’1,2 percento.⁴ Le case di seconda mano funzionano diversamente: sono soggette all’Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) invece di IVA e AJD, quindi la combinazione del 10 percento più l’1,2 percento è specifica per le nuove costruzioni. Aggiungete le spese notarili, di registro fondiario e legali, e un budget realistico tutto incluso su una nuova costruzione è di circa il 12-14 percento al di sopra del prezzo di listino.

Poiché la Svizzera è al di fuori dell’UE e del SEE, una volta che si possiede la proprietà si dichiara l’imposta sul reddito dei non residenti (IRNR) utilizzando il Modelo 210. Se la casa non è affittata, si paga l’imposta su un reddito imputato calcolato come 1,1 percento del valore catastale (2 percento se tale valore non è stato rivisto negli ultimi dieci anni), e l’aliquota IRNR applicabile per un residente non UE è del 24 percento.⁵ I residenti degli stati UE e SEE pagano invece il 19 percento, quindi un acquirente svizzero rientra nella fascia più alta. Si paga anche l’IBI, l’imposta comunale annuale sulla proprietà, stabilita da ogni municipio sul valore catastale. Quando si vende la proprietà, l’acquirente trattiene il 3 percento del prezzo e lo paga all’Agenzia delle Entrate per vostro conto tramite il Modelo 211 come anticipo sulle vostre plusvalenze, e anche la plusvalia municipale sul valore del terreno è dovuta. Spagna e Svizzera hanno una convenzione contro la doppia imposizione in vigore, quindi i redditi e i guadagni tassati in Spagna possono essere compensati con l’imposta svizzera anziché essere tassati due volte.⁶ Le nostre guide dedicate al Modelo 210 e alle imposte per non residenti approfondiscono i dettagli della dichiarazione.

Gestire il rischio di cambio

Il divario tra la prenotazione di una casa e il suo completamento può essere di un anno o più per un’unità su progetto, e il tasso CHF/EUR si muoverà in quel periodo. Se si converte tutto il primo giorno non si corre alcun rischio di cambio aggiuntivo ma si immobilizza il denaro; se si converte in ogni fase si mantiene la flessibilità ma si scommette sul tasso. Un contratto a termine (forward contract) è la via di mezzo: si concorda un tasso ora per gli euro che serviranno in futuro, in modo che il budget in euro sia fisso indipendentemente dall’andamento del mercato. Molti acquirenti svizzeri fissano il grande pagamento di completamento con un contratto a termine e convertono le somme minori per la prenotazione e il contratto al tasso spot. Qualunque cosa decidiate, valutate il trasferimento come un costo tutto incluso e confrontate almeno due fornitori prima di ogni pagamento consistente.

Contanti, dichiarazioni e prova dei fondi

La proprietà in Spagna viene pagata tramite bonifico bancario tracciabile o assegno bancario, non trasportando banconote. Se portate contanti oltre confine, chiunque entri o esca dall’UE con 10.000 euro o più (o l’equivalente in qualsiasi valuta) deve dichiararlo alla dogana, e il confine svizzero è un confine esterno dell’UE a questo scopo.⁷ All’interno della Spagna, anche i movimenti di contanti pari o superiori a 100.000 euro devono essere dichiarati, e la legge spagnola antiriciclaggio richiede a notai, banche e avvocati di stabilire l’origine dei vostri fondi prima che un acquisto possa procedere.⁸ Per un acquirente svizzero ciò significa conservare prove documentali chiare, ad esempio stipendio, vendita di un’altra proprietà, eredità o proventi da investimenti, in modo che la fonte dei franchi dietro gli euro sia facile da dimostrare. Preparare questa documentazione in anticipo previene ritardi presso il notaio.

Prepararsi: una breve lista di controllo

1. Richiedete il vostro NIE e aprite un conto in euro raggiungibile tramite SEPA, idealmente un conto spagnolo.
2. Scegliete il vostro percorso valutario (banca, fornitore specializzato o forward) e confrontate il tasso tutto incluso, non la commissione.
3. Raccogliete le prove dell’origine dei fondi prima di trasferire qualsiasi somma.
4. Controllate che le rate per gli immobili su progetto siano coperte da una garanzia bancaria prima di pagare.
5. Preventivate il prezzo in euro più circa il 12-14 percento per IVA, AJD e spese, e pianificate il Modelo 210 annuale e l’IBI una volta diventati proprietari.

Gestiti con attenzione, i trasferimenti da CHF a EUR diventano un costo gestito piuttosto che una perdita. Se state anche valutando un finanziamento, la nostra guida ai mutui per non residenti spiega come i prestatori spagnoli trattano i richiedenti svizzeri, e la guida sulla residenza e i visti copre come l’acquisto di proprietà si relaziona con il diritto di vivere sulla Costa del Sol.