Tasse per gli acquirenti nordici (Svezia, Danimarca, Norvegia, Finlandia)

Imposte per gli acquirenti nordici sulla Costa del Sol: cosa aspettarsi

Se siete acquirenti da Svezia, Danimarca, Norvegia o Finlandia che acquistano una casa di nuova costruzione in qualsiasi parte della Costa del Sol, la vostra posizione fiscale è determinata da due fatti. Innanzitutto, l’acquisto da un costruttore (obra nueva) è tassato in modo diverso rispetto a una proprietà di rivendita. In secondo luogo, la vostra nazionalità vi colloca nella fascia fiscale per non residenti più favorevole in Spagna. Svezia, Danimarca e Finlandia sono Stati membri dell’UE, mentre la Norvegia appartiene allo Spazio Economico Europeo (SEE), e la Spagna applica le stesse aliquote ridotte ai residenti dell’UE e del SEE.⁷ Questa guida illustra le imposte sull’acquisto, le imposte annuali che dovete come proprietari e la situazione quando eventualmente venderete. Essa integra le nostre guide correlate sui costi di acquisto, i mutui per non residenti e i percorsi di residenza e visto.

Imposte sull’acquisto di una casa di nuova costruzione: IVA e AJD

Quando acquistate una proprietà nuova di zecca direttamente dal costruttore, non pagate l’imposta di trasferimento (ITP). Invece pagate due imposte:

• IVA (Imposta sul Valore Aggiunto) al 10% del prezzo di acquisto. Questa è l’aliquota nazionale per le proprietà residenziali e si applica in modo identico in ogni città della Costa del Sol.²
• AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, imposta di bollo) all’1.2% in Andalusia, calcolata sul valore dell’atto.²

Complessivamente, le imposte sull’acquisto di una nuova costruzione ammontano a circa l’11.2% del prezzo.² Si noti il contrasto con le case di rivendita: una proprietà di seconda mano non è soggetta a IVA ma a ITP con un’aliquota fissa del 7% in Andalusia.¹ Quindi, sebbene l’aliquota di rivendita sembri più bassa, le nuove costruzioni comportano l’imposta nominale più alta. Prevedete queste imposte in aggiunta alle spese notarili, di registro fondiario e legali, che sono trattate nella nostra guida ai costi di acquisto.

Aliquote ridotte: di solito non per gli acquirenti stranieri di seconde case

L’Andalusia offre aliquote ridotte (ad esempio il 3.5% di ITP) per acquirenti sotto i 35 anni, o per determinati gruppi protetti, ma queste si applicano solo a una residenza abituale (principale) al di sotto di un valore stabilito e a transazioni di rivendita.¹ Un acquirente nordico che acquista una casa sulla Costa del Sol come seconda residenza o investimento pagherà quasi sempre l’IVA standard del 10% più l’1.2% di AJD, o il 7% di ITP su una rivendita. Confermate la vostra idoneità con il vostro avvocato prima di dare per scontata qualsiasi riduzione.

Avrete bisogno di un NIE

Prima di poter completare un acquisto, pagare le tasse o aprire un conto bancario spagnolo, è necessario ottenere un NIE (Numero de Identidad de Extranjero), il numero di identificazione fiscale per stranieri. È richiesto sull’atto di proprietà e su ogni modulo fiscale. Il vostro avvocato può ottenerlo tramite procura.

Finanziamenti: mutui per non residenti

Le banche spagnole concedono prestiti agli acquirenti nordici non residenti, ma a condizioni più conservative rispetto ai residenti. Aspettatevi un rapporto prestito/valore (LTV) di circa il 60% al 70%, il che significa un acconto del 30% al 40% del prezzo, con alcune banche che limitano gli acquisti di prime seconde case al 65%.⁵ I tassi di interesse per i non residenti si attestano tipicamente tra il 3.5% e il 5%, e i mutuanti solitamente applicano un rapporto debito/reddito massimo vicino al 35%.⁵ Se il vostro reddito è in corone svedesi o norvegesi o corone danesi anziché in euro, alcune banche riducono l’LTV per tener conto del rischio di cambio.⁵ Ricordate che i costi legati al mutuo sono aggiuntivi rispetto alle imposte di acquisto sopra menzionate.

Imposte annuali mentre possedete la proprietà

IBI (imposta locale sulla proprietà)

Ogni proprietario paga l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), un’imposta comunale annuale basata sul valore catastale della proprietà (valor catastral). Le aliquote sono stabilite da ogni comune e generalmente rientrano tra lo 0.4% e l’1.1% del valore catastale in Andalusia.⁶ Poiché è un’imposta comunale, l’aliquota esatta varia tra, ad esempio, Marbella, Estepona e Fuengirola, quindi verificate il comune specifico.

IRNR: l’imposta sul reddito dei non residenti (Modelo 210)

Come proprietario non residente, dovete presentare l’IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) ogni anno utilizzando il Modelo 210. Dall’Ordinanza HFP/1338/2023, la dichiarazione del reddito imputato viene presentata annualmente anziché trimestralmente.³ Si presentano due situazioni:

• Non affittate la proprietà. La Spagna imputa un reddito nozionale e lo tassa. La base è l’1.1% del valore catastale se tale valore è stato rivisto negli ultimi dieci anni, o il 2% in caso contrario.³ Come residente UE/SEE (tutte e quattro le nazionalità nordiche si qualificano) pagate quindi l’imposta su quella base al 19%.³⁷
• La affittate. I residenti UE/SEE pagano il 19% sul profitto netto dell’affitto e, cosa cruciale, possono dedurre spese come spese condominiali, IBI, assicurazione, riparazioni e interessi ipotecari (proporzionalmente ai giorni di locazione).³ I residenti extra-UE pagano il 24% sul reddito lordo senza deduzioni, quindi essere un cittadino UE o SEE è un vantaggio genuino qui.³

Imposta sul patrimonio e imposta di solidarietà

L’Andalusia applica uno sconto del 100% sull’Imposta sul Patrimonio regionale (Impuesto sobre el Patrimonio), quindi in pratica la maggior parte dei proprietari non paga nulla a livello regionale.⁸ Tuttavia, l’Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas a livello statale può applicarsi a patrimoni netti molto elevati (ampiamente superiori a 3 milioni di euro di patrimonio imponibile).⁸ Per una tipica casa sulla Costa del Sol questo non è un problema, ma gli acquirenti con un elevato patrimonio netto dovrebbero chiedere una consulenza specifica.

Quando vendete: plusvalenze e la ritenuta del 3%

Su una futura vendita, i non residenti pagano l’imposta sulle plusvalenze con un’aliquota fissa del 19% sul profitto, indipendentemente dall’importo.⁷ Due meccanismi sono importanti:

• La ritenuta del 3% (Modelo 211). Poiché siete venditori non residenti, l’acquirente è legalmente tenuto a trattenere il 3% del prezzo di vendita e a versarlo all’Agencia Tributaria tramite il Modelo 211 entro un mese. Questa non è un’imposta aggiuntiva ma un pagamento anticipato contro la vostra passività per plusvalenze.⁴
• La vostra dichiarazione. Dichiarate quindi il guadagno effettivo su un Modelo 210 e pagate il saldo o recuperate la differenza se il 3% trattenuto supera l’imposta dovuta.⁴

Il venditore è anche responsabile della plusvalia municipale (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos), una tassa comunale sull’aumento del valore del terreno durante la proprietà. Come acquirente oggi questo influisce sulla vostra futura uscita, non sul vostro acquisto.

Doppia imposizione: il quadro paese per paese nordico

La Spagna ha il diritto primario di tassare i redditi e i guadagni derivanti da immobili spagnoli, ma il trattamento del vostro paese d’origine dipende dal trattato in vigore:

La posizione danese è quella da tenere d’occhio. Poiché la Danimarca ha unilateralmente denunciato il suo trattato con la Spagna e nessuno l’ha sostituito, gli acquirenti danesi non hanno diritto a sgravi fiscali bilaterali e dovrebbero chiedere consulenza su come la Danimarca concede (o nega) il credito per l’imposta spagnola pagata.¹¹ Gli acquirenti svedesi, norvegesi e finlandesi beneficiano di un trattato attivo. In tutti i casi, l’imposta pagata in Spagna è normalmente accreditata o esentata a casa secondo le regole applicabili, ma confermatelo con un consulente fiscale nordico.

Gli acquirenti nordici hanno bisogno di un visto?

No. In quanto cittadini di Stati membri dell’UE (Svezia, Danimarca, Finlandia) o del SEE (Norvegia), godete della libertà di movimento in Spagna e non avete bisogno di alcun visto o permesso di investimento per acquistare proprietà o per trascorrere qui periodi prolungati. Il regime di residenza per investimento spagnolo, la cosiddetta Golden Visa, è stato comunque abolito il 3 aprile 2025 ai sensi della Legge Organica 1/2025, ma era sempre stato destinato solo a cittadini extra-UE e mai rilevante per gli acquirenti nordici.¹² Se intendete trasferirvi permanentemente e registrarvi come residenti fiscali spagnoli, i vostri obblighi cambiano (presentereste l’imposta sul reddito dei residenti anziché l’IRNR), quindi consultate la nostra guida alla residenza.

Riferimento rapido

Le cifre sono aggiornate per il 2025-2026 e specifiche dell’Andalusia dove l’imposta è regionale. Poiché si tratta di contenuti finanziari e legali, confermate sempre la vostra posizione esatta con un avvocato spagnolo e un consulente fiscale nel vostro paese d’origine prima di impegnarvi.