Imposte per Acquirenti Polacchi che acquistano Immobili in Spagna (Costa del Sol)

# Imposte per acquirenti polacchi che acquistano proprietà in Spagna

Importante, si prega di leggere prima. Queste sono informazioni generali, non consulenza legale o fiscale personalizzata. Le aliquote, i moduli e i calendari sono quelli verificati come attuali alla data di revisione (28 luglio 2026) e cambiano in base all’anno fiscale e alle circostanze; le meccaniche del trattato lato Polonia in particolare dipendono dal vostro anno fiscale e da come si applica lo Strumento Multilaterale dell’OCSE. Confermate il vostro caso con un consulente registrato (asesor fiscal colegiado) in Spagna e un doradca podatkowy in Polonia prima di agire.

Le imposte hanno due livelli: ciò che si deve in Spagna e come ciò interagisce con i vostri obblighi polacchi. Questa guida copre l’acquisto, la proprietà annuale e l’eventuale vendita, e segnala dove essere un residente fiscale polacco (UE) cambia le cose.

Imposte sull’acquisto: Le stesse per ogni acquirente

L’imposta sull’acquisto dipende dal fatto che la proprietà sia una nuova costruzione o una rivendita, ed è la stessa indipendentemente dalla nazionalità. Sulla Costa del Sol (Andalusia):

• Nuova costruzione (prima vendita da un costruttore): IVA (IVA) al 10% a livello nazionale, più Imposta di Bollo (AJD, Actos Jurídicos Documentados) all’aliquota generale dell’Andalusia dell’1,2% ⁶.
• Rivendita (di seconda mano, da un venditore privato): invece dell’IVA, Imposta sul Trasferimento di Proprietà (ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), addebitata in Andalusia con un’aliquota fissa generale del 7% ⁶. (Esistono aliquote ridotte come il 3,5% per profili specifici che un non-residente che acquista una seconda casa normalmente non soddisferebbe ⁶.)

La nazionalità non cambia queste imposte sull’acquisto. Ciò che cambia in base alla nazionalità è la tassazione continua e di uscita di seguito.

Imposta sul Reddito dei Non Residenti Spagnoli (IRNR): Il Vantaggio UE

Come residente fiscale polacco che possiede proprietà spagnole ma non trascorre più di 183 giorni all’anno in Spagna, siete soggetti all’Imposta sul Reddito dei Non Residenti (IRNR) sui redditi collegati a tale proprietà. È qui che essere polacchi (cioè UE) è più importante: i residenti UE/SEE sono tassati al 19%, mentre la maggior parte dei residenti extra-UE/SEE (ad esempio, acquirenti del Regno Unito post-Brexit) sono tassati al 24% ¹.

L’IRNR si applica in due situazioni comuni, entrambe dichiarate sul Modelo 210 ²:

1. Reddito imputato (proprietà per uso personale): se si possiede una seconda casa che non si affitta, la Spagna tassa un reddito presunto dell’1,1% o 2% del valore catastale (valor catastral), l’1,1% dove il valore catastale è stato recentemente rivisto, altrimenti il 2%, e applica l’aliquota del 19% a tale base. Dichiarato annualmente, con la presentazione che si estende per tutto l’anno successivo all’anno fiscale e la scadenza al 31 dicembre di tale anno successivo ¹².
2. Reddito da locazione: se si affitta la proprietà, la si dichiara sul Modelo 210 al 19% e, con il vantaggio UE, sul reddito netto, deducendo le spese ammissibili (interessi ipotecari, assicurazione, manutenzione, spese condominiali, utenze). I residenti extra-UE non possono dedurre queste spese e sono tassati al 24% sul canone lordo ¹. Dalla riforma del 2024 (Ordinanza HAC/56/2024), il Modelo 210 per il reddito da locazione viene generalmente presentato annualmente anziché trimestralmente; confermate il calendario dell’anno in corso con il vostro consulente ².

Vendita: La ritenuta del 3% e le plusvalenze

Due eventi fiscali si verificano quando un non-residente vende:

• Ritenuta del 3% (retención): l’acquirente è legalmente tenuto a trattenere il 3% del prezzo di vendita e a versarlo all’Agencia Tributaria per vostro conto utilizzando il Modelo 211, entro un mese dalla vendita, fornendovi il modulo timbrato come prova. Si tratta di un acconto sull’imposta sulle plusvalenze ³.
• Plusvalenze: il guadagno (prezzo di vendita meno costo di acquisizione e spese) è tassato con un’aliquota fissa del 19% per i non residenti. Si presenta un Modelo 210 finale entro quattro mesi dalla vendita per saldare l’imposta effettiva: se il 3% trattenuto supera l’imposta dovuta si recupera la differenza; se è inferiore si integra ²³.

Il Lato Polonia: Il Trattato e la Vostra Dichiarazione Polacca

La Convenzione Spagna-Polonia per evitare le doppie imposizioni (pubblicata nel BOE, BOE-A-1982-14239, e successivamente modificata dallo Strumento Multilaterale dell’OCSE) assegna i diritti di imposizione ⁴⁵.

• Diritti di imposizione: il reddito da beni immobili, inclusi i redditi da locazione e le plusvalenze sulla vendita, può essere tassato dal paese in cui si trova la proprietà, quindi la Spagna ha il diritto primario di tassare il vostro reddito immobiliare della Costa del Sol ⁴.
• Rimozione della doppia imposizione: come residente fiscale polacco dovete comunque dichiarare il vostro reddito mondiale, incluso il reddito immobiliare spagnolo, sulla vostra dichiarazione polacca, e la Polonia poi elimina la doppia imposizione. La legge fiscale polacca sul reddito prevede ciò attraverso un metodo di sgravio della doppia imposizione (storicamente esenzione con progressione, che si muove verso il metodo del credito proporzionale / metoda proporcjonalnego odliczenia in seguito allo Strumento Multilaterale), ma il metodo e la sua data di entrata in vigore dipendono dal vostro anno fiscale e non sono completamente definiti nelle direttive pubbliche, quindi confermate il metodo che si applica a voi con un consulente polacco ⁵⁷. I redditi esteri e qualsiasi sgravio fiscale estero sono riportati sull’allegato PIT/ZG insieme alla vostra dichiarazione PIT principale, con scadenza al 30 aprile dell’anno successivo ⁷.

Come un acquirente polacco salda le imposte immobiliari spagnole

1. Ottenete un NIE, richiesto per ogni passo fiscale e immobiliare ¹.
2. Pagate l’imposta sull’acquisto al momento della firma, 7% ITP o 10% IVA + 1,2% AJD, solitamente tramite il vostro avvocato/rappresentante ⁶.
3. Presentate l’IRNR annualmente, reddito imputato (Modelo 210, 19% della base catastale dell’1,1%/2%, entro il 31 dicembre dell’anno successivo) e/o reddito netto da locazione (Modelo 210, 19%, calendario da confermare) ¹².
4. Dichiarate in Polonia, reddito da locazione spagnolo e/o plusvalenza sul vostro PIT con l’allegato PIT/ZG, applicando lo sgravio che si adatta al vostro anno fiscale, entro il 30 aprile ⁷.
5. Saldare le imposte sulla vendita, l’acquirente trattiene il 3% (Modelo 211); si presenta quindi un Modelo 210 finale entro quattro mesi per saldare la plusvalenza del 19% e recuperare l’eventuale eccedenza ³.