Imposte per acquirenti britannici che acquistano proprietà in Spagna (Costa del Sol)

Importante, si prega di leggere prima. Questa guida è solo informazione generale e non è consulenza legale, fiscale o finanziaria, né un suo sostituto; non tiene conto delle vostre circostanze personali. Le normative fiscali spagnole e britanniche sono complesse, differiscono per regione e cambiano di anno fiscale in anno fiscale. Le aliquote e le soglie di seguito sono i dati generali andalusi e nazionali spagnoli in vigore alla data di revisione (28 luglio 2026), confermati rispetto alle fonti ufficiali elencate alla fine. Prima di qualsiasi decisione di acquisto o di dichiarazione, confermate ogni cifra per la vostra situazione con un consulente fiscale qualificato e indipendente e un avvocato iscritto all’ordine (colegiado) sia in Spagna che nel Regno Unito. eVoost pubblica questo materiale come riferimento editoriale e non accetta alcuna responsabilità per le decisioni prese sulla base di esso.

Dopo la Brexit, un cittadino britannico che acquista in Spagna è un cittadino non-UE/SEE, il che influisce sull’aliquota fiscale, sugli obblighi di dichiarazione e sulla durata del soggiorno di un proprietario, ed è meno favorevole rispetto ai residenti UE. Questa guida copre le imposte all’acquisto, durante la proprietà e alla vendita, concentrandosi su ciò che è tipicamente diverso per un residente nel Regno Unito, oltre a come funzionano la residenza e il trattato.

Imposte sull’acquisto in Andalusia: Nuova Costruzione vs. Rivendita

L’imposta sull’acquisto dipende dal fatto che l’abitazione sia una nuova costruzione (obra nueva) da un costruttore o una rivendita (segunda mano) da un proprietario privato, percorsi mutuamente esclusivi.

• Nuova costruzione: IVA (Imposta sul Valore Aggiunto) all’aliquota nazionale del 10% del prezzo, più l’imposta di bollo (Actos Jurídicos Documentados, AJD), generalmente dell’1.2% in Andalusia ¹.
• Rivendita: Nessuna IVA o AJD. Invece, Imposta sui Trasferimenti Patrimoniali (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP), un’aliquota generale del 7% in Andalusia ¹.

La nazionalità non cambia queste imposte sull’acquisto, un acquirente britannico paga lo stesso di chiunque altro. Esistono aliquote ridotte (es. 3.5% ITP o 0.1% AJD) per profili protetti specifici come gli under 35 o le famiglie numerose ¹. Essere un acquirente britannico (non-UE) inizia ad essere rilevante nelle imposte continue e di uscita di seguito.

Imposte Continue per Proprietari Britannici Non Residenti

Un proprietario britannico non residente generalmente affronta due imposte spagnole ricorrenti ogni anno.

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Imposta locale sulla proprietà pagata al comune (Ayuntamiento) da ogni proprietario, residente o meno. È calcolata sul valore catastale registrato (valor catastral) a un’aliquota stabilita dal comune, quindi varia da città a città.
• IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes): Imposta sul reddito dei non residenti, dichiarata sul Modelo 210 ⁷. Qui lo status UK/non-UE è importante:
• Uso personale: La Spagna tassa un reddito presunto (imputato) dell’1.1% o 2% del valore catastale (1.1% dove tale valore è stato rivisto dal 2012 in poi; altrimenti 2%), quindi applica l’aliquota per non residenti, il 24% per un residente nel Regno Unito ³².
• Reddito da locazione: I residenti nel Regno Unito sono generalmente tassati al 24% sull’affitto lordo senza detrazioni di spese, rispetto al 19% sull’affitto netto (dopo le spese ammissibili) per i residenti UE/SEE, il più grande cambiamento post-Brexit per i proprietari britannici ².

Vendita della Proprietà Spagnola

In caso di vendita da parte di un non residente nel Regno Unito, possono sorgere tre imposte.

• Ritenuta del 3% (retención): L’acquirente deve trattenere il 3% del prezzo di vendita e versarlo all’Agencia Tributaria sul Modelo 211, come acconto sull’imposta sulle plusvalenze del venditore ⁴. Questo si applica a tutti i venditori non residenti.
• Plusvalenze (nell’ambito dell’IRNR): Il guadagno (prezzo di vendita meno costo di acquisizione e spese ammissibili) è tassato a un’aliquota fissa del 19% per i non residenti, dichiarato sul Modelo 210 ⁵. Se il 3% trattenuto supera l’obbligazione finale, ad esempio su un piccolo guadagno o una perdita, la differenza può essere richiesta; se insufficiente, il saldo è dovuto.
• Plusvalía municipal: Un’imposta locale sull’aumento del valore del terreno urbano, generalmente a carico del venditore; metodo e importo sono stabiliti a livello comunale, confermare entrambi con l’Ayuntamiento competente.

Residenza Fiscale e il Trattato UK–Spagna

La residenza fiscale è il fattore decisivo; in base al trattato una persona è residente in un solo paese alla volta.

• Residenza fiscale spagnola: Generalmente attivata da più di 183 giorni in Spagna in un anno solare, o quando la Spagna è il centro dei propri interessi economici o vitali (attività principale o famiglia immediata) ⁸. Un residente fiscale spagnolo è tassato sul reddito mondiale.
• Residenza fiscale britannica: Determinata dal Statutory Residence Test (SRT), giorni nel Regno Unito e legami di connessione ⁹.
• Criterio di risoluzione del trattato: Se residente in entrambi i paesi, il criterio di risoluzione della Convenzione per evitare le doppie imposizioni UK–Spagna (2013) risolve la questione, residenza permanente, poi centro degli interessi vitali, poi dimora abituale ⁶.

Separato dalle imposte: in quanto cittadini non-UE, i cittadini britannici possono generalmente trascorrere un massimo di 90 giorni in qualsiasi periodo di 180 giorni nell’area Schengen senza visto o permesso di soggiorno, il che in pratica mantiene la maggior parte dei proprietari di case vacanza al di sotto della soglia fiscale dei 183 giorni.

Il Livello UK: Agevolazione dalla Doppia Imposizione, Ma Dovete Dichiarare

Il trattato è progettato per impedire che lo stesso reddito o guadagno venga tassato due volte, ma non elimina l’obbligo di dichiarazione nel Regno Unito.

• Credito d’imposta: La Spagna ha generalmente il diritto primario di tassare i redditi e i guadagni derivanti dalla proprietà spagnola; l’imposta spagnola pagata (sull’affitto o su un guadagno di vendita) può generalmente essere richiesta come Foreign Tax Credit Relief (Credito d’Imposta Estero) contro l’imposta britannica su quello stesso reddito ⁶¹⁰.
• HMRC Self Assessment: Un residente nel Regno Unito deve dichiarare i redditi e i guadagni mondiali. Il reddito da locazione spagnolo e qualsiasi guadagno vanno sulle pagine ‘Foreign’ (SA106), dove viene poi richiesto il credito per l’imposta spagnola pagata ¹⁰¹¹.

Come un acquirente britannico generalmente salda le imposte sulla proprietà spagnola

1. Ottenere un NIE (Número de Identificación de Extranjero), obbligatorio per acquistare, fare operazioni bancarie o pagare le imposte.
2. Aprire un conto bancario spagnolo per il prezzo e le imposte.
3. Pagare l’imposta di acquisto dopo aver firmato l’atto (escritura) dal notaio: IVA + AJD su una nuova costruzione, o ITP su una rivendita, sul Modelo 600/601. In Andalusia il termine è di due mesi dal giorno successivo alla firma dell’atto (per eventi imponibili a partire dal 1° gennaio 2022), solitamente gestito dal vostro avvocato; confermatelo, poiché la presentazione tardiva comporta sovrattasse ¹².
4. Registrare la proprietà presso il Catasto (Registro de la Propiedad), quindi attivare l’IBI annuale tramite addebito diretto con il comune.
5. Presentare l’IRNR annuale sul Modelo 210, reddito imputato entro il 31 dicembre dell’anno successivo; reddito da locazione periodicamente ⁷.
6. Dichiarare sul vostro HMRC Self Assessment britannico, reddito da locazione spagnolo e guadagni sulle pagine SA106 ‘Foreign’, richiedendo il Foreign Tax Credit Relief per l’imposta spagnola pagata ¹⁰¹¹.