Hiszpańska Wiza dla Cyfrowych Nomadów dla Kupujących Nieruchomości

Co hiszpańska wiza dla cyfrowych nomadów oznacza dla kupujących nieruchomości

Hiszpańska Wiza dla Cyfrowych Nomadów (oficjalnie zezwolenie dla międzynarodowych telepracowników) została utworzona na mocy Ley 28/2022, Ustawy o Startupach (Startups Law), i opiera się na ramach Ley 14/2013.¹² Dla obywateli USA jest to obecnie najbardziej praktyczny sposób na długoterminową przeprowadzkę na Costa del Sol, zwłaszcza od czasu zniesienia Złotej Wizy opartej na nieruchomościach w dniu 3 kwietnia 2025 roku.³ Wiza umożliwia mieszkanie w Hiszpanii podczas pracy zdalnej dla pracodawców lub klientów zlokalizowanych poza krajem, a także może przekształcić zakup domu wakacyjnego w pełną relokację. Ten przewodnik wyjaśnia zasady wizowe, a co równie ważne dla kupujących, jak rezydencja zmienia podatek płacony od hiszpańskiego domu.

Kto kwalifikuje się do Wizy dla Cyfrowych Nomadów

Wiza jest przeznaczona dla obywateli spoza UE, więc posiadacze paszportów USA kwalifikują się. Musisz pracować zdalnie, korzystając z środków online, dla firmy lub klientów zlokalizowanych poza Hiszpanią. Jeśli jesteś zatrudniony, stosunek pracy z pracodawcą powinien poprzedzać złożenie wniosku (zazwyczaj o co najmniej trzy miesiące), a firma powinna prowadzić działalność przez co najmniej rok. Jeśli jesteś freelancerem, możesz pracować z hiszpańskimi klientami pod warunkiem, że nie stanowią oni więcej niż 20% Twoich całkowitych dochodów.¹

Wymóg dochodowy

Musisz wykazać wystarczający dochód, ustalony na 200% hiszpańskiej płacy minimalnej (SMI).¹ Przyjmując SMI z 2025 roku w wysokości 1,184 euro miesięcznie w 14 płatnościach (16,576 euro rocznie), 200% wynosi około 2,762 euro miesięcznie, około 33,150 euro rocznie. Ponieważ SMI jest corocznie weryfikowane, zawsze potwierdź aktualną kwotę przed złożeniem wniosku. Musisz dodać dochód dla członków rodziny, którzy do Ciebie dołączą: dodatkowe 75% SMI dla pierwszego członka rodziny (około 1,036 euro miesięcznie) i 25% dla każdej dodatkowej osoby (około 345 euro miesięcznie).

Kwalifikacje i inne warunki

• Dyplom uznanej uczelni wyższej lub co najmniej trzy lata doświadczenia zawodowego w swojej dziedzinie.
• Prywatne ubezpieczenie zdrowotne z pełnym pokryciem w Hiszpanii, chyba że opłacasz hiszpańskie ubezpieczenie społeczne.
• Zaświadczenie o niekaralności obejmujące ostatnie pięć lat.
• Dowód zdalnego stosunku pracy i możliwość wykonywania pracy z Hiszpanii.

Wiza a zezwolenie na pobyt i na jak długo jest ważne

Istnieją dwie ścieżki. Możesz ubiegać się o wizę w hiszpańskim konsulacie w USA, która jest ważna do jednego roku, lub ubiegać się o zezwolenie na pobyt z Hiszpanii za pośrednictwem Unidad de Grandes Empresas y Colectivos Estratégicos (UGE), które może być udzielone na okres do trzech lat i odnawiane w dwuletnich blokach, o ile nadal spełniasz warunki.¹² Po pięciu latach legalnego pobytu możesz ubiegać się o pobyt długoterminowy (stały). Czas spędzony na tej wizie wlicza się również do ewentualnego obywatelstwa, chociaż USA zasadniczo nie zezwalają na podwójne obywatelstwo z Hiszpanią, więc należy to dokładnie rozważyć.

Strona podatkowa: dlaczego wiza ma znaczenie przy zakupie

Po spędzeniu w Hiszpanii ponad 183 dni w roku kalendarzowym stajesz się hiszpańskim rezydentem podatkowym i jesteś opodatkowany od dochodów na całym świecie. Jest to duża zmiana dla Amerykanina, ponieważ USA opodatkowują obywateli od dochodów na całym świecie, niezależnie od miejsca zamieszkania. Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między USA a Hiszpanią (obowiązująca od 1990 r., zaktualizowana protokołem wchodzącym w życie 27 listopada 2019 r.) zapobiega podwójnemu opodatkowaniu tego samego dochodu, głównie poprzez ulgi podatkowe za granicą.⁴ Przed przeprowadzką powinieneś przeanalizować swoją sytuację z doradcą transgranicznym.

Specjalny reżim Beckhama

Wiza dla Cyfrowych Nomadów może otworzyć drogę do specjalnego reżimu dla pracowników delegowanych na terytorium Hiszpanii (powszechnie nazywanego Prawem Beckhama), na podstawie Artykułu 93 Ley 35/2006, zmienionego Ley 28/2022.⁵¹ Kwalifikujący się wnioskodawcy są opodatkowani jako nierezydenci stałą stawką 24% od dochodu z pracy do 600,000 euro i 47% od nadwyżki, zamiast progresywnej skali rezydenckiej, która znacznie wcześniej osiąga około 47% do 50%. Reżim ma zastosowanie w roku nabycia rezydencji plus pięć kolejnych lat podatkowych (łącznie sześć lat). Co kluczowe, zasadniczo opodatkowuje tylko dochody pochodzące z Hiszpanii (z wyjątkiem dochodów z pracy na całym świecie), więc większość zagranicznych dochodów z inwestycji znajduje się poza hiszpańskim opodatkowaniem w okresie obowiązywania reżimu. Aby się kwalifikować, nie można było być hiszpańskim rezydentem podatkowym w ciągu poprzednich pięciu lat, próg, który Ley 28/2022 obniżyła z dziesięciu lat.¹⁵

Podatki przy zakupie domu na Costa del Sol

Całe Costa del Sol leży w Andaluzji, więc obowiązują regionalne stawki podatków od zakupu. To, co płacisz, zależy od tego, czy nieruchomość jest nowa, czy z rynku wtórnego.

W przypadku nowo wybudowanego mieszkania, należy spodziewać się około 11.2% podatków oprócz ceny. W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego, ITP wynosi stałe 7% w Andaluzji. Dodatkowo, należy doliczyć około 1% do 2% na opłaty notarialne, rejestr gruntów i honoraria prawne. Twój prawnik załatwi również Twój NIE (numer identyfikacyjny cudzoziemca), który jest potrzebny do zakupu i płacenia podatków. Zobacz nasze powiązane przewodniki dotyczące zakupu nowo wybudowanych nieruchomości oraz uzyskiwania NIE i otwierania hiszpańskiego konta bankowego.

Bieżące podatki od nieruchomości i zasady dla nierezydentów

Sposób opodatkowania nieruchomości zależy od Twojego statusu rezydencji w każdym roku.

Dopóki jesteś nierezydentem

Zanim Twoja wiza uczyni Cię rezydentem, płacisz podatek na podstawie IRNR (podatku dochodowego od nierezydentów) za pośrednictwem Modelo 210.⁷ Dla rezydentów USA (spoza UE/EOG), ogólna stawka IRNR wynosi 24%. Jeśli dom jest przeznaczony na własny użytek, deklarujesz dochód przypisany rocznie (roczne złożenie Modelo 210): 1.1% wartości katastralnej, jeśli wartość ta została zrewidowana w ciągu ostatnich dziesięciu lat, lub 2% w innym przypadku, opodatkowane stawką 24% dla nierezydentów. Jeśli wynajmujesz nieruchomość, nierezydenci spoza UE są opodatkowani stawką 24% od dochodu brutto z czynszu bez odliczeń kosztów (możliwość odliczania kosztów jest zarezerwowana dla rezydentów UE/EOG). Nasz przewodnik po podatkach dla nierezydentów i Modelo 210 szczegółowo to omawia.

Roczny IBI i sprzedaż

Każdy właściciel płaci IBI, czyli gminny podatek od nieruchomości, naliczany na podstawie wartości katastralnej. Stawki są ustalane przez każdą radę miejską i zazwyczaj mieszczą się w szerokim zakresie od około 0.4% do 1.1% wartości katastralnej, więc różnią się między Marbellą, Esteponą, Fuengirolą a mniejszymi gminami. Gdy nierezydent sprzedaje, kupujący musi potrącić 3% ceny i wpłacić je do organu podatkowego (Modelo 211) jako zaliczkę na podatek od zysków kapitałowych sprzedawcy; sprzedawca następnie składa Modelo 210 w celu rozliczenia lub odzyskania.⁷ Zyski kapitałowe dla nierezydentów są opodatkowane stawką 19%. Sprzedawca płaci również plusvalia municipal (IIVTNU) od wzrostu wartości gruntu.

Podatek od majątku

Andaluzja stosuje 100% ulgę w podatku od majątku, więc w praktyce mieszkańcy tego regionu nie płacą regionalnego podatku od majątku. Jednakże, państwowy Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas może dotyczyć majątku netto powyżej 3 milionów euro, co wpływa tylko na kupujących o wysokiej wartości.

Kredyty hipoteczne dla nierezydentów

Kupujący z USA, którzy potrzebują finansowania, powinni spodziewać się, że hiszpańskie banki udzielą niższego wskaźnika kredytu do wartości nieruchomości (loan-to-value) niż rezydentom. Nierezydenci zazwyczaj mają limit około 60% do 70% ceny zakupu lub wyceny, w porównaniu do około 80% dla rezydentów, więc należy zaplanować większy wkład własny. Gdy Wiza dla Cyfrowych Nomadów uczyni Cię rezydentem Hiszpanii, z czasem możesz uzyskać korzystniejsze warunki kredytu hipotecznego dla rezydentów. Zobacz nasz przewodnik po kredytach hipotecznych dla nierezydentów.

Praktyczne kwestie dla rodzin

Członkowie rodziny (małżonek lub partner życiowy bez ślubu oraz dzieci pozostające na utrzymaniu) mogą zostać uwzględnieni w wizie, z zastrzeżeniem dodatkowych wymogów dochodowych powyżej. Costa del Sol posiada dobrze rozwiniętą sieć międzynarodowych szkół z brytyjskimi i amerykańskimi programami nauczania, skoncentrowanych wokół Marbelli, Sotogrande i Benalmadeny, co jest częstym powodem, dla którego rodziny z USA wybierają ten obszar. W kwestii opieki zdrowotnej, Twoja wiza wymaga albo prywatnego ubezpieczenia, albo hiszpańskiego publicznego ubezpieczenia; jeśli opłacasz składki na ubezpieczenie społeczne, Ty i Twoja rodzina możecie korzystać z publicznego systemu.

Właściwa kolejność działań

Skuteczna sekwencja to zazwyczaj: potwierdź, że spełniasz wymogi dotyczące dochodów i pracy zdalnej, uzyskaj swój NIE, zasięgnij porady podatkowej w sprawie reżimu Beckhama i traktatu z USA, a następnie zdecyduj, czy kupić przed, czy po przylocie. Zakup nie zapewnia rezydencji, a wiza nie wymaga zakupu, ale ich połączenie, wraz z reżimem Beckhama, sprawia, że Costa del Sol jest atrakcyjne dla amerykańskich pracowników zdalnych. Ponieważ stawki i SMI zmieniają się corocznie, zweryfikuj każdą figurę w Agencia Tributaria, Junta de Andalucia i organach imigracyjnych lub u swojego hiszpańskiego prawnika, zanim się zobowiążesz.