Wkład własny i LTV: Ile może pożyczyć nierezydent w Hiszpanii

Ile może pożyczyć nierezydent w Hiszpanii?

Jeśli jesteś zagranicznym nabywcą rozważającym zakup nowego domu na Costa del Sol, najważniejszą liczbą jest wskaźnik kredytu do wartości nieruchomości (LTV): udział ceny zakupu, który hiszpański bank jest w stanie Ci pożyczyć. Jako nierezydent pożyczysz mniej niż rezydent Hiszpanii, co oznacza większy depozyt i więcej gotówki z góry. Ten przewodnik przedstawia realistyczne limity LTV, depozyt, który należy zaplanować, sposób oceny zdolności kredytowej przez banki oraz dodatkowe podatki i opłaty. Dane odzwierciedlają rynek i hiszpańskie przepisy obowiązujące w 2026 roku.

Limity LTV dla nierezydentów: 60 do 70 procent to norma

Hiszpańscy pożyczkodawcy traktują nierezydentów jako grupę wyższego ryzyka, dlatego oferowany LTV jest niższy niż 80 procent, które często mogą osiągnąć rezydenci. W 2026 roku standardowe limity wynoszą do 70 procent dla nabywców posiadających rezydencję podatkową w UE lub EOG, kupujących drugi dom, oraz zazwyczaj od 50 do 60 procent dla nabywców spoza UE, co od czasu Brexitu obejmuje obywateli Wielkiej Brytanii ¹⁶. Mniejszość silniejszych profili z UE kupujących prawdziwe główne miejsce zamieszkania może liczyć nawet na 80 procent, a niektóre oferty sięgają 75 procent, ale należy planować w przedziale 60 do 70 procent, a nie na wyjątki ¹⁶.

Co ważne, bank udziela pożyczki na niższą z dwóch wartości: ceny zakupu i własnej wyceny (tasación). Jeśli wycena jest niższa niż uzgodniona cena, LTV jest stosowane do tej niższej wartości, a Twój niedobór gotówki rośnie. Zawsze potwierdź, czy reklamowany LTV jest mierzony w oparciu o cenę czy wycenę.

Twój depozyt: 30 do 40 procent, plus dodatkowe koszty

Ponieważ nierezydenci pożyczają od 60 do 70 procent, depozyt hipoteczny jest odzwierciedleniem tego: spodziewaj się sfinansowania od 30 do 40 procent ceny z własnych środków ⁶. To tylko część potrzebnej gotówki. W przypadku nowej zabudowy musisz również zapłacić podatki od zakupu i opłaty transakcyjne, które zazwyczaj dodają od 10 do 13 procent do ceny ⁶.

Przykład na nowym apartamencie o wartości 400 000 euro, zakładając 70-procentowy LTV dla nabywcy z UE:

Nabywca spoza UE kupujący tę samą nieruchomość, powiedzmy przy 60-procentowym LTV, potrzebowałby około 40 000 euro więcej depozytu. Zobacz nasz powiązany przewodnik dotyczący kosztów zakupu i podatków, aby uzyskać pełne zestawienie opłat transakcyjnych.

Jak hiszpańskie banki oceniają zdolność kredytową

LTV informuje o maksymalnej kwocie kredytu pod hipotekę; zdolność kredytowa mówi, czy bank faktycznie go udzieli. Hiszpańscy pożyczkodawcy stosują test stosunku długu do dochodu (DTI): Twoje całkowite miesięczne spłaty zadłużenia, wliczając nowy hiszpański kredyt hipoteczny i wszelkie istniejące pożyczki, nie powinny przekraczać około 35 procent Twojego miesięcznego dochodu netto (po opodatkowaniu) ⁶. Niektóre banki rozciągają to do 40 procent dla bardzo silnych profili, ale 35 procent jest progiem roboczym ⁶. Zauważ, że hiszpańskie banki oceniają na podstawie dochodu netto, a nie wynagrodzenia brutto, co często zaskakuje nabywców przyzwyczajonych do mnożników brutto w swoim kraju.

Na poziomie praktycznym, jeśli Twój miesięczny dochód netto wynosi 5 000 euro, Twoje łączne miesięczne zadłużenie powinno pozostać poniżej około 1 750 euro. Pożyczkodawcy poproszą o odcinki wypłat lub rachunki, zeznania podatkowe, wyciągi bankowe i raport kredytowy z Twojego kraju, a także będą chcieli zobaczyć stabilny, udokumentowany dochód w głównej walucie.

Okres kredytowania, wiek i stopa procentowa

Kredyty hipoteczne dla nierezydentów zazwyczaj trwają od 15 do 20 lat, krócej niż 25 do 30 lat oferowane rezydentom, a pożyczka musi być zazwyczaj spłacona, zanim najstarszy kredytobiorca ukończy 75 lat ¹. W 2026 roku, gdy 12-miesięczny Euribor oscyluje w okolicach 2,3 procenta, oferty zmienne to zazwyczaj Euribor plus marża około 1,5 do 2,5 procenta, natomiast stałe stopy procentowe wynoszą mniej więcej 3,8 do 4,5 procent dla nabywców z UE i 4,3 do 5,2 procent dla nabywców spoza UE ¹. Krótszy okres kredytowania i wyższa stopa procentowa podnoszą miesięczną ratę, co bezpośrednio wpływa na test DTI, więc niższy początkowy LTV czasami ma mniejsze znaczenie niż okres, jaki możesz uzyskać.

Kto pokrywa koszty kredytu hipotecznego

Od czasu orzeczenia hiszpańskiego Sądu Najwyższego i ustawy hipotecznej z 10 listopada 2018 r., pożyczkodawca, a nie kredytobiorca, płaci podatek AJD (stamp duty) od aktu hipotecznego, a także opłaty notarialne za akt hipoteczny, opłatę za wpis hipoteki do Rejestru Gruntów oraz własne koszty gestoría banku ⁵. Jako kredytobiorca zazwyczaj ponosisz koszty wyceny nieruchomości, które wynoszą około 250 do 600 euro, oraz wszelkie opłaty za udzielenie lub otwarcie kredytu, które bank zdecyduje się naliczyć ⁵. Nie myl tego AJD od kredytu hipotecznego (płaconego przez bank) z AJD od aktu zakupu nowej zabudowy (płaconego przez Ciebie), o czym mowa poniżej.

Podatki od zakupu nowej zabudowy

Nowe domy podlegają podatkowi IVA (VAT), a nie podatkowi od przeniesienia własności ITP, który dotyczy nieruchomości z rynku wtórnego. Na Costa del Sol kwoty są następujące:

• IVA (VAT) w wysokości 10 procent ceny dla standardowych nowych domów (obniżone do 4 procent tylko dla mieszkań chronionych o specjalnym reżimie, VPO) ⁴.
• AJD (Actos Juridicos Documentados) w wysokości 1,2 procenta, ogólna stawka w Andaluzji od 28 kwietnia 2021 r. na mocy Ley 5/2021 ⁴.

To łącznie 11,2 procent podatku od standardowej nowej zabudowy, przed opłatami notarialnymi, Rejestru Gruntów i opłatami prawnymi. Obniżone stawki AJD istnieją dla głównego miejsca zamieszkania poniżej progów wartości (na przykład niższe stawki dla nabywców poniżej 35 roku życia lub dla dużych rodzin), ale rzadko mają zastosowanie do drugiego domu nierezydenta ⁴. Nasz przewodnik dotyczący IVA i AJD w nowych budynkach szczegółowo to opisuje.

Podatki, które płacisz będąc właścicielem

Posiadanie nieruchomości jako nierezydent wiąże się z dwoma powtarzającymi się obowiązkami. Po pierwsze, miejski IBI (podatek od nieruchomości), fakturowany rocznie przez urząd miasta i oparty na wartości katastralnej. Po drugie, IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), składany na Modelo 210 ⁷.

Jeśli nie wynajmujesz nieruchomości, nadal płacisz podatek od fikcyjnego „przypisanego” dochodu. Podstawa opodatkowania wynosi 1,1 procent wartości katastralnej, jeśli wartość ta była zmieniana w ciągu ostatnich dziesięciu okresów podatkowych, lub 2 procent w innym przypadku, a stosowana stawka wynosi 19 procent dla rezydentów UE, EOG, Islandii, Liechtensteinu i Norwegii, lub 24 procent dla wszystkich innych ³. To zeznanie o przypisanym dochodzie jest teraz składane rocznie, z terminem przypadającym na 31 grudnia roku następującego po roku, za który naliczono dochód ³⁷. Jeśli wynajmujesz nieruchomość, deklarujesz zamiast tego czynsz: 19 procent dla rezydentów UE/EOG (którzy mogą odliczyć dozwolone wydatki) lub 24 procent brutto dla nierezydentów spoza UE, choć orzeczenie Audiencia Nacional z 2025 roku zaczęło rozszerzać odliczenia wydatków również na właścicieli spoza UE. Zobacz nasz dedykowany przewodnik dotyczący IRNR i Modelo 210.

Gdy ostatecznie sprzedasz: 3-procentowe zatrzymanie

Zaplanuj swoje wyjście, zanim kupisz. Kiedy nierezydent sprzedaje hiszpańską nieruchomość, kupujący jest prawnie zobowiązany do zatrzymania 3 procent ceny sprzedaży i wpłacenia jej do Agencia Tributaria na Modelo 211, jako zaliczka na poczet podatku od zysków kapitałowych sprzedawcy w ramach IRNR ². Nadwyżkę odzyskujesz poprzez własne zeznanie kapitałowe Modelo 210. Nie jest to dodatkowy podatek, ale oznacza to, że 3 procent wpływów ze sprzedaży jest zatrzymywane przy finalizacji, więc uwzględnij to w swoim planowaniu kapitałowym.

Praktyczne kroki do lepszej pozycji kredytowej

• Zdobądź swój NIE wcześnie. Nie możesz sfinalizować zakupu ani otworzyć konta bankowego przyjaznego rezydentom bez NIE (numeru identyfikacyjnego cudzoziemca).
• Przygotuj z wyprzedzeniem kompletny pakiet dokumentów: zeznania podatkowe, odcinki wypłat lub rachunki, wyciągi bankowe i raport kredytowy z kraju pochodzenia. Przejrzyste, przetłumaczone dokumenty przyspieszają zatwierdzenie i mogą poprawić oferowany LTV.
• Uzyskaj wstępne porozumienie (Agreement in Principle) zanim zarezerwujesz jednostkę, aby znać swoje rzeczywiste LTV i miesięczną ratę, zamiast reklamowanego maksimum.
• Zaplanuj całkowite zapotrzebowanie na gotówkę: depozyt plus 10 do 13 procent kosztów, nie tylko sam depozyt. Niedoszacowanie podatków jest najczęstszym powodem, dla którego zakup utyka w martwym punkcie.

Główne przesłanie do zapamiętania: jako nierezydent pożyczasz maksymalnie od 60 do 70 procent, finansujesz depozyt w wysokości od 30 do 40 procent, dodajesz od 10 do 13 procent na podatki i opłaty, oraz udowadniasz, że Twoja spłata pozostaje poniżej około 35 procent dochodu netto. Poprawne oszacowanie tych czterech liczb sprawi, że reszta procesu zakupu na Costa del Sol stanie się znacznie bardziej przewidywalna. Ten przewodnik zawiera ogólne informacje, nie jest poradą podatkową ani finansową; przed podjęciem zobowiązań potwierdź swoją sytuację u licencjonowanego hiszpańskiego brokera hipotecznego i doradcy podatkowego.