Acconto e LTV: Quanto può un non residente prendere in prestito in Spagna

Quanto può prendere in prestito un non residente in Spagna?

Se sei un acquirente straniero che cerca una casa di nuova costruzione sulla Costa del Sol, il numero più importante è il tuo rapporto prestito/valore (LTV): la quota del prezzo di acquisto che una banca spagnola ti presterà. In quanto non residente, prenderai in prestito meno di quanto farebbe un residente spagnolo, il che significa un acconto maggiore e più contanti iniziali. Questa guida illustra i limiti LTV realistici, l’acconto che dovresti preventivare, come le banche valutano l’accessibilità economica, e le tasse e le commissioni aggiuntive. Le cifre riflettono il mercato e le normative spagnole così come sono nel 2026.

Limiti LTV per non residenti: dal 60 al 70 per cento è la norma

I prestatori spagnoli considerano i non residenti come un rischio maggiore, quindi l’LTV che offrono è inferiore all’80 per cento che un residente può spesso raggiungere. Nel 2026, i limiti standard sono fino al 70 per cento per gli acquirenti con residenza fiscale nell’UE o SEE che acquistano una seconda casa, e tipicamente dal 50 al 60 per cento per gli acquirenti extracomunitari, il che dal Brexit include i cittadini del Regno Unito ¹⁶. Una minoranza di profili UE più solidi che acquistano una vera residenza primaria può vedere fino all’80 per cento, e alcune offerte si estendono verso il 75 per cento, ma dovresti pianificare intorno alla fascia del 60-70 per cento piuttosto che alle eccezioni ¹⁶.

Crucialmente, la banca presta sul valore inferiore tra il prezzo di acquisto e la sua propria valutazione (tasación). Se la valutazione è inferiore al prezzo concordato, il tuo LTV viene applicato a quella cifra inferiore e la tua carenza di liquidità aumenta. Conferma sempre se un LTV pubblicizzato è misurato sul prezzo o sulla valutazione.

Il tuo acconto: dal 30 al 40 per cento, più i costi aggiuntivi

Poiché i non residenti prendono in prestito dal 60 al 70 per cento, l’acconto del mutuo è l’immagine speculare: aspettati di finanziare dal 30 al 40 per cento del prezzo con le tue risorse ⁶. Questa è solo una parte del contante di cui hai bisogno. Su una nuova costruzione devi anche pagare le tasse di acquisto e le commissioni di transazione, che tipicamente aggiungono dal 10 al 13 per cento del prezzo ⁶.

Un esempio pratico su un appartamento di nuova costruzione di 400.000 euro, assumendo un LTV del 70 per cento per un acquirente UE:

Un acquirente extracomunitario sulla stessa proprietà con, ad esempio, un LTV del 60 per cento avrebbe bisogno di circa 40.000 euro in più di acconto. Consulta la nostra guida correlata sui costi di acquisto e le tasse per il dettaglio completo delle commissioni di transazione.

Come le banche spagnole valutano l’accessibilità economica

L’LTV ti indica il prestito massimo sulla proprietà; l’accessibilità economica ti dice se la banca lo concederà effettivamente. I prestatori spagnoli applicano un test debito/reddito (DTI): i tuoi pagamenti mensili totali del debito, inclusi il nuovo mutuo spagnolo e qualsiasi prestito esistente, non dovrebbero superare circa il 35 per cento del tuo reddito mensile netto (al netto delle imposte) ⁶. Alcune banche arrivano al 40 per cento per profili molto solidi, ma il 35 per cento è la soglia di riferimento ⁶. Nota che le banche spagnole valutano il reddito netto, non il salario lordo, il che spesso sorprende gli acquirenti abituati ai multipli lordi nel loro paese d’origine.

A livello pratico, se il tuo reddito mensile netto è di 5.000 euro, il tuo debito mensile combinato dovrebbe rimanere al di sotto di circa 1.750 euro. I prestatori chiederanno buste paga o bilanci, dichiarazioni dei redditi, estratti conto bancari e un rapporto di credito dal tuo paese d’origine, e vorranno vedere un reddito stabile e documentato in una valuta principale.

Durata, età e tasso di interesse

I mutui per non residenti durano solitamente dai 15 ai 20 anni, meno dei 25-30 anni offerti ai residenti, e il prestito deve essere normalmente rimborsato entro il compimento dei 75 anni del mutuatario più anziano ¹. Nel 2026, con l’Euribor a 12 mesi vicino al 2,3 per cento, le offerte variabili sono comunemente Euribor più uno spread di circa l’1,5-2,5 per cento, mentre i tassi fissi si attestano a circa il 3,8-4,5 per cento per gli acquirenti UE e il 4,3-5,2 per cento per gli acquirenti extracomunitari ¹. Una durata più breve e un tasso più elevato aumentano entrambi la rata mensile, il che si riflette direttamente nel test DTI, quindi un LTV nominale più basso a volte è meno importante della durata che si può ottenere.

Chi paga i costi del mutuo

A seguito di una sentenza della Corte Suprema spagnola e della legge ipotecaria del 10 novembre 2018, il creditore, non il mutuatario, paga l’imposta di bollo (AJD) sull’atto di mutuo, insieme al notaio dell’atto di mutuo, la commissione del Registro Fondiario per il mutuo e i costi della gestoría della banca ⁵. In quanto mutuatario, ti restano generalmente la valutazione della proprietà, che costa circa 250-600 euro, e qualsiasi commissione di apertura o di istruttoria che la banca scelga di addebitare ⁵. Non confondere questa AJD sul mutuo (pagata dalla banca) con l’AJD sull’atto di acquisto di una nuova costruzione (pagata da te), trattata di seguito.

Tasse sull’acquisto di una nuova costruzione

Le case di nuova costruzione sono soggette a IVA, non all’imposta di trasferimento ITP che si applica alle proprietà di rivendita. Sulla Costa del Sol le cifre sono:

• IVA al 10 per cento del prezzo per le case di nuova costruzione standard (ridotta al 4 per cento solo per gli alloggi protetti a regime speciale, VPO) ⁴.
• AJD (Actos Juridicos Documentados) all’1,2 per cento, l’aliquota generale in Andalusia dal 28 aprile 2021 ai sensi della Ley 5/2021 ⁴.

Si tratta di un totale combinato dell’11,2 per cento di tasse su una nuova costruzione standard, prima delle spese notarili, del Registro Fondiario e legali. Esistono aliquote AJD ridotte per una residenza primaria sotto soglie di valore (ad esempio aliquote più basse per acquirenti under 35 o per famiglie numerose), ma queste si applicano raramente a una seconda casa per non residenti ⁴. La nostra guida su IVA e AJD sulle nuove costruzioni copre i dettagli.

Le tasse che paghi mentre sei proprietario

Possedere come non residente comporta due obblighi ricorrenti. In primo luogo, l’IBI comunale (imposta sulla proprietà), fatturata annualmente dal municipio e basata sul valore catastale. In secondo luogo, l’IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), presentato sul Modelo 210 ⁷.

Se non affitti la proprietà, paghi comunque le tasse su un reddito nozionale “imputato”. La base imponibile è dell’1,1 per cento del valore catastale laddove tale valore sia stato rivisto negli ultimi dieci periodi fiscali, o del 2 per cento altrimenti, e l’aliquota applicata è del 19 per cento per i residenti dell’UE, SEE, Islanda, Liechtenstein e Norvegia, o del 24 per cento per tutti gli altri ³. Questa dichiarazione di reddito imputato viene ora presentata annualmente, con la scadenza che cade il 31 dicembre dell’anno successivo all’accrual ³⁷. Se affitti la proprietà, dichiari invece l’affitto: 19 per cento per i residenti UE/SEE (che possono dedurre le spese ammissibili) o 24 per cento lordo per i residenti extracomunitari, sebbene una sentenza dell’Audiencia Nacional del 2025 abbia iniziato ad estendere le deduzioni delle spese anche ai proprietari extracomunitari. Consulta la nostra guida dedicata su IRNR e Modelo 210.

Quando finalmente vendi: la ritenuta del 3 per cento

Pianifica la tua uscita prima di acquistare. Quando un non residente vende una proprietà spagnola, l’acquirente è legalmente tenuto a trattenere il 3 per cento del prezzo di vendita e a versarlo all’Agencia Tributaria sul Modelo 211, come pagamento a titolo di acconto dell’imposta sulle plusvalenze del venditore ai sensi dell’IRNR ². Puoi richiedere il rimborso di qualsiasi eccedenza tramite la tua dichiarazione di plusvalenze Modelo 210. Non è una tassa extra, ma significa che il 3 per cento del ricavato della vendita viene trattenuto al completamento, quindi tienine conto nella tua pianificazione finanziaria.

Passi pratici per una posizione di indebitamento più solida

• Ottieni il tuo NIE in anticipo. Non puoi completare un acquisto o aprire un conto bancario per residenti senza un NIE (numero di identificazione per stranieri).
• Prepara in anticipo un pacchetto di documentazione pulita: dichiarazioni dei redditi, buste paga o bilanci, estratti conto bancari e un rapporto di credito dal tuo paese d’origine. Documenti puliti e tradotti velocizzano l’approvazione e possono migliorare l’LTV offerto.
• Ottieni un Accordo di Principio prima di prenotare un’unità, così conosci il tuo LTV reale e la rata mensile invece di un massimo pubblicizzato.
• Preventiva il requisito di cassa totale: acconto più il 10-13 per cento di costi, non solo l’acconto. Sottostimare le tasse è il motivo più comune per cui un acquisto si blocca.

Il punto chiave da ricordare: come non residente stai prendendo in prestito al massimo dal 60 al 70 per cento, finanziando un acconto dal 30 al 40 per cento, aggiungendo dal 10 al 13 per cento per tasse e commissioni, e dimostrando che il tuo rimborso rimane sotto circa il 35 per cento del reddito netto. Se questi quattro numeri sono corretti, il resto del processo di acquisto sulla Costa del Sol diventa molto più prevedibile. Questa guida fornisce informazioni generali, non consulenza fiscale o finanziaria; conferma la tua posizione con un intermediario ipotecario spagnolo autorizzato e un consulente fiscale prima di impegnarti.