Deposito e LTV: Quanto può prendere in prestito un non-residente in Spagna

Quanto può prendere in prestito un non residente in Spagna?

Se siete acquirenti stranieri interessati a una casa di nuova costruzione sulla Costa del Sol, il dato più importante è il vostro rapporto prestito/valore (LTV): la quota del prezzo di acquisto che una banca spagnola vi presterà. Come non residenti, prenderete in prestito meno di quanto farebbe un residente spagnolo, il che significa un deposito più consistente e più liquidità iniziale. Questa guida illustra i limiti realistici dell’LTV, il deposito che dovreste prevedere, come le banche valutano l’accessibilità e le tasse e commissioni aggiuntive. Le cifre riflettono il mercato e le norme spagnole così come si presentano nel 2026.

Limiti LTV per non residenti: dal 60 al 70 percento è la norma

I prestatori spagnoli considerano i non residenti a più alto rischio, quindi l’LTV che offrono è inferiore all’80 percento che un residente può spesso ottenere. Nel 2026 i limiti standard sono fino al 70 percento per gli acquirenti con residenza fiscale nell’UE o SEE che acquistano una seconda casa, e tipicamente dal 50 al 60 percento per gli acquirenti da fuori dell’UE, che dal Brexit include i cittadini del Regno Unito ¹⁶. Una minoranza di profili UE più solidi che acquistano una vera e propria residenza primaria può vedere fino all’80 percento, e alcune offerte si estendono verso il 75 percento, ma dovreste pianificare attorno alla fascia del 60-70 percento piuttosto che alle eccezioni ¹⁶.

È fondamentale che la banca presti contro il minore tra il prezzo di acquisto e la propria valutazione (tasación). Se la valutazione risulta inferiore al prezzo concordato, il vostro LTV viene applicato a quella cifra inferiore e il vostro deficit di liquidità aumenta. Verificate sempre se un LTV pubblicizzato è misurato sul prezzo o sulla valutazione.

Il vostro deposito: dal 30 al 40 percento, più i costi aggiuntivi

Poiché i non residenti prendono in prestito dal 60 al 70 percento, il deposito ipotecario è l’immagine speculare: aspettatevi di finanziare dal 30 al 40 percento del prezzo con le vostre risorse ⁶. Questa è solo una parte della liquidità di cui avete bisogno. Su una nuova costruzione dovrete anche pagare le tasse di acquisto e le commissioni di transazione, che tipicamente aggiungono dal 10 al 13 percento del prezzo ⁶.

Un esempio pratico su un appartamento di nuova costruzione del valore di 400.000 euro, assumendo un LTV del 70 percento per un acquirente UE:

Un acquirente non UE per la stessa proprietà, diciamo con un LTV del 60 percento, avrebbe bisogno di circa 40.000 euro in più di deposito. Vedere la nostra guida correlata sui costi di acquisto e le tasse per la ripartizione completa delle commissioni di transazione.

Come le banche spagnole valutano l’accessibilità

L’LTV indica il prestito massimo rispetto alla proprietà; l’accessibilità indica se la banca lo concederà effettivamente. I prestatori spagnoli applicano un test del rapporto debito/reddito (DTI): i vostri pagamenti mensili totali del debito, inclusi il nuovo mutuo spagnolo e eventuali prestiti esistenti, non dovrebbero superare circa il 35 percento del vostro reddito mensile netto (al netto delle imposte) ⁶. Alcune banche si spingono fino al 40 percento per profili molto solidi, ma il 35 percento è la soglia di riferimento ⁶. Si noti che le banche spagnole valutano il reddito netto, non il salario lordo, il che spesso sorprende gli acquirenti abituati a multipli lordi nel loro paese.

A livello pratico, se il vostro reddito mensile netto è di 5.000 euro, il vostro debito mensile combinato dovrebbe rimanere sotto circa 1.750 euro. I prestatori richiederanno buste paga o rendiconti, dichiarazioni dei redditi, estratti conto bancari e un rapporto di credito dal vostro paese d’origine, e vorranno vedere un reddito stabile e documentato in una valuta importante.

Durata, età e tasso di interesse

I mutui per non residenti solitamente durano da 15 a 20 anni, più brevi rispetto ai 25-30 anni offerti ai residenti, e il prestito deve normalmente essere rimborsato entro il momento in cui il mutuatario più anziano compie 75 anni ¹. Nel 2026, con l’Euribor a 12 mesi vicino al 2,3 percento, le offerte variabili sono comunemente Euribor più uno spread di circa l’1,5-2,5 percento, mentre i tassi fissi si aggirano intorno al 3,8-4,5 percento per gli acquirenti UE e al 4,3-5,2 percento per gli acquirenti non UE ¹. Una durata più breve e un tasso più elevato aumentano entrambi il pagamento mensile, il che si riflette direttamente nel test DTI, quindi un LTV nominale più basso a volte conta meno della durata che si può garantire.

Chi paga i costi del mutuo

A seguito di una sentenza della Corte Suprema spagnola e della legge sui mutui del 10 novembre 2018, il creditore, non il mutuatario, paga l’imposta di bollo (AJD) sull’atto di mutuo, insieme al notaio dell’atto di mutuo, la tassa del Catasto per il mutuo e i costi della gestoría della banca ⁵. Come mutuatario, generalmente, vi restano a carico la valutazione della proprietà, che costa circa 250-600 euro, e qualsiasi commissione di istruttoria o apertura che la banca scelga di applicare ⁵. Non confondete questa AJD sul mutuo (pagata dalla banca) con la AJD sull’atto di acquisto di una nuova costruzione (pagata da voi), trattata di seguito.

Tasse sull’acquisto di una nuova costruzione

Le case di nuova costruzione sono soggette all’IVA (Imposta sul Valore Aggiunto), non all’imposta di trasferimento ITP che si applica alle proprietà di rivendita. Sulla Costa del Sol le cifre sono:

• IVA al 10 percento del prezzo per le case di nuova costruzione standard (ridotta al 4 percento solo per gli alloggi protetti a regime speciale, VPO) ⁴.
• AJD (Actos Juridicos Documentados) all’1,2 percento, la tariffa generale in Andalusia dal 28 aprile 2021 ai sensi della Ley 5/2021 ⁴.

Si tratta di un totale combinato dell’11,2 percento di tasse su una nuova costruzione standard, prima delle spese notarili, del Catasto e legali. Esistono aliquote AJD ridotte per una residenza primaria sotto soglie di valore (ad esempio aliquote inferiori per acquirenti sotto i 35 anni o per famiglie numerose), ma queste raramente si applicano a una seconda casa di non residenti ⁴. La nostra guida su IVA e AJD sulle nuove costruzioni copre i dettagli.

Le tasse che si pagano mentre si possiede

Possedere come non residente comporta due obblighi ricorrenti. Primo, l’IBI comunale (imposta immobiliare), fatturata annualmente dal comune e basata sul valore catastale. Secondo, l’IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), presentata sul Modelo 210 ⁷.

Se non affittate la proprietà, pagate comunque l’imposta su un reddito “imputato” nozionale. La base imponibile è l’1,1 percento del valore catastale laddove tale valore sia stato rivisto negli ultimi dieci periodi fiscali, o il 2 percento in caso contrario, e l’aliquota applicata è il 19 percento per i residenti dell’UE, SEE, Islanda, Liechtenstein e Norvegia, o il 24 percento per tutti gli altri ³. Questa dichiarazione di reddito imputato viene ora presentata annualmente, con scadenza al 31 dicembre dell’anno successivo all’accrual ³⁷. Se affittate la proprietà, dichiarate invece l’affitto: 19 percento per i residenti UE/SEE (che possono dedurre le spese ammissibili) o 24 percento lordo per i residenti non UE, sebbene una sentenza dell’Audiencia Nacional del 2025 abbia iniziato a estendere le deduzioni di spesa anche ai proprietari non UE. Vedere la nostra guida dedicata su IRNR e Modelo 210.

Quando alla fine si vende: la ritenzione del 3 percento

Pianificate la vostra uscita prima di acquistare. Quando un non residente vende una proprietà spagnola, l’acquirente è legalmente tenuto a trattenere il 3 percento del prezzo di vendita e a versarlo all’Agencia Tributaria sul Modelo 211, come acconto sull’imposta sulle plusvalenze del venditore ai sensi dell’IRNR ². Voi recuperate l’eventuale eccedenza tramite la vostra dichiarazione di plusvalenze Modelo 210. Non è una tassa aggiuntiva, ma significa che il 3 percento del vostro ricavato dalla vendita viene trattenuto al momento del completamento, quindi tenetene conto nella vostra pianificazione patrimoniale.

Passi pratici per una posizione di prestito più solida

• Ottenete il vostro NIE in anticipo. Non potete completare un acquisto o aprire un conto bancario per residenti senza un NIE (numero di identificazione dello straniero).
• Preparate in anticipo un pacchetto di documentazione pulito: dichiarazioni dei redditi, buste paga o rendiconti, estratti conto bancari e un rapporto di credito del vostro paese d’origine. Documenti puliti e tradotti accelerano l’approvazione e possono migliorare l’LTV offerto.
• Ottenete un Accordo di Principio prima di prenotare un’unità, così conoscerete il vostro LTV reale e il pagamento mensile anziché un massimo pubblicizzato.
• Calcolate il fabbisogno totale di liquidità: deposito più costi dal 10 al 13 percento, non solo il deposito. Sottovalutare le tasse è la ragione più comune per cui un acquisto si blocca.

Il dato principale da ricordare: come non residenti state prendendo in prestito al massimo dal 60 al 70 percento, finanziando un deposito dal 30 al 40 percento, aggiungendo dal 10 al 13 percento per tasse e commissioni, e dimostrando che il vostro rimborso rimane sotto circa il 35 percento del reddito netto. Se ottenete correttamente questi quattro numeri, il resto del processo di acquisto della Costa del Sol diventa molto più prevedibile. Questa guida è a scopo informativo generale, non è una consulenza fiscale o finanziaria; confermate la vostra posizione con un mediatore ipotecario spagnolo autorizzato e un consulente fiscale prima di impegnarvi.