Acompte et Ratio Prêt/Valeur : Combien un non-résident peut-il emprunter en Espagne

Combien un non-résident peut-il emprunter en Espagne ?

Si vous êtes un acheteur étranger qui envisage une maison neuve sur la Costa del Sol, le chiffre le plus important est votre ratio prêt/valeur (LTV) : la part du prix d’achat qu’une banque espagnole vous prêtera. En tant que non-résident, vous emprunterez moins qu’un résident espagnol, ce qui signifie un acompte plus important et plus de liquidités initiales. Ce guide présente les limites réalistes du LTV, l’acompte que vous devriez prévoir, la manière dont les banques évaluent l’abordabilité, ainsi que les taxes et frais supplémentaires. Les chiffres reflètent le marché et les règles espagnoles telles qu’elles se présentent en 2026.

Limites de LTV pour les non-résidents : 60 à 70 pour cent est la norme

Les prêteurs espagnols considèrent les non-résidents comme un risque plus élevé, de sorte que le LTV qu’ils proposent est inférieur aux 80 pour cent qu’un résident peut souvent atteindre. En 2026, les limites standard vont jusqu’à 70 pour cent pour les acheteurs ayant une résidence fiscale dans l’UE ou l’EEE achetant une résidence secondaire, et typiquement de 50 à 60 pour cent pour les acheteurs extérieurs à l’UE, ce qui, depuis le Brexit, inclut les ressortissants britanniques ¹⁶. Une minorité de profils européens plus solides achetant une résidence principale authentique peut voir jusqu’à 80 pour cent, et quelques offres s’étendent vers 75 pour cent, mais vous devriez prévoir une fourchette de 60 à 70 pour cent plutôt que les exceptions ¹⁶.

Il est crucial de noter que la banque prête sur la valeur la plus basse entre le prix d’achat et sa propre évaluation (tasación). Si l’évaluation est inférieure au prix que vous avez convenu, votre LTV est appliqué à ce chiffre inférieur et votre manque à gagner augmente. Confirmez toujours si un LTV annoncé est mesuré sur le prix ou sur l’évaluation.

Votre acompte : 30 à 40 pour cent, plus les frais en sus

Étant donné que les non-résidents empruntent 60 à 70 pour cent, l’acompte hypothécaire est l’image miroir : attendez-vous à financer 30 à 40 pour cent du prix avec vos propres ressources ⁶. Ce n’est qu’une partie des liquidités dont vous avez besoin. Pour une nouvelle construction, vous devez également payer des taxes d’achat et des frais de transaction, qui ajoutent généralement 10 à 13 pour cent du prix ⁶.

Un exemple concret pour un appartement neuf de 400 000 euro, en supposant un LTV de 70 pour cent pour un acheteur de l’UE :

Un acheteur non-UE pour la même propriété avec, disons, un LTV de 60 pour cent, aurait besoin d’environ 40,000 euro supplémentaires en acompte. Consultez notre guide connexe sur les coûts et taxes d’achat pour la ventilation complète des frais de transaction.

Comment les banques espagnoles évaluent la capacité d’emprunt

Le LTV vous indique le montant maximal du prêt sur la propriété ; la capacité d’emprunt vous indique si la banque l’accordera réellement. Les prêteurs espagnols appliquent un test de ratio d’endettement (DTI) : le total de vos paiements mensuels de dettes, y compris le nouveau prêt hypothécaire espagnol et tout prêt existant, ne doit pas dépasser environ 35 pour cent de votre revenu mensuel net (après impôts) ⁶. Certaines banques peuvent aller jusqu’à 40 pour cent pour des profils très solides, mais 35 pour cent est le seuil de travail ⁶. Notez que les banques espagnoles évaluent sur le revenu net, et non sur le salaire brut, ce qui surprend souvent les acheteurs habitués aux multiples bruts dans leur pays.

Sur un plan pratique, si votre revenu mensuel net est de 5,000 euro, le total de vos dettes mensuelles devrait rester en dessous d’environ 1,750 euro. Les prêteurs demanderont des fiches de paie ou des comptes, des déclarations de revenus, des relevés bancaires et un rapport de crédit de votre pays d’origine, et ils voudront voir un revenu stable et documenté dans une devise majeure.

Durée, âge et taux d’intérêt

Les prêts hypothécaires pour non-résidents s’étendent généralement sur 15 à 20 ans, ce qui est plus court que les 25 à 30 ans offerts aux résidents, et le prêt doit normalement être remboursé avant que l’emprunteur le plus âgé n’atteigne 75 ans ¹. En 2026, avec un Euribor à 12 mois proche de 2.3 pour cent, les offres variables sont couramment Euribor plus une marge d’environ 1.5 à 2.5 pour cent, tandis que les taux fixes se situent approximativement entre 3.8 et 4.5 pour cent pour les acheteurs de l’UE et entre 4.3 et 5.2 pour cent pour les acheteurs non-UE ¹. Une durée plus courte et un taux plus élevé augmentent tous deux le paiement mensuel, ce qui influe directement sur le test DTI, de sorte qu’un LTV nominal plus bas importe parfois moins que la durée que vous pouvez obtenir.

Qui paie les frais de prêt hypothécaire

Depuis une décision de la Cour suprême espagnole et la loi hypothécaire du 10 novembre 2018, le prêteur, et non l’emprunteur, paie le droit de timbre (AJD) sur l’acte hypothécaire, ainsi que le notaire de l’acte hypothécaire, les frais du Registre Foncier pour l’hypothèque et les propres coûts de gestoría de la banque ⁵. En tant qu’emprunteur, il vous reste généralement l’évaluation de la propriété, qui coûte environ 250 à 600 euro, et tout frais d’arrangement ou d’ouverture que la banque choisit de facturer ⁵. Ne confondez pas cet AJD sur l’hypothèque (payé par la banque) avec l’AJD sur l’acte d’achat d’une nouvelle construction (payé par vous), abordé ci-dessous.

Taxes sur l’achat d’une nouvelle construction

Les maisons neuves sont soumises à l’IVA (TVA), et non à la taxe de transfert ITP qui s’applique aux propriétés de revente. Sur la Costa del Sol, les chiffres sont les suivants :

• IVA à 10 pour cent du prix pour les maisons neuves standard (réduit à 4 pour cent uniquement pour les logements protégés à régime spécial, VPO) ⁴.
• AJD (Actos Juridicos Documentados) à 1.2 pour cent, le taux général en Andalusia depuis le 28 avril 2021 selon la Ley 5/2021 ⁴.

Cela représente un total combiné de 11.2 pour cent de taxe sur une nouvelle construction standard, avant les frais de notaire, de Registre Foncier et juridiques. Des taux d’AJD réduits existent pour une résidence principale sous certains seuils de valeur (par exemple, des taux plus bas pour les acheteurs de moins de 35 ans ou pour les familles nombreuses), mais ceux-ci s’appliquent rarement à une résidence secondaire de non-résident ⁴. Notre guide sur l’IVA et l’AJD sur les nouvelles constructions couvre les détails.

Les taxes que vous payez pendant que vous êtes propriétaire

La propriété en tant que non-résident entraîne deux obligations récurrentes. Premièrement, l’IBI municipal (taxe foncière), facturé annuellement par la mairie et basé sur la valeur cadastrale. Deuxièmement, l’IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), déclaré sur le Modelo 210 ⁷.

Si vous ne louez pas la propriété, vous payez toujours des impôts sur un revenu notionnel « imputé ». La base imposable est de 1.1 pour cent de la valeur cadastrale lorsque cette valeur a été révisée au cours des dix dernières périodes fiscales, ou de 2 pour cent autrement, et le taux appliqué est de 19 pour cent pour les résidents de l’UE, de l’EEE, de l’Islande, du Liechtenstein et de la Norvège, ou de 24 pour cent pour tous les autres ³. Cette déclaration de revenu imputé est maintenant déposée annuellement, avec la date limite au 31 décembre de l’année suivant l’acquisition ³⁷. Si vous louez la propriété, vous déclarez plutôt le loyer : 19 pour cent pour les résidents de l’UE/EEE (qui peuvent déduire les dépenses autorisées) ou 24 pour cent brut pour les résidents non-UE, bien qu’une décision de l’Audiencia Nacional de 2025 ait commencé à étendre les déductions de dépenses aux propriétaires non-UE également. Consultez notre guide dédié sur l’IRNR et le Modelo 210.

Lorsque vous vendez finalement : la retenue de 3 pour cent

Planifiez votre sortie avant d’acheter. Lorsqu’un non-résident vend une propriété espagnole, l’acheteur est légalement tenu de retenir 3 pour cent du prix de vente et de le verser à l’Agencia Tributaria sur le Modelo 211, à titre de paiement anticipé de l’impôt sur les plus-values du vendeur en vertu de l’IRNR ². Vous réclamez tout excédent via votre propre déclaration de plus-values Modelo 210. Ce n’est pas une taxe supplémentaire, mais cela signifie que 3 pour cent du produit de votre vente est retenu à l’achèvement, alors tenez-en compte dans votre planification financière.

Étapes pratiques pour une position d’emprunt plus solide

• Obtenez votre NIE tôt. Vous ne pouvez pas finaliser un achat ou ouvrir un compte bancaire adapté aux résidents sans un NIE (numéro d’identification d’étranger).
• Préparez un dossier de documentation clair à l’avance : déclarations de revenus, fiches de paie ou comptes, relevés bancaires et un rapport de crédit de votre pays d’origine. Des documents clairs et traduits accélèrent l’approbation et peuvent améliorer le LTV offert.
• Obtenez un accord de principe avant de réserver une unité, afin de connaître votre LTV réel et votre paiement mensuel plutôt qu’un maximum annoncé.
• Budgetisez le montant total des liquidités requises : acompte plus 10 à 13 pour cent de frais, pas seulement l’acompte. Sous-estimer les taxes est la raison la plus courante pour laquelle un achat stagne.

Le point essentiel à retenir : en tant que non-résident, vous empruntez au maximum 60 à 70 pour cent, financez un acompte de 30 à 40 pour cent, ajoutez 10 à 13 pour cent pour les taxes et les frais, et prouvez que votre remboursement reste sous environ 35 pour cent du revenu net. Maîtrisez ces quatre chiffres et le reste du processus d’achat sur la Costa del Sol deviendra beaucoup plus prévisible. Ce guide est une information générale, non un conseil fiscal ou financier ; confirmez votre propre situation avec un courtier hypothécaire espagnol agréé et un conseiller fiscal avant de vous engager.