Depósito y LTV: ¿Cuánto puede pedir prestado un no residente en España?

¿Cuánto puede pedir prestado un no residente en España?

Si es un comprador extranjero que busca una vivienda de obra nueva en la Costa del Sol, la cifra más importante es su préstamo-a-valor (LTV): la parte del precio de compra que un banco español le prestará. Como no residente, obtendrá un préstamo menor que un residente español, lo que significa un depósito mayor y más dinero en efectivo por adelantado. Esta guía establece límites realistas de LTV, el depósito que debe presupuestar, cómo los bancos evalúan la asequibilidad y los impuestos y tasas adicionales. Las cifras reflejan el mercado y las normas españolas tal como se encuentran en 2026.

Límites de LTV para no residentes: del 60 al 70 por ciento es la norma

Los prestamistas españoles tratan a los no residentes como de mayor riesgo, por lo que el LTV que ofrecen es inferior al 80 por ciento que un residente puede alcanzar a menudo. En 2026, los límites estándar son de hasta el 70 por ciento para compradores con residencia fiscal en la UE o el EEE que adquieren una segunda vivienda, y típicamente del 50 al 60 por ciento para compradores de fuera de la UE, lo que desde el Brexit incluye a los nacionales del Reino Unido ¹⁶. Una minoría de perfiles de la UE más sólidos que compran una vivienda principal genuina pueden ver hasta el 80 por ciento, y algunas ofertas se extienden hasta el 75 por ciento, pero debe planificar en torno a la banda del 60 al 70 por ciento en lugar de las excepciones ¹⁶.

Fundamentalmente, el banco presta contra el menor entre el precio de compra y su propia tasación. Si la tasación resulta inferior al precio acordado, su LTV se aplicará a esa cifra inferior y su déficit de efectivo aumentará. Confirme siempre si un LTV anunciado se mide sobre el precio o sobre la tasación.

Su depósito: del 30 al 40 por ciento, más costes adicionales

Dado que los no residentes piden prestado entre el 60 y el 70 por ciento, el depósito de la hipoteca es la imagen especular: espere financiar entre el 30 y el 40 por ciento del precio con sus propios recursos ⁶. Eso es solo una parte del efectivo que necesita. En una obra nueva también debe pagar impuestos de compra y tasas de transacción, que típicamente añaden del 10 al 13 por ciento del precio ⁶.

Un ejemplo práctico sobre un apartamento de obra nueva de 400.000 euros, asumiendo un LTV del 70 por ciento para un comprador de la UE:

Un comprador no comunitario para la misma propiedad, con un LTV, por ejemplo, del 60 por ciento, necesitaría aproximadamente 40.000 euros más de depósito. Consulte nuestra guía relacionada sobre costes de compra e impuestos para el desglose completo de las tasas de transacción.

Cómo los bancos españoles evalúan la asequibilidad

El LTV le indica el préstamo máximo contra la propiedad; la asequibilidad le dice si el banco realmente lo concederá. Los prestamistas españoles aplican una prueba de deuda-ingresos (DTI): sus pagos mensuales totales de deuda, incluyendo la nueva hipoteca española y cualquier préstamo existente, no deben exceder alrededor del 35 por ciento de sus ingresos mensuales netos (después de impuestos) ⁶. Algunos bancos llegan al 40 por ciento para perfiles muy sólidos, pero el 35 por ciento es el umbral de trabajo ⁶. Tenga en cuenta que los bancos españoles evalúan el ingreso neto, no el salario bruto, lo que a menudo sorprende a los compradores acostumbrados a múltiplos brutos en su país.

A nivel práctico, si su ingreso mensual neto es de 5.000 euros, su deuda mensual combinada debería mantenerse por debajo de unos 1.750 euros. Los prestamistas le pedirán nóminas o estados de cuentas, declaraciones de impuestos, extractos bancarios y un informe de crédito de su país de origen, y querrán ver ingresos estables y documentados en una moneda importante.

Plazo, edad y tipo de interés

Las hipotecas para no residentes suelen tener un plazo de 15 a 20 años, más corto que los 25 a 30 años ofrecidos a los residentes, y el préstamo normalmente debe reembolsarse antes de que el prestatario de mayor edad cumpla los 75 años ¹. En 2026, con el Euríbor a 12 meses cerca del 2,3 por ciento, las ofertas variables son comúnmente Euríbor más un diferencial de aproximadamente el 1,5 al 2,5 por ciento, mientras que las tasas fijas oscilan aproximadamente entre el 3,8 y el 4,5 por ciento para compradores de la UE y entre el 4,3 y el 5,2 por ciento para compradores no comunitarios ¹. Un plazo más corto y una tasa más alta aumentan la cuota mensual, lo que repercute directamente en la prueba DTI, por lo que un LTV nominal más bajo a veces importa menos que el plazo que pueda conseguir.

Quién paga los gastos de hipoteca

Desde una sentencia del Tribunal Supremo español y la Ley Hipotecaria de 10 de noviembre de 2018, el prestamista, no el prestatario, paga el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) sobre la escritura de hipoteca, junto con el notario de la escritura de hipoteca, la tasa del Registro de la Propiedad para la hipoteca y los costes de gestoría propios del banco ⁵. Como prestatario, generalmente le quedan la tasación de la propiedad, que oscila entre 250 y 600 euros, y cualquier comisión de estudio o apertura que el banco decida cobrar ⁵. No confunda este AJD sobre la hipoteca (pagado por el banco) con el AJD sobre la escritura de compra de una obra nueva (pagado por usted), cubierto a continuación.

Impuestos en la compra de obra nueva

Las viviendas de obra nueva están sujetas a IVA, no al impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) que se aplica a la propiedad de segunda mano. En la Costa del Sol las cifras son:

• IVA al 10 por ciento del precio para viviendas de obra nueva estándar (reducido al 4 por ciento solo para viviendas protegidas de régimen especial, VPO) ⁴.
• AJD (Actos Jurídicos Documentados) al 1,2 por ciento, la tasa general en Andalucía desde el 28 de abril de 2021 bajo la Ley 5/2021 ⁴.

Eso es un 11,2 por ciento combinado de impuestos en una obra nueva estándar, antes de los gastos de notaría, Registro de la Propiedad y legales. Existen tasas de AJD reducidas para una vivienda principal bajo umbrales de valor (por ejemplo, tasas más bajas para compradores menores de 35 años o para familias numerosas), pero estas rara vez se aplican a una segunda vivienda de no residente ⁴. Nuestra guía sobre IVA y AJD en obra nueva cubre el detalle.

Los impuestos que paga mientras es propietario

Ser propietario como no residente conlleva dos obligaciones recurrentes. Primero, el IBI municipal (impuesto sobre bienes inmuebles), facturado anualmente por el ayuntamiento y basado en el valor catastral. Segundo, el IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), presentado en el Modelo 210 ⁷.

Si no alquila la propiedad, sigue pagando impuestos sobre un ingreso «imputado» nocional. La base imponible es el 1,1 por ciento del valor catastral cuando dicho valor ha sido revisado en los últimos diez períodos impositivos, o el 2 por ciento en caso contrario, y el tipo aplicado es del 19 por ciento para residentes de la UE, EEE, Islandia, Liechtenstein y Noruega, o del 24 por ciento para todos los demás ³. Esta declaración de renta imputada se presenta ahora anualmente, con la fecha límite el 31 de diciembre del año posterior al devengo ³⁷. Si alquila la propiedad, en su lugar declara el alquiler: 19 por ciento para residentes de la UE/EEE (quienes pueden deducir gastos permitidos) o 24 por ciento bruto para residentes no comunitarios, aunque una sentencia de la Audiencia Nacional de 2025 ha comenzado a extender las deducciones de gastos también a propietarios no comunitarios. Consulte nuestra guía dedicada sobre IRNR y Modelo 210.

Cuando finalmente venda: la retención del 3 por ciento

Planifique su salida antes de comprar. Cuando un no residente vende una propiedad española, el comprador está legalmente obligado a retener el 3 por ciento del precio de venta y pagarlo a la Agencia Tributaria en el Modelo 211, como pago a cuenta del impuesto sobre las ganancias de capital del vendedor bajo el IRNR ². Usted recupera cualquier exceso a través de su propia declaración de ganancias de capital Modelo 210. No es un impuesto adicional, pero significa que el 3 por ciento de sus ingresos por la venta se retiene al finalizar la operación, así que téngalo en cuenta en su planificación de capital.

Pasos prácticos para una posición de endeudamiento más sólida

• Obtenga su NIE con antelación. No puede completar una compra ni abrir una cuenta bancaria para residentes sin un NIE (número de identificación de extranjero).
• Prepare un paquete de documentación completo con antelación: declaraciones de impuestos, nóminas o estados de cuentas, extractos bancarios y un informe de crédito de su país de origen. Los documentos claros y traducidos aceleran la aprobación y pueden mejorar el LTV ofrecido.
• Obtenga un acuerdo de principio antes de reservar una unidad, para que conozca su LTV real y su pago mensual en lugar de un máximo anunciado.
• Presupueste el requisito total de efectivo: depósito más del 10 al 13 por ciento de costes, no solo el depósito. Subestimar los impuestos es la razón más común por la que una compra se paraliza.

Lo principal que hay que recordar: como no residente, está pidiendo prestado entre el 60 y el 70 por ciento como máximo, financiando un depósito del 30 al 40 por ciento, añadiendo del 10 al 13 por ciento para impuestos y tasas, y demostrando que sus pagos se mantienen por debajo de aproximadamente el 35 por ciento de sus ingresos netos. Asegúrese de tener claros esos cuatro números y el resto del proceso de compra en la Costa del Sol se volverá mucho más predecible. Esta guía es información general, no asesoramiento fiscal o financiero; confirme su propia situación con un corredor hipotecario español con licencia y un asesor fiscal antes de comprometerse.