Kredyty hipoteczne dla niemieckich nabywców w Hiszpanii

Kredyty hipoteczne dla niemieckich nabywców w Hiszpanii: jak działa finansowanie

Uzyskanie kredytu hipotecznego na dom na Costa del Sol jest proste dla niemieckich nabywców, ale zasady różnią się od tych w kraju. Jako obywatel Niemiec jesteś obywatelem UE, więc masz pełną swobodę przepływu i nie potrzebujesz wizy ani dawnej Złotej Wizy (możliwość uzyskania rezydencji poprzez inwestycję w nieruchomości została zamknięta dla nowych wnioskodawców 3 kwietnia 2025 r.).⁶ Ponieważ zarówno Niemcy, jak i Hiszpania używają euro, hiszpański kredyt hipoteczny nie wiąże się z ryzykiem walutowym, co jest prawdziwą zaletą w porównaniu z nabywcami spoza strefy euro. Ten przewodnik obejmuje limity LTV (loan-to-value), stawki, podatki związane z kredytem oraz dokumenty, o które poprosi hiszpański pożyczkodawca.

Ile mogą pożyczyć niemieccy nabywcy? LTV (loan-to-value) dla nierezydentów

Kluczową kwestią jest Twoja rezydencja podatkowa, a nie obywatelstwo. Jeśli pozostajesz rezydentem podatkowym w Niemczech, hiszpańskie banki traktują Cię jako kredytobiorcę-nierezydenta i zazwyczaj pożyczają 60% do 70% ceny zakupu lub wyceny (w zależności od tego, która wartość jest niższa). Oznacza to depozyt w wysokości 30% do 40%, plus dodatkowo około 10% do 12% na podatki i opłaty. Nabywcy, którzy stają się hiszpańskimi rezydentami podatkowymi, mogą zazwyczaj osiągnąć LTV do 80%.

Pożyczkodawcy oceniają zdolność kredytową na podstawie stosunku długu do dochodu, zazwyczaj wymagając, aby całkowite miesięczne zadłużenie (w tym nowy kredyt hipoteczny) pozostawało na poziomie lub poniżej około 30% do 35% Twojego dochodu netto. Okresy spłaty zazwyczaj wynoszą od 20 do 30 lat, przy czym większość banków wymaga, aby kredyt został spłacony do 75 roku życia. Dostępne są zarówno produkty o stałym oprocentowaniu, jak i zmiennym, powiązanym z Euriborem; 12-miesięczny Euribor jest standardowym indeksem referencyjnym dla zmiennych hiszpańskich kredytów hipotecznych.

Dokumenty, o które poprosi hiszpański bank

• Numer NIE (Número de Identidad de Extranjero), który jest obowiązkowy przy zakupie nieruchomości i podpisywaniu kredytu hipotecznego.
• Niemieckie zeznania podatkowe (Steuerbescheid) za ostatnie jeden do dwóch lat oraz ostatnie odcinki wypłat lub, w przypadku osób samozatrudnionych, sprawozdania finansowe firmy.
• Ostatnie wyciągi bankowe i przegląd istniejących długów (raport kredytowy w stylu SCHUFA).
• Wycena nieruchomości (tasación), przeprowadzona przez rzeczoznawcę zatwierdzonego zgodnie z hiszpańskimi przepisami hipotecznymi.

Kto ponosi koszty ustanowienia kredytu hipotecznego?

Od czasu Real Decreto-ley 17/2018 pożyczkodawca płaci podatek od czynności cywilnoprawnych Actos Jurídicos Documentados (AJD) od aktu hipotecznego, a nie kredytobiorca.⁵ Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym, Ley 5/2019 (LCCI), bank pokrywa również opłaty notarialne, za Rejestr Nieruchomości i gestoría (przetwarzanie) dla samego kredytu hipotecznego; kredytobiorca zazwyczaj płaci tylko za wycenę nieruchomości.³ Znacząco zmniejszyło to początkowe koszty finansowania w porównaniu z sytuacją sprzed dziesięciu lat. Należy zauważyć, że ten AJD dotyczy aktu hipotecznego. AJD jest naliczany oddzielnie od aktu zakupu nowej nieruchomości (patrz poniżej), a ten AJD od zakupu płaci nabywca.

Podatki od zakupu towarzyszące kredytowi hipotecznemu

Finansowanie to tylko część budżetu. Podatek, który płacisz, zależy od tego, czy dom jest nową budową, czy nieruchomością z rynku wtórnego, a podatek od nieruchomości na Costa del Sol podlega andaluzyjskim przepisom.

Nowa nieruchomość (z rynku pierwotnego)

Zupełnie nowy dom kupiony od dewelopera podlega podatkowi IVA (VAT) w wysokości 10% ceny dla nieruchomości mieszkalnych, co jest stawką krajową, plus AJD (podatek skarbowy) według andaluzyjskiej stawki ogólnej 1.2% od aktu sprzedaży.² Zatem przy nowej nieruchomości za 400 000 euro, należałoby uwzględnić w budżecie około 40 000 euro IVA plus 4 800 euro AJD.

Nieruchomość z rynku wtórnego

Używany dom nie podlega podatkowi IVA. Zamiast tego płaci się Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), który Andaluzja ustala na stałe 7% ceny.² Nie ma oddzielnej opłaty AJD od zakupu na rynku wtórnym.

3% potrącenie dla sprzedających nierezydentów

Jeśli kupujesz nieruchomość z rynku wtórnego od sprzedającego będącego nierezydentem, jako nabywca musisz potrącić 3% ceny i zapłacić ją do Agencia Tributaria za pośrednictwem Modelo 211, jako zaliczkę na podatek od zysków kapitałowych sprzedającego-nierezydenta.¹ Nie dotyczy to zakupu nowej nieruchomości od hiszpańskiego dewelopera. Jest to obowiązek sprzedającego, który Ty administrujesz, ale jest to ważne, ponieważ Twój prawnik zarządza tym przy finalizacji transakcji.

Bieżące podatki dla niemieckich właścicieli

Po nabyciu domu najważniejsze są dwa powtarzające się zobowiązania:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): roczny gminny podatek od nieruchomości oparty na valor catastral (wartości katastralnej). Stawki są ustalane przez każdą radę miejską i zazwyczaj mieszczą się w szerokim przedziale od 0.4% do 1.1% wartości katastralnej.⁷
• IRNR (podatek dochodowy od nierezydentów), za pośrednictwem Modelo 210: nawet jeśli nigdy nie wynajmujesz domu, Hiszpania opodatkowuje nominalny dochód przypisany za okres, w którym nieruchomość jest do Twojej dyspozycji. Jest to obliczane jako 1.1% wartości katastralnej (jeśli ta wartość została zrewidowana w ciągu ostatnich dziesięciu lat) lub 2% w innym przypadku, i opodatkowane stawką 19% dla rezydentów UE lub EOG, co obejmuje Niemcy. Jeśli wynajmujesz nieruchomość, rezydenci UE są również opodatkowani stawką 19%, ale od dochodu netto po odliczeniu kosztów.¹

Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Niemcami a Hiszpanią

Niemcy i Hiszpania posiadają konwencję o unikaniu podwójnego opodatkowania (obecna umowa została podpisana 3 lutego 2011 roku i obowiązuje od 1 stycznia 2013 roku), która zapobiega podwójnemu opodatkowaniu tego samego dochodu.⁴ W praktyce, dochód z hiszpańskiej nieruchomości jest najpierw opodatkowany w Hiszpanii; Niemcy następnie stosują swoje własne zasady, aby uniknąć podwójnego opodatkowania, jednocześnie zazwyczaj uwzględniając hiszpański dochód do niemieckiej stawki (progresji). Należy złożyć hiszpańskie Modelo 210 i odpowiednio zadeklarować aktywa w Niemczech. Ponieważ podatek transgraniczny wpływa na Twoją osobistą sytuację, zasięgnij porady doradcy posiadającego kwalifikacje w obu krajach.

Kupno z planu: ochrona depozytu

Wiele nowych nieruchomości na Costa del Sol jest sprzedawanych z planu. Hiszpańskie prawo wymaga od dewelopera zagwarantowania (poprzez gwarancję bankową lub ubezpieczenie) wszelkich kwot wpłaconych na poczet przed ukończeniem budowy domu, co jest ochroną pierwotnie ustanowioną przez Ley 57/1968, a obecnie zawartą w Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999).⁸ Nigdy nie wpłacaj raty na niezabezpieczone konto; Twój prawnik powinien potwierdzić istnienie gwarancji. Zobacz nasz powiązany przewodnik na temat zakupu z planu i gwarancji depozytowych Ley 57/68.

Relokacja: edukacja i opieka zdrowotna

Niemieckie rodziny przeprowadzające się do prowincji Málaga mają dostęp do Colegio Alemán Juan Hoffmann (Deutsche Schule Málaga), która realizuje niemiecki program nauczania, a także do szerokiej gamy międzynarodowych i dwujęzycznych szkół na całym wybrzeżu. W zakresie opieki zdrowotnej, jako obywatel UE możesz korzystać z karty EHIC podczas krótkich pobytów; jeśli przenosisz się na stałe, emeryci mogą zarejestrować się w hiszpańskim systemie za pomocą formularza S1, natomiast osoby w wieku produkcyjnym zazwyczaj korzystają z prywatnego ubezpieczenia zdrowotnego lub odprowadzają składki na hiszpańskie ubezpieczenie społeczne. Potwierdź aktualne ustalenia z lokalnym urzędem miasta (empadronamiento) i konsulatem Niemiec.

Praktyczna kolejność działań dla niemieckiego nabywcy

1. Uzyskaj swój numer NIE (osobiście w Hiszpanii lub za pośrednictwem hiszpańskiego konsulatu w Niemczech).
2. Uzyskaj wstępną decyzję kredytową, aby znać swój rzeczywisty budżet, w tym 30% do 40% wkładu własnego dla nierezydentów.
3. Zaangażuj niezależnego hiszpańskiego prawnika (nie prawnika dewelopera ani agenta).
4. Zarezerwuj nieruchomość, a następnie podpisz prywatną umowę kupna-sprzedaży z ochroną depozytu w przypadku zakupu z planu.
5. Finalizuj u notariusza, gdzie podpisuje się umowę kupna-sprzedaży i kredyt hipoteczny, uiszcza podatki i rejestruje akt notarialny.

Aby uzyskać szerszy obraz kosztów, przeczytaj nasze powiązane przewodniki dotyczące kosztów zakupu nowej nieruchomości, procesu ubiegania się o NIE oraz składania zeznań podatkowych Modelo 210 dla nierezydentów.

Ten przewodnik zawiera ogólne informacje, nie jest poradą podatkową ani prawną. Stawki i progi ulegają zmianom; przed podjęciem zobowiązań potwierdź aktualne dane z Agencia Tributaria, Agencia Tributaria de Andalucía i wykwalifikowanym doradcą.