Kredyty hipoteczne dla niemieckich nabywców w Hiszpanii

Kredyty hipoteczne dla niemieckich nabywców w Hiszpanii: jak działa finansowanie

Uzyskanie kredytu hipotecznego na dom na Costa del Sol jest proste dla niemieckich nabywców, ale zasady różnią się od tych obowiązujących w kraju. Jako obywatel Niemiec jesteś obywatelem UE, więc masz pełną swobodę przepływu i nie potrzebujesz wizy ani dawnej Złotej Wizy (rezydencja przez inwestycję w nieruchomości została zamknięta dla nowych wnioskodawców 3 kwietnia 2025 r.).⁶ Ponieważ zarówno Niemcy, jak i Hiszpania używają euro, hiszpański kredyt hipoteczny nie wiąże się z ryzykiem walutowym, co stanowi realną przewagę nad nabywcami spoza strefy euro. Ten przewodnik obejmuje limity LTV (wskaźnik kredytu do wartości nieruchomości), stopy procentowe, podatki związane z kredytem oraz dokumenty, o które poprosi hiszpański pożyczkodawca.

Ile mogą pożyczyć niemieccy nabywcy? Wskaźnik kredytu do wartości nieruchomości dla nierezydentów

Kluczową kwestią jest Twoja rezydencja podatkowa, a nie obywatelstwo. Jeśli pozostajesz rezydentem podatkowym w Niemczech, hiszpańskie banki traktują Cię jako kredytobiorcę-nierezydenta i zazwyczaj pożyczają od 60% do 70% ceny zakupu lub wyceny (w zależności od tego, która jest niższa). Oznacza to wkład własny od 30% do 40%, plus dodatkowo około 10% do 12% na podatki i opłaty. Nabywcy, którzy stają się hiszpańskimi rezydentami podatkowymi, mogą zazwyczaj uzyskać do 80% wartości kredytu do wartości nieruchomości.

Pożyczkodawcy oceniają zdolność kredytową na podstawie stosunku długu do dochodu, generalnie chcąc, aby całkowity miesięczny dług (włączając nowy kredyt hipoteczny) nie przekraczał około 30% do 35% dochodu netto. Warunki spłaty wynoszą zazwyczaj od 20 do 30 lat, przy czym większość banków wymaga spłaty kredytu do 75 roku życia. Dostępne są zarówno produkty o stałym oprocentowaniu, jak i zmienne, powiązane z Euriborem; 12-miesięczny Euribor jest standardowym indeksem referencyjnym dla zmiennych hiszpańskich kredytów hipotecznych.

Dokumenty, o które poprosi hiszpański bank

• NIE (Número de Identidad de Extranjero), które jest obowiązkowe przy zakupie nieruchomości i podpisaniu kredytu hipotecznego.
• Niemieckie zeznania podatkowe (Steuerbescheid) za ostatnie jeden do dwóch lat i ostatnie paski płacowe lub, w przypadku samozatrudnienia, sprawozdania finansowe firmy.
• Ostatnie wyciągi bankowe i przegląd istniejących długów (raport kredytowy w stylu SCHUFA).
• Wycena nieruchomości (tasación), przeprowadzona przez rzeczoznawcę zatwierdzonego zgodnie z hiszpańskimi przepisami hipotecznymi.

Kto ponosi koszty uruchomienia kredytu hipotecznego?

Od czasu Real Decreto-ley 17/2018, pożyczkodawca płaci podatek skarbowy Actos Jurídicos Documentados (AJD) od aktu hipotecznego, a nie kredytobiorca.⁵ Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym, Ley 5/2019 (LCCI), bank pokrywa również opłaty notarialne, za Rejestr Gruntów i gestoría (przetwarzanie) za sam kredyt hipoteczny; kredytobiorca zazwyczaj płaci tylko za wycenę nieruchomości.³ Znacząco zmniejszyło to początkowe koszty finansowania w porównaniu z dekadą temu. Zauważ, że ten AJD dotyczy aktu hipotecznego. AJD jest pobierany oddzielnie od aktu zakupu nowo wybudowanej nieruchomości (patrz poniżej), a ten AJD związany z zakupem jest opłacany przez nabywcę.

Podatki od zakupu towarzyszące kredytowi hipotecznemu

Finansowanie to tylko część budżetu. Wysokość płaconego podatku zależy od tego, czy dom jest nowo wybudowany, czy z drugiej ręki, a podatek od nieruchomości na Costa del Sol podlega przepisom andaluzyjskim.

Nieruchomość z rynku pierwotnego

Zupełnie nowy dom kupiony od dewelopera objęty jest IVA (VAT) w wysokości 10% ceny nieruchomości mieszkalnej, co jest stawką krajową, plus AJD (podatek skarbowy) w ogólnej andaluzyjskiej stawce 1.2% od aktu sprzedaży.² Tak więc dla nowo wybudowanej nieruchomości za 400 000 euro należy zaplanować około 40 000 euro IVA plus 4 800 euro AJD.

Nieruchomość z rynku wtórnego

Dom z drugiej ręki nie jest objęty IVA. Zamiast tego płacisz Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), które Andaluzja ustala na stałe 7% ceny.² Nie ma oddzielnej opłaty AJD od zakupu na rynku wtórnym.

3% wstrzymanie płatności u sprzedawców nierezydentów

Jeśli kupujesz nieruchomość z rynku wtórnego od sprzedawcy nierezydenta, jako kupujący musisz wstrzymać 3% ceny i zapłacić je do Agencia Tributaria poprzez Modelo 211, jako zaliczkę na podatek od zysków kapitałowych nierezydenta.¹ Nie dotyczy to zakupu nowo wybudowanej nieruchomości od hiszpańskiego dewelopera. Jest to obowiązek sprzedawcy, który Ty administrujesz, ale ma to znaczenie, ponieważ Twój prawnik zarządza tym podczas finalizacji transakcji.

Bieżące podatki dla niemieckich właścicieli

Gdy już jesteś właścicielem domu, najważniejsze są dwa powtarzające się zobowiązania:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): roczny gminny podatek od nieruchomości oparty na valor catastral (wartość katastralna). Stawki ustalane są przez każdy urząd miasta i zazwyczaj mieszczą się w szerokim przedziale od 0.4% do 1.1% wartości katastralnej.⁷
• IRNR (podatek dochodowy od nierezydentów), poprzez Modelo 210: nawet jeśli nigdy nie wynajmujesz domu, Hiszpania opodatkowuje hipotetyczny dochód przypisany za okres, w którym jest on do Twojej dyspozycji. Jest to obliczane jako 1.1% wartości katastralnej (jeśli wartość ta była zmieniana w ciągu ostatnich dziesięciu lat) lub 2% w innym przypadku, i opodatkowane stawką 19% dla rezydentów UE lub EOG, w tym Niemiec. Jeśli wynajmujesz nieruchomość, rezydenci UE są również opodatkowani stawką 19%, ale od dochodu netto po odliczeniu kosztów.¹

Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Niemcami a Hiszpanią

Niemcy i Hiszpania posiadają konwencję o unikaniu podwójnego opodatkowania (obecna umowa została podpisana 3 lutego 2011 r. i obowiązuje od 1 stycznia 2013 r.), która zapobiega podwójnemu opodatkowaniu tego samego dochodu.⁴ W praktyce, dochody z nieruchomości w Hiszpanii są opodatkowane najpierw w Hiszpanii; Niemcy następnie stosują własne zasady, aby uniknąć podwójnego opodatkowania, jednocześnie generalnie biorąc pod uwagę dochód hiszpański dla Twojej niemieckiej stawki (progresja). Powinieneś złożyć hiszpański Modelo 210 i odpowiednio zadeklarować aktywa w Niemczech. Ponieważ podatek transgraniczny wpływa na Twoją osobistą sytuację, zasięgnij porady doradcy posiadającego kwalifikacje w obu krajach.

Zakup nieruchomości na etapie planowania: ochrona depozytu

Wiele nowych budynków na Costa del Sol jest sprzedawanych na etapie planowania. Prawo hiszpańskie wymaga od dewelopera zagwarantowania (za pośrednictwem gwarancji bankowej lub ubezpieczenia) wszelkich kwot wpłaconych przez Ciebie przed ukończeniem domu, co jest ochroną pierwotnie ustanowioną przez Ley 57/1968, a obecnie zawartą w Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999).⁸ Nigdy nie wpłacaj raty na niezabezpieczone konto; Twój prawnik powinien potwierdzić, że gwarancja jest w mocy. Zobacz nasz powiązany przewodnik na temat zakupu nieruchomości na etapie planowania i gwarancji depozytów Ley 57/68.

Relokacja: edukacja i opieka zdrowotna

Niemieckie rodziny przenoszące się do prowincji Málaga mają dostęp do Colegio Alemán Juan Hoffmann (Deutsche Schule Málaga), która realizuje niemiecki program nauczania, a także do szerokiej gamy szkół międzynarodowych i dwujęzycznych na całym wybrzeżu. Jeśli chodzi o opiekę zdrowotną, jako obywatel UE możesz używać karty EKUZ na krótkie pobyty; jeśli przeniesiesz się na stałe, emeryci mogą zarejestrować się w hiszpańskim systemie za pomocą formularza S1, podczas gdy osoby w wieku produkcyjnym zazwyczaj korzystają z prywatnego ubezpieczenia zdrowotnego lub wpłacają składki na hiszpańskie ubezpieczenie społeczne. Potwierdź aktualne ustalenia w lokalnym urzędzie miasta (empadronamiento) i w konsulacie niemieckim.

Praktyczny przebieg dla niemieckiego nabywcy

1. Uzyskaj swoje NIE (osobiście w Hiszpanii lub za pośrednictwem konsulatu Hiszpanii w Niemczech).
2. Uzyskaj wstępną decyzję kredytową, aby poznać swój rzeczywisty budżet, włączając w to 30% do 40% wkładu własnego dla nierezydentów.
3. Zatrudnij niezależnego hiszpańskiego prawnika (nie dewelopera ani agenta).
4. Zarezerwuj nieruchomość, a następnie podpisz prywatną umowę kupna z ochroną depozytu w przypadku zakupu na etapie planowania.
5. Dokończ u notariusza, gdzie podpisuje się zakup i kredyt hipoteczny, uregulowane są podatki, a akt jest rejestrowany.

Aby uzyskać szerszy obraz kosztów, zapoznaj się z naszymi towarzyszącymi przewodnikami dotyczącymi kosztów zakupu nowo wybudowanej nieruchomości, procesu składania wniosku o NIE oraz rozliczania podatku dla nierezydentów Modelo 210.

Ten przewodnik zawiera ogólne informacje, nie jest poradą podatkową ani prawną. Stawki i progi zmieniają się; potwierdź aktualne dane w Agencia Tributaria, Agencia Tributaria de Andalucía i u wykwalifikowanego doradcy przed podjęciem zobowiązań.