Podatek od zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego w Hiszpanii: 10% VAT (IVA) i opłata skarbowa AJD

Podatek od zakupu nieruchomości deweloperskiej w Hiszpanii: jak działa 10% IVA i podatek skarbowy AJD

Gdy zagraniczny nabywca kupuje zupełnie nowy dom od dewelopera na Costa del Sol, dwa główne podatki związane z zakupem to IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido, hiszpański VAT) w wysokości 10% oraz AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, podatek skarbowy od poświadczonych notarialnie dokumentów prawnych), pobierany w wysokości 1.2% w Andaluzji. Ten przewodnik wyjaśnia oba podatki, kto je pobiera, kiedy płacisz i jak wpływają na całkowity koszt zakupu nieruchomości deweloperskiej w dowolnym miejscu w prowincji Málaga.

Kluczowe rozróżnienie, które należy zrozumieć na początku: nieruchomość deweloperska (obra nueva) kupiona bezpośrednio od dewelopera jest opodatkowana IVA plus AJD. Natomiast dom z rynku wtórnego (używany) jest opodatkowany ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Nigdy nie płaci się zarówno IVA, jak i ITP przy tym samym zakupie. Ten przewodnik obejmuje ścieżkę zakupu nieruchomości deweloperskiej; zobacz nasz powiązany przewodnik na temat podatku od przeniesienia własności nieruchomości z rynku wtórnego (ITP) w Andaluzji dla domów używanych.

IVA w wysokości 10%: VAT od nieruchomości deweloperskiej

Pierwsze wydanie ukończonego mieszkania przez dewelopera podlega opodatkowaniu IVA. Zgodnie z hiszpańskimi przepisami dotyczącymi VAT, wydanie budynków przeznaczonych głównie na cele mieszkaniowe jest opodatkowane obniżoną stawką 10%. ¹² IVA to podatek krajowy pobierany przez Agencia Tributaria (hiszpańską agencję podatkową), więc stawka jest taka sama w całej kontynentalnej Hiszpanii, a nie tylko w Andaluzji.

Kilka praktycznych kwestii, które powinni wiedzieć zagraniczni nabywcy:

• Garaż i schowek. Do dwóch miejsc parkingowych i komórka lokatorska (trastero), które są przenoszone wraz z domem w tym samym akcie, również kwalifikują się do stawki 10%. Miejsca parkingowe kupione oddzielnie lub trzecie miejsce są opodatkowane standardową stawką 21% IVA. ²
• Mieszkania subsydiowane (VPO). Oficjalnie chronione mieszkania w ramach specjalnego reżimu mogą kwalifikować się do obniżonej stawki 4% IVA, ale te domy wiążą się z kryteriami kwalifikacji i limitami cenowymi i rzadko dotyczą zasobów turystycznych wolnego rynku, które kupuje większość zagranicznych nabywców. ²
• Działki i lokale handlowe. Działki budowlane i lokale użytkowe są opodatkowane stawką 21% IVA, a nie 10%.

Płacisz IVA deweloperowi w ramach płatności za zakup (zazwyczaj w transzach podczas budowy, z resztą przy finalizacji). Deweloper następnie przekazuje go do Agencia Tributaria.

Podatek skarbowy AJD w wysokości 1.2% w Andaluzji

Ponieważ zakup nieruchomości deweloperskiej podlega IVA, a nie ITP, notarialny akt sprzedaży również pociąga za sobą AJD, czyli podatek skarbowy od udokumentowanych czynności prawnych. AJD to podatek przekazany wspólnotom autonomicznym, więc stawka jest ustalana przez Junta de Andalucía. Ogólna stawka w Andaluzji dla pierwszej kopii aktów notarialnych dokumentujących transakcje nieruchomościowe wynosi 1.2% zadeklarowanej ceny. ³⁴

Andaluzja oferuje obniżone stawki AJD w określonych okolicznościach osobistych (na przykład niższe stawki dla nabywców poniżej 35 roku życia kupujących stałe miejsce zamieszkania poniżej ustalonych limitów cenowych, dla dużych rodzin oraz dla nabywców z niepełnosprawnością). Te ulgi zazwyczaj wymagają, aby dom był Twoim stałym miejscem zamieszkania i podlegają limitom cenowym, dlatego większość nabywców nierezydentów kupujących domy wakacyjne i inwestycyjne płaci standardowe 1.2%. ³⁴ Zawsze potwierdź swoją kwalifikowalność u swojego prawnika przed finalizacją.

AJD jest rozliczane po podpisaniu aktu, zazwyczaj przez Twojego prawnika lub gestorię, i opłacane do Junta de Andalucía.

Całkowity podatek od zakupu: ile naprawdę wynosi 10% IVA plus 1.2% AJD

Łącznie, te dwa podatki od zakupu nieruchomości deweloperskiej wynoszą około 11.2% ceny standardowego domu wolnorynkowego w Andaluzji. Oprócz podatków należy uwzględnić w budżecie koszty transakcyjne, które nie są podatkami: opłaty notarialne, opłaty za Rejestr Nieruchomości (Registro de la Propiedad) oraz opłaty prawne.

Przykład obliczeniowy. Dla mieszkania deweloperskiego wycenionego na 350,000€: IVA w wysokości 10% to 35,000€, a AJD w wysokości 1.2% to 4,200€, co daje łącznie 39,200€ samych podatków od zakupu. Dodając koszty notarialne, rejestracyjne i prawne, realistyczny całkowity budżet to około 12% do 13% powyżej ceny ogłoszeniowej. Jeśli kupujesz z hiszpańskim kredytem hipotecznym, istnieją dodatkowe koszty finansowania, choć zgodnie z obowiązującym prawem kredytobiorca nie płaci AJD od samego aktu hipotecznego (robi to kredytodawca).

Czego potrzebujesz przed finalizacją

Każdy zagraniczny nabywca potrzebuje NIE (Número de Identidad de Extranjero), hiszpańskiego numeru identyfikacyjnego dla cudzoziemców, aby podpisać akt i zapłacić podatki. Możesz go uzyskać w Hiszpanii lub za pośrednictwem hiszpańskiego konsulatu w swoim kraju. Otwarcie hiszpańskiego konta bankowego jest również standardową praktyką w celu płacenia deweloperowi oraz ustawienia zleceń stałych na rachunki za media i podatki. Zobacz nasz powiązany przewodnik na temat uzyskiwania NIE i otwierania hiszpańskiego konta bankowego.

Finansowanie nieruchomości deweloperskiej jako nierezydent

Nabywcom nierezydentom zazwyczaj oferowane są kredyty hipoteczne o niższym wskaźniku LTV (loan-to-value) niż rezydentom. Hiszpańskie banki zazwyczaj udzielają nierezydentom kredytów w wysokości około 60% do 70% ceny zakupu (lub wyceny, w zależności od tego, która jest niższa), więc powinieneś zaplanować posiadanie co najmniej 30% do 40% ceny w gotówce, plus pełne 11.2% podatków i koszty transakcyjne, przed złożeniem wniosku. ⁵ Nabywcy z niektórych krajów (na przykład ze Stanów Zjednoczonych, ze względu na raportowanie FATCA) mogą znaleźć oferty bliższe dolnej granicy 60%. Potwierdź dokładne warunki u brokera hipotecznego, ponieważ kryteria bankowe ulegają zmianie.

Bieżące podatki po zakupie nieruchomości deweloperskiej

Podatek od zakupu jest jednorazowy, ale posiadanie nieruchomości w Hiszpanii jako nierezydent wiąże się z cyklicznymi zobowiązaniami, które należy uwzględnić w swoim budżecie:

IBI (roczny podatek od nieruchomości)

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) to roczny lokalny podatek od nieruchomości, ustalany przez każdą radę miasta jako procent valor catastral (wartości katastralnej) nieruchomości. Jest fakturowany raz w roku i najlepiej jest ustawić go jako polecenie zapłaty.

Modelo 210 i podatek dochodowy nierezydentów (IRNR)

Właściciele nierezydenci muszą złożyć Modelo 210 w ramach reżimu podatku dochodowego nierezydentów (IRNR). Występują dwie sytuacje:

• Dochód imputowany (nieruchomość pusta lub do użytku osobistego). Nawet jeśli nigdy jej nie wynajmujesz, Hiszpania opodatkowuje hipotetyczny dochód w oparciu o wartość katastralną: podstawa opodatkowania wynosi 1.1% valor catastral (jeśli wartość została zrewidowana w ciągu ostatnich dziesięciu lat) lub 2% w innym przypadku. ⁶
• Dochód z najmu. Jeśli wynajmujesz nieruchomość, deklarujesz otrzymany czynsz.

Stawka podatku stosowana w Modelo 210 wynosi 19% dla rezydentów UE, Islandii, Norwegii i Liechtensteinu oraz 24% dla rezydentów innych krajów (co, od czasu Brexitu, obejmuje Zjednoczone Królestwo). Rezydenci UE/EOG mogą odliczać powiązane wydatki od dochodu z najmu; rezydenci spoza UE (w tym nabywcy z Wielkiej Brytanii i USA) są zazwyczaj opodatkowani od dochodu brutto z najmu bez odliczeń. ⁶ Zobacz nasz powiązany przewodnik na temat wyjaśnienia Modelo 210 i podatku nierezydentów.

3% wstrzymanie przy ewentualnej sprzedaży

Patrząc w przyszłość na odsprzedaż: gdy nierezydent sprzedaje hiszpańską nieruchomość, kupujący jest prawnie zobowiązany do wstrzymania 3% ceny i zapłacenia jej do Agencia Tributaria za pomocą Modelo 211, jako zaliczki na poczet podatku od zysków kapitałowych sprzedającego w ramach IRNR. ⁷ Jeśli Twój rzeczywisty podatek jest niższy, odzyskujesz różnicę za pośrednictwem Modelo 210; jeśli wyższy, dopłacasz. Miejski plusvalía (lokalny podatek od wzrostu wartości gruntu) jest również rozliczany przy sprzedaży i zazwyczaj jest kosztem sprzedającego. Zobacz nasz powiązany przewodnik na temat podatku od zysków kapitałowych i 3% wstrzymania dla sprzedawców nierezydentów.

Częste błędy zagranicznych nabywców

Najczęstszym błędem jest założenie, że nieruchomości deweloperskie na Costa del Sol są opodatkowane jak nieruchomości z rynku wtórnego, stawką 7% ITP. Tak nie jest: nieruchomości deweloperskie podlegają 10% IVA plus 1.2% AJD, co stanowi wyższą łączną kwotę. Drugim błędem jest niedoszacowanie budżetu: same podatki wynoszą 11.2%, a wraz z opłatami powinieneś zaplanować około 12% do 13% ponad cenę. Na koniec pamiętaj, że posiadanie domu wiąże się z rocznymi opłatami IBI i składaniem Modelo 210, więc podatek nie kończy się na finalizacji.

Przepisy i stawki podatkowe ulegają zmianom, a ulgi osobiste zależą od Twoich okoliczności i kraju zamieszkania. Skorzystaj z tego przewodnika, aby zrozumieć ramy, a następnie potwierdź swoją dokładną sytuację u hiszpańskiego prawnika i doradcy podatkowego przed podjęciem zobowiązania.