Podatki dla Nabywców z siedzibą w ZEA nieruchomości w Hiszpanii

Kupowanie nieruchomości na Costa del Sol z Zjednoczonych Emiratów Arabskich jest proste, ale traktowanie podatkowe różni się w ważny sposób od traktowania nabywcy z UE. Ten przewodnik przedstawia podatki dla nabywców nieruchomości w Hiszpanii z ZEA: co płacisz przy zakupie, co płacisz co roku jako nierezydent i co dzieje się, gdy sprzedajesz. Wszystkie dane dotyczą Andaluzji (która obejmuje całe Costa del Sol) i są aktualne na rok 2026. Zachowaj hiszpańskie nazwy formularzy w ich oryginalnej formie, ponieważ twój prawnik (abogado) i gestor będą ich używać.

Podatki od zakupu dla nabywców z ZEA: nowe budownictwo kontra rynek wtórny

Największy pojedynczy podatek przy finalizacji transakcji zależy od tego, czy dom jest nowym budownictwem (kupionym bezpośrednio od dewelopera), czy z rynku wtórnego (używanym). Ten podział dotyczy każdego nabywcy, niezależnie od narodowości, więc rezydent ZEA płaci takie same stawki podatku jak każdy inny.

Nieruchomość z nowego budownictwa: IVA plus AJD

Nowe mieszkanie kupione bezpośrednio od dewelopera objęte jest IVA (VAT) w wysokości 10% zadeklarowanej ceny, plus AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, podatek od czynności cywilnoprawnych) w wysokości 1.2% w Andaluzji. Całkowite obciążenie podatkowe dla nowego budownictwa wynosi zatem około 11.2% ¹². IVA jest płacona deweloperowi przy każdej płatności etapowej, a AJD jest uregulowane w momencie podpisania i rejestracji aktu notarialnego (escritura).

Nieruchomość z rynku wtórnego: ITP

Dom z rynku wtórnego jest zwolniony z IVA i zamiast tego podlega ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, podatek od przeniesienia własności) w stałej wysokości 7% w Andaluzji ¹². Na rynku wtórnym nie ma osobnego AJD, ponieważ te dwa podatki wzajemnie się wykluczają. W Andaluzji istnieją obniżone stawki ITP (na przykład dla głównego miejsca zamieszkania poniżej limitu cenowego lub dla profesjonalnych sprzedawców), ale rzadko mają one zastosowanie do zagranicznych nabywców drugiego domu, więc należy założyć pełne 7%.

Inne koszty finalizacji transakcji

Oprócz podatków, należy uwzględnić opłaty notarialne (około 550 do 1400 euro w skali kraju), opłaty za wpis do Rejestru Nieruchomości (około 400 do 950 euro) oraz opłaty prawne lub transakcyjne ¹. Realistyczny, łączny budżet wynosi około 13% do 15% ponad cenę dla nowego budownictwa i około 9% do 11% dla rynku wtórnego ¹. Jeśli kupujesz nieruchomość w budowie (off-plan), wpłacone depozyty przed oddaniem do użytku muszą być zgodnie z prawem zabezpieczone gwarancją bankową lub polisą ubezpieczeniową (ochrona historycznie znana jako Ley 57/1968, obecnie wbudowana w Ley de Ordenación de la Edificación); nalegaj na okazanie tej gwarancji. Zobacz nasze powiązane przewodniki dotyczące kosztów zakupu i zakupów w budowie, aby uzyskać pełne zestawienie.

Uzyskanie NIE i płatności jako nierezydent

Każdy kupujący potrzebuje NIE (Número de Identidad de Extranjero), hiszpańskiego numeru identyfikacji podatkowej dla obcokrajowców, przed finalizacją transakcji. Obywatele ZEA mogą ubiegać się o niego w Konsulacie Hiszpanii w Abu Zabi lub Dubaju, albo w Hiszpanii, a prawnik może działać na podstawie pełnomocnictwa. NIE to numer, który łączy cię z Agencia Tributaria (hiszpańskim organem podatkowym) dla wszystkich poniżej opisanych zeznań.

Roczny podatek jako nierezydent-właściciel: IRNR i Modelo 210

Jeśli posiadasz dom na Costa del Sol, ale mieszkasz w ZEA, jesteś nierezydentem dla celów podatkowych w Hiszpanii i podlegasz IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Kluczową kwestią dla nabywców z ZEA jest stawka: rezydenci UE lub EOG są opodatkowani stawką 19%, ale ponieważ ZEA znajdują się poza tą strefą, właściciel z ZEA jest opodatkowany ogólną stawką dla nierezydentów w wysokości 24% ³.

Jeśli zachowujesz nieruchomość do własnego użytku

Jeśli dom nie jest wynajmowany, Hiszpania pobiera podatek od domniemanego “dochodu imputowanego”. Jest on obliczany jako 2% wartości katastralnej (valor catastral), zmniejszonej do 1.1% w przypadku, gdy wartość katastralna została zrewidowana w ostatnich latach ⁴. Ta podstawa jest następnie opodatkowana 24% stawką dla nierezydentów i deklarowana raz w roku na Modelo 210 ³⁴. W praktyce roczny rachunek za skromnie wycenione mieszkanie często wynosi kilkaset euro, ale musi być złożony nawet w roku bez dochodów z najmu.

Jeśli wynajmujesz nieruchomość

Dochody z najmu są również deklarowane na Modelo 210 i opodatkowane stawką 24% dla rezydenta ZEA. Co ważne, odliczenie kosztów (odsetki od kredytu hipotecznego, opłaty wspólnotowe, naprawy, opłaty agencyjne) od dochodów z najmu jest dostępne tylko dla rezydentów UE/EOG opodatkowanych stawką 19%. Jako wynajmujący spoza UE, zazwyczaj jesteś opodatkowany od czynszu brutto stawką 24%, bez odliczania kosztów ³. Ta asymetria jest głównym powodem, dla którego efektywny podatek nabywcy z ZEA od dochodów z najmu jest wyższy niż u sąsiada z UE, i warto to przeanalizować, zanim zaczniesz liczyć na zyski netto z najmu.

IBI i inne lokalne opłaty

Niezależnie od IRNR, każdy właściciel płaci IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), roczny podatek gminny od nieruchomości, ustalany przez każdą gminę (ayuntamiento) jako procent wartości katastralnej, zazwyczaj w przedziale od 0.4% do 1.1% dla nieruchomości miejskich ⁵. Należy również spodziewać się opłaty za wywóz śmieci (basura) i opłat wspólnotowych, jeśli dom znajduje się na osiedlu. Są to koszty lokalne, na które traktat Hiszpania-ZEA nie ma wpływu.

Podatek od majątku i podatek solidarnościowy

Nierezydenci podlegają hiszpańskiemu podatkowi od majątku tylko w odniesieniu do aktywów znajdujących się w Hiszpanii, z ogólną ulgą podatkową w wysokości 700 000 euro na osobę ⁵. Andaluzja stosuje pełną ulgę regionalną, więc standardowy regionalny podatek od majątku jest skutecznie zneutralizowany. Jednakże, państwowy podatek solidarnościowy od dużych fortun (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas) nadal obowiązuje w przypadku hiszpańskiego majątku netto powyżej 3 milionów euro, ze stawkami progresywnymi od 1.7% do 3.5% ⁵. Dla większości nabywców pojedynczej nieruchomości nie wchodzi to w grę, ale inwestorzy z ZEA posiadający nieruchomości o wysokiej wartości lub wiele nieruchomości powinni zasięgnąć porady przed strukturyzowaniem zakupu.

Sprzedaż: 3% potrącenia i zyski kapitałowe

Gdy nierezydent sprzedaje hiszpańską nieruchomość, kupujący jest prawnie zobowiązany do potrącenia 3% ceny sprzedaży i wpłacenia jej bezpośrednio do Agencia Tributaria (za pośrednictwem Modelo 211) jako zaliczki na poczet podatku sprzedającego ¹. Sprzedający następnie składa Modelo 210, aby uregulować rzeczywisty zysk kapitałowy, który dla nierezydentów jest opodatkowany stawką 19% ³. Jeśli potrącone 3% przekracza rzeczywiste zobowiązanie w wysokości 19% (lub występuje strata), nadwyżka podlega zwrotowi; jeśli zysk jest większy, należy dopłacić różnicę. Oddzielny podatek gminny od wzrostu wartości gruntu, plusvalía municipal, jest zazwyczaj odpowiedzialnością sprzedającego. Zachowaj każdą fakturę z zakupu (podatki, notariusz, opłaty prawne, prace remontowe), ponieważ podnoszą one podstawę kosztową i zmniejszają zysk podlegający opodatkowaniu.

Traktat o unikaniu podwójnego opodatkowania Hiszpania-ZEA (i dlaczego może nie pomóc)

Hiszpania i ZEA mają traktat o unikaniu podwójnego opodatkowania obowiązujący od 2007 roku ⁶. Jego celem jest zapobieganie podwójnemu opodatkowaniu tych samych dochodów i przydzielanie praw do opodatkowania. Jednak dochody z nieruchomości podlegają opodatkowaniu w kraju, w którym nieruchomość się znajduje, więc Hiszpania zachowuje prawo do opodatkowania twojego domu na Costa del Sol na mocy traktatu. Ponieważ ZEA nie nakładają podatku dochodowego od osób fizycznych, zazwyczaj nie ma podatku w ZEA, na który można by zaliczyć zapłacony podatek hiszpański. Praktyczny efekt jest taki, że hiszpański podatek IRNR i podatek od zysków kapitałowych zazwyczaj stanowią koszt ostateczny, a nie coś, co odzyskasz w kraju. Potraktuj każdą podaną kwotę dla nabywcy z UE jako dolną granicę, a nie swoją kwotę.

Rezydencja, wizy i kredyty hipoteczne

Zakup nieruchomości nie oznacza już automatycznie uzyskania rezydencji. Hiszpańska Złota Wiza (Golden Visa), która przyznawała rezydencję za inwestycję w nieruchomość o wartości 500 000 euro, została zamknięta dla nowych wnioskodawców 3 kwietnia 2025 roku na mocy Ustawy Organicznej 1/2025; dotychczasowi posiadacze zachowują swoje prawa, ale ścieżka przez nieruchomości zniknęła ⁷. Obywatele ZEA, którzy chcą mieszkać w Hiszpanii, korzystają teraz ze zwykłych dróg, głównie wizy niezarobkowej (dla osób z wystarczającym dochodem pasywnym) lub wizy dla cyfrowych nomadów (dla pracowników zdalnych) ⁷. Posiadanie domu na Costa del Sol może wspierać takie wnioski, ale samo w sobie nie daje prawa do pobytu poza standardowym 90-dniowym limitem turystycznym Schengen.

Jeśli chodzi o finansowanie, hiszpańskie banki udzielają kredytów nierezydentom, ale na bardziej restrykcyjnych warunkach niż rezydentom. Z reguły nabywcy nierezydenci powinni spodziewać się wskaźnika kredytu do wartości (LTV) wynoszącego około 60% do 70% ceny zakupu lub wyceny, przy czym pozostała część i wszystkie podatki muszą być pokryte z własnych środków. Potwierdź dokładną kwotę u kredytodawcy, ponieważ polityka różni się w zależności od banku i profilu nabywcy.

Przykład zastosowania

Są to główne zasady; twoja dokładna sytuacja zależy od wartości katastralnej, ceny i tego, czy wynajmujesz. Zawsze zatrudnij hiszpańskiego prawnika i gestora przed podpisaniem umowy, i przeczytaj nasze powiązane przewodniki dotyczące kosztów zakupu, procesu zakupu i opcji rezydencji.

Ten przewodnik zawiera ogólne informacje, nie jest poradą podatkową ani prawną. Stawki i progi ulegają zmianom; potwierdź aktualne dane z Agencia Tributaria lub wykwalifikowanym doradcą przed dokonaniem transakcji.