Wkład własny i LTV: Ile może pożyczyć nierezydent w Hiszpanii

Ile może pożyczyć nierezydent w Hiszpanii?

Jeśli jesteś zagranicznym nabywcą, szukającym nowo wybudowanego domu na Costa del Sol, najważniejszą liczbą jest wskaźnik kredytu do wartości nieruchomości (LTV): czyli udział ceny zakupu, jaki hiszpański bank jest w stanie Ci pożyczyć. Jako nierezydent pożyczysz mniej niż rezydent hiszpański, co oznacza większą wpłatę własną i więcej gotówki z góry. Ten przewodnik przedstawia realistyczne limity LTV, wysokość depozytu, który należy uwzględnić w budżecie, sposób oceny zdolności kredytowej przez banki oraz dodatkowe podatki i opłaty. Dane odzwierciedlają rynek i hiszpańskie przepisy w stanie na rok 2026.

Limity LTV dla nierezydentów: 60 do 70 procent to norma

Hiszpańscy kredytodawcy traktują nierezydentów jako grupę wyższego ryzyka, dlatego oferowane przez nich LTV jest niższe niż 80 procent, które często może uzyskać rezydent. W 2026 roku standardowe limity wynoszą do 70 procent dla nabywców posiadających rezydencję podatkową w UE lub EOG, kupujących drugi dom, oraz zazwyczaj od 50 do 60 procent dla nabywców spoza UE, co od czasu Brexitu obejmuje obywateli Wielkiej Brytanii ¹⁶. Mniejszość silniejszych profili z UE kupujących prawdziwe główne miejsce zamieszkania może uzyskać do 80 procent, a nieliczne oferty sięgają 75 procent, ale należy planować w oparciu o przedział 60 do 70 procent, a nie wyjątki ¹⁶.

Co kluczowe, bank udziela kredytu w oparciu o niższą z dwóch wartości: ceny zakupu i własnej wyceny (tasación). Jeśli wycena okaże się niższa niż uzgodniona cena, Twoje LTV zostanie zastosowane do tej niższej kwoty, a Twój niedobór gotówki wzrośnie. Zawsze potwierdź, czy reklamowane LTV jest mierzone na podstawie ceny, czy wyceny.

Twój depozyt: 30 do 40 procent, plus dodatkowe koszty

Ponieważ nierezydenci pożyczają od 60 do 70 procent, wpłata własna na hipotekę jest odzwierciedleniem tego: należy spodziewać się sfinansowania 30 do 40 procent ceny z własnych środków ⁶. To tylko część gotówki, której potrzebujesz. W przypadku nowej nieruchomości musisz również uiścić podatki od zakupu i opłaty transakcyjne, które zazwyczaj wynoszą od 10 do 13 procent ceny ⁶.

Przykładowa kalkulacja dla nowo wybudowanego mieszkania o wartości 400 000 euro, zakładając 70 procent LTV dla nabywcy z UE:

Nabywca spoza UE, kupujący tę samą nieruchomość przykładowo z 60 procent LTV, potrzebowałby około 40 000 euro więcej na wpłatę własną. Zapoznaj się z naszym powiązanym przewodnikiem dotyczącym kosztów zakupu i podatków, aby uzyskać pełne zestawienie opłat transakcyjnych.

Jak hiszpańskie banki oceniają zdolność kredytową

LTV informuje o maksymalnej kwocie kredytu pod zastaw nieruchomości; zdolność kredytowa natomiast mówi, czy bank faktycznie go udzieli. Hiszpańscy kredytodawcy stosują test stosunku długu do dochodu (DTI): Twoje całkowite miesięczne spłaty zadłużenia, wliczając w to nowy hiszpański kredyt hipoteczny i wszelkie istniejące pożyczki, nie powinny przekraczać około 35 procent Twojego miesięcznego dochodu netto (po opodatkowaniu) ⁶. Niektóre banki dopuszczają 40 procent dla bardzo silnych profili, ale 35 procent to próg roboczy ⁶. Należy zauważyć, że hiszpańskie banki oceniają dochód netto, a nie wynagrodzenie brutto, co często zaskakuje nabywców przyzwyczajonych do mnożników brutto w swoim kraju.

Praktycznie rzecz biorąc, jeśli Twój miesięczny dochód netto wynosi 5 000 euro, Twoje łączne miesięczne zadłużenie powinno pozostać poniżej około 1 750 euro. Kredytodawcy poproszą o paski płacowe lub wyciągi z rachunków, deklaracje podatkowe, wyciągi bankowe i raport kredytowy z Twojego kraju, a także będą chcieli zobaczyć stabilny, udokumentowany dochód w głównej walucie.

Okres kredytowania, wiek i stopa procentowa

Kredyty hipoteczne dla nierezydentów zazwyczaj trwają od 15 do 20 lat, krócej niż 25 do 30 lat oferowane rezydentom, a kredyt musi być zazwyczaj spłacony, zanim najstarszy kredytobiorca ukończy 75 lat ¹. W 2026 roku, gdy 12-miesięczny Euribor wynosił około 2,3 procent, oferty zmienne to zazwyczaj Euribor plus marża około 1,5 do 2,5 procent, podczas gdy stałe stopy procentowe wynoszą około 3,8 do 4,5 procent dla nabywców z UE i 4,3 do 5,2 procent dla nabywców spoza UE ¹. Krótszy okres kredytowania i wyższa stopa procentowa podnoszą miesięczną ratę, co bezpośrednio wpływa na test DTI, więc niższe nominalne LTV czasami ma mniejsze znaczenie niż okres, który można zabezpieczyć.

Kto ponosi koszty kredytu hipotecznego

Od orzeczenia hiszpańskiego Sądu Najwyższego i ustawy hipotecznej z dnia 10 listopada 2018 r. to kredytodawca, a nie kredytobiorca, opłaca podatek stemplowy (AJD) od aktu hipotecznego, a także notariusza aktu hipotecznego, opłatę za wpis hipoteki do Rejestru Gruntów oraz koszty gestoría banku ⁵. Jako kredytobiorca zazwyczaj ponosisz koszt wyceny nieruchomości, który wynosi około 250 do 600 euro, oraz wszelkie opłaty za przygotowanie lub otwarcie rachunku, które bank zdecyduje się pobrać ⁵. Nie należy mylić tego AJD od kredytu hipotecznego (opłacanego przez bank) z AJD od aktu zakupu nowo wybudowanej nieruchomości (opłacanego przez Ciebie), omówionego poniżej.

Podatki przy zakupie nowo wybudowanej nieruchomości

Nowo wybudowane domy podlegają podatkowi IVA (VAT), a nie podatkowi od przeniesienia własności ITP, który ma zastosowanie do nieruchomości z rynku wtórnego. Na Costa del Sol liczby są następujące:

• IVA w wysokości 10 procent ceny dla standardowych nowo wybudowanych domów (zredukowane do 4 procent tylko dla mieszkań chronionych w specjalnym reżimie, VPO) ⁴.
• AJD (Actos Juridicos Documentados) w wysokości 1,2 procent, stawka ogólna w Andaluzji od 28 kwietnia 2021 roku zgodnie z Ley 5/2021 ⁴.

To łącznie 11,2 procent podatku od standardowej nowo wybudowanej nieruchomości, przed opłatami notarialnymi, Rejestru Gruntów i prawnymi. Obniżone stawki AJD istnieją dla głównego miejsca zamieszkania poniżej określonych progów wartości (na przykład niższe stawki dla nabywców poniżej 35 roku życia lub dla dużych rodzin), ale rzadko mają zastosowanie do drugiego domu nierezydenta ⁴. Nasz przewodnik dotyczący IVA i AJD dla nowo wybudowanych nieruchomości zawiera szczegóły.

Podatki, które płacisz będąc właścicielem

Własność jako nierezydent wiąże się z dwoma powtarzającymi się zobowiązaniami. Po pierwsze, gminny IBI (podatek od nieruchomości), naliczany rocznie przez urząd miasta i oparty na wartości katastralnej. Po drugie, IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), składany na Modelo 210 ⁷.

Jeśli nie wynajmujesz nieruchomości, nadal płacisz podatek od fikcyjnego dochodu „przypisanego”. Podstawa opodatkowania wynosi 1,1 procent wartości katastralnej, jeśli wartość ta została zmieniona w ciągu ostatnich dziesięciu okresów podatkowych, lub 2 procent w innym przypadku, a stosowana stawka wynosi 19 procent dla rezydentów UE, EOG, Islandii, Liechtensteinu i Norwegii, lub 24 procent dla wszystkich pozostałych ³. To zeznanie o dochodzie przypisanym jest obecnie składane corocznie, a termin przypada na 31 grudnia roku następującego po roku powstania dochodu ³⁷. Jeśli wynajmujesz nieruchomość, deklarujesz czynsz: 19 procent dla rezydentów UE/EOG (którzy mogą odliczyć dopuszczalne wydatki) lub 24 procent brutto dla nierezydentów spoza UE, chociaż orzeczenie Audiencia Nacional z 2025 roku zaczęło rozszerzać odliczenia wydatków również na właścicieli spoza UE. Zapoznaj się z naszym dedykowanym przewodnikiem dotyczącym IRNR i Modelo 210.

Gdy w końcu sprzedajesz: zatrzymanie 3 procent

Zaplanuj swoją wyjście, zanim kupisz. Kiedy nierezydent sprzedaje hiszpańską nieruchomość, kupujący jest prawnie zobowiązany do zatrzymania 3 procent ceny sprzedaży i wpłacenia jej do Agencia Tributaria na Modelo 211, jako zaliczkę na podatek od zysków kapitałowych sprzedawcy w ramach IRNR ². Nadwyżkę odzyskujesz za pośrednictwem własnego zeznania o zyskach kapitałowych Modelo 210. Nie jest to dodatkowy podatek, ale oznacza to, że 3 procent wpływów ze sprzedaży jest zatrzymywane przy finalizacji transakcji, więc należy to uwzględnić w planowaniu kapitału własnego.

Praktyczne kroki do silniejszej pozycji kredytowej

• Uzyskaj swój NIE wcześnie. Nie możesz sfinalizować zakupu ani otworzyć rachunku bankowego przyjaznego rezydentom bez NIE (numeru identyfikacyjnego cudzoziemca).
• Przygotuj z wyprzedzeniem kompletny pakiet dokumentów: deklaracje podatkowe, paski płacowe lub wyciągi z rachunków, wyciągi bankowe i raport kredytowy z Twojego kraju. Czyste, przetłumaczone dokumenty przyspieszają zatwierdzenie i mogą poprawić oferowane LTV.
• Uzyskaj Wstępną Zgodę (Agreement in Principle), zanim zarezerwujesz nieruchomość, aby poznać swoje rzeczywiste LTV i miesięczną ratę, zamiast reklamowanego maksimum.
• Zaplanuj cały wymagany kapitał: wpłatę własną plus 10 do 13 procent kosztów, a nie tylko samą wpłatę własną. Zaniżanie podatków jest najczęstszą przyczyną wstrzymania zakupu.

Główne przesłanie do zapamiętania: jako nierezydent pożyczasz maksymalnie od 60 do 70 procent, finansujesz wpłatę własną w wysokości od 30 do 40 procent, doliczasz od 10 do 13 procent na podatki i opłaty oraz udowadniasz, że Twoja spłata pozostaje poniżej około 35 procent dochodu netto. Poprawne zrozumienie tych czterech liczb sprawi, że reszta procesu zakupu na Costa del Sol stanie się znacznie bardziej przewidywalna. Ten przewodnik zawiera ogólne informacje, nie jest poradą podatkową ani finansową; potwierdź swoją sytuację u licencjonowanego hiszpańskiego brokera hipotecznego i doradcy podatkowego przed podjęciem zobowiązania.