Mijas Costa kontra Mijas Pueblo: Gdzie kupić

Decyzja między Mijas Costa a Mijas Pueblo to jedno z najczęstszych pytań zadawanych przez zagranicznych nabywców na tym odcinku Costa del Sol, a szczera odpowiedź brzmi, że są to dwa bardzo różne miejsca w obrębie jednej gminy. Gmina Mijas rozciąga się od wybrzeża w góry, więc porównując Mijas Costa z Mijas Pueblo, naprawdę rozważasz wygodę nadmorskiej lokalizacji w stosunku do śródlądowego, andaluzyjskiego charakteru. Ten przewodnik po stylu życia przedstawia, jak każda okolica się prezentuje, komu odpowiada oraz jakie podatki, zasady finansowania i rezydencji obowiązują tak samo, bez względu na to, gdzie w Mijas kupujesz.

Jedna gmina, trzy odrębne obszary

Mijas to jedna z większych gmin na zachodnim wybrzeżu Costa del Sol, z zarejestrowaną populacją około 95 000 mieszkańców pochodzących z ponad stu narodowości.¹ Dzieli się na trzy rozpoznawalne strefy. Mijas Pueblo to klasyczna biała wioska położona na wysokości około 430 metrów nad poziomem morza, z brukowanymi uliczkami, widokami na góry i silnym poczuciem miejsca. Mijas Costa to długi pas wybrzeża, który obejmuje La Cala de Mijas, Calahonda, Riviera del Sol i El Chaparral, gdzie znajduje się większość plaż, pól golfowych i nowych inwestycji deweloperskich. Między nimi leży Las Lagunas, tętniąca życiem dzielnica handlowa i mieszkaniowa, która płynnie łączy się z sąsiednią Fuengirolą.

Mijas Pueblo: charakter i spokój

Mijas Pueblo przyciąga nabywców, którzy cenią autentyczność bardziej niż wygodę. Zyskujesz panoramiczne widoki na wybrzeże, chłodniejsze powietrze latem, tradycyjną andaluzyjską architekturę i spokojniejszy, bardziej hiszpański rytm życia. Kompromisami są kręta droga do plaży, bardziej strome ulice i mniejsza dostępność nowoczesnych nieruchomości z rynku pierwotnego. Odpowiada właścicielom drugich domów, emerytom i pracownikom zdalnym, którzy cenią sobie spokój i widoki bardziej niż możliwość dojścia na plażę.

Mijas Costa: plaże, golf i popyt na wynajem

Mijas Costa to miejsce, w którym koncentruje się większość międzynarodowych nabywców. La Cala de Mijas rozwinęła się w prawdziwe miasteczko wypoczynkowe z promenadą, restauracjami i szeroką plażą, podczas gdy Calahonda i Riviera del Sol oferują gęste skupiska apartamentów i kamienic w pobliżu pól golfowych. Pas przybrzeżny charakteryzuje się najsilniejszym popytem na krótkoterminowy i długoterminowy wynajem, co ma znaczenie, jeśli planujesz pokryć koszty. Odpowiada rodzinom, golfistom, inwestorom w wynajem wakacyjny i każdemu, kto chce mieć plażę, sklepy i lotnisko w zasięgu ręki.

Podatki od zakupu nowej nieruchomości w Mijas

Traktowanie podatkowe nie zmienia się między wioską a wybrzeżem, ale zmienia się w zależności od rodzaju nieruchomości. Zupełnie nowy dom kupiony od dewelopera podlega IVA (VAT) po obniżonej stawce 10% ceny zakupu,² plus AJD (Actos Juridicos Documentados, opłata skarbowa), którą Junta de Andalucia ustala na 1,2% dla regionu.³ Nieruchomość z rynku wtórnego (używana) nie podlega IVA; zamiast tego obciąża ją ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) według ogólnej andaluzyjskiej stawki 7%.³

Oprócz podatków, należy przewidzieć opłaty notarialne, opłaty za wpis do Księgi Wieczystej (Registro de la Propiedad) i koszty prawne, które łącznie zazwyczaj zwiększają cenę o niski jednocyfrowy procent. Zawsze należy zatrudnić niezależnego prawnika, zamiast polegać na prawniku sprzedawcy lub dewelopera. Nasz przewodnik po zakupie nieruchomości „off-plan” na Costa del Sol omawia szczegółowo płatności etapowe i finalizację transakcji.

Roczne podatki dla właściciela niebędącego rezydentem

Jeśli nie jesteś rezydentem podatkowym w Hiszpanii, podlegasz IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), deklarowanemu poprzez Modelo 210.⁴ Sposób naliczania zależy od tego, czy wynajmujesz nieruchomość.

• Nieruchomość przeznaczona na własny użytek: Hiszpania nalicza dochód przypisany. Podstawą opodatkowania jest 1,1% wartości katastralnej (valor catastral), jeśli wartość ta była zmieniana w ciągu ostatnich dziesięciu lat, lub 2% w innym przypadku, opodatkowane stawką 19% dla rezydentów UE, Islandii, Norwegii lub Liechtensteinu i 24% dla innych nierezydentów.⁴
• Nieruchomość wynajmowana: rezydenci UE/EOG płacą 19% od dochodu netto z wynajmu i mogą odliczyć dopuszczalne koszty; rezydenci spoza UE płacą 24% od dochodu brutto bez odliczeń.⁴

Każdy właściciel płaci również IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), roczny podatek od nieruchomości, który Ayuntamiento de Mijas nalicza od wartości katastralnej według stawki ustalonej lokalnie.⁵ Opłaty za wywóz śmieci i opłaty wspólnotowe są odrębne. Bardziej szczegółowe informacje na temat składania deklaracji i terminów znajdziesz w naszym przewodniku dotyczącym podatku dla nierezydentów i Modelo 210.

Sprzedaż później: 3% zatrzymania i zyski kapitałowe

Gdy nierezydent sprzedaje hiszpańską nieruchomość, kupujący jest prawnie zobowiązany do potrącenia 3% ceny sprzedaży i wpłacenia jej do Agencia Tributaria za pośrednictwem Modelo 211, jako zaliczki na podatek od zysków kapitałowych sprzedającego.⁴ Nierezydent następnie deklaruje faktyczny zysk w Modelo 210 i albo uiszcza pozostałą kwotę, albo odzyskuje nadpłatę. Zyski kapitałowe nierezydentów są opodatkowane stałą stawką 19% dla rezydentów UE/EOG i 24% dla innych nierezydentów, bez progresywnych progów.⁴ Sprzedający uiszcza również plusvalia municipal, lokalny podatek od wzrostu wartości gruntów miejskich, w Ayuntamiento de Mijas.⁵

Finansowanie jako zagraniczny nabywca

Hiszpańskie banki udzielają pożyczek nierezydentom, ale zazwyczaj przy niższych wskaźnikach kredytu do wartości nieruchomości niż rezydentom. Zgodnie z normą rynkową, kredyty hipoteczne dla nierezydentów są powszechnie oferowane w wysokości około 60% do 70% ceny zakupu lub wyceny bankowej, w zależności od tego, która wartość jest niższa, przy czym nabywca finansuje pozostałą kwotę plus podatki i opłaty z własnych środków.⁶ Warunki, stopy procentowe i maksymalny wiek różnią się w zależności od kredytodawcy, dlatego należy wcześnie porównać oferty. Nasz przewodnik po uzyskaniu hiszpańskiego kredytu hipotecznego jako nierezydent wyjaśnia proces dokumentacji i wyceny (tasacion).

Rezydencja, wizy i Twój NIE

Każdy zagraniczny nabywca potrzebuje NIE (Numero de Identidad de Extranjero), aby sfinalizować zakup, podpisać akt notarialny i zapłacić podatki.⁷ Zakup nieruchomości sam w sobie nie daje prawa do zamieszkania w Hiszpanii. Co ważne, Hiszpania zniosła swoją drogę rezydencji dla inwestorów, Złotą Wizę, ze skutkiem od 3 kwietnia 2025 r., więc inwestycja w nieruchomości nie otwiera już ścieżki do rezydencji.⁸ Obywatele spoza UE, którzy chcą spędzić długie okresy w Mijas, zazwyczaj rozważają wizę niezarobkową, która wymaga dowodu wystarczających dochodów pasywnych i prywatnego ubezpieczenia zdrowotnego oraz nie zezwala na pracę w Hiszpanii.⁷ Obywatele UE/EOG zachowują swobodę przemieszczania się i rejestrują się lokalnie, zamiast ubiegać się o wizę. Zapoznaj się z naszym przewodnikiem dotyczącym NIE i rezydencji, aby uzyskać informacje o formalnościach.

Zabezpieczenia przy zakupie ‘off-plan’

Jeśli kupujesz nieruchomość „off-plan”, prawo hiszpańskie wymaga od dewelopera zagwarantowania każdej wpłaconej kwoty przed finalizacją transakcji, poprzez gwarancję bankową lub polisę ubezpieczeniową, oraz przechowywania tych środków na osobnym rachunku. Ta ochrona, pierwotnie ustanowiona przez Ley 57/1968, a obecnie włączona do Ley de Ordenacion de la Edificacion, oznacza, że Twoje depozyty są do odzyskania, jeśli projekt nie zostanie zrealizowany.⁹ Potwierdź pisemnie istnienie gwarancji, zanim dokonasz jakiejkolwiek płatności etapowej.

Praktyczne aspekty: lotnisko, opieka zdrowotna i szkoły

Lotnisko Malaga-Costa del Sol (AGP), obsługiwane przez AENA, jest główną bramą i znajduje się około 25 do 30 kilometrów na wschód od Mijas Costa, co jest znaczącym czynnikiem wygody dla wynajmu wakacyjnego i częstych podróżnych.¹⁰ Publiczna opieka zdrowotna na tym wybrzeżu opiera się na Hospital Costa del Sol w pobliskiej Marbelli, wspierana przez lokalne ośrodki zdrowia i silną sieć prywatnych szpitali. Rodziny mają dobry wybór szkół brytyjskich i międzynarodowych w Mijas i okolicach oraz w sąsiedniej Fuengiroli. Pod względem wszystkich trzech aspektów (dostęp do lotniska, codzienne udogodnienia i edukacja) Mijas Costa jest zazwyczaj dogodniejszą bazą, podczas gdy Mijas Pueblo wymienia część tej wygody na otoczenie i spokój.

Więc Mijas Costa czy Mijas Pueblo?

Wybierz Mijas Pueblo, jeśli kupujesz przede wszystkim ze względu na styl życia: widoki, charakter, chłodniejsze lata i wiejski rytm, akceptując dojazd do plaży i mniejszą podaż nowoczesnych domów. Wybierz Mijas Costa, jeśli chcesz mieć plażę i pole golfowe na wyciągnięcie ręki, najkrótszy dojazd do lotniska i najsilniejszy popyt na wynajem, aby zrekompensować koszty posiadania. Podatki od zakupu, zobowiązania IRNR, 3% zatrzymania przy odsprzedaży i zasady dotyczące kredytów hipotecznych są identyczne w całej gminie, więc niech styl życia i strategia wynajmu, a nie podatki, decydują o wyborze lokalizacji. Niezależnie od wyboru, uwzględnij w budżecie pełne koszty nabycia, w tym IVA lub ITP, AJD, opłaty notarialne, rejestracyjne i prawne, a także zasięgnij niezależnej porady prawnej przed podjęciem zobowiązań. Aby poznać oczekiwania dotyczące zwrotu z inwestycji, nasz przewodnik po dochodach z wynajmu na Costa del Sol jest naturalnym następnym krokiem.