Opłaty notarialne i Rejestru Nieruchomości w Hiszpanii, wyszczególnione

Opłaty notarialne i wieczystoksięgowe w Hiszpanii to dwie z mniejszych, ale najbardziej niezrozumiałych pozycji w budżecie zakupu na Costa del Sol. W przeciwieństwie do prowizji agenta nieruchomości czy opłat prawnych, nie podlegają one negocjacjom i nie są ustalane przez rynek: obie są regulowane oficjalnymi taryfami (aranceles) opublikowanymi w Boletin Oficial del Estado w 1989 roku i obowiązującymi do dziś. Ten przewodnik szczegółowo opisuje, jak dokładnie oblicza się opłaty notarialne i wieczystoksięgowe w Hiszpanii, przedstawia ustawową skalę, analizuje prawdziwy przykład i wyjaśnia dodatkowe elementy, które sprawiają, że ostateczny rachunek jest wyższy niż sugeruje surowa skala. Dotyczy to każdego zagranicznego nabywcy w dowolnym miejscu na Costa del Sol, niezależnie od tego, czy kupujesz w Marbelli, Esteponie, Fuengiroli czy Mijas.

Za co faktycznie płacą opłaty notarialne i wieczystoksięgowe

Są to dwaj odrębni specjaliści i dwie odrębne faktury. Notariusz (notario) jest urzędnikiem publicznym, który sporządza i autoryzuje akt własności (escritura publica de compraventa), weryfikuje tożsamość i zdolność stron, potwierdza brak zaległych obciążeń widocznych w świeżej nota simple oraz formalnie poświadcza podpis. Rejestr nieruchomości (Registro de la Propiedad) następnie rejestruje Cię jako nowego właściciela w publicznym rejestrze nieruchomości, co zapewnia Twojej własności ochronę przed osobami trzecimi.

Potrzebujesz obu. Sam akt potwierdza, że sprzedaż miała miejsce; wpis do rejestru sprawia, że Twój tytuł jest bezpieczny i jest prawie zawsze wymagany przez każdego kredytodawcę finansującego zakup. Żadna z tych opłat nie jest podatkiem, więc znajdują się one obok (nie wewnątrz) podatku od przeniesienia własności lub podatku VAT, który płacisz za samą nieruchomość.

Jak obliczane są opłaty notarialne: oficjalna skala

Opłaty notarialne podlegają taryfie zawartej w Real Decreto 1426/1989 ¹. W przypadku aktu o określonej wartości (documento de cuantia), opłata podstawowa jest budowana pasmo po paśmie od zadeklarowanej ceny, ze stałą kwotą za pierwszą transzę i malejącą stawką dla każdego wyższego pasma. Następnie do całkowitej kwoty wynikającej ze skali stosuje się 5% obniżkę ¹.

Ponieważ stawka maleje wraz ze wzrostem ceny, opłata rośnie znacznie wolniej niż wartość nieruchomości. Dlatego opłaty notarialne stanowią malejący procent w przypadku droższych domów.

Jak obliczane są opłaty wieczystoksięgowe: oficjalna skala

Opłaty wieczystoksięgowe podlegają równoległej taryfie zawartej w Real Decreto 1427/1989 ². Struktura odzwierciedla skalę notarialną, ale stawki są niższe, a łączna kwota jest ograniczona tak, aby pojedyncza rejestracja nie przekroczyła 2 181,673939 euro ani nie spadła poniżej 24,040484 euro ².

Przykład obliczeniowy: nowo wybudowany obiekt za 300 000 euro

Weźmy nowo wybudowane mieszkanie zadeklarowane na 300 000 euro, co jest typową kwotą na Costa del Sol. Zastosowanie skali notarialnej pasmo po paśmie (90,151816 + 108,18 + 45,08 + 90,15 + 74,87) daje około 408 euro, a po 5% ustawowej redukcji podstawowa opłata notarialna wynosi około 387 euro ¹. Przetwarzając te same 300 000 euro przez skalę wieczystoksięgową (24,04 + 42,07 + 37,56 + 67,61 + 44,92) otrzymujemy około 216 euro ².

Zatem surowe ustawowe opłaty za akt o wartości 300 000 euro wynoszą tylko około 387 euro dla notariusza i 216 euro dla rejestru, co daje łącznie nieco ponad 600 euro. Poniższa tabela przedstawia wyniki podstawowej skali dla trzech typowych przedziałów cenowych.

Są to kwoty wynikające z oficjalnych skal ¹². Twój faktyczny rachunek będzie wyższy, z poniższych powodów.

Dodatki, które zawyżają ostateczną fakturę

Kwota wynikająca ze skali jest punktem wyjścia, a nie sumą całkowitą. Stosuje się kilka dodatków:

• Kopie. Notariusz pobiera opłatę za kopię uwierzytelnioną (copia autorizada) i kopię zwykłą (copia simple). Twój kredytodawca, urząd skarbowy i rejestr – każdy potrzebuje jednej, więc kilka kopii to rutyna.
• Dodatkowe arkusze. Każda strona aktu powyżej pierwszej jest fakturowana, a akt hipoteczny lub długi opis załączników zwiększa liczbę stron.
• Miejsca parkingowe i komórki lokatorskie. Jeśli miejsce garażowe lub trastero jest zarejestrowane jako oddzielna finca, każde z nich generuje własny wpis w rejestrze.
• IVA w wysokości 21%. Opłaty notarialne i wieczystoksięgowe są usługami profesjonalnymi, więc 21% VAT jest dodawane do samej opłaty. Sam ten podatek podnosi opłatę notarialną w wysokości 387 euro do około 468 euro.
• Gestoria. Większość nabywców, a właściwie wszyscy nabywcy z kredytem hipotecznym, korzystają z gestoria (agenta administracyjnego) w celu uregulowania podatków i złożenia aktu w rejestrze. Jest to oddzielna prywatna opłata, zazwyczaj kilkaset euro, i nie jest ustalana żadną taryfą.

Dodając to wszystko razem, rzeczywisty łączny koszt notariusza plus rejestru plus gestoria przy zakupie nieruchomości ze średniej półki na Costa del Sol zazwyczaj wynosi od około 0,5% do 1% ceny. W przykładzie za 300 000 euro powinieneś zaplanować budżet w wysokości od 1 200 do 1 800 euro, gdy wliczone zostaną kopie, IVA i gestoria, zamiast samych 600 euro ze skali.

Kto płaci i kiedy

Domyślnie hiszpański Kodeks Cywilny przypisuje koszt oryginalnego aktu (escritura matriz) sprzedającemu, a koszt kopii nabywcy, ale w praktyce umowy na Costa del Sol prawie zawsze stanowią, że kupujący ponosi wszystkie koszty notarialne i wieczystoksięgowe (gastos a cargo del comprador). Sprawdź tę klauzulę w swojej umowie rezerwacyjnej i prywatnej umowie kupna przed podpisaniem. Jeśli bierzesz kredyt hipoteczny, kredytodawca płaci notariuszowi, rejestrowi, gestoria i podatek skarbowy przypisany do samego aktu hipotecznego zgodnie z obowiązującymi hiszpańskimi przepisami hipotecznymi, ale nadal płacisz wszystko, co dotyczy aktu kupna.

Płatność dokonywana jest w momencie zakończenia transakcji. W praktyce gestoria pobiera zaliczkę (provision de fondos) przed lub w dniu podpisania, aby pokryć koszty notariusza, rejestru i podatków, a następnie uzgadnia ostateczne kwoty i zwraca lub nalicza różnicę po otrzymaniu wszystkich faktur.

Jak te opłaty pasują do podatków od zakupu

Opłaty notarialne i wieczystoksięgowe są niewielkie w porównaniu do podatku od nieruchomości. W przypadku nowo wybudowanego obiektu płacisz 10% IVA (VAT) od ceny plus Actos Juridicos Documentados (AJD, podatek skarbowy), naliczany w Andaluzji według ogólnej stawki 1,2% od wartości aktu ³⁴. W przypadku odsprzedaży płacisz zamiast tego Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), według ogólnej stawki andaluzyjskiej wynoszącej 7%, i nie płacisz AJD ani IVA ⁴. Powyższe skale notarialne i wieczystoksięgowe są takie same w obu przypadkach, ponieważ zależą od zadeklarowanej wartości, a nie od tego, jaki podatek ma zastosowanie.

Aby zobaczyć pełny budżet transakcji, przeczytaj nasze powiązane przewodniki dotyczące podatku od przeniesienia własności i podatku skarbowego (ITP i AJD), podatku VAT od nowo wybudowanych domów oraz ogólnego zestawienia kosztów zakupu. Jeśli jesteś nierezydentem, nasze przewodniki dotyczące 3% zatrzymania i Modelo 210 (IRNR) oraz plusvalia municipal wyjaśniają podatki po stronie sprzedającego i roczne podatki, natomiast przewodnik dotyczący IBI i kosztów eksploatacji obejmuje to, co płacisz po zakończeniu transakcji. Kupujący finansujący zakup powinni również zapoznać się z naszymi przewodnikami dotyczącymi hiszpańskich kredytów hipotecznych dla nierezydentów oraz uzyskiwania NIE, z których oba współdziałają z wizytą u notariusza.

Praktyczne wskazówki, jak uniknąć niespodzianek

Poproś swojego prawnika lub gestoria o pisemne oszacowanie kosztów transakcji, wyszczególniające koszty notarialne, rejestrowe, gestoria, IVA lub ITP, AJD oraz wszelkie koszty hipoteczne, abyś mógł zobaczyć każdą pozycję. Nie zakładaj, że procent podany przez agenta obejmuje te koszty. Pamiętaj, że opłaty są obliczane na podstawie zadeklarowanej ceny, więc niezwykle niska zadeklarowana wartość w celu zaoszczędzenia na podatku jest zarówno ryzykowna, jak i oferuje jedynie marginalne oszczędności na opłatach notarialnych i rejestrowych. Na koniec, zaplanuj cały pakiet kosztów transakcji na około 10% do 14% ceny zakupu na Costa del Sol, w ramach czego opłaty notarialne i rejestrowe stanowią skromną, stałą i całkowicie przewidywalną część.