Najlepsze obszary na Costa del Sol dla skandynawskich kupujących
Costa del Sol od dawna posiada ugruntowane społeczności skandynawskie od Torremolinos do Estepony, a Fuengirola, Marbella i Mijas są ich tradycyjnymi centrami. Jako obywatele UE, szwedzcy nabywcy nie napotykają przeszkód wizowych, ale powinni uwzględnić w swoim budżecie 10% IVA plus 1.2% AJD przy zakupie nowego budownictwa, coroczne składanie Modelo 210 oraz fakt, że konwencja o unikaniu podwójnego opodatkowania między Hiszpanią a Szwecją pozostaje w mocy.
Wybór najlepszych obszarów na Costa del Sol jako skandynawski nabywca dotyczy w równym stopniu społeczności i klimatu, co ceny za metr kwadratowy. Szwedzkie, norweskie i duńskie rodziny osiedlają się na tym odcinku andaluzyjskiego wybrzeża od dziesięcioleci, co oznacza, że w kilku miastach istnieją już szkoły, kluby, kościoły i usługi w ich własnych językach. Niniejszy przewodnik przedstawia, gdzie skupiają się te społeczności, a także fakty dotyczące podatków, rezydencji i kwestii prawnych, które szwedzki nabywca nowo wybudowanego domu musi potwierdzić przed podpisaniem umowy.
Dlaczego Costa del Sol odpowiada skandynawskim nabywcom
Urok jest prosty: około 300 słonecznych dni w roku, trzygodzinny lot do stolic nordyckich i unijne ramy prawne, które obywatel Szwecji już rozumie. Ponieważ Szwecja jest częścią Unii Europejskiej, nie ma obaw o złotą wizę ani zezwolenie dla inwestorów, a zakup nieruchomości nie wiąże się z żadnymi ograniczeniami dla obywateli UE. Praktyczne pytania dotyczą zatem dopasowania do stylu życia i bieżących kosztów posiadania, a nie dostępu.
Najlepsze obszary dla skandynawskich nabywców
Skandynawski ślad rozciąga się wzdłuż całego wybrzeża, ale koncentruje się w kilku miastach.
Fuengirola i Los Boliches
Fuengirola, a w szczególności dzielnica Los Boliches, jest historycznym sercem społeczności nordyckiej. Gości tam długo działającą szwedzką szkołę oraz skandynawskie kościoły, sklepy i stowarzyszenia, i działa przez cały rok, a nie tylko latem. Płaskie, spacerowe nabrzeże i bezpośrednie połączenie kolejowe z Malagą sprawiają, że jest popularne zarówno wśród emerytów, jak i rodzin.
Mijas i Mijas Costa
Bezpośrednio w głębi lądu i pod górę od Fuengiroli, Mijas oferuje mieszankę uroku wioski (Mijas Pueblo) i nowoczesnych nadmorskich urbanizacji (La Cala de Mijas, Calahonda). Jest to naturalne rozszerzenie społeczności Fuengiroli dla nabywców, którzy chcą więcej przestrzeni, ogrodów i golfa, nie opuszczając skandynawskiej orbity.
Marbella, Nueva Andalucia i San Pedro
Marbella i jej zachodni sąsiedzi przyciągają skandynawskich nabywców z wyższej półki, kuszeni międzynarodowymi szkołami, marinami i dużym sektorem usług działającym w języku angielskim i językach nordyckich. Nueva Andalucia, w pobliżu Puerto Banus, oraz San Pedro de Alcantara to spokojniejsze alternatywy mieszkalne dla centrum Marbelli.
Estepona
Estepona stała się jednym z najszybciej rozwijających się rynków nowych budownictw na wybrzeżu, z odnowioną starówką i stałym strumieniem nowoczesnych inwestycji. Przyciąga skandynawskich nabywców, którzy chcą nowszych nieruchomości i bardziej hiszpańskiego charakteru niż Marbella, pozostając jednocześnie w łatwym zasięgu jej udogodnień.
Benalmadena i Torremolinos
Położone najbliżej Malagi, te miasta oferują najkrótszy transfer z lotniska, uznane kluby nordyckie i niższą cenę wejścia niż zachodnie kurorty. Odpowiadają nabywcom, którzy stawiają wygodę i potencjał wynajmu ponad ekskluzywność.
Rezydencja i dokumenty dla obywateli UE
Jako obywatel Szwecji nie potrzebujesz wizy, aby kupić lub mieszkać w Hiszpanii. Będziesz potrzebować numeru NIE (Numero de Identidad de Extranjero), numeru identyfikacyjnego cudzoziemca wymaganego do każdej transakcji nieruchomości i rozliczenia podatkowego. Jeśli zamierzasz spędzać w Hiszpanii więcej niż trzy miesiące w roku, musisz zarejestrować się w ciągu pierwszych trzech miesięcy i uzyskać certificado de registro de ciudadano de la Union (zielony certyfikat rejestracji UE).6 Hiszpania zamknęła swój program złotej wizy dla inwestorów dla nowych wnioskodawców 3 kwietnia 2025 roku na mocy ustawy organicznej 1/2025, ale ten program zawsze dotyczył tylko obywateli spoza UE, więc jego usunięcie nie wpływa na skandynawskich nabywców.7
Podatki płacone przy zakupie
Wysokość płaconego podatku zależy od tego, czy dom jest nowy, czy z drugiej ręki. Nowy budynek kupiony bezpośrednio od dewelopera podlega IVA (VAT) według obniżonej stawki 10%, plus Actos Juridicos Documentados (AJD, podatek skarbowy), który w Andaluzji naliczany jest według ogólnej stawki 1,2%.12 Natomiast dom z drugiej ręki podlega Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), naliczanemu w Andaluzji według jednolitej stawki 7% od wyższej wartości ceny lub wartości referencyjnej.1 Oprócz podatku należy uwzględnić w budżecie opłaty notarialne, opłaty za wpis do księgi wieczystej i koszty prawne.
| Koszt | Nowy budynek | Z drugiej ręki |
|---|---|---|
| Główny podatek od przeniesienia własności | IVA 10%2 | ITP 7% (Andalusia)1 |
| Podatek skarbowy (AJD) | 1.2% (Andalusia)1 | Nie dotyczy |
| Notariusz, rejestracja, prawnik | Dodatkowe | Dodatkowe |
Andaluzja oferuje obniżone stawki (na przykład 3,5% ITP i 0,1% AJD) dla niektórych chronionych grup, takich jak osoby poniżej 35. roku życia kupujące dom stałego zamieszkania poniżej ustalonych progów cenowych, choć większość skandynawskich nabywców domów wakacyjnych będzie objęta stawkami ogólnymi.1
Bieżące podatki jako nierezydent-właściciel
Jeśli utrzymujesz swój hiszpański dom jako drugi dom i pozostajesz rezydentem podatkowym w Szwecji, jesteś nierezydentem w rozumieniu hiszpańskiego prawa i musisz zająć się dwoma powtarzającymi się kwestiami.
Pierwszą jest IBI, roczny gminny podatek od nieruchomości, naliczany przez lokalny ratusz i obliczany na podstawie wartości katastralnej (valor catastral). Drugą jest Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), deklarowany na Modelo 210, który od zarządzenia HFP/1338/2023 składany jest corocznie, a nie kwartalnie.3 Jeśli nieruchomość jest przeznaczona wyłącznie do własnego użytku, Hiszpania opodatkowuje fikcyjny dochód domniemany: 1,1% wartości katastralnej, jeśli wartość ta została zrewidowana w ciągu ostatnich dziesięciu lat, lub 2%, jeśli nie została, opodatkowany stawką 19% dla rezydentów UE i EOG.4 Jeśli natomiast wynajmujesz nieruchomość, rezydenci UE i EOG są opodatkowani stawką 19% od zysku z wynajmu i mogą odliczyć wydatki takie jak IBI, opłaty wspólnotowe, odsetki od kredytu hipotecznego i amortyzację, co jest korzyścią niedostępną dla właścicieli spoza UE.3
Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Hiszpanią a Szwecją
Obowiązuje konwencja o unikaniu podwójnego opodatkowania (CDI) między Hiszpanią a Szwecją, co ma duże znaczenie dla szwedzkich właścicieli, decydujących o swojej rezydencji podatkowej i sposobie traktowania emerytur. Zgodnie z konwencją, szwedzkie emerytury za służbę rządową są zazwyczaj opodatkowane tylko w Szwecji, podczas gdy większość prywatnych emerytur jest opodatkowana tylko w kraju rezydencji, z określonymi wyjątkami dla szwedzkich emerytur z ubezpieczenia społecznego i ubezpieczenia na życie, które mogą być opodatkowane w obu państwach.5 Dochód z hiszpańskiej nieruchomości jest opodatkowany w Hiszpanii, a Szwecja następnie znosi podwójne opodatkowanie dla swoich rezydentów. Ponieważ zasady dotyczące emerytur i rezydencji wchodzą w interakcje w sposób, który zależy od Twoich dokładnych okoliczności, zasięgnij indywidualnej porady przed założeniem jakiegokolwiek pojedynczego wyniku.
Późniejsza sprzedaż nieruchomości
Gdy nierezydent sprzedaje hiszpańską nieruchomość, kupujący musi zatrzymać 3% ceny sprzedaży i wpłacić ją do Agencia Tributaria na Modelo 211 jako zaliczkę na podatek sprzedawcy.8 Sprzedający następnie rozlicza podatek od zysków kapitałowych na Modelo 210 według stałej stawki 19% od zysku netto, kompensując już zatrzymane 3% i ubiegając się o zwrot, jeśli zatrzymano zbyt dużo.8 Należy również uiścić gminną plusvalia (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) z tytułu wzrostu wartości gruntu.
Kredyty hipoteczne, szkoły i dojazd
Hiszpańskie banki udzielają kredytów nabywcom nierezydentom, choć pułapy LTV są zazwyczaj niższe niż dla rezydentów; nabywcy powinni potwierdzić aktualne warunki bezpośrednio z kredytodawcami, ponieważ oferty różnią się. W zakresie edukacji, wybrzeże ma gęstą sieć szkół międzynarodowych i dwujęzycznych, a Fuengirola w szczególności ma dedykowaną szkołę szwedzką, co jest jednym z powodów, dla których rodziny tam się koncentrują. Dostęp do opieki zdrowotnej odbywa się zgodnie z przepisami UE: EKUZ obejmuje pobyty tymczasowe, natomiast szwedzcy emeryci, którzy się przeprowadzą, mogą zarejestrować swoje uprawnienia za pośrednictwem trasy S1. Lotnisko Malaga-Costa del Sol jest bramą regionu, z bezpośrednimi sezonowymi i całorocznymi połączeniami do stolic nordyckich, które utrzymują wybrzeże w zasięgu ręki od domu.
Powiązane przewodniki
Zanim się zobowiążesz, przeczytaj nasze powiązane przewodniki na temat kosztów zakupu i podatków na Costa del Sol, wyjaśnienie Modelo 210 dla nierezydentów, uzyskania NIE, porównania nowych budynków z nieruchomościami z drugiej ręki oraz kredytów hipotecznych dla nabywców nierezydentów. Każdy z nich rozszerza kwestię poruszoną tutaj.
Najczęściej zadawane pytania
Czy szwedzcy kupujący potrzebują wizy, aby kupić nieruchomość na Costa del Sol?
Nie. Szwecja jest państwem członkowskim UE, więc obywatele Szwecji mogą kupować i mieszkać w Hiszpanii bez wizy. Do zakupu potrzebny będzie numer NIE, a jeśli zostaniesz dłużej niż trzy miesiące, musisz się zarejestrować i uzyskać zielone unijne zaświadczenie o rejestracji (certificado de registro).
Jaki podatek płacę od nowo wybudowanego domu w Andaluzji?
Nowo wybudowana nieruchomość zakupiona od dewelopera podlega 10% IVA (podatek VAT) plus 1.2% AJD (podatek skarbowy) według ogólnej stawki andaluzyjskiej. Nieruchomość z rynku wtórnego podlega zamiast tego 7% ITP. Opłaty notarialne, za Rejestr Gruntów i prawne są dodatkowe.
Czy istnieje umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Hiszpanią a Szwecją?
Tak. Obowiązuje konwencja o unikaniu podwójnego opodatkowania między Hiszpanią a Szwecją. Określa ona, jak opodatkowane są emerytury i dochody z nieruchomości między oboma krajami, przy czym emerytury rządowe są zazwyczaj opodatkowane w Szwecji, a dochody z hiszpańskich nieruchomości w Hiszpanii. Zasięgnij indywidualnej porady, ponieważ zasady dotyczące emerytur mają wyjątki.
Czym jest Modelo 210 i czy muszę je składać?
Modelo 210 to deklaracja podatku dochodowego dla nierezydentów (IRNR). Właściciele-nierezydenci składają ją corocznie. W przypadku domu przeznaczonego do użytku osobistego płaci się podatek od domniemanego dochodu w wysokości 1.1% lub 2% wartości katastralnej po stawce 19% dla rezydentów UE/EOG; jeśli wynajmujesz nieruchomość, rezydenci UE/EOG płacą 19% od zysku po odliczeniu dozwolonych wydatków.
Co dzieje się pod względem podatkowym, gdy nierezydent sprzedaje?
Kupujący potrąca 3% ceny sprzedaży i wpłaca je do urzędu skarbowego na Modelo 211 jako zaliczkę. Sprzedający następnie deklaruje zysk kapitałowy na Modelo 210 po stałej stawce 19%, kompensując zatrzymane 3% i odzyskując ewentualną nadwyżkę. Należy również uiścić miejski podatek plusvalia.
Które miasta mają największe społeczności skandynawskie?
Fuengirola i Los Boliches to tradycyjne centrum, ze szwedzką szkołą oraz nordyckimi kościołami i sklepami. Mijas, Marbella, Nueva Andalucia, Estepona, Benalmadena i Torremolinos wszystkie mają ugruntowane społeczności skandynawskie oferujące różne poziomy cen i atmosfery.
