Golden Mile kontra Nueva Andalucia: Gdzie kupić w Marbelli

Decyzja między Golden Mile a Nueva Andalucia to jedno z pierwszych prawdziwych pytań, przed którymi staje każdy zagraniczny nabywca, wybierając miejsce zakupu nieruchomości w Marbelli. Obie lokalizacje leżą w sercu Costa del Sol, obie są bezpieczne, ugruntowane i otwarte na świat, a jednocześnie oferują bardzo różne codzienne życie. Ten przewodnik porównuje te dwie dzielnice pod względem stylu życia, nieruchomości, wartości oraz faktycznie płaconych podatków, aby pomóc Ci dopasować odpowiednią lokalizację do Twojego budżetu i planów.

Golden Mile kontra Nueva Andalucia: szybka orientacja

Golden Mile to około czterokilometrowy pas wybrzeża biegnący na zachód od miasta Marbella w kierunku Puerto Banus. Jest to najbardziej prestiżowa i ugruntowana lokalizacja Marbelli, dom dla tak kultowych hoteli jak Marbella Club i Puente Romano, willi nad brzegiem morza oraz ściśle strzeżonego zasobu apartamentów z widokiem na morze. Ceny tutaj należą do najwyższych w południowej Hiszpanii, a podaż jest ograniczona prostym faktem, że pozostało bardzo niewiele miejsca pod zabudowę.

Nueva Andalucia leży tuż w głębi lądu, bezpośrednio za Puerto Banus, i jest powszechnie znana jako Dolina Golfowa, ponieważ otacza pola golfowe, w tym Las Brisas, Los Naranjos, Aloha i La Quinta. Jest bardziej zielona, otwarta i zorientowana na rodziny, zbudowana wokół zamkniętych urbanizacji, szeregowców i willi, a nie nadmorskich wieżowców. Za ten sam budżet zazwyczaj otrzymujesz więcej przestrzeni, ogród lub basen oraz łatwiejsze parkowanie, kosztem krótkiej jazdy samochodem lub rowerem na plażę.

Styl życia i dla kogo każda z tych dzielnic jest odpowiednia

Golden Mile sprzyja nabywcom, którzy chcą spacerować na plażę, jadać w renomowanych restauracjach i być w kilka minut od nocnego życia Puerto Banus i starego miasta Marbelli. Pasuje parom, mieszkańcom sezonowym i inwestorom szukającym prestiżowych adresów i dużego popytu na krótkoterminowy wynajem. Kompromisami są gęstość zabudowy, letni ruch na drodze przybrzeżnej i wysokie ceny za metr kwadratowy.

Nueva Andalucia pasuje rodzinom i stałym mieszkańcom, którzy cenią sobie przestrzeń, golf, międzynarodową edukację i spokojniejsze otoczenie. Obszar ten jest centrum dla międzynarodowych szkół w regionie, z Aloha College w samej Nueva Andalucia oraz innymi, takimi jak Swans International i English International College, w zasięgu krótkiej jazdy. Codzienne życie kręci się wokół sobotniego targu przy arenie byków w Puerto Banus, klubów golfowych i restauracji przyjaznych rodzinom, a nie klubów plażowych.

Obie dzielnice są dobrze zaopatrzone w opiekę zdrowotną. Marbella ma szpital publiczny podlegający Andaluzyjskiej Służbie Zdrowia (SAS) oraz prywatne opcje, w tym HC Marbella i grupę Quironsalud, a anglojęzyczna opieka jest łatwo dostępna na całym wybrzeżu. Lotnisko Malaga-Costa del Sol, jedno z najbardziej ruchliwych w Hiszpanii, znajduje się około 45 do 60 minut jazdy samochodem na wschód, co sprawia, że obie dzielnice są łatwo dostępne z reszty Europy.

Typy nieruchomości i dynamika cen

Na Golden Mile kupujesz głównie apartamenty i penthousy w zamkniętych kompleksach przy plaży lub w jej pobliżu, plus niewielką liczbę klasycznych willi na dużych działkach. Niedobór wspiera wartości i sprawia, że obszar ten jest stabilną inwestycją, ale ceny początkowe są wysokie, a prawdziwie pierwszorzędne nieruchomości rzadko trafiają na rynek.

Nueva Andalucia oferuje szerszą gamę: odnowione szeregowce, apartamenty średniej i luksusowej klasy w osiedlach przy polach golfowych oraz wille, od zmodernizowanych klasyków po nowe, współczesne budynki. Ta różnorodność sprawia, że wielu nabywców, którzy zaczynają szukać na Golden Mile, ostatecznie kupuje w Nueva Andalucia, gdzie ta sama kwota pozwala kupić znacznie więcej nieruchomości. Jeśli zależy Ci na stopie zwrotu z wynajmu, obie te dzielnice zachowują się inaczej, dlatego warto zapoznać się ze specjalnym przewodnikiem na temat stóp zwrotu z wynajmu na Costa del Sol, zanim podejmiesz decyzję.

Koszty zakupu i podatki są takie same w obu obszarach

Ważna uwaga dla zagranicznych nabywców: poniższe podatki obowiązują w całej Marbelli, a nawet w całej Andaluzji, więc nie wpływają na decyzję między tymi dwiema dzielnicami. Zmienia się jedynie podstawa cenowa, do której są stosowane.

Rynek pierwotny a wtórny

Jeśli kupujesz nieruchomość na rynku pierwotnym bezpośrednio od dewelopera, zakup podlega IVA (VAT) w wysokości 10 procent ceny, plus podatek od czynności cywilnoprawnych (AJD) według ogólnej stawki andaluzyjskiej 1,2 procent.¹ Jeśli kupujesz nieruchomość z rynku wtórnego, nie ma IVA; zamiast tego płacisz podatek od przeniesienia własności (ITP), który Andaluzja pobiera według ogólnej stawki 7 procent, jednej z bardziej konkurencyjnych stawek w Hiszpanii.¹ Istnieją obniżone stawki ITP, na przykład 6 procent, gdy nieruchomość jest domem mieszkalnym o wartości do 150 000 euro, i 3,5 procent dla niektórych kupujących, takich jak osoby poniżej 35. roku życia lub rodziny wielodzietne, pod pewnymi warunkami.¹ Większość zagranicznych nabywców drugiego domu zapłaci stawki standardowe.

Oprócz podatków, należy uwzględnić opłaty notarialne, opłaty za wpis do księgi wieczystej, opłaty prawne, a jeśli korzystasz z kredytu hipotecznego, związane z tym koszty. Zazwyczaj przyjmuje się, że należy odłożyć około 10 do 13 procent ceny na podatki i koszty transakcji łącznie, chociaż Twój prawnik powinien podać dokładną kwotę dla Twojego przypadku.

Uzyskanie numeru NIE i finalizacja transakcji

Każdy zagraniczny nabywca potrzebuje numeru NIE (numer identyfikacyjny cudzoziemca) do zakupu i płacenia hiszpańskich podatków. Zakupy nieruchomości na etapie planowania są chronione prawnie: depozyty wpłacane podczas budowy muszą być zabezpieczone gwarancją bankową lub ubezpieczeniem zgodnie z przepisami wynikającymi z Ley 57/1968, dlatego zawsze upewnij się, że gwarancja jest w mocy, zanim dokonasz kolejnych płatności.

Porównanie podatków od zakupu

Bieżące podatki dla właścicieli nierezydentów

Po zostaniu właścicielem, masz roczne zobowiązania niezależnie od dzielnicy. Nierezydenci deklarują dochody z hiszpańskiej nieruchomości za pośrednictwem Modelo 210, deklaracji IRNR (podatek dochodowy nierezydentów), która jest samoobliczana: urząd skarbowy nie wysyła rachunku, więc złożenie deklaracji jest Twoją odpowiedzialnością.²

Jeśli nie wynajmujesz nieruchomości, Hiszpania nadal opodatkowuje hipotetyczny dochód zwany dochodem przypisywanym (imputed income). Jest on obliczany jako 1,1 procent wartości katastralnej (valor catastral), jeśli wartość ta została zrewidowana w bieżącym roku lub w ciągu dziesięciu poprzednich lat, lub 2 procent w przeciwnym razie, a wynik jest opodatkowany stawką 19 procent dla rezydentów UE lub EOG i 24 procent dla innych nierezydentów.³ Modelo 210 z tytułu dochodu przypisywanego za dany rok składa się do 31 grudnia roku następnego.³

Jeśli wynajmujesz nieruchomość, rezydenci UE i EOG są opodatkowani stawką 19 procent od dochodu netto z wynajmu (dozwolone wydatki mogą być odliczone), podczas gdy rezydenci spoza UE płacą 24 procent od dochodu brutto bez odliczeń.³ Będziesz również płacić IBI, roczny lokalny podatek od nieruchomości ustalany przez urząd miasta Marbella, plus opłaty wspólnotowe i, w przypadku wielu nieruchomości, opłaty za wywóz śmieci.

Co się dzieje po sprzedaży

Zyski kapitałowe zrealizowane przez nierezydenta ze sprzedaży hiszpańskiej nieruchomości są opodatkowane stałą stawką 19 procent, niezależnie od kraju rezydencji podatkowej.⁴ Aby zabezpieczyć ten podatek, gdy sprzedawca jest nierezydentem, kupujący musi zatrzymać 3 procent ceny zakupu i wpłacić je do Agencia Tributaria za pośrednictwem Modelo 211 w ciągu jednego miesiąca od finalizacji transakcji.⁴ Sprzedawca następnie składa Modelo 210 w ciągu czterech miesięcy od sprzedaży, aby uregulować faktyczny zysk: jeśli rzeczywiste zobowiązanie jest niższe niż zatrzymane 3 procent, możesz odzyskać różnicę, a jeśli nie ma zysku, możesz odzyskać pełną kwotę, ale tylko wtedy, gdy złożysz deklarację na czas.⁴ Oddzielnie, sprzedawca płaci plusvalia municipal, podatek miejski od wzrostu wartości gruntów miejskich między zakupem a sprzedażą.⁵ Te zasady są identyczne, niezależnie od tego, czy Twój dom znajduje się na Golden Mile, czy w Nueva Andalucia.

Finansowanie i rezydencja

Nierezydenci mogą uzyskać hiszpańskie kredyty hipoteczne, chociaż banki zazwyczaj udzielają niższego wskaźnika kredytu do wartości niż rezydentom, często w regionie 60 do 70 procent ceny lub wyceny, z dokładnym limitem zależnym od Twojego profilu i pożyczkodawcy. Traktuj to jako normę rynkową do potwierdzenia u brokera, a nie jako sztywną zasadę.

W kwestii rezydencji, należy pamiętać, że zakup nieruchomości nie otwiera już szybkiej ścieżki do zamieszkania w Hiszpanii. Droga do rezydencji przez inwestycję, powszechnie nazywana Złotą Wizą, która pozwalała na uzyskanie zezwolenia na pobyt za inwestycję w nieruchomości o wartości 500 000 euro na mocy Ley 14/2013,⁶ została wycofana w 2025 roku. Nabywcy, którzy muszą spędzić dłuższy czas w Hiszpanii, powinni zasięgnąć specjalistycznej porady imigracyjnej w sprawie alternatyw, takich jak wiza non-lucrative, oraz zapoznać się ze specjalnym przewodnikiem na temat hiszpańskiej rezydencji i opcji wizowych dla zagranicznych nabywców.

Więc, gdzie powinieneś kupić?

Wybierz Golden Mile, jeśli najbardziej liczy się możliwość spacerowania po plaży, prestiż i stabilny, luksusowy adres, a Twój budżet jest w stanie pokryć wyższą cenę. Wybierz Nueva Andalucia, jeśli chcesz więcej przestrzeni, golfa i otoczenia przyjaznego rodzinom i stałym mieszkańcom, z większą ilością nieruchomości za swoje pieniądze. Ponieważ ramy podatkowe i kosztowe (IVA, ITP, AJD, IRNR, IBI i zatrzymanie 3 procent przy sprzedaży) są takie same w obu miejscach, pozwól, aby styl życia i wartość decydowały o wyborze, a lokalny prawnik i doradca podatkowy potwierdził dokładne liczby dla Twojej konkretnej nieruchomości, zanim podpiszesz umowę.