Podatki dla australijskich kupujących nieruchomości w Hiszpanii

Poruszanie się po hiszpańskich podatkach od nieruchomości jako kupujący z Australii

Zakup nowo wybudowanej nieruchomości w Hiszpanii, szczególnie na skąpanej w słońcu Costa del Sol w Andaluzji, stanowi atrakcyjną okazję dla kupujących z Australii. Jednakże, zrozumienie hiszpańskiego krajobrazu podatkowego i wymagań dotyczących relokacji jest kluczowe dla sprawnego nabycia. Ten przewodnik zawiera kompleksowy przegląd podatków, opłat i kluczowych kwestii dla zagranicznych nabywców z Australii.

Kluczowe pierwsze kroki: Numer NIE

Zanim podejmiesz jakąkolwiek znaczącą transakcję finansową w Hiszpanii, w tym zakup nieruchomości, będziesz potrzebować Numeru Identyfikacji Cudzoziemca (NIE). Ten unikalny numer identyfikacyjny jest niezbędny zarówno dla rezydentów, jak i nierezydentów, działając jako Twój numer identyfikacji podatkowej w Hiszpanii.

Podatki od nabycia nowo wybudowanej nieruchomości

Kupując nowo wybudowaną nieruchomość lub nieruchomość poza planem bezpośrednio od dewelopera w Hiszpanii, podatki różnią się znacząco od tych dla nieruchomości z rynku wtórnego. Spotkasz się przede wszystkim z dwoma głównymi podatkami:

1. Podatek od wartości dodanej (IVA – Impuesto sobre el Valor Añadido)
   W przypadku nowych nieruchomości mieszkalnych, krajowa stawka IVA wynosi zazwyczaj 10% ceny zakupu.
2. Opłata skarbowa (AJD – Actos Jurídicos Documentados)
   W Andaluzji, gdzie znajduje się Costa del Sol, ogólna stawka AJD dla nowo wybudowanych nieruchomości wynosi 1.2% ceny zakupu. W pewnych, ograniczonych okolicznościach mogą obowiązywać obniżone stawki, np. dla głównych miejsc zamieszkania poniżej określonych progów wartości, ale stawka 1.2% jest standardowym punktem odniesienia dla większości międzynarodowych nabywców.

Oprócz tych podatków, kupujący powinni uwzględnić w budżecie opłaty prawne, opłaty notarialne i opłaty za wpis do księgi wieczystej. Łącznie, te koszty nabycia, wliczając IVA i AJD, zazwyczaj wahają się między 12% a 15% ceny zakupu nieruchomości.

Roczne podatki od posiadania nieruchomości

Po posiadaniu nieruchomości w Hiszpanii będziesz podlegać ciągłym rocznym podatkom:

1. Podatek lokalny (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
   IBI to podatek komunalny, podobny do podatku lokalnego, płacony rocznie do lokalnego ratusza, gdzie znajduje się nieruchomość. Kwota jest obliczana na podstawie wartości katastralnej nieruchomości, która jest wartością administracyjną często niższą od wartości rynkowej. Stawka podatku dla nieruchomości miejskich zazwyczaj waha się od 0.4% do 1.1% wartości katastralnej, przy czym stawki różnią się w zależności od gminy. IBI jest płatne przez właściciela zarejestrowanego na dzień 1 stycznia każdego roku.
2. Podatek dochodowy od nierezydentów (IRNR – Impuesto sobre la Renta de No Residentes) – Modelo 210
   Jako australijski właściciel nieruchomości nierezydent, podlegasz IRNR od wszelkich dochodów generowanych w Hiszpanii. Dotyczy to nawet sytuacji, gdy nie wynajmujesz nieruchomości, w takim przypadku obliczany jest dochód domniemany. Musisz zadeklarować ten podatek za pomocą Modelo 210.
   • Jeśli nieruchomość nie jest wynajmowana, zapłacisz IRNR od dochodu domniemanego, zazwyczaj według stawki 24% od 1.1% lub 2% wartości katastralnej, w zależności od tego, kiedy wartość katastralna była ostatnio rewidowana.
   • Jeśli wynajmujesz nieruchomość, zapłacisz IRNR według stawki 24% od dochodu brutto z wynajmu dla nierezydentów spoza UE.
3. Podatek od majątku (Impuesto sobre el Patrimonio)
   Hiszpański podatek od majątku jest podatkiem państwowym, ale jego zarządzanie i stawki są w dużej mierze przekazywane wspólnotom autonomicznym. Choć istnieje krajowy próg zwolnienia, niektóre regiony, w tym Andaluzja, zmieniły swoje podejście. Zaleca się zasięgnięcie porady eksperta w sprawie tego podatku, ponieważ progi i obowiązujące stawki mogą się zmieniać i zależeć od indywidualnych okoliczności oraz przepisów regionalnych.

Podatki od sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii

Kiedy zdecydujesz się sprzedać swoją nowo wybudowaną nieruchomość w Hiszpanii jako nierezydent australijski, zastosowanie będą miały następujące podatki:

1. Podatek od zysków kapitałowych (CGT)
   Nierezydenci podlegają Podatkowi od zysków kapitałowych od zysku uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii. Ogólna stawka podatku dla nierezydentów od zysków kapitałowych wynosi obecnie 19%. Dochód podlegający opodatkowaniu to różnica między wartością nabycia a wartością przeniesienia, z uwzględnieniem pewnych odliczalnych kosztów.
2. 3% Potrącenie dla nierezydentów (Modelo 211)
   Gdy nierezydent sprzedaje nieruchomość w Hiszpanii, nabywca jest prawnie zobowiązany do potrącenia 3% ceny sprzedaży i wpłacenia tej kwoty bezpośrednio do Hiszpańskiej Agencji Podatkowej (Agencia Tributaria) za pomocą Modelo 211. To potrącenie działa jako zaliczka na poczet potencjalnego zobowiązania sprzedającego z tytułu Podatku od zysków kapitałowych. Nierezydent-sprzedawca może następnie złożyć Modelo 210 w celu zadeklarowania rzeczywistego zysku kapitałowego, a jeśli 3% potrącenie przekracza ostateczny należny podatek, ubiegać się o zwrot.
3. Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana)
   Jest to podatek komunalny nakładany na wzrost wartości gruntu miejskiego, na którym stoi nieruchomość, od daty nabycia do daty sprzedaży. Kwota zależy od wartości katastralnej gruntu, liczby lat posiadania i specyficznych stawek podatkowych gminy. Choć prawnie płatny przez sprzedającego, może być negocjowany między stronami.

Kwestie relokacji i wizowe dla Australijczyków

Jako obywatel Australii, będziesz potrzebować wizy, aby przebywać w Hiszpanii dłużej niż 90 dni w ciągu dowolnego 180-dniowego okresu. Dwie popularne opcje dla tych, którzy kupują nieruchomość to:

1. Wiza niewymagająca pracy zarobkowej
   Ta wiza pozwala na zamieszkanie w Hiszpanii bez podejmowania pracy zarobkowej. Kluczowe wymagania obejmują udowodnienie wystarczających środków finansowych do utrzymania siebie i wszelkich osób pozostających na utrzymaniu. Na rok 2026 oznacza to zazwyczaj wykazanie środków równoważnych 400% hiszpańskiego Publicznego Wskaźnika Wpływów Wielokrotnych (IPREM) rocznie dla głównego wnioskodawcy (około 28 800 EUR), plus 100% IPREM dla każdego dodatkowego członka rodziny (około 7 200 EUR). Inne wymagania obejmują kompleksowe ubezpieczenie zdrowotne ważne w Hiszpanii, zaświadczenie o niekaralności i zaświadczenie lekarskie. Proces składania wniosków obejmuje Konsulaty Generalne Hiszpanii w Australii (Sydney, Melbourne lub Ambasadę w Canberze, w zależności od miejsca zamieszkania).
2. Złota Wiza (Wiza Inwestorska) – Aktualizacja
   Należy pamiętać, że od 3 kwietnia 2025 r. program Złotej Wizy oparty na inwestycjach w nieruchomości w Hiszpanii został zlikwidowany. Podczas gdy inne drogi inwestycyjne dla Złotej Wizy (takie jak znaczące inwestycje w aktywa finansowe lub projekty biznesowe) mogą nadal istnieć, opcja uzyskania rezydencji poprzez zakup nieruchomości nie jest już dostępna dla nowych wniosków.

Finansowanie hipoteczne dla nierezydentów

Australijscy kupujący ubiegający się o kredyt hipoteczny w Hiszpanii jako nierezydenci mogą zazwyczaj uzyskać wskaźnik kredytu do wartości (LTV) wynoszący 60-70% wartości wyceny nieruchomości lub ceny zakupu (w zależności od tego, która jest niższa). Oznacza to, że trzeba będzie wnieść depozyt w wysokości 30-40% wartości nieruchomości, oprócz pokrycia związanych z zakupem kosztów i podatków (12-15%). Hiszpańskie banki oceniają wnioskodawców niebędących rezydentami bardziej rygorystycznie, wymagając stabilnych i dobrze udokumentowanych dochodów oraz czystej historii kredytowej w ich kraju pochodzenia.

Dodatkowe uwagi

• Wymiana walut: Wahania między dolarem australijskim (AUD) a euro (EUR) mogą wpływać na całkowite koszty. Rozważ skorzystanie z wyspecjalizowanych usług wymiany walut, aby uzyskać lepsze kursy niż w tradycyjnych bankach.
• Porady prawne: Zdecydowanie zaleca się zatrudnienie niezależnego hiszpańskiego prawnika, aby zapewnić należytą staranność, poruszać się po zawiłościach prawnych i prawidłowo zarządzać zobowiązaniami podatkowymi.
• Podwójne opodatkowanie: Hiszpania i Australia posiadają umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania, aby zapobiec dwukrotnemu opodatkowaniu osób fizycznych od tego samego dochodu. Twoje hiszpańskie zobowiązania podatkowe mogą zostać skompensowane z australijskimi zobowiązaniami podatkowymi, w zależności od Twoich konkretnych okoliczności.

Dokładne zrozumienie tych wymagań podatkowych i relokacyjnych umożliwi australijskim kupującym podejście do zakupu nowo wybudowanej nieruchomości na Costa del Sol z pewnością siebie i jasnością.