Podatki dla australijskich nabywców nieruchomości w Hiszpanii

Zakup nieruchomości z rynku pierwotnego w Hiszpanii, szczególnie w bardzo pożądanym regionie Costa del Sol w Andaluzji, stanowi ekscytującą okazję dla australijskich nabywców. Jednakże zrozumienie hiszpańskiego systemu podatkowego jest kluczowe dla sprawnej i zgodnej z przepisami transakcji. Niniejszy przewodnik zawiera autorytatywny przegląd podatków i związanych z nimi kosztów, koncentrując się na nieruchomościach z rynku pierwotnego (obra nueva) dla zagranicznych nabywców.

Podstawowy pierwszy krok: Uzyskanie numeru NIE

Zanim będziesz mógł dokonać jakiejkolwiek znaczącej transakcji finansowej lub prawnej w Hiszpanii, w tym zakupu nieruchomości, musisz uzyskać Número de Identificación de Extranjero (NIE). Jest to unikalny osobisty numer identyfikacyjny dla cudzoziemców, wydawany przez Hiszpańską Policję Krajową lub za pośrednictwem konsulatów hiszpańskich za granicą [9, 11, 13, 24, 25]. Jest on niezbędny do otwarcia konta bankowego, podpisywania umów i płacenia podatków ¹¹.

• Aby złożyć wniosek, zazwyczaj potrzebny będzie paszport, wypełniony formularz EX-15 oraz dokument uzasadniający potrzebę uzyskania numeru NIE (np. umowa rezerwacyjna nieruchomości) [24, 25].
• Wniosek można złożyć osobiście w Oficina de Extranjería lub na posterunku policji w Hiszpanii, bądź w Ambasadzie lub Konsulacie Hiszpanii w Australii [13, 24].

Podatki i koszty związane z zakupem nieruchomości z rynku pierwotnego

Przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego bezpośrednio od dewelopera (promotor), transakcja podlega podatkowi od wartości dodanej (IVA) oraz podatkowi od czynności cywilnoprawnych (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados – AJD).

1. Podatek od wartości dodanej (IVA)

Dla nieruchomości mieszkalnych z rynku pierwotnego w Hiszpanii standardowa stawka IVA wynosi 10% ceny zakupu [32, 33, 36, 40, 41, 42, 43, 59, 60, 61]. Stawka ta ma również zastosowanie do maksymalnie dwóch miejsc parkingowych i pomieszczeń magazynowych sprzedawanych wraz z nieruchomością [40, 59]. Dla mieszkań objętych oficjalną ochroną (Vivienda de Protección Oficial – VPO) o specjalnym statusie lub z promocji publicznej, może obowiązywać obniżona stawka 4% IVA [32, 33, 36, 40, 59, 61].

W przeciwieństwie do zakupu nieruchomości z rynku wtórnego, które podlegają Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), do nieruchomości z rynku pierwotnego stosuje się IVA ⁴⁰. Jest on zazwyczaj płacony progresywnie z każdą ratą w fazie budowy, a nie tylko po jej zakończeniu, przy czym deweloper wystawia fakturę zawierającą VAT dla każdej płatności ⁴¹.

2. Podatek od czynności cywilnoprawnych (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados – AJD)

W Andaluzji, oprócz IVA, zakup nieruchomości z rynku pierwotnego podlega AJD. Ogólna stawka AJD w Andaluzji wynosi obecnie 1.2% zadeklarowanej wartości nieruchomości w akcie notarialnym [31, 32, 36, 38, 41, 43, 59]. Podatek ten jest nakładany na publiczny akt sprzedaży i formalizację hipoteki (jeśli ma zastosowanie) [32, 38, 43].

Istnieją pewne obniżone stawki AJD w Andaluzji, na przykład dla młodych nabywców, dużych rodzin lub konkretnych nieruchomości VPO, zazwyczaj związane z tym, że nieruchomość jest stałym miejscem zamieszkania i mieści się w określonych progach cenowych [38, 69]. Jednak większość zagranicznych nabywców zapłaci ogólną stawkę 1.2%.

3. Inne koszty zakupu

Oprócz podatków, kupujący powinni uwzględnić w budżecie różne opłaty profesjonalne:

• Opłaty notarialne: Hiszpańskie opłaty notarialne są regulowane prawem i zazwyczaj wynoszą od 0.2% do 0.5% ceny zakupu ⁶². Dla nieruchomości wycenianej na około 200 000 €, opłaty te mogą wynosić od 600 € do 900 € [54, 62].

• Opłaty za wpis do księgi wieczystej: Opłaty za rejestrację aktu własności w Rejestrze Gruntów (Land Registry) są również regulowane i zazwyczaj wynoszą od 0.1% do 0.25% ceny zakupu ⁶².

• Opłaty prawne: Zdecydowanie zaleca się zatrudnienie prawnika specjalizującego się w hiszpańskim prawie nieruchomości. Opłaty prawne wynoszą zazwyczaj od 1% do 1.5% (+ IVA) ceny zakupu, ale mogą się różnić w zależności od złożoności transakcji i świadczonych usług.

• Gestoría (Opłaty administracyjne): Jeśli korzystasz z usług gestora (agencji administracyjnej) do obsługi płatności podatkowych i zadań administracyjnych, ich opłaty mogą wynosić od 300 € do 600 € [54, 68].

• Wycena nieruchomości (Tasación): Jeśli ubiegasz się o hipotekę, bank będzie wymagał oficjalnej wyceny nieruchomości, której koszt wynosi około 300-600 € [32, 68].

Ogółem australijscy nabywcy powinni przewidzieć dodatkowe koszty, w tym IVA, AJD i opłaty profesjonalne, w wysokości około 10% do 15% ceny zakupu nieruchomości [36, 54, 62, 63].

Bieżące podatki i koszty nieruchomości

Po posiadaniu nieruchomości w Hiszpanii będziesz podlegać rocznym podatkom i bieżącym kosztom utrzymania.

1. Podatek dochodowy dla nierezydentów (Impuesto sobre la Renta de No Residentes – IRNR)

Jako australijski właściciel nieruchomości w Hiszpanii, jeśli nie jesteś rezydentem podatkowym (tj. spędzasz mniej niż 183 dni w roku w Hiszpanii lub nie masz tam swoich głównych interesów ekonomicznych) [5, 17, 20], musisz płacić IRNR od wszelkich dochodów generowanych z twojej hiszpańskiej nieruchomości. Dotyczy to dochodów z tytułu najmu imputowanego dla nieruchomości niewynajmowanych lub rzeczywistych dochodów z najmu, jeśli nieruchomość jest wynajmowana [17, 26, 30].

Dla rezydentów australijskich stawka IRNR wynosi 24% od dochodu brutto z wynajmowanych nieruchomości lub dochodu imputowanego [17, 18, 20]. Jest to wyższa stawka niż 19% stosowana wobec rezydentów UE/EOG, którzy mogą również odliczać wydatki [17, 18]. Podatek jest deklarowany za pomocą Modelo 210 [5, 12, 22, 23, 30].

2. Podatek gminny (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – IBI)

IBI to roczny gminny podatek od nieruchomości, podobny do opłat gminnych w Australii. Jest on obliczany na podstawie wartości katastralnej (valor catastral) nieruchomości, która jest wartością administracyjną ustaloną przez władze lokalne, często niższą od wartości rynkowej [67, 70, 71]. Stawka podatku jest ustalana przez każdą radę lokalną (Ayuntamiento) i zazwyczaj waha się od 0.4% do 1.1% wartości katastralnej dla nieruchomości miejskich [67, 72].

3. Inne bieżące koszty

• Opłaty wspólnotowe: Jeśli twoja nieruchomość z rynku pierwotnego jest częścią wspólnoty (np. kompleksu apartamentowego lub urbanizacji z wspólnymi udogodnieniami), będziesz płacić miesięczne lub kwartalne opłaty wspólnotowe na pokrycie utrzymania wspólnych obszarów, ogrodów, basenów i innych usług.

• Rachunki za media: Woda, prąd, gaz i usługi internetowe.

• Ubezpieczenie domu: Obowiązkowe, jeśli posiadasz hipotekę, a w przeciwnym razie wysoce zalecane.

Podatki przy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii

Kiedy australijski nierezydent sprzedaje nieruchomość w Hiszpanii, obowiązują dwa główne podatki:

1. Podatek od zysków kapitałowych (Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales)

Nierezydenci płacą podatek od zysków kapitałowych jako część swojego IRNR (Modelo 210) [15, 20, 26]. Obecna stawka podatku od zysków kapitałowych ze sprzedaży nieruchomości dla nierezydentów wynosi 19% [15, 20]. Zysk jest obliczany jako różnica między ceną sprzedaży a ceną nabycia, po odliczeniu związanych z tym wydatków (np. opłat notarialnych, opłat rejestracyjnych, opłat prawnych, podatków zapłaconych podczas zakupu) [37, 44].

2. 3% Potrącenie przy sprzedaży dla nierezydentów

Kiedy nierezydent sprzedaje nieruchomość w Hiszpanii, kupujący jest prawnie zobowiązany do potrącenia 3% ceny sprzedaży i wpłacenia jej bezpośrednio do Hiszpańskiej Agencji Podatkowej (Agencia Tributaria) za pomocą Modelo 211 [6, 14, 16, 19, 21]. To potrącenie działa jako zaliczka na poczet potencjalnego podatku od zysków kapitałowych sprzedającego [6, 16, 21].

Sprzedający ma następnie cztery miesiące od daty sprzedaży na złożenie deklaracji Modelo 210 dotyczącej zysków kapitałowych [6, 21]. Jeśli rzeczywisty należny podatek od zysków kapitałowych jest niższy niż potrącone 3%, sprzedający może ubiegać się o zwrot różnicy. Jeśli należny podatek jest wyższy, sprzedający musi zapłacić dodatkową kwotę. Jeśli nie było zysku kapitałowego, a nawet straty, sprzedający może ubiegać się o pełny zwrot 3% [6, 16, 21].

3. Gminny podatek od zysków kapitałowych (Plusvalía Municipal)

Jest to podatek lokalny nakładany przez ratusz na wzrost wartości gruntu miejskiego (nie samego budynku) od daty zakupu do daty sprzedaży [4, 27, 34, 39, 60]. Technicznie rzecz biorąc, jest on płatny przez sprzedającego, chociaż czasami można negocjować, aby zapłacił go kupujący ³⁹. Obliczenie zależy od wartości katastralnej gruntu, liczby lat posiadania nieruchomości (maksymalnie do 20 lat) i stawek ustalonych przez radę lokalną [4, 34, 37]. Co ważne, zgodnie z orzeczeniem Trybunału Konstytucyjnego z 2021 roku, podatek ten nie jest płatny, jeśli nie nastąpił rzeczywisty wzrost wartości gruntu [4, 27].

Finansowanie zakupu: Wskaźnik kredytu do wartości nieruchomości (LTV) dla nierezydentów

Hiszpańskie banki są zazwyczaj skłonne udzielać kredytów hipotecznych nierezydentom. Jednak wskaźnik kredytu do wartości nieruchomości (LTV) jest zazwyczaj niższy niż dla rezydentów. Dla obywateli spoza UE, w tym Australijczyków, banki zazwyczaj oferują LTV w wysokości około 50% do 60% wyceny nieruchomości lub ceny zakupu, w zależności od tego, która jest niższa [55, 56, 63, 64]. Oznacza to, że powinieneś zaplanować pokrycie 40-50% ceny nieruchomości plus wszystkich związanych z zakupem kosztów (podatków i opłat) z własnych środków.

Kwestie relokacji i wiz: Aktualizacja w sprawie Złotej Wizy

Historycznie, popularną drogą dla obywateli spoza UE do uzyskania rezydencji w Hiszpanii była Złota Wiza (Visa de Inversor), która oferowała rezydencję w zamian za znaczną inwestycję, w tym zakup nieruchomości za 500 000 € lub więcej [7, 8, 10].

Należy jednak podkreślić, że program Złotej Wizy dla inwestycji w nieruchomości został zniesiony przez rząd hiszpański ze skutkiem od 3 kwietnia 2025 r. [7, 8, 28]. Oznacza to, że nowe inwestycje w nieruchomości dokonane po tej dacie nie będą już kwalifikować się do Złotej Wizy. Inne drogi inwestycyjne, takie jak inwestowanie 1 miliona euro w akcje hiszpańskich spółek lub 2 miliony euro w hiszpański dług publiczny, pozostają dostępne [7, 8]. Dla australijskich nabywców poszukujących długoterminowej rezydencji, należałoby zbadać alternatywne opcje wizowe.

Podsumowanie

Poruszanie się po hiszpańskim systemie podatkowym nieruchomości wymaga starannego planowania i profesjonalnej porady. Rozumiejąc różne podatki i koszty związane z zakupem, posiadaniem i ewentualną sprzedażą nieruchomości z rynku pierwotnego na Costa del Sol, australijscy nabywcy mogą zapewnić sobie dobrze poinformowaną i udaną inwestycję. Zawsze konsultuj się z wykwalifikowanym hiszpańskim doradcą podatkowym i prawnikiem, aby omówić swoje konkretne okoliczności.