Transfery USD na EUR dla kupujących z Ameryki

Zakup nowo wybudowanego domu na Costa del Sol jako Amerykanin oznacza przekształcenie dolarów amerykańskich w euro i bezpieczne przetransferowanie ich do Hiszpanii. Wymiana walut jest często największym ukrytym kosztem całego zakupu: w przypadku nieruchomości o wartości 400 000 euro, niekorzystny kurs wymiany i opłaty mogą cicho dodać kilka tysięcy dolarów. Ten przewodnik wyjaśnia, jak działają transfery USD na EUR dla amerykańskich nabywców, jak obniżyć koszty oraz jakie zasady amerykańskie i hiszpańskie należy przestrzegać. Obejmuje on całe wybrzeże Costa del Sol, od Malagi i Marbelli po Esteponę i dalej.

Dlaczego kurs wymiany ma większe znaczenie niż opłata

Kiedy wysyłasz pieniądze za granicę, dwie rzeczy wpływają na to, co faktycznie dotrze: opłata za przelew i kurs wymiany (czyli “spread”, który dostawca dodaje do kursu średniego rynkowego). Spread jest zazwyczaj znacznie droższy niż jakakolwiek stała opłata. Zwykły bank w USA może podać kurs o dwa do czterech procent gorszy niż kurs średni rynkowy, podczas gdy regulowany specjalista walutowy zazwyczaj pobiera znacznie mniejszą marżę. W przypadku zakupu na kwotę sześciocyfrową, ta różnica sprawia, że opłata za przelew w wysokości 25 lub 40 dolarów staje się znikoma.

Euro w ostatnich latach notowane było blisko parytetu z dolarem. Dla porównania, roczny średni kurs wymiany IRS wyniósł 0,924 euro za dolara amerykańskiego zarówno w 2023, jak i w 2024 roku, co oznaczało około 1,08 dolara za euro ². Kursy zmieniają się codziennie, więc liczy się kwota, którą zafiksowałeś w dniu finalizacji transakcji.

Twoje opcje przesyłania dolarów na euro

Przelew bankowy w USA

Prosta, ale zazwyczaj najdroższa opcja. Twój bank przelicza po własnym kursie detalicznym i wysyła przelew SWIFT. Banki korespondenci (pośredniczące) mogą również potrącić opłatę manipulacyjną w trakcie transferu, więc euro docierające do Hiszpanii może być niższe niż oczekiwano.

Specjalistyczny broker walutowy lub fintech

Regulowane firmy zajmujące się wymianą walut i fintechy zajmujące się transferami pieniężnymi zazwyczaj oferują niższe spready i jaśniejsze ceny, a wiele z nich pozwala na utrzymanie salda w euro lub zawarcie umowy forward. Jest to opcja, z której korzysta większość międzynarodowych nabywców w przypadku wpłaty depozytu i płatności końcowej. Wybierz dostawcę, który jest odpowiednio autoryzowany i zarejestrowany w USA oraz może wysyłać pieniądze na hiszpański numer IBAN.

Kontrakty forward w celu zafiksowania kursu

Nowo wybudowane nieruchomości są często kupowane “off-plan” (na etapie projektu) z płatnościami etapowymi rozłożonymi na miesiące lub lata. Kontrakt forward pozwala zafiksować dzisiejszy kurs dla przyszłej płatności, eliminując ryzyko osłabienia dolara przed finalizacją transakcji. Zazwyczaj płacisz niewielki depozyt i regulujesz pozostałą kwotę, gdy płatność staje się wymagalna.

Co potrzebujesz, zanim będziesz mógł wysłać euro do Hiszpanii

Aby otrzymać środki i sfinalizować zakup w Hiszpanii, zazwyczaj będziesz potrzebować:

• Numer NIE (Numero de Identidad de Extranjero), numer identyfikacji podatkowej cudzoziemca, wymagany do każdej transakcji nieruchomościowej. Zapoznaj się z naszym powiązanym przewodnikiem dotyczącym uzyskania numeru NIE.
• Hiszpańskie konto bankowe w większości przypadków, używane do opłacania notariusza, podatków i rachunków za media. Niektórzy nabywcy finalizują transakcję za pośrednictwem rachunku powierniczego swojego prawnika, ale lokalne konto znacznie ułatwia bieżące opłacanie rachunków.
• Dowód pochodzenia środków. Zgodnie z hiszpańskimi i unijnymi przepisami dotyczącymi przeciwdziałania praniu pieniędzy, banki i notariusz zapytają o pochodzenie pieniędzy (na przykład sprzedaż nieruchomości w USA, wynagrodzenie lub inwestycje). Trzymaj wyciągi i umowy sprzedaży w gotowości, aby uniknąć opóźnień.

Środki na zakup nieruchomości powinny być przekazywane za pomocą możliwego do śledzenia przelewu bankowego, a nie gotówki. Notariusz odnotowuje dokładną formę płatności w akcie notarialnym. Jeśli kiedykolwiek fizycznie przewozisz 10 000 euro lub więcej w gotówce do UE lub z UE, należy to zgłosić w urzędzie celnym ⁴.

Obowiązki sprawozdawcze w USA, których amerykańscy nabywcy nie mogą przeoczyć

Przenoszenie własnych pieniędzy za granicę samo w sobie nie jest zdarzeniem podlegającym opodatkowaniu, ale otwarcie hiszpańskiego konta bankowego tworzy obowiązki sprawozdawcze w USA:

• FBAR (FinCEN Form 114). Jeśli łączna wartość Twoich zagranicznych kont finansowych przekracza 10 000 dolarów amerykańskich w dowolnym momencie roku kalendarzowego, musisz złożyć FBAR. Termin płatności to 15 kwietnia, z automatycznym przedłużeniem do 15 października ¹. Jeden przelew finalizujący transakcję może spowodować przekroczenie tej granicy na nowym hiszpańskim koncie, więc rok zakupu to rok, w którym niemal na pewno złożysz deklarację.
• Podawaj kwoty w dolarach. IRS nie ma oficjalnego kursu wymiany; przeliczasz kwoty w euro na dolary amerykańskie, stosując konsekwentnie przyjęty kurs, taki jak średnia roczna, podczas przygotowywania deklaracji ².
• FATCA (Form 8938) może również mieć zastosowanie powyżej wyższych progów. Zauważ, że hiszpańska nieruchomość posiadana bezpośrednio na Twoje nazwisko zazwyczaj nie jest “określonym zagranicznym aktywem finansowym”, ale konto bankowe, za pośrednictwem którego ją finansujesz, podlega zgłoszeniu.

USA i Hiszpania mają umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania (Konwencja z 1990 roku, zmieniona Protokołem z 2013 roku) mającą na celu zapobieganie podwójnemu opodatkowaniu, a zagraniczne ulgi podatkowe zazwyczaj pozwalają na odliczenie podatku hiszpańskiego od zobowiązania w USA ³. Ponieważ obywatele USA są opodatkowani od dochodów z całego świata, skonsultuj się z księgowym zajmującym się transakcjami międzynarodowymi przed finalizacją zakupu.

Hiszpańskie podatki od zakupu: uwzględnij je w euro

Waluta to tylko część kosztów. Oprócz ceny, powinieneś przeznaczyć około 10 do 13 procent na podatki i opłaty. Dokładne podatki zależą od tego, czy dom jest nowo wybudowany, czy z rynku wtórnego, a Andaluzja (która obejmuje całe wybrzeże Costa del Sol) ustala własne stawki. Poniższe dane to standardowe stawki andaluzyjskie i krajowe; zawsze potwierdź aktualne wartości procentowe u swojego prawnika, ponieważ stawki regionalne ulegają zmianie.

Zatem nowo wybudowana nieruchomość na Costa del Sol podlega 10% IVA plus 1.2% AJD, podczas gdy nieruchomość z rynku wtórnego podlega andaluzyjskiemu ITP. Są one zarządzane przez Agencia Tributaria de Andalucia ⁵. Nasz oddzielny przewodnik dotyczący kosztów zakupu i podatków na Costa del Sol szczegółowo omawia poszczególne pozycje.

Bieżące koszty i podatki po zakupie

Jako właściciel niebędący rezydentem zapłacisz:

• IBI, roczny miejski podatek od nieruchomości, ustalany przez każdy ratusz jako procent wartości katastralnej.
• IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), składany na formularzu Modelo 210. Jeśli nie wynajmujesz nieruchomości, Hiszpania nadal pobiera podatek od niewielkiego dochodu przypisanego na podstawie wartości katastralnej; jeśli ją wynajmujesz, jesteś opodatkowany od dochodu z wynajmu ⁴. Zapoznaj się z naszym przewodnikiem dotyczącym podatku dochodowego dla nierezydentów i Modelo 210.
• Podatek od majątku może mieć zastosowanie do posiadaczy aktywów o wyższej wartości; portal Agencia Tributaria dla nierezydentów wyjaśnia, kogo to dotyczy ⁴.

Kiedy ostatecznie sprzedasz, kupujący zatrzymuje 3% ceny i wpłaca je organowi podatkowemu jako zaliczkę na Twoje zobowiązanie z tytułu zysków kapitałowych, przy czym każda nadwyżka podlega zwrotowi po uregulowaniu Twojego ostatecznego IRNR ⁴. Lokalny podatek plusvalia (miejski podatek od wzrostu wartości gruntu) również może być należny przy sprzedaży.

Finansowanie części zakupu

Jeśli nie płacisz całej kwoty gotówką, zauważ, że hiszpańscy kredytodawcy zazwyczaj ograniczają kredyty hipoteczne dla nierezydentów do około 60 do 70 procent wartości nieruchomości, więc nadal będziesz musiał przelać znaczną zaliczkę w euro. Nabywca z USA korzystający z hiszpańskiego kredytu hipotecznego powinien wcześnie potwierdzić stanowisko kredytodawcy wobec amerykańskich klientów, ponieważ niektóre banki są ostrożne w kwestii amerykańskich przepisów podatkowych i sprawozdawczych. Nasz przewodnik po kredytach hipotecznych dla nierezydentów obejmuje kryteria kredytodawców i typowe stawki.

Praktyczna lista kontrolna walut

1. Uzyskaj numer NIE i otwórz hiszpańskie konto bankowe (lub zorganizuj konto klienta u swojego prawnika) zanim nadejdzie termin wpłaty depozytu.
2. Porównaj całkowity kurs swojego banku w USA z co najmniej jednym regulowanym specjalistą walutowym dla tej samej kwoty w euro.
3. W przypadku płatności etapowych za nieruchomości “off-plan”, rozważ kontrakt forward, aby zafiksować kurs.
4. Zbierz dowody pochodzenia środków wcześnie, aby bez opóźnień przejść kontrole przeciwdziałające praniu pieniędzy.
5. Prowadź rejestr każdego przelewu i zastosowanego kursu, zarówno dla hiszpańskiego notariusza, jak i do deklaracji podatkowej w USA.
6. Zaplanuj złożenie FBAR, a w stosownych przypadkach Formularza 8938, za rok, w którym finalizujesz transakcję.

Odpowiednio zarządzana strona walutowa zakupu na Costa del Sol jest prosta: dobry kurs, przejrzysta dokumentacja i żadnych niespodzianek ani z IRS, ani z Agencia Tributaria.

Ten przewodnik zawiera ogólne informacje, nie jest poradą podatkową ani prawną. Stawki i progi ulegają zmianie; potwierdź aktualne dane u hiszpańskiego prawnika i amerykańskiego księgowego zajmującego się transakcjami międzynarodowymi przed podjęciem zobowiązania.