Podatki dla niemieckich nabywców kupujących nieruchomość w Hiszpanii (Costa del Sol)

Ważne, proszę przeczytać najpierw. Ten przewodnik zawiera informacje ogólne, a nie spersonalizowane porady prawne ani podatkowe. Stawki, progi i terminy podane są jako obowiązujące w dniu przeglądu (28 lipca 2026) i zmieniają się w zależności od roku podatkowego i gminy. Sytuacje indywidualne różnią się (rezydencja, inne dochody, struktura własności). Zanim cokolwiek kupisz, sprzedasz lub złożysz, potwierdź swoją sytuację z kwalifikowanym hiszpańskim doradcą podatkowym lub abogado colegiado (a po stronie niemieckiej, Steuerberaterem).

Podatki od zakupu są takie same dla każdego nabywcy, niezależnie od narodowości. To, co zmienia się z powodu bycia Niemcem, to bieżące opodatkowanie dochodów z nieruchomości i ewentualnej sprzedaży, kształtowane przez Umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania (DTA) między Niemcami a Hiszpanią ⁵⁸. Umowa przyznaje Hiszpanii prawo do opodatkowania dochodów z nieruchomości (wynajem lub dochód imputowany) oraz zysków kapitałowych ⁵. Te hiszpańskie dochody są zwolnione z niemieckiego podatku dochodowego, ale prawo niemieckie uwzględnia je przy ustalaniu progresywnej stawki stosowanej do pozostałych niemieckich dochodów, tzw. Progressionsvorbehalt ⁷.

Hiszpańsko-Niemiecka Umowa o Unikaniu Podwójnego Opodatkowania (podpisana 2011, weszła w życie 2012)

Umowa została podpisana w Madrycie 3 lutego 2011 roku, weszła w życie 18 października 2012 roku i obowiązuje od 2013 roku ⁵⁸. Zapobiega ona podwójnemu opodatkowaniu dochodów i precyzuje, które państwo może opodatkować dany rodzaj dochodu.

• Artykuł 6 (Dochody z Nieruchomości): Hiszpania może opodatkować dochody z Twojej nieruchomości na Costa del Sol, dochody z wynajmu oraz, dla nierezydentów, "dochód imputowany", który Hiszpania opodatkowuje nawet w przypadku użytku osobistego ⁵.
• Artykuł 13 (Zyski Kapitałowe): Hiszpania może opodatkować wszelkie zyski kapitałowe ze sprzedaży nieruchomości; Niemcy zwalniają ten zysk ⁵.
• Artykuł 22 (Eliminacja Podwójnego Opodatkowania): Niemcy stosują metodę zwolnienia z klauzulą progresji (Progressionsvorbehalt): dochody hiszpańskie nie są opodatkowywana w Niemczech, ale są dodawane do całkowitego dochodu w celu ustalenia stawki stosowanej do pozostałych dochodów pochodzących z Niemiec ⁵⁷.

Hiszpańskie Podatki dla Niemieckiego Właściciela Nierezydenta

• Przy zakupie (nowy budynek): W przypadku nowego domu kupionego od dewelopera w Andaluzji, podatek od wartości dodanej (IVA) wynosi 10% ³, a podatek od czynności cywilnoprawnych (AJD, Actos Jurídicos Documentados) wynosi 1,2% ⁴. Nowe budynki płacą IVA + AJD, nigdy ITP.
• Podatek od Nieruchomości (IBI): Podatek gminny płacony corocznie od wartości katastralnej (valor catastral). Stawka jest ustalana przez każdy ratusz i, w przypadku nieruchomości miejskich, zazwyczaj mieści się w przedziale 0,4%–1,1%; sprawdź stawkę dla swojej gminy.
• Podatek Dochodowy od Nierezydentów (IRNR): Składany na Formularzu 210 (Modelo 210) ¹.
• Użytek osobisty: podatek od "dochodu imputowanego." Podstawa opodatkowania wynosi 1,1% wartości katastralnej (jeśli wartość ta została zweryfikowana w ciągu ostatnich 10 lat) lub 2% w innym przypadku, opodatkowany stawką 19% dla rezydentów UE/EOG ¹.
• Wynajem: 19% od dochodu z wynajmu netto. Jako rezydent UE/EOG możesz odliczyć związane z tym koszty (IBI, opłaty wspólnotowe, ubezpieczenie, odsetki od kredytu hipotecznego, utrzymanie) ¹.
• Podatek od Majątku i Solidarności: Andaluzja stosuje 100% ulgę w swoim regionalnym Podatku od Majątku, więc regionalny rachunek jest faktycznie zerowy ⁴. Oddzielnie, krajowy Podatek Solidarnościowy od Wielkich Majątków, nadal obowiązujący w 2026 roku, może dotyczyć dużego hiszpańskiego majątku netto: obowiązuje zwolnienie minimalne w wysokości 700 000 euro, a jego skala zaczyna się dopiero powyżej 3 milionów euro podstawy opodatkowania, więc większość indywidualnych nabywców znacznie mieści się poniżej tego progu ⁶.
• Przy sprzedaży, Zyski Kapitałowe (IRNR): Zysk jest opodatkowany stawką 19% dla rezydentów UE/EOG. Zysk to cena sprzedaży minus koszt nabycia (cena zakupu plus podatki/opłaty) i koszty głównych ulepszeń ¹.
• Przy sprzedaży, 3% Potrącenie (Retención): Nabywca musi potrącić 3% ceny sprzedaży i wpłacić ją do Agencia Tributaria (za pośrednictwem Formularza 211) jako zaliczkę na poczet Twojego zobowiązania z tytułu zysków kapitałowych. Następnie składasz Formularz 210, aby uregulować ostateczny rachunek lub ubiegać się o zwrot, jeśli potrącone 3% przekracza podatek należny od Twojego rzeczywistego zysku ¹.
• Przy sprzedaży, Plusvalía Municipal (IIVTNU): Podatek lokalny od wzrostu wartości gruntu miejskiego (nie budynku) w okresie własności; odpowiedzialność za niego spoczywa zazwyczaj na sprzedającym.

Niemieckie Obowiązki Sprawozdawczości Podatkowej

Mimo że dochody są opodatkowane w Hiszpanii, muszą być zadeklarowane w Niemczech w rocznym zeznaniu podatkowym (Einkommensteuererklärung) ⁷⁹.

• Anlage V (wynajem i dzierżawa): Szczegółowo opisuje dochody z wynajmu i koszty podlegające odliczeniu z hiszpańskiej nieruchomości, obliczone zgodnie z niemieckimi zasadami, w celu określenia zysku lub straty ⁹.
• Anlage AUS (dochody zagraniczne): Deklaruje dochody zagraniczne podlegające Progressionsvorbehalt; kwota z Anlage V jest tu wykazywana, aby została prawidłowo uwzględniona przy ustalaniu niemieckiej stawki podatkowej, pozostając jednocześnie zwolnioną z bezpośredniego niemieckiego podatku ⁷⁹.

Jak niemiecki nabywca zazwyczaj rozlicza hiszpańskie podatki od nieruchomości

1. Przy zakupie: Przy podpisaniu aktu notarialnego (escritura), prawnik nabywcy zazwyczaj płaci 10% IVA deweloperowi oraz składa i płaci 1,2% AJD regionalnemu organowi podatkowemu Andaluzji ³⁴.
2. Rocznie (IBI): Ratusz (Ayuntamiento) wystawia roczny rachunek IBI (często za pośrednictwem polecenia zapłaty); terminy różnią się w zależności od gminy, zazwyczaj przypadają na okres sierpień–listopad.
3. Rocznie (IRNR, użytek osobisty): Formularz 210 dotyczący dochodu imputowanego za rok kalendarzowy jest składany w następnym roku, z terminem do 31 grudnia tego następnego roku ¹.
4. Dochód z wynajmu (IRNR): W przypadku dochodów narosłych od 2024 roku, dochody z wynajmu są grupowane rocznie na jednym Formularzu 210 na nieruchomość, składanym od 1 do 20 stycznia roku następującego po roku, w którym dochód narósł (oddzielne/kwartalne składanie, pierwsze 20 dni kwietnia, lipca, października, stycznia, pozostaje opcjonalne) ¹.
5. Rocznie (niemieckie zeznanie): Zadeklaruj hiszpańską nieruchomość i dochody, używając Anlage V i Anlage AUS, aby zastosować Progressionsvorbehalt ⁷⁹.
6. Przy sprzedaży: Nabywca potrąca 3% za pośrednictwem Formularza 211 w ciągu jednego miesiąca; sprzedający ma następnie kolejne trzy miesiące (około cztery od sprzedaży) na złożenie Formularza 210, zadeklarowanie zysku i odzyskanie ewentualnego nadpłaconego potrącenia. Plusvalía Municipal jest zazwyczaj płacona do ratusza w ciągu około 30 dni ¹.