Drogi do rezydencji dla zamożnych nabywców z krajów Zatoki Perskiej i spoza UE

Drogi do uzyskania rezydencji dla nabywców z Zatoki Perskiej i spoza UE o wysokim statusie majątkowym fundamentalnie zmieniły się w 2025 roku. Przez dekadę zakup nieruchomości za 500 000 euro lub więcej otwierał szybką ścieżkę do hiszpańskiej rezydencji poprzez wizę inwestorską. Te drzwi są teraz zamknięte. Niniejszy przewodnik wyjaśnia, co pozostaje dostępne dla nabywców z Emiratów i innych krajów spoza UE, którzy szukają domu na Costa del Sol, w jaki sposób rezydencja i własność są teraz dwiema odrębnymi kwestiami oraz jaki jest system podatkowy (od IVA i AJD przy zakupie po IRNR, IBI i traktat Hiszpania-Zjednoczone Emiraty Arabskie), który reguluje transakcje o wysokiej wartości na wybrzeżu Andaluzji.

Koniec złotej wizy: co zmieniło się w 2025 roku

Hiszpania zniosła swoją wizę rezydencką dla inwestorów (tzw. „złotą wizę”) poprzez Ley Organica 1/2025, de 2 de enero, opublikowaną w Boletin Oficial del Estado i wchodzącą w życie 3 kwietnia 2025 roku.¹ Środek ten usunął całą ścieżkę inwestorską, w tym próg zakupu nieruchomości, który przyciągał tak wielu nabywców z Zatoki Perskiej i międzynarodowych. Każdy, kto już posiadał ważną złotą wizę lub złożył wniosek przed terminem odcięcia, zachowuje swoje prawa i odnawia ją na podstawie przepisów obowiązujących w momencie pierwszego udzielenia pozwolenia.¹ Dla wszystkich innych proste równanie zakupu nieruchomości w celu uzyskania rezydencji już nie istnieje. Dostępność mieszkań była oficjalnym uzasadnieniem rządu, biorąc pod uwagę, jak bardzo skoncentrował się popyt na zakup przez cudzoziemców na rynkach przybrzeżnych i metropolitalnych.¹

Ścieżki rezydencyjne nadal dostępne dla nabywców spoza UE

Zakup na Costa del Sol pozostaje w pełni możliwy dla nabywców spoza UE, a kilka ścieżek rezydencyjnych nadal służy zamożnym wnioskodawcom, którzy chcą mieszkać w Hiszpanii. Żadna nie jest związana z inwestycją w nieruchomość, ale zakup domu wzmacnia praktyczne argumenty za osiedleniem się.

Wiza niewymagająca pracy (NLV)

Wiza niewymagająca pracy odpowiada nabywcom, którzy mogą utrzymywać się z dochodów pasywnych lub kapitału bez pracy w Hiszpanii. Wymóg finansowy jest ustalony na 400% IPREM. Przy IPREM utrzymanym na poziomie 600 euro miesięcznie na 2026 rok, oznacza to około 2 400 euro miesięcznie, czyli około 28 800 euro rocznie, dla głównego wnioskodawcy, plus dodatkowe 600 euro miesięcznie (7 200 euro rocznie) na każdego członka rodziny.² Dowodem mogą być emerytury, dywidendy, dochody z wynajmu lub znaczne oszczędności. Jest to naturalne rozwiązanie dla emerytów i inwestorów, choć nie zezwala na zatrudnienie lokalne.

Wiza cyfrowego nomady (DNV)

Wprowadzona przez hiszpańską ustawę o startupach (Ley 28/2022), wiza cyfrowego nomady pozwala pracownikom zdalnym i freelancerom mieszkać w Hiszpanii, pracując dla firm lub klientów z zagranicy. Próg dochodowy jest związany z 200% krajowej płacy minimalnej, co na 2026 rok wynosi około 2 849 euro miesięcznie (około 34 188 euro rocznie), z dodatkowymi kwotami dla członków rodziny.³ Nie więcej niż 20% dochodów może pochodzić ze źródeł hiszpańskich, a wnioskodawcy muszą wykazać ugruntowane relacje zawodowe (zazwyczaj co najmniej trzy miesiące z pracodawcą lub rok dla samozatrudnionych).³ O DNV można ubiegać się w konsulacie lub z terenu Hiszpanii, gdzie jest ona przyznawana jako trzyletnie zezwolenie na pobyt.³

Inne kwalifikujące się ścieżki

Zamożni nabywcy, którzy zamierzają prowadzić lub inwestować w hiszpański biznes, mogą rozważyć zezwolenie dla wysoko wykwalifikowanych specjalistów lub ścieżkę przedsiębiorcy, obie również regulowane przez Ley 28/2022. Wiąże się to z prawdziwą działalnością gospodarczą lub ofertą pracy, a nie z pasywną inwestycją w nieruchomość, i warto to zbadać z prawnikiem imigracyjnym, jeśli rodzinne biuro lub spółka operacyjna jest częścią planu.³

Kupno bez zamieszkiwania: własność i NIE

Ponieważ rezydencja jest teraz oddzielona od zakupu, większość nabywców z Zatoki Perskiej dokona nabycia na Costa del Sol jako nierezydenci. Każdy zagraniczny nabywca potrzebuje NIE (Numero de Identidad de Extranjero), numeru identyfikacji podatkowej wymaganego do podpisania aktu notarialnego, podłączenia mediów i składania deklaracji podatkowych. Własność jako nierezydent jest prosta, ale wiąże się z powtarzającymi się hiszpańskimi obowiązkami podatkowymi, nawet gdy dom jest używany tylko przez kilka tygodni w roku, jak opisano poniżej. Jeśli później spędzasz w Hiszpanii więcej niż 183 dni w roku, stajesz się hiszpańskim rezydentem podatkowym, a Twój światowy dochód i majątek wchodzą w zakres opodatkowania, co jest kluczowe dla traktatu i planowania rezydencji.

Podatki od zakupu nowej nieruchomości na Costa del Sol

Zupełnie nowy dom kupiony od dewelopera w Andaluzji jest opodatkowany IVA (VAT) plus AJD (podatek skarbowy), a nie podatkiem od przeniesienia własności ITP, który ma zastosowanie do nieruchomości z rynku wtórnego. Krajowa stawka IVA dla nieruchomości mieszkalnych wynosi 10%, a ogólna stawka AJD w Andaluzji to 1,2%.⁴ Należy pamiętać, że podstawa opodatkowania jest wyższą z ceny zapłaconej lub wartości referencyjnej katastru (valor de referencia).⁴

W praktyce, nabywcy powinni zaplanować budżet w wysokości około 13% do 15% ponad cenę zakupu nowej nieruchomości po doliczeniu kosztów profesjonalnych.⁴ Opłata skarbowa od samego aktu hipotecznego jest płacona przez pożyczkodawcę, a nie kupującego, od czasu Real Decreto-ley 17/2018.⁴ W celu uzyskania pełniejszego podsumowania, zapoznaj się z naszym przewodnikiem dotyczącym kosztów zakupu i podatków.

Bieżące podatki dla właścicieli nierezydentów

Po nabyciu nieruchomości obowiązują trzy roczne zobowiązania. Pierwszym jest IBI, podatek od nieruchomości naliczany przez urząd miasta, zazwyczaj w wysokości od około 0,4% do 1,1% wartości katastralnej, w zależności od gminy, należny od właściciela nieruchomości na dzień 1 stycznia.⁵ Drugim jest IRNR, podatek dochodowy od nierezydentów, składany na Modelo 210. Jeśli dom nie jest wynajmowany, Hiszpania przypisuje domniemany dochód w wysokości 1,1% lub 2% wartości katastralnej (w zależności od tego, kiedy wartość ta była ostatnio rewidowana).⁶ Jako rezydenci ZEA i innych krajów spoza UE, nabywcy płacą stawkę dla krajów spoza UE w wysokości 24% od kwoty brutto, bez odliczeń, i składają deklaracje rocznie.⁶ Jeśli nieruchomość jest wynajmowana, to samo 24% ma zastosowanie do dochodu z wynajmu brutto dla właścicieli spoza UE (lipcowy wyrok Sądu Krajowego z 2025 roku zaczął podważać stanowisko dotyczące braku odliczeń, więc należy zasięgnąć aktualnej porady).⁶ Trzecim jest podatek od majątku, opisany poniżej. Zobacz także nasze przewodniki dotyczące podatku dochodowego od nierezydentów oraz podatku od majątku i solidarnościowego.

Podatek od majątku i podatek solidarnościowy

Andaluzja stosuje 100% ulgę (bonificacion) w regionalnym podatku od majątku, więc ani rezydenci, ani nierezydenci nie płacą regionalnego Impuesto sobre el Patrimonio od aktywów w regionie.⁷ Jednakże, krajowy dodatek, Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas, został zaprojektowany precyzyjnie, aby objąć duże majątki w regionach, które zniosły podatek od majątku. Ma zastosowanie powyżej progu majątku netto wynoszącego 3 000 000 euro, ze stawkami 1,7% (od 3 000 000 do około 5 347 998 euro), 2,1% (do około 10 695 996 euro) i 3,5% powyżej tego, przy czym wszelkie zapłacone regionalne podatki od majątku są zaliczane na jego poczet.⁸ Pierwotnie tymczasowy, został przedłużony na czas nieokreślony.⁸ Ogólna ulga w wysokości 700 000 euro ma zastosowanie do podstawy podatku od majątku, a do 300 000 euro z głównego miejsca zamieszkania jest również zwolnione.⁹ Nierezydenci są oceniani według rzeczywistego zobowiązania, co oznacza, że liczą się tylko aktywa znajdujące się w Hiszpanii, więc bardzo wartościowy portfel na Costa del Sol może uruchomić podatek solidarnościowy. Precyzyjny zakres podatku solidarnościowego dla nierezydentów jest przedmiotem debaty wśród doradców, więc nabywca o wysokiej wartości powinien potwierdzić swoje narażenie przed zakupem.⁸⁹

Sprzedaż później: 3% zatrzymania i zyski kapitałowe

Kiedy nierezydent sprzedaje hiszpańską nieruchomość, kupujący musi zatrzymać 3% ceny sprzedaży i wpłacić ją do Agencia Tributaria na Modelo 211 jako zaliczkę na podatek od zysków kapitałowych sprzedającego.¹⁰ Sprzedający następnie składa Modelo 210 w ciągu czterech miesięcy, aby rozliczyć rzeczywisty zysk, opodatkowany stawką 19% dla rezydentów UE/EOG i 24% dla pozostałych; jeśli 3% przekroczy rzeczywiste zobowiązanie, reszta podlega zwrotowi, a w przypadku straty całe zatrzymanie może zostać odzyskane.¹⁰ Nasz przewodnik dotyczący zysków kapitałowych i 3% zatrzymania wyjaśnia mechanikę dla sprzedających.

Traktat podatkowy Hiszpania-ZEA

Konwencja między Hiszpanią a Zjednoczonymi Emiratami Arabskimi w sprawie unikania podwójnego opodatkowania weszła w życie 2 kwietnia 2007 roku.¹¹ Rozwiązuje konflikty podwójnej rezydencji poprzez reguły rozstrzygające w stylu OECD stosowane w kolejności: stałe miejsce zamieszkania, następnie centrum żywotnych interesów, a następnie stałe miejsce pobytu.¹¹ Co kluczowe dla nieruchomości, zyski ze sprzedaży nieruchomości (i dochody z niej) pozostają opodatkowane w kraju, w którym znajduje się nieruchomość, więc dom na Costa del Sol zawsze podlega hiszpańskim podatkom niezależnie od rezydencji właściciela w ZEA.¹¹ Traktat zapobiega podwójnemu opodatkowaniu tego samego dochodu, ale nie zwalnia nieruchomości położonych w Hiszpanii z hiszpańskiego podatku. Nabywcy z Emiratów, którzy stają się hiszpańskimi rezydentami podatkowymi, powinni dokładnie przeanalizować swoją sytuację w kontekście traktatu, ponieważ ZEA nie pobierają podatku dochodowego od osób fizycznych, a wynik reguły rozstrzygającej może znacząco zmienić ogólne obciążenie podatkowe.

Finansowanie zakupu jako nierezydent

Nabywcy spoza UE mogą uzyskać hiszpańskie kredyty hipoteczne, choć limity wskaźnika kredytu do wartości są bardziej restrykcyjne niż dla rezydentów. W 2026 roku banki zazwyczaj ograniczają pożyczki dla nierezydentów do około 50% do 60% wartości dla wnioskodawców spoza UE (60% do 70% dla nabywców z UE), co oznacza, że znaczny depozyt gotówkowy plus wszystkie koszty transakcji muszą być dostępne przed zwróceniem się do banku.¹² Stałe stopy procentowe dla nabywców spoza UE wynosiły w przybliżeniu od 4,3% do 5,2% na początku 2026 roku.¹² Wielu nabywców z Zatoki Perskiej kupuje za gotówkę, ale kredyt hipoteczny może być użytecznym narzędziem planistycznym. Zapoznaj się z naszym przewodnikiem dotyczącym kredytów hipotecznych dla nierezydentów, aby poznać kryteria i dokumentację banków.

Uwaga dotycząca ustawy Beckhama

Nabywcy, którzy uzyskują hiszpańską rezydencję podatkową poprzez kwalifikujące się zatrudnienie, mogą skorzystać ze specjalnego reżimu dla impatriantów, znanego jako ustawa Beckhama: stałe 24% od dochodów ze źródeł hiszpańskich do 600 000 euro przez sześć lat podatkowych, z większością dochodów zagranicznych poza zakresem hiszpańskiego opodatkowania i podatkiem od majątku ograniczonym do aktywów hiszpańskich.¹³ Kwalifikowalność wymaga niebycia hiszpańskim rezydentem podatkowym w poprzednich pięciu latach i zazwyczaj przeniesienia związanego z pracą, więc pasuje to bardziej do relokacji kadry kierowniczej niż do czysto pasywnego nabywcy nieruchomości.¹³ Warto rozważyć, czy zatrudnienie lub profil założyciela startupu jest częścią relokacji.

Główne przesłanie dla nabywców z Zatoki Perskiej i spoza UE o wysokim statusie majątkowym jest proste: dom na Costa del Sol nadal jest jednym z najbardziej atrakcyjnych aktywów pod względem stylu życia i inwestycji w Europie, ale nie wiąże się już z rezydencją. Zaplanuj ścieżkę rezydencji i strukturę podatkową jako oddzielne, świadome decyzje i zasięgnij wykwalifikowanej hiszpańskiej porady prawnej i podatkowej przed podpisaniem umowy.