Gemeinschaftskosten und IBI: Was es kostet, an der Costa del Sol zu besitzen

Das Verständnis der Gemeinschaftsgebühren und des IBI ist unerlässlich, bevor Sie an der Costa del Sol kaufen. Der angegebene Kaufpreis ist nur der Anfang: Die Kosten für den Besitz eines Hauses in Marbella, Estepona, Mijas oder Fuengirola werden von einer Handvoll vorhersehbarer jährlicher Gebühren bestimmt. Dieser Leitfaden erläutert die laufenden Kosten, die ein ausländischer Käufer einplanen sollte, mit den aktuellen Regeln und Zahlen hinter jeder einzelnen. Für die einmaligen Steuern und Gebühren, die bei der Fertigstellung zu zahlen sind, siehe unseren verwandten Leitfaden zu Kaufkosten und Steuern.

Die drei wichtigsten wiederkehrenden Kosten des Eigentums

Jeder Eigentümer an der Costa del Sol sieht sich jedes Jahr denselben Kernkosten gegenüber: Gemeinschaftsgebühren (wenn die Immobilie Teil einer Gemeinschaftsanlage ist), die lokale Grundsteuer IBI und, für jeden, der nicht steuerlich in Spanien ansässig ist, die jährliche IRNR-Nichtansässigensteuer, die auf Modelo 210 erklärt wird. Darüber hinaus gibt es kleinere Posten wie Müllabfuhr, Nebenkosten, Hausratversicherung und, falls zutreffend, Gebühren für Garage oder Abstellraum. Zusammengenommen liegt ein realistisches Budget für eine typische Küstenwohnung in der Regel zwischen etwa 1% und 2% des Immobilienwerts pro Jahr, obwohl Villen mit privaten Pools und großen Grundstücken proportional mehr im Unterhalt kosten.

Gemeinschaftsgebühren (cuota de comunidad)

Wenn Ihre Immobilie Teil eines Apartmentblocks oder einer geschlossenen Urbanisation ist, gehören Sie automatisch zur comunidad de propietarios, der Eigentümergemeinschaft, die durch das Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960, in der jeweils gültigen Fassung) geregelt wird. Die Mitgliedschaft ist obligatorisch und an den Titel gebunden: Sie können nicht austreten, und unbezahlte Gebühren haften an der Immobilie, was beim Kauf einer Wiederveräußerung wichtig ist.⁴

Die Gemeinschaftsgebühren zahlen für die Instandhaltung aller Gemeinschaftseinrichtungen: Aufzüge, Treppenhäuser, Fassaden, Gemeinschaftsgärten, Schwimmbäder, Sicherheit, Beleuchtung und Reinigung. Das spanische Gesetz verlangt auch, dass die Gemeinschaft einen Reservefonds von mindestens 10% ihres Jahresbudgets für unvorhergesehene Reparaturen vorhält.⁴ Ihr Anteil wird durch Ihren coeficiente bestimmt, die Ihrem Anteil in den Urkunden zugewiesene Beteiligungsquote.

An der Costa del Sol liegen die monatlichen Gemeinschaftsgebühren üblicherweise im Bereich von 80 € bis 200 € für Wohnungen und höher für Anlagen mit umfangreichen Einrichtungen wie Spas, Concierge oder mehreren Pools; Villen-Urbanisationen können mehrere hundert Euro pro Monat erreichen.⁵ Bevor Sie sich verpflichten, fragen Sie immer nach den letzten Protokollen (actas) der Eigentümerversammlungen und einer Bescheinigung, die bestätigt, dass die Gebühren aktuell sind. Verwandte Themen: Unser Leitfaden zur Wahl zwischen Wiederverkauf und Neubau behandelt, wie sich Gemeinschaftsbudgets in neueren Anlagen unterscheiden.

IBI: die jährliche lokale Grundsteuer

Die Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) ist das Äquivalent zur Gemeindeabgabe. Sie wird einmal jährlich von Ihrem Rathaus (ayuntamiento) erhoben und ist fällig, unabhängig davon, ob Sie ansässig oder nicht ansässig sind und ob die Immobilie bewohnt ist oder nicht.²

IBI wird auf der valor catastral (Katasterwert) berechnet, einem administrativen Wert, der typischerweise weit unter dem Marktpreis liegt (oft etwa 30% bis 50% davon). Jede Gemeinde legt ihren eigenen Satz innerhalb der gesetzlichen Spanne für städtische Immobilien fest, die von 0.4% bis 1.1% des Katasterwerts reicht. Küstengemeinden tendieren dazu, in der Mitte dieser Spanne zu liegen: Die jüngsten effektiven Sätze lagen bei etwa 0.65% in Málaga capital und ungefähr 0.67% in Marbella, obwohl diese regelmäßig überarbeitet werden und einige Gemeinden höhere differenzierte Sätze auf hochwertige Immobilien anwenden.¹⁶

Ein Rechenbeispiel: Eine Immobilie mit einem Katasterwert von 250.000 € in einer Gemeinde, die 0.65% berechnet, würde etwa 1.625 € an IBI pro Jahr zahlen.² IBI wird normalerweise zwischen Frühling und Herbst (großzügig von Mai bis Oktober, je nach Gemeinde) erhoben, und die meisten Eigentümer richten einen Lastschrifteinzug über ein spanisches Bankkonto ein. Bewahren Sie Ihre IBI-Quittung auf: Sie zeigt den Katasterwert, den Sie auch für die unten genannte Nichtansässigensteuer benötigen.

Modelo 210: die Nichtansässigensteuer (IRNR)

Wenn Sie eine Immobilie an der Costa del Sol besitzen, aber nicht steuerlich in Spanien ansässig sind, unterliegen Sie der Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), die auf Modelo 210 deklariert wird. Die Funktionsweise hängt davon ab, ob die Immobilie vermietet wird.

Wenn die Immobilie nicht vermietet wird (fiktives Einkommen)

Spanien geht davon aus, dass ein leeres Zweitwohnsitz ein fiktives Einkommen generiert und besteuert dieses. Die Besteuerungsgrundlage beträgt 1.1% des Katasterwerts, wenn dieser Wert in den letzten zehn Jahren überarbeitet wurde, oder 2%, wenn dies nicht der Fall war.¹ Der auf diese Basis angewandte Steuersatz beträgt 19% für Einwohner der EU, Islands, Norwegens und Liechtensteins und 24% für alle anderen, einschließlich britischer Einwohner seit dem Brexit.¹

Zum Beispiel beträgt bei einem Katasterwert von 250.000 € mit einer kürzlichen Überarbeitung die Basis 2.750 € (1.1%); ein britischer Eigentümer würde 24% davon zahlen, etwa 660 € für das Jahr. Dieses Modelo 210 für fiktives Einkommen wird einmal jährlich eingereicht, mit einer Frist bis zum 31. Dezember des Jahres, das auf das Steuerjahr folgt (so wird das Steuerjahr 2025 bis zum 31. Dezember 2026 eingereicht).¹

Wenn die Immobilie vermietet wird

Mieteinnahmen werden zu den gleichen Hauptsätzen von 19% (EU/EWR) oder 24% (Nicht-EU) besteuert. Der wichtige Unterschied sind die Abzüge: Einwohner der EU/EWR dürfen anteilige laufende Kosten (Hypothekenzinsen, IBI, Gemeinschaftsgebühren, Versicherung, Reparaturen und Verwaltung) abziehen und zahlen nur auf den Nettoertrag Steuern, während Nicht-EU-Bürger historisch auf Bruttoeinnahmen ohne Abzüge besteuert wurden.³ Ein Urteil des spanischen Nationalgerichts aus dem Jahr 2025 hat diese Beschränkung für Nicht-EU-Eigentümer in Frage gestellt, aber ihre praktische Anwendung wird noch geklärt, daher sollten Nicht-EU-Vermieter aktuellen professionellen Rat einholen.¹ Seit 2024 werden die Modelo 210-Erklärungen für Mieteinnahmen jährlich statt vierteljährlich zwischen dem 1. und 20. April des Folgejahres eingereicht.¹

Siehe unseren verwandten Leitfaden zur Vermietung Ihrer Immobilie an der Costa del Sol für die Lizenzierungs- und Touristenvermietungsregeln, die neben dieser Steuer gelten.

Müllsteuer und andere laufende Kosten

Die meisten Rathäuser erheben eine separate Müllabfuhrgebühr (tasa de basura), die jährlich oder halbjährlich in Rechnung gestellt wird und in der Regel einen geringen Festbetrag pro Wohnung darstellt. Aufgrund der nationalen Abfallgesetzgebung formalisieren und aktualisieren immer mehr Gemeinden diese Gebühr, daher sollten Sie den aktuellen Betrag bei Ihrem ayuntamiento erfragen.

Planen Sie auch die üblichen Nebenkosten und Dienstleistungen ein:

• Strom und Wasser: Grundgebühren fallen auch an, wenn das Haus leer steht; Lieferverträge laufen auf Ihren Namen.
• Hausratversicherung: Gebäude- und Hausratversicherung sind dringend ratsam und werden oft von Hypothekengebern verlangt.
• Immobilienverwaltung: Viele nicht ansässige Eigentümer beauftragen einen lokalen Makler oder gestor, um Schlüssel, Wartung und die Einreichung des Modelo 210 zu erledigen.
• Garage und Abstellraum: Wenn sie unter einer separaten Katasternummer geführt werden, können diese eigene IBI- und Gemeinschaftsanteile haben.

Zusammengestellt: ein Beispiel für ein Jahresbudget

Die Zahlen sind Richtwerte und hängen von Ihrer genauen Gemeinde, dem Katasterwert und der Anlage ab. Bestätigen Sie immer den aktuellen Satz beim Rathaus und die tatsächliche Gemeinschaftsgebühr beim Verwalter, bevor Sie den Austausch vornehmen.

Praktische Tipps für ausländische Eigentümer

• Sie benötigen eine NIE und, in der Praxis, ein spanisches Bankkonto, um IBI, Gemeinschaftsgebühren und Nebenkosten per Lastschrift zu bezahlen. Siehe unseren Leitfaden zum Erhalt einer NIE.
• Fragen Sie den Verkäufer während des Kaufprozesses nach der neuesten IBI-Quittung, der Bescheinigung über die Gemeinschaftsgebühren und den Rechnungen für Nebenkosten.
• Nichtansässige beauftragen fast immer einen gestor oder Steuerberater, um das jährliche Modelo 210 korrekt und pünktlich einzureichen; bei verspäteten oder fehlenden Erklärungen fallen Strafen an.
• Wenn Sie später verkaufen, bewahren Sie jede IBI-Quittung auf: Unbezahlte IBI- und Gemeinschaftsschulden können auf den Käufer übergehen, und die Zahlen fließen in die Berechnung der plusvalía und der Kapitalerträge für Nichtansässige ein. Siehe unseren Leitfaden zu Verkaufskosten und der 3%-Einbehaltung.

Die wiederkehrenden Kosten des Eigentums an der Costa del Sol sind vorhersehbar, sobald Sie die drei Säulen kennen: Gemeinschaftsgebühren, die von Ihrer Anlage festgelegt werden, IBI, das von Ihrem Rathaus festgelegt wird, und das Nichtansässigen-Modelo 210, das durch nationales Steuerrecht festgelegt wird. Kalkulieren Sie diese von Anfang an ein und es gibt keine Überraschungen.