Gemeinschaftskosten und IBI: Was der Besitz an der Costa del Sol kostet

Das Verständnis der Gemeinschaftsgebühren und der IBI ist unerlässlich, bevor Sie an der Costa del Sol kaufen. Der angegebene Kaufpreis ist nur der Anfang: Die Kosten für den Besitz eines Hauses in Marbella, Estepona, Mijas oder Fuengirola werden durch eine Handvoll vorhersehbarer jährlicher Gebühren bestimmt. Dieser Leitfaden erklärt die laufenden Kosten, die ein ausländischer Käufer einplanen sollte, mit den aktuellen Regeln und Zahlen, die hinter jeder einzelnen stehen. Für die einmaligen Steuern und Gebühren, die bei Abschluss zu zahlen sind, siehe unseren verwandten Leitfaden zu Kaufkosten und Steuern.

Die drei wichtigsten wiederkehrenden Kosten des Eigentums

Jeder Eigentümer an der Costa del Sol sieht sich jedes Jahr denselben Kernkosten gegenüber: Gemeinschaftsgebühren (wenn die Immobilie Teil einer Gemeinschaftsanlage ist), die lokale Grundsteuer IBI und, für jeden, der nicht steuerlich in Spanien ansässig ist, die jährliche IRNR-Steuer für Nichtansässige, die auf Modelo 210 erklärt wird. Hinzu kommen kleinere Posten wie Müllabfuhr, Nebenkosten, Hausratversicherung und, falls zutreffend, Gebühren für Garage oder Abstellraum. Zusammengenommen beläuft sich ein realistisches Budget für eine typische Küstenwohnung normalerweise auf etwa 1% bis 2% des Immobilienwerts pro Jahr, wobei Villen mit privaten Pools und großen Grundstücken proportional mehr im Betrieb kosten.

Gemeinschaftsgebühren (cuota de comunidad)

Wenn Ihre Immobilie Teil eines Apartmentblocks oder einer geschlossenen Urbanisation ist, gehören Sie automatisch zur comunidad de propietarios, der Eigentümergemeinschaft, die durch das Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960, in der jeweils gültigen Fassung) geregelt wird. Die Mitgliedschaft ist obligatorisch und an den Eigentumstitel gebunden: Sie können nicht austreten, und unbezahlte Gebühren haften an der Immobilie, was beim Kauf einer Wiederverkaufsimmobilie wichtig ist.⁴

Gemeinschaftsgebühren decken die Instandhaltung aller Gemeinschaftsbereiche: Aufzüge, Treppenhäuser, Fassaden, Gemeinschaftsgärten, Schwimmbäder, Sicherheit, Beleuchtung und Reinigung. Das spanische Gesetz verlangt außerdem, dass die Gemeinschaft einen Reservefonds von mindestens 10% ihres Jahresbudgets für unvorhergesehene Reparaturen vorhält.⁴ Ihr Anteil wird durch Ihren coeficiente festgelegt, die Ihrer Einheit in den Urkunden zugewiesene Beteiligungsquote.

An der Costa del Sol liegen die monatlichen Gemeinschaftsgebühren üblicherweise zwischen 80 € und 200 € für Apartments und höher für Anlagen mit umfangreichen Einrichtungen wie Spas, Concierge oder mehreren Pools; Villa-Urbanisationen können mehrere Hundert Euro pro Monat erreichen.⁵ Bevor Sie sich verpflichten, fordern Sie immer die letzten Protokolle (actas) der Eigentümerversammlungen und eine Bescheinigung an, die bestätigt, dass die Gebühren aktuell sind. Verwandte Themen: Unser Leitfaden zur Wahl zwischen Wiederverkauf und Neubau behandelt, wie sich Gemeinschaftsbudgets in neueren Entwicklungen unterscheiden.

IBI: Die jährliche lokale Grundsteuer

Der Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) ist das Äquivalent zur Gemeindeabgabe. Er wird einmal jährlich von Ihrem Rathaus (ayuntamiento) erhoben und ist fällig, unabhängig davon, ob Sie ansässig oder nicht ansässig sind und ob die Immobilie bewohnt ist oder nicht.²

Die IBI wird auf der Grundlage des valor catastral (Katasterwert) berechnet, einem Verwaltungswert, der typischerweise deutlich unter dem Marktpreis liegt (oft etwa 30% bis 50% davon). Jede Gemeinde legt ihren eigenen Satz innerhalb des gesetzlichen Rahmens für städtische Immobilien fest, der zwischen 0,4% und 1,1% des Katasterwerts liegt. Küstenrathäuser tendieren dazu, sich in der Mitte dieses Bereichs zu bewegen: Die jüngsten effektiven Sätze lagen in Málaga Hauptstadt bei etwa 0,65% und in Marbella bei etwa 0,67%, obwohl diese regelmäßig überarbeitet werden und einige Gemeinden höhere differenzierte Sätze für hochwertige Immobilien anwenden.¹⁶

Ein Rechenbeispiel: Eine Immobilie mit einem Katasterwert von 250.000 € in einer Gemeinde, die 0,65% berechnet, würde etwa 1.625 € an IBI pro Jahr zahlen.² Die IBI wird normalerweise zwischen Frühling und Herbst (weitgehend Mai bis Oktober, je nach Stadt) eingezogen, und die meisten Eigentümer richten einen Lastschrifteinzug über ein spanisches Bankkonto ein. Bewahren Sie Ihre IBI-Quittung auf: Sie zeigt den Katasterwert, den Sie auch für die unten genannte Nichtansässigensteuer benötigen.

Modelo 210: Die Nichtansässigensteuer (IRNR)

Wenn Sie eine Immobilie an der Costa del Sol besitzen, aber nicht steuerlich in Spanien ansässig sind, unterliegen Sie der Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), die auf Modelo 210 erklärt wird. Wie dies funktioniert, hängt davon ab, ob die Immobilie vermietet ist.

Wenn die Immobilie nicht vermietet ist (fiktives Einkommen)

Spanien geht davon aus, dass ein leeres Zweithaus ein fiktives Einkommen generiert und besteuert dieses. Die Besteuerungsgrundlage beträgt 1,1% des Katasterwerts, wenn dieser Wert in den letzten zehn Jahren überarbeitet wurde, oder 2%, wenn dies nicht der Fall war.¹ Der auf dieser Grundlage angewandte Steuersatz beträgt 19% für Einwohner der EU, Islands, Norwegens und Liechtensteins und 24% für alle anderen, einschließlich Einwohner des Vereinigten Königreichs seit dem Brexit.¹

Zum Beispiel, bei einem Katasterwert von 250.000 € mit einer kürzlichen Überarbeitung, beträgt die Grundlage 2.750 € (1,1%); ein britischer Eigentümer würde 24% davon zahlen, etwa 660 € für das Jahr. Dieses Modelo 210 für fiktives Einkommen wird einmal jährlich eingereicht, mit einer Frist bis zum 31. Dezember des Jahres, das auf das Steuerjahr folgt (so wird das Steuerjahr 2025 bis zum 31. Dezember 2026 eingereicht).¹

Wenn die Immobilie vermietet ist

Mieteinnahmen werden zu den gleichen pauschalen Sätzen von 19% (EU/EWR) oder 24% (Nicht-EU) besteuert. Der wichtige Unterschied liegt in den Abzügen: EU/EWR-Ansässige dürfen proportionale Betriebskosten (Hypothekenzinsen, IBI, Gemeinschaftsgebühren, Versicherung, Reparaturen und Verwaltung) abziehen und zahlen nur auf den Nettoertrag Steuern, während Nicht-EU-Ansässige historisch auf das Bruttoeinkommen ohne Abzüge besteuert wurden.³ Ein Urteil des spanischen Nationalgerichts von 2025 hat diese Beschränkung für Nicht-EU-Eigentümer in Frage gestellt, aber seine praktische Anwendung wird noch geklärt, daher sollten Nicht-EU-Vermieter aktuelle professionelle Beratung einholen.¹ Seit 2024 werden die Modelo 210-Erklärungen für Mieteinnahmen jährlich statt vierteljährlich, zwischen dem 1. und 20. April des Folgejahres, eingereicht.¹

Siehe unseren verwandten Leitfaden zur Vermietung Ihrer Immobilie an der Costa del Sol für die Lizenzierungs- und Touristenvermietungsregeln, die neben dieser Steuer bestehen.

Müllsteuer und andere laufende Kosten

Die meisten Rathäuser erheben eine separate Müllabfuhrgebühr (tasa de basura), die jährlich oder halbjährlich in Rechnung gestellt wird und in der Regel einen geringen festen Betrag pro Wohnung darstellt. Gemäß der nationalen Abfallgesetzgebung formalisieren und aktualisieren immer mehr Gemeinden diese Gebühr, daher sollten Sie die aktuelle Zahl bei Ihrem ayuntamiento erfragen.

Planen Sie auch die üblichen Versorgungsleistungen und Dienstleistungen ein:

• Strom und Wasser: Grundgebühren fallen auch an, wenn das Haus leer steht; Lieferverträge laufen auf Ihren Namen.
• Hausratversicherung: Gebäude- und Hausratversicherung ist dringend ratsam und wird oft von Hypothekengebern verlangt.
• Immobilienverwaltung: Viele nicht ansässige Eigentümer beauftragen einen lokalen Makler oder Gestor, um Schlüssel, Wartung und die Einreichung des Modelo 210 zu erledigen.
• Garage und Abstellraum: Wenn sie unter einer separaten Katasterreferenz geführt werden, können diese ihre eigene IBI und Gemeinschaftsanteile haben.

Zusammensetzung: Ein Beispiel für ein jährliches Budget

Die Zahlen sind indikativ und hängen von Ihrer genauen Gemeinde, dem Katasterwert und der Bebauung ab. Bestätigen Sie immer den aktuellen Satz beim Rathaus und die tatsächliche Gemeinschaftsgebühr beim Verwalter, bevor Sie den Austausch vornehmen.

Praktische Tipps für ausländische Eigentümer

• Sie benötigen eine NIE und, in der Praxis, ein spanisches Bankkonto für den Lastschrifteinzug von IBI, Gemeinschaftsgebühren und Nebenkosten. Siehe unseren Leitfaden zum Erhalt einer NIE.
• Fragen Sie den Verkäufer während des Kaufprozesses nach der neuesten IBI-Quittung, der Bescheinigung über die Gemeinschaftsgebühren und den Nebenkostenabrechnungen.
• Nichtansässige beauftragen fast immer einen Gestor oder Steuerberater, um das jährliche Modelo 210 korrekt und pünktlich einzureichen; bei verspäteten oder nicht eingereichten Erklärungen fallen Strafen an.
• Wenn Sie später verkaufen, bewahren Sie jede IBI-Quittung auf: Unbezahlte IBI- und Gemeinschaftsschulden können auf den Käufer übergehen, und die Zahlen fließen in die Berechnung der Plusvalía und der Kapitalertragssteuer für Nichtansässige ein. Siehe unseren Leitfaden zu Verkaufskosten und dem 3%-Einbehalt.

Die wiederkehrenden Kosten des Besitzes an der Costa del Sol sind vorhersehbar, sobald Sie die drei Säulen kennen: Gemeinschaftsgebühren, die von Ihrer Anlage festgelegt werden, IBI, die von Ihrem Rathaus festgelegt wird, und das Modelo 210 für Nichtansässige, das durch nationales Steuerrecht festgelegt wird. Berücksichtigen Sie diese von Anfang an, und es gibt keine Überraschungen.