Aufenthaltsoptionen für Nicht-EU-Käufer nach dem Golden Visa

Aufenthaltsoptionen für Nicht-EU-Käufer nach dem Goldenen Visum

Ein Jahrzehnt lang war der Kauf eines Eigenheims im Wert von 500.000 EUR oder mehr für Nicht-EU-Käufer ein schneller Weg zum spanischen Wohnsitz. Diese Tür hat sich geschlossen. Spanien hat das an Immobilien gekoppelte Goldene Visum durch das Organgesetz 1/2025 abgeschafft, wobei das Programm für neue Antragsteller am 3. April 2025 endet ¹². Wenn Sie ein Nicht-EU-Käufer sind, der sich für die Costa del Sol interessiert, ist der Kernpunkt einfach: Der Kauf einer Immobilie gewährt keinen Wohnsitz mehr, aber Ihr Recht, ein Haus zu kaufen, zu besitzen und zu vermieten, bleibt völlig unberührt. Dieser Leitfaden stellt die weiterhin offenen Aufenthaltswege sowie die Steuern und Kosten dar, die mit dem Immobilienbesitz hier als Nichtansässiger verbunden sind.

Was sich tatsächlich geändert hat (und was nicht)

Das Goldene Visum (offiziell der Wohnsitzweg durch Investition gemäß Ley 14/2013) ermöglichte Nicht-EU-Bürgern den Erhalt eines Wohnsitzes durch Investitionen in spanische Immobilien. Das Organgesetz 1/2025 hat die Immobilieninvestitionsoption gestrichen; die spanische Regierung stellte die Reform als Maßnahme zur Verbesserung der Erschwinglichkeit von Wohnraum dar ¹². Zwei Dinge sind wissenswert:

• Bestehende Inhaber eines Goldenen Visums behalten ihren Status und können weiterhin nach den alten Regeln verlängern; die Schließung gilt nur für neue Anträge ¹.
• Jeder, dessen vollständiger Antrag vor dem 3. April 2025 eingereicht wurde, hat das Recht, diesen nach den zum Zeitpunkt der Einreichung geltenden Regeln bearbeiten zu lassen ¹.

Der Besitz einer spanischen Immobilie ist unabhängig von Ihrem Einwanderungsstatus. Nicht-EU-Bürger können weiterhin frei kaufen, und ein Kauf stärkt jeden späteren Wohnsitzantrag, da er Bindungen und Unterkunft nachweist. Es ist einfach, für sich genommen, keine Aufenthaltsgenehmigung mehr.

Besuch ohne Wohnsitz: die 90/180-Tage-Regel

Wenn Sie nur ein Ferienhaus und Kurzaufenthalte wünschen, benötigen Sie möglicherweise überhaupt keinen Wohnsitz. Nicht-EU-Bürger aus visumbefreiten Ländern können bis zu 90 Tage innerhalb eines gleitenden Zeitraums von 180 Tagen im Schengen-Raum visumfrei verbringen. Wenn Sie länger bleiben oder Spanien zu Ihrem Hauptwohnsitz machen möchten, benötigen Sie eine der unten aufgeführten Aufenthaltsgenehmigungen.

Visum für Nicht-Erwerbstätige (NLV): der Weg für Rentner und Personen mit passivem Einkommen

Das Visum für Nicht-Erwerbstätige ist die häufigste Wahl für Käufer, die nicht in Spanien arbeiten müssen: Rentner, finanziell Unabhängige und diejenigen, die von Investitionen oder Mieteinnahmen leben. Für viele ist es der natürliche Nachfolger des Goldenen Visums, da eine Immobilie an der Costa del Sol gut zum Nachweis der finanziellen Mittel passt.

Sie müssen ausreichend passives Einkommen oder Ersparnisse nachweisen. Die Schwelle ist an den IPREM gekoppelt, der für 2026 bei 600 EUR pro Monat (7.200 EUR pro Jahr) bleibt, da kein neuer nationaler Haushalt genehmigt wurde ³⁴. Die Anforderungen sind:

• Hauptantragsteller: 400 % des IPREM, das sind 2.400 EUR pro Monat oder 28.800 EUR pro Jahr ³⁴.
• Jedes weitere Familienmitglied: 100 % des IPREM, das sind 600 EUR pro Monat oder 7.200 EUR pro Jahr ³⁴.

Das Einkommen muss passiv sein (Renten, Mieteinnahmen, Dividenden, Zinsen, Annuitäten), da das NLV Ihnen nicht erlaubt, in Spanien zu arbeiten ³. Sie benötigen außerdem eine umfassende private Krankenversicherung bei einem spanisch autorisierten Versicherer und dürfen keine schwerwiegenden Vorstrafen haben. Das Visum wird zunächst für ein Jahr erteilt und dann für Zeiträume von zwei Jahren verlängert; nach fünf Jahren rechtmäßigem Aufenthalt können Sie einen Antrag auf langfristigen (dauerhaften) Wohnsitz stellen ⁴⁵.

Visum für Digitale Nomaden (DNV): für Remote-Arbeitnehmer und Freiberufler

Das im Rahmen des Startups Law von 2023 eingeführte Visum für Digitale Nomaden eignet sich für Käufer, die aktiv Einkommen erzielen, aber remote für Arbeitgeber oder Kunden außerhalb Spaniens arbeiten. Im Gegensatz zum NLV ermöglicht es Ihnen, legal zu arbeiten.

Die Einkommensschwelle des DNV ist an den spanischen Mindestlohn (SMI) gebunden, nicht an den IPREM. Für 2026 beträgt die Anforderung 200 % des SMI, das sind 2.849 EUR pro Monat oder 34.188 EUR pro Jahr ⁶. Fügen Sie 75 % des SMI für die erste unterhaltsberechtigte Person und 25 % für jedes weitere Familienmitglied hinzu ⁶. Nicht mehr als 20 % Ihres Einkommens dürfen aus spanischen Quellen stammen ⁶. Sie benötigen außerdem den Nachweis beruflicher oder akademischer Erfahrung, eine echte Remote-Arbeitsbeziehung, eine private Krankenversicherung und ein sauberes Führungszeugnis. Ein Antrag bei einem spanischen Konsulat gewährt in der Regel ein erstes Jahr; ein Antrag innerhalb Spaniens kann eine Aufenthaltsgenehmigung von bis zu drei Jahren gewähren, verlängerbar, um die Fünf-Jahres-Schwelle für den dauerhaften Wohnsitz zu erreichen ⁶⁵.

NLV vs. DNV auf einen Blick

Weitere wissenswerte Wege

Je nach Ihren Umständen können Sie sich auch für ein Studentenvisum, ein Arbeits- oder Selbstständigkeitsvisum (autónomo) oder nach ununterbrochenen Aufenthaltszeiten für eine arraigo (Verwurzelungs-)Genehmigung qualifizieren. EU-Familienmitglieder eröffnen Familienwege für EU-Bürger. Ein lokaler Einwanderungsanwalt sollte die beste Option bestätigen, bevor Sie sich festlegen, da diese ihre eigenen Bedingungen mit sich bringen.

Die Kosten des Eigentums als Nichtansässiger an der Costa del Sol

Wohnsitz und Eigentum sind getrennte Angelegenheiten, aber beide sind mit Verpflichtungen verbunden. Unabhängig von Ihrem Einwanderungsweg fallen beim Kauf eines Neubaus in Andalusien dieselben Kauf- und Betriebskosten an.

NIE und der Kauf

Jeder ausländische Käufer benötigt eine NIE (Numero de Identificacion de Extranjero), um die Kaufurkunde zu unterzeichnen, ein Bankkonto zu eröffnen oder eine Hypothek aufzunehmen ⁷. Rechnen Sie mit etwa 14 % bis 15 % zusätzlich zum Preis für einen Neubau, wenn Steuern und Gebühren enthalten sind ⁸.

Kaufsteuern für einen Neubau in Andalusien

• IVA (Mehrwertsteuer) auf ein Neubauobjekt: 10 % des Preises ⁸⁹.
• AJD (Impuesto sobre Actos Juridicos Documentados, Stempelsteuer) in Andalusien: 1,2 % ⁸⁹.

Das sind insgesamt 11,2 % Steuern auf einen Neubau, vor Notar-, Grundbuch- und Anwaltsgebühren ⁸. Beachten Sie, dass die ITP (Grunderwerbsteuer) anstelle der IVA auf Wiederverkaufsimmobilien und nicht auf Neubauten angewendet wird.

Finanzierung als Nichtansässiger

Spanische Banken beleihen Nichtansässige in der Regel mit 60 % bis 70 % des Preises für EU-Käufer und etwa 50 % bis 60 % für Nicht-EU-Käufer; planen Sie daher eine Anzahlung von 30 % bis 40 % oder mehr ein; Einkommen in einer Nicht-Euro-Währung kann die Grenze weiter verschärfen ⁷. Rechnen Sie mit sechs bis zehn Wochen von der Antragstellung bis zum Abschluss ⁷.

Jährliche Nichtansässigensteuern: IRNR und Modelo 210

Wenn Sie weniger als 183 Tage im Jahr in Spanien verbringen, sind Sie steuerlich Nichtansässiger und reichen die IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) mit dem Modelo 210 ein ¹⁰. Zwei Situationen ergeben sich:

• Immobilie zur Eigennutzung: Spanien besteuert ein unterstelltes (zugerechnetes) Einkommen von 1,1 % des Katasterwerts, wenn dieser Wert in den letzten zehn Jahren überarbeitet wurde, oder andernfalls 2 %. Nicht-EU-Eigentümer zahlen 24 % auf diesen Betrag; EU-/EWR-Eigentümer zahlen 19 % ¹¹¹².
• Vermietete Immobilie: Nicht-EU-Eigentümer werden mit 24 % auf die Bruttomieteinnahmen besteuert. Ein Urteil des spanischen Nationalgerichts vom Juli 2025 bestätigte, dass Nicht-EU-Eigentümer Mietkosten abziehen dürfen, ein Recht, das zuvor auf EU-/EWR-Bürger beschränkt war, obwohl sich die Praxis noch einpendelt ¹¹.

IBI und lokale Gebühren

Jeder Eigentümer, ob ansässig oder nicht, zahlt die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), die jährliche kommunale Grundsteuer, die von jedem Rathaus zwischen 0,4 % und 1,1 % des Katasterwerts festgelegt wird ¹³. Gemeinschaftsgebühren und Müllgebühren sind separat.

Beim Verkauf: die 3 % Einbehaltung und Kapitalerträge

Wenn ein Nichtansässiger verkauft, muss der Käufer 3 % des Verkaufspreises einbehalten und diesen Betrag innerhalb eines Monats mit dem Modelo 211 an die Agencia Tributaria als Vorauszahlung auf Ihre Steuer abführen ¹⁴. Kapitalerträge für Nichtansässige werden pauschal mit 19 % des Nettogewinns besteuert, und Sie reichen danach das Modelo 210 ein, um den Restbetrag zu begleichen oder zurückzufordern ¹⁵.

Zusammenfassung

Das Goldene Visum ist verschwunden, aber die Costa del Sol bleibt für Nicht-EU-Käufer vollständig offen. Wählen Sie den Aufenthaltsweg, der zu Ihrer Einkommensart passt (das Visum für Nicht-Erwerbstätige für passives Einkommen, das Visum für Digitale Nomaden für Remote-Arbeit), kaufen Sie die Immobilie nach ihren eigenen Vorzügen und behalten Sie die oben genannten Steuerpflichten im Blick. Für weitere Details sehen Sie unsere verwandten Leitfäden zu Kaufsteuern für Neubauten (IVA und AJD), zum Erhalt einer NIE und eines spanischen Bankkontos, zu Hypotheken für Nichtansässige, zur jährlichen IRNR und dem Modelo 210, zu Kapitalerträgen und der 3 % Einbehaltung sowie zur Gesundheitsversorgung und Schulbildung an der Costa del Sol. Angesichts der finanziellen und rechtlichen Auswirkungen sollten Sie Ihre Zahlen vor der Unterzeichnung mit einem Einwanderungsanwalt und einem Steuerberater bestätigen.