Notar- und Grundbuchgebühren in Spanien, Aufgeschlüsselt

Notar- und Grundbuchgebühren in Spanien sind zwei der kleineren, aber am meisten missverstandenen Posten in einem Kaufbudget an der Costa del Sol. Im Gegensatz zu Maklerprovisionen oder Anwaltsgebühren sind sie nicht verhandelbar und nicht marktabhängig: Beide werden durch offizielle Tarife (aranceles) geregelt, die 1989 im Boletin Oficial del Estado veröffentlicht wurden und bis heute in Kraft sind. Dieser Leitfaden führt detailliert auf, wie Notar- und Grundbuchgebühren in Spanien berechnet werden, zeigt die gesetzliche Gebührenordnung, arbeitet ein reales Beispiel durch und erklärt die Extras, die Ihre Endrechnung höher ausfallen lassen, als die reine Gebührenordnung vermuten lässt. Er gilt für jeden ausländischen Käufer überall an der Costa del Sol, egal ob Sie in Marbella, Estepona, Fuengirola oder Mijas kaufen.

Wofür Notar- und Grundbuchgebühren tatsächlich bezahlt werden

Dies sind zwei getrennte Fachleute und zwei separate Rechnungen. Der Notar (notario) ist ein Amtsträger, der die Eigentumsurkunde (escritura publica de compraventa) entwirft und beglaubigt, die Identität und Geschäftsfähigkeit der Parteien überprüft, bestätigt, dass auf einer aktuellen nota simple keine offenen Belastungen ersichtlich sind, und die Unterzeichnung formell bezeugt. Das Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) trägt Sie dann als neuen Eigentümer in das öffentliche Grundbuch ein, was Ihrem Eigentum Schutz vor Dritten verleiht.

Sie benötigen beides. Die Urkunde allein beweist, dass der Verkauf stattgefunden hat; der Grundbucheintrag macht Ihr Eigentum sicher und wird fast immer von jedem Kreditgeber, der den Kauf finanziert, verlangt. Keine der Gebühren ist eine Steuer, daher stehen sie neben (nicht innerhalb) der Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer, die Sie auf die Immobilie selbst zahlen.

Wie Notargebühren berechnet werden: die offizielle Gebührenordnung

Notargebühren richten sich nach dem Tarif des Real Decreto 1426/1989 ¹. Bei einer Urkunde mit angegebenem Wert (documento de cuantia) wird die Grundgebühr bandweise aus dem deklarierten Preis aufgebaut, mit einem festen Betrag für den ersten Bereich und einem degressiven Satz für jeden höheren Bereich. Eine Reduzierung von 5% wird dann auf den durch die Gebührenordnung ermittelten Gesamtbetrag angewendet ¹.

Da der Satz mit steigendem Preis sinkt, wächst die Gebühr wesentlich langsamer als der Immobilienwert. Deshalb machen Notargebühren bei teureren Immobilien einen geringeren Prozentsatz aus.

Wie Grundbuchgebühren berechnet werden: die offizielle Gebührenordnung

Grundbuchgebühren richten sich nach einem parallelen Tarif im Real Decreto 1427/1989 ². Die Struktur spiegelt die Notargebührenordnung wider, aber die Sätze sind niedriger, und der Gesamtbetrag ist so begrenzt, dass eine einzelne Eintragung 2.181,673939 Euro nicht überschreiten und 24,040484 Euro nicht unterschreiten kann ².

Ein Rechenbeispiel: ein Neubau für 300.000 Euro

Nehmen wir eine Neubauwohnung mit einem deklarierten Wert von 300.000 Euro, ein üblicher Betrag an der Costa del Sol. Wenn man die Notargebührenordnung bandweise anwendet (90,151816 + 108,18 + 45,08 + 90,15 + 74,87), ergibt sich ein Betrag von etwa 408 Euro, und nach der gesetzlichen Reduzierung von 5% beträgt die Notar-Grundgebühr ungefähr 387 Euro ¹. Wenn man die gleichen 300.000 Euro durch die Grundbuchgebührenordnung laufen lässt (24,04 + 42,07 + 37,56 + 67,61 + 44,92), ergibt sich ein Betrag von etwa 216 Euro ².

Die reinen gesetzlichen Gebühren für eine Urkunde über 300.000 Euro belaufen sich also nur auf etwa 387 Euro für den Notar und 216 Euro für das Grundbuchamt, zusammen etwas über 600 Euro. Die folgende Tabelle zeigt die Ergebnisse der Grundgebührenordnung bei drei typischen Preisspannen.

Dies sind die Beträge, die sich aus den offiziellen Gebührenordnungen ¹² ergeben. Ihre tatsächliche Rechnung wird aus den unten genannten Gründen höher ausfallen.

Die Extras, die die Endrechnung erhöhen

Der Gebührenordnungswert ist ein Ausgangspunkt, nicht der Gesamtbetrag. Es kommen mehrere Extras hinzu:

• Kopien. Der Notar berechnet Gebühren pro beglaubigter Kopie (copia autorizada) und einfacher Kopie (copia simple). Ihr Kreditgeber, das Finanzamt und das Grundbuchamt benötigen jeweils eine, daher sind mehrere Kopien Routine.
• Zusätzliche Seiten. Jedes Blatt der Urkunde nach dem ersten wird berechnet, und eine Hypothekenurkunde oder eine lange Beschreibung der Anlagen fügt Seiten hinzu.
• Parkplätze und Abstellräume. Wenn ein Garagenplatz oder trastero als separate finca registriert ist, erzeugt jeder einen eigenen Grundbucheintrag.
• IVA mit 21%. Notar- und Grundbuchgebühren sind professionelle Dienstleistungen, daher wird zusätzlich zur Gebühr selbst eine Mehrwertsteuer von 21% erhoben. Dies allein erhöht eine Notargebühr von 387 Euro auf etwa 468 Euro.
• Die gestoria. Die meisten Käufer, und praktisch alle Käufer mit Hypothek, nutzen eine gestoria (Verwaltungsagentur), um Steuern zu begleichen und die Urkunde beim Grundbuchamt einzureichen. Dies ist eine separate private Gebühr, die üblicherweise einige hundert Euro beträgt und nicht durch einen Tarif festgelegt ist.

Addiert man diese Posten, so belaufen sich die tatsächlichen kombinierten Notar-, Grundbuch- und gestoria-Kosten bei einem durchschnittlichen Kauf an der Costa del Sol typischerweise auf etwa 0,5% bis 1% des Preises. Beim Beispiel von 300.000 Euro sollten Sie ein Budget von 1.200 bis 1.800 Euro einplanen, sobald Kopien, IVA und die gestoria enthalten sind, anstatt der reinen 600 Euro aus der Gebührenordnung.

Wer zahlt und wann

Standardmäßig weist das spanische Zivilgesetzbuch die Kosten der Originalurkunde (escritura matriz) dem Verkäufer und die Kosten der Kopien dem Käufer zu, aber in der Praxis legen Verträge an der Costa del Sol fast immer fest, dass der Käufer alle Notar- und Grundbuchkosten trägt (gastos a cargo del comprador). Überprüfen Sie diese Klausel in Ihrem Reservierungsvertrag und privaten Kaufvertrag, bevor Sie unterschreiben. Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, zahlt der Kreditgeber gemäß den aktuellen spanischen Hypothekenregeln den Notar, das Grundbuchamt, die gestoria und die Stempelsteuer, die der Hypothekenurkunde selbst zuzuordnen sind, Sie zahlen jedoch weiterhin alles, was die Kaufurkunde betrifft.

Die Zahlung erfolgt bei Abschluss. In der Praxis zieht die gestoria vor oder am Tag der Unterzeichnung eine Vorschusszahlung (provision de fondos) ein, um den Notar, das Grundbuchamt und die Steuern zu decken, gleicht dann die endgültigen Beträge ab und erstattet oder berechnet die Differenz, sobald alle Rechnungen vorliegen.

Wie diese Gebühren zu den Kaufsteuern passen

Notar- und Grundbuchgebühren sind im Vergleich zur Immobiliensteuer gering. Bei einem Neubau zahlen Sie 10% IVA (Mehrwertsteuer) auf den Preis plus Actos Juridicos Documentados (AJD, Stempelsteuer), die in Andalusien zum allgemeinen Satz von 1,2% auf den Urkundenwert erhoben wird ³⁴. Bei einem Wiederverkauf zahlen Sie stattdessen Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) zum allgemeinen andalusischen Satz von 7%, und keine AJD oder IVA ⁴. Die oben genannten Notar- und Grundbuchgebührenordnungen sind in beiden Fällen gleich, da sie vom deklarierten Wert abhängen und nicht davon, welche Steuer anfällt.

Um das vollständige Abschlussbudget einzusehen, lesen Sie unsere begleitenden Leitfäden zur Grunderwerbsteuer und Stempelsteuer (ITP und AJD), zur Mehrwertsteuer auf Neubauimmobilien und zur Gesamtübersicht der Kaufnebenkosten. Wenn Sie ein Nichtansässiger sind, erklären unsere Leitfäden zur 3%-Einbehaltung und Modelo 210 (IRNR) und zur plusvalia municipal die Verkäufer- und jährlichen Steuern, während der Leitfaden zu IBI und laufenden Kosten abdeckt, was Sie nach Abschluss zahlen. Käufer, die den Kauf finanzieren, sollten auch unsere Leitfäden zu spanischen Hypotheken für Nichtansässige und zur Beschaffung einer NIE beachten, die beide mit dem Notartermin in Zusammenhang stehen.

Praktische Tipps, um Überraschungen zu vermeiden

Bitten Sie Ihren Anwalt oder Ihre gestoria um einen schriftlichen Kostenvoranschlag für den Abschluss, der Notar, Grundbuchamt, gestoria, IVA oder ITP, AJD und etwaige Hypothekenkosten detailliert auflistet, damit Sie jeden Posten einsehen können. Gehen Sie nicht davon aus, dass der pauschale Prozentsatz des Maklers diese Kosten abdeckt. Denken Sie daran, dass die Gebühren auf dem deklarierten Preis basieren, daher ist ein ungewöhnlich niedriger deklarierter Wert zur Steuereinsparung sowohl riskant als auch bietet nur marginale Notar- und Grundbucheinsparungen. Planen Sie schließlich das Gesamtpaket der Abschlusskosten grob mit 10% bis 14% des Kaufpreises an der Costa del Sol ein, wobei Notar- und Grundbuchgebühren einen bescheidenen, festen und vollständig vorhersehbaren Teil darstellen.