Aufenthaltsmöglichkeiten für vermögende Käufer aus den Golfstaaten und Nicht-EU-Ländern

Die Aufenthaltswege für vermögende Käufer aus dem Golfraum und Nicht-EU-Ländern haben sich 2025 grundlegend geändert. Ein Jahrzehnt lang eröffnete der Kauf einer Immobilie im Wert von 500.000 Euro oder mehr einen Schnellweg zur spanischen Aufenthaltsgenehmigung durch das Investorenvisum. Diese Tür ist nun geschlossen. Dieser Leitfaden erklärt, was emiratischen und anderen Nicht-EU-Käufern, die ein Zuhause an der Costa del Sol suchen, weiterhin offensteht, wie Aufenthaltsgenehmigung und Eigentum nun zwei getrennte Dinge sind und welcher steuerliche Rahmen (von IVA und AJD beim Kauf bis IRNR, IBI und dem Spanien-VAE-Abkommen) für einen hochwertigen Erwerb entlang der andalusischen Küste gilt.

Das Ende des Goldenen Visums: Was sich 2025 geändert hat

Spanien hat sein Investoren-Aufenthaltsvisum (das «goldene Visum») durch Ley Organica 1/2025, de 2 de enero, im Boletin Oficial del Estado veröffentlicht und zum 3. April 2025 in Kraft getreten, abgeschafft.¹ Die Maßnahme beseitigte den gesamten Investorenweg, einschließlich der Schwelle für den Immobilienkauf, die so viele Käufer aus dem Golfraum und internationale Käufer angezogen hatte. Wer bereits ein gültiges Goldenes Visum besaß oder sich vor dem Stichtag beworben hatte, behält seine Rechte und verlängert unter den Regeln, die zum Zeitpunkt der erstmaligen Erteilung der Genehmigung galten.¹ Für alle anderen existiert die einfache Gleichung, durch den Immobilienkauf eine Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten, nicht mehr. Die Erschwinglichkeit von Wohnraum war die von der Regierung angegebene Begründung, angesichts der Konzentration der ausländischen Kaufnachfrage in Küsten- und Metropolregionen.¹

Aufenthaltswege, die Nicht-EU-Käufern weiterhin offenstehen

Ein Kauf an der Costa del Sol ist für Nicht-EU-Käufer weiterhin uneingeschränkt möglich, und mehrere Aufenthaltswege stehen vermögenden Antragstellern, die in Spanien leben möchten, weiterhin zur Verfügung. Keiner ist an eine Immobilieninvestition gebunden, aber ein Hauskauf stärkt den praktischen Fall für die Niederlassung.

Nicht-lukratives Visum (NLV)

Das nicht-lukrative Visum eignet sich für Käufer, die sich aus passivem Einkommen oder Kapital ohne Arbeit in Spanien selbst versorgen können. Die finanzielle Anforderung ist auf 400 % des IPREM festgelegt. Da der IPREM für 2026 bei 600 Euro pro Monat gehalten wird, bedeutet das etwa 2.400 Euro pro Monat oder rund 28.800 Euro pro Jahr für den Hauptantragsteller, zuzüglich weiterer 600 Euro pro Monat (7.200 Euro pro Jahr) für jede abhängige Person.² Nachweise können aus Renten, Dividenden, Mieteinnahmen oder erheblichen Ersparnissen stammen. Es ist eine natürliche Wahl für Rentner und Investoren, obwohl es keine lokale Beschäftigung erlaubt.

Digitales Nomadenvisum (DNV)

Eingeführt durch Spaniens Start-up-Gesetz (Ley 28/2022), ermöglicht das digitale Nomadenvisum Fernarbeitern und Freiberuflern, in Spanien zu leben, während sie für Unternehmen oder Kunden im Ausland arbeiten. Die Einkommensschwelle ist an 200 % des nationalen Mindestlohns gekoppelt, was für 2026 etwa 2.849 Euro pro Monat (rund 34.188 Euro pro Jahr) entspricht, mit zusätzlichen Beträgen für abhängige Personen.³ Nicht mehr als 20 % des Einkommens dürfen aus spanischen Quellen stammen, und Antragsteller müssen eine etablierte berufliche Beziehung nachweisen (im Allgemeinen mindestens drei Monate bei einem Arbeitgeber oder ein Jahr für Selbstständige).³ Das DNV kann bei einem Konsulat oder innerhalb Spaniens beantragt werden, wo es als dreijährige Aufenthaltsgenehmigung erteilt wird.³

Andere qualifizierende Wege

Vermögende Käufer, die beabsichtigen, ein spanisches Unternehmen zu führen oder darin zu investieren, können die Genehmigung für hochqualifizierte Fachkräfte oder den Unternehmerweg in Betracht ziehen, beide ebenfalls durch Ley 28/2022 geregelt. Diese beinhalten eine echte wirtschaftliche Tätigkeit oder ein Stellenangebot anstatt einer passiven Immobilieninvestition und sollten mit einem Einwanderungsanwalt geprüft werden, wenn ein Family Office oder eine operative Gesellschaft Teil des Plans ist.³

Kauf ohne Wohnsitz: Eigentum und die NIE

Da die Aufenthaltsgenehmigung nun vom Kauf entkoppelt ist, werden die meisten Käufer aus dem Golfraum eine Akquisition an der Costa del Sol als Nichtansässige abschließen. Jeder ausländische Käufer benötigt eine NIE (Numero de Identidad de Extranjero), die Steueridentifikationsnummer, die zum Unterzeichnen der Urkunde, zum Anmelden von Versorgungsleistungen und zur Einreichung von Steuererklärungen erforderlich ist. Eigentum als Nichtansässiger ist unkompliziert, aber es zieht wiederkehrende spanische Steuerpflichten nach sich, selbst wenn das Haus nur wenige Wochen im Jahr genutzt wird, wie unten dargelegt. Wenn Sie später mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien verbringen, werden Sie spanischer Steuerinländer, und Ihr weltweites Einkommen und Vermögen fallen in den Geltungsbereich, was das Abkommen und die Aufenthaltsplanung relevant macht.

Kaufsteuern für Neubauten an der Costa del Sol

Ein brandneues Haus, das von einem Bauträger in Andalusien gekauft wird, wird mit IVA (Mehrwertsteuer) plus AJD (Stempelsteuer) besteuert, nicht mit der ITP-Übertragungssteuer, die für Wiederverkaufsimmobilien gilt. Der IVA-Satz für Wohnimmobilien beträgt national 10 %, und der allgemeine AJD-Satz Andalusiens beträgt 1,2 %.⁴ Beachten Sie, dass die Steuerbemessungsgrundlage der höhere Wert zwischen dem gezahlten Preis und dem Referenzwert des Katasters (valor de referencia) ist.⁴

In der Praxis sollten Käufer für einen Neubau, sobald professionelle Kosten hinzukommen, etwa 13 % bis 15 % zusätzlich zum Kaufpreis einplanen.⁴ Die Stempelsteuer auf die Hypothekenurkunde selbst wird seit Real Decreto-ley 17/2018 vom Kreditgeber, nicht vom Käufer, gezahlt.⁴ Eine vollständigere Aufschlüsselung finden Sie in unserem Leitfaden zu Kaufkosten und Steuern.

Laufende Steuern für nichtansässige Eigentümer

Sobald Sie Eigentümer sind, gelten drei jährliche Pflichten. Die erste ist die IBI, die kommunale Grundsteuer, die vom Rathaus erhoben wird, im Allgemeinen zwischen etwa 0,4 % und 1,1 % des Katasterwerts, abhängig von der Gemeinde, und fällig von demjenigen, der die Immobilie am 1. Januar besitzt.⁵ Die zweite ist die IRNR, die Einkommensteuer für Nichtansässige, die auf Modelo 210 eingereicht wird. Wenn das Haus nicht vermietet wird, rechnet Spanien ein fiktives Einkommen von 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts an (abhängig davon, wann dieser Wert zuletzt revidiert wurde).⁶ Als Einwohner der VAE und anderer Nicht-EU-Länder zahlen Käufer den Nicht-EU-Satz von 24 % auf den Bruttobetrag, ohne Abzüge, und reichen jährlich eine Erklärung ein.⁶ Wird die Immobilie vermietet, gelten dieselben 24 % für die Bruttomieteinnahmen von Nicht-EU-Eigentümern (ein Urteil des Nationalen Gerichtshofs vom Juli 2025 hat begonnen, die Position ohne Abzüge anzufechten, daher aktuellen Rat einholen).⁶ Die dritte ist die Vermögenssteuer, die unten behandelt wird. Siehe auch unsere Leitfäden zur Einkommensteuer für Nichtansässige und zur Vermögens- und Solidaritätssteuer.

Vermögenssteuer und Solidaritätssteuer

Andalusien gewährt eine 100%ige Freistellung (bonificacion) von der regionalen Vermögenssteuer, sodass weder Ansässige noch Nichtansässige die regionale Impuesto sobre el Patrimonio auf Vermögenswerte in der Region zahlen.⁷ Eine nationale Ergänzung, der Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas, wurde jedoch genau dazu entwickelt, große Vermögen in Regionen zu erfassen, die die Vermögenssteuer abgeschafft hatten. Sie gilt ab einem Nettovermögensschwellenwert von 3.000.000 Euro, mit Sätzen von 1,7 % (von 3.000.000 bis etwa 5.347.998 Euro), 2,1 % (bis etwa 10.695.996 Euro) und 3,5 % darüber, wobei jede gezahlte regionale Vermögenssteuer darauf angerechnet wird.⁸ Ursprünglich befristet, wurde sie unbefristet verlängert.⁸ Ein allgemeiner Freibetrag von 700.000 Euro gilt für die zugrunde liegende Vermögenssteuerbemessungsgrundlage, wobei bis zu 300.000 Euro einer Hauptwohnung ebenfalls steuerfrei sind.⁹ Nichtansässige werden nach tatsächlicher Verpflichtung besteuert, was bedeutet, dass nur in Spanien befindliche Vermögenswerte zählen, sodass ein sehr hochwertiges Costa del Sol-Portfolio die Solidaritätssteuer ins Spiel bringen kann. Die genaue Reichweite der Solidaritätssteuer für Nichtansässige wird unter Beratern diskutiert, daher sollte ein Käufer mit hohem Wert sein Risiko vor dem Kauf bestätigen lassen.⁸⁹

Später verkaufen: die 3 % Einbehaltung und Kapitalerträge

Wenn ein Nichtansässiger spanisches Eigentum verkauft, muss der Käufer 3 % des Verkaufspreises einbehalten und diese als Vorschuss auf die Kapitalertragssteuer des Verkäufers über Modelo 211 an die Agencia Tributaria zahlen.¹⁰ Der Verkäufer reicht dann innerhalb von vier Monaten Modelo 210 ein, um den tatsächlichen Gewinn zu verrechnen, der für EU/EWR-Ansässige mit 19 % und für andere mit 24 % besteuert wird; übersteigt der 3 %-Einbehalt die tatsächliche Schuld, ist der Restbetrag erstattungsfähig, und bei einem Verlust kann der gesamte Einbehalt zurückgefordert werden.¹⁰ Unser Leitfaden zu Kapitalerträgen und dem 3 %-Einbehalt behandelt die Mechanismen für Verkäufer.

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und den VAE

Das Abkommen zwischen Spanien und den Vereinigten Arabischen Emiraten zur Vermeidung der Doppelbesteuerung trat am 2. April 2007 in Kraft.¹¹ Es löst Konflikte bei doppelter Ansässigkeit durch OECD-ähnliche Tie-Breaker-Regeln, die in folgender Reihenfolge angewendet werden: ständiger Wohnsitz, dann Mittelpunkt der Lebensinteressen, dann gewöhnlicher Aufenthalt.¹¹ Entscheidend für Immobilien ist, dass Gewinne aus dem Verkauf von unbeweglichem Vermögen (und Einkünfte daraus) in dem Land steuerpflichtig bleiben, in dem sich die Immobilie befindet, sodass ein Haus an der Costa del Sol immer der spanischen Besteuerung unterliegt, unabhängig vom Wohnsitz des Eigentümers in den VAE.¹¹ Das Abkommen verhindert, dass dasselbe Einkommen doppelt besteuert wird, befreit aber in Spanien gelegene Immobilien nicht von der spanischen Steuer. Emiratische Käufer, die spanische Steuerinländer werden, sollten ihre Position sorgfältig mit dem Abkommen abgleichen, da die VAE keine persönliche Einkommensteuer erheben und das Ergebnis der Tie-Breaker-Regel die Gesamtsteuerlast erheblich verändern kann.

Finanzierung eines Kaufs als Nichtansässiger

Nicht-EU-Käufer können spanische Hypotheken erhalten, obwohl die Beleihungsgrenzen enger sind als für Ansässige. Im Jahr 2026 begrenzen Kreditgeber die Kreditaufnahme von Nichtansässigen typischerweise auf etwa 50 % bis 60 % des Wertes für Nicht-EU-Antragsteller (60 % bis 70 % für EU-Käufer), was bedeutet, dass eine erhebliche Baranzahlung zuzüglich aller Transaktionskosten verfügbar sein muss, bevor man sich an eine Bank wendet.¹² Feste Zinssätze für Nicht-EU-Käufer lagen Anfang 2026 bei etwa 4,3 % bis 5,2 %.¹² Viele Käufer aus dem Golfraum kaufen direkt, aber eine Hypothek kann ein nützliches Planungsinstrument sein. Siehe unseren Leitfaden zu Hypotheken für Nichtansässige für Kreditgeberkriterien und Dokumentation.

Ein Hinweis zum Beckham-Gesetz

Käufer, die über eine qualifizierte Beschäftigung die spanische Steueransässigkeit erlangen, können möglicherweise das spezielle Impatriate-Regime, bekannt als Beckham-Gesetz, wählen: ein Pauschalsatz von 24 % auf spanische Einkünfte bis zu 600.000 Euro für sechs Steuerjahre, wobei die meisten ausländischen Einkünfte außerhalb des spanischen Geltungsbereichs liegen und die Vermögenssteuer auf spanische Vermögenswerte begrenzt ist.¹³ Die Berechtigung erfordert, in den letzten fünf Jahren nicht spanischer Steuerinländer gewesen zu sein und im Allgemeinen einen berufsbedingten Umzug, sodass es eher zu einer leitenden Positionsverlagerung als zu einem rein passiven Immobilienkäufer passt.¹³ Es lohnt sich zu prüfen, wo Beschäftigung oder ein Startup-Gründerprofil Teil der Verlagerung sind.

Die Hauptbotschaft für vermögende Käufer aus dem Golfraum und Nicht-EU-Ländern ist einfach: Ein Zuhause an der Costa del Sol ist immer noch eines der attraktivsten Lifestyle- und Investitionsobjekte Europas, aber es ist nicht mehr mit einer Aufenthaltsgenehmigung verbunden. Planen Sie den Aufenthaltsweg und die Steuerstruktur als separate, bewusste Entscheidungen und holen Sie vor der Unterzeichnung qualifizierten spanischen Rechts- und Steuerberatung ein.