Casares und die New Golden Mile
Casares vereint ein weiß getünchtes Bergdorf, den Küstenstreifen von Casares Costa und einen Golf- und Resort-Gürtel am westlichen Ende der New Golden Mile. Für einen ausländischen Käufer ist der Kauf eines Neubaus in Andalusien mit 10% IVA plus etwa 1.2% AJD verbunden, und laufende Verpflichtungen für Nichtansässige werden über Modelo 210 abgewickelt, wobei der Wohnsitz nun über die nicht-lukrative oder die digitale Nomaden-Route erfolgt, da das goldene Visum am 3. April 2025 geschlossen wurde.
Casares und die Neue Goldene Meile liegen am ruhigeren, westlichen Ende der Costa del Sol, wo sich die Küstenlinie zwischen Estepona und Marbella zu einer Reihe von Golfresorts, Strandentwicklungen und andalusischer Landschaft öffnet. Für einen ausländischen Käufer, der ein Neubauobjekt in Betracht zieht, bietet Casares etwas, was das geschäftigere Zentrum der Neuen Goldenen Meile oft nicht kann: drei unterschiedliche Umgebungen innerhalb einer Gemeinde, ein langsameres Tempo und Preise, die immer noch unter Marbella liegen, während sie das gleiche Klima und die gleichen Verbindungen teilen. Dieser Leitfaden erläutert den Lebensstil, die Anschaffungskosten sowie die Steuer- und Aufenthaltsbestimmungen, die ein ausländischer Käufer vor einer Verpflichtung benötigt.
Wo Casares an der Neuen Goldenen Meile liegt
Die Neue Goldene Meile ist der Küstenabschnitt, der sich grob von Estepona in Richtung San Pedro de Alcántara und Marbella erstreckt, und Casares bildet ihren westlichen Ankerpunkt. Die Gemeinde grenzt an Estepona, Manilva und Gaucin und erstreckt sich über etwa 160 Quadratkilometer, mit einer Einwohnerzahl von rund 9.000 im Januar 2025.1 Was Casares ungewöhnlich macht, ist, dass es drei Gesichter gleichzeitig trägt.
Die drei Gesichter von Casares
- Casares Pueblo, das klassische weiß getünchte Dorf, das sich unter einer maurischen Burg aus dem 12. Jahrhundert erhebt und als Geburtsort von Blas Infante bekannt ist, dem Schriftsteller, der als Vater der andalusischen Identität gilt.1
- Casares Costa, der flachere Küstenstreifen mit Neubauwohnanlagen am Strand und in Strandnähe, Promenaden und direktem Zugang zum Meer.
- Die Golf- und Resortzone im Landesinneren von der Küste, Heimat von Meisterschaftsplätzen und bewachten Resort-Gemeinschaften, die internationale Käufer anziehen.
Diese Vielfalt ermöglicht es einem Käufer, zwischen Dorfcharakter, einer Strandbasis oder einem Resort-Lebensstil zu wählen, ohne die gleiche Stadtverwaltung, Steuergemeinde und Schulbezirk verlassen zu müssen.
Lebensstil, Klima und Anbindungen
Die westliche Costa del Sol genießt ein mildes mediterranes Mikroklima; das benachbarte Estepona meldet über 325 Sonnentage pro Jahr, und Casares teilt die gleiche Küstenlage.2 Golf ist ein zentraler Anziehungspunkt der Region, mit Finca Cortesin und anderen Golfplätzen in leichter Reichweite, neben Stränden, Jachthäfen und den Promenaden von Estepona, die nur eine kurze Autofahrt östlich liegen.
Verbindungen sind eine praktische Stärke. Der Flughafen Malaga-Costa del Sol, das wichtigste internationale Tor der Region, liegt etwa 80 Kilometer von Estepona und Casares entfernt entlang der A-7 und AP-7, während der Flughafen Gibraltar etwa 45 Kilometer westlich liegt, was Käufern zwei Flughäfen innerhalb etwa einer Stunde bietet.23 Für den täglichen Bedarf verlassen sich Käufer auf das öffentliche andalusische Gesundheitsnetzwerk (Servicio Andaluz de Salud) neben privaten Kliniken entlang der Küste und auf die Ansammlung internationaler Schulen um Estepona, Sotogrande und Marbella, die britische und andere ausländische Lehrpläne anbieten. Überprüfen Sie aktuelle Schulplätze und spezifische Klinikdienste direkt, da sich das Angebot ändern kann.
Neubaukauf: Steuern und Anschaffungskosten
Der wesentliche Unterschied für einen ausländischen Käufer ist Neubau versus Wiederverkauf. Ein brandneues Haus, das vom Bauträger gekauft wird, unterliegt der Mehrwertsteuer, nicht der Grunderwerbsteuer. In Spanien beträgt der reduzierte Mehrwertsteuersatz (IVA) für neue Wohnimmobilien 10 %.4 Zusätzlich zur IVA fallen beim Neubaukauf in Andalusien Stempelgebühren (Actos Juridicos Documentados oder AJD) an, die in Andalusien in der Regel etwa 1,2 % des Urkundenwerts betragen.5 Wiederverkaufsobjekte funktionieren anders: Anstelle von IVA und AJD unterliegen sie der Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales oder ITP), die in Andalusien einen Pauschalsatz im Bereich von 6 % bis 8 % beträgt, der von der autonomen Gemeinschaft angewendet wird und allgemein mit 7 % angegeben wird.45
Über die Steuern hinaus sollten Sie Notargebühren, Gebühren für das Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) und Rechtsvertretung einkalkulieren. Eine grobe Schätzung der Gesamterwerbskosten für einen Neubau ist unten aufgeführt.
| Kostenpunkt | Neubau (vom Bauträger) | Anmerkungen |
|---|---|---|
| IVA (MwSt.) | 10 % des Preises | Reduzierter Satz für neue Wohnimmobilien4 |
| AJD (Stempelgebühr) | Ca. 1,2 % | Allgemeiner Satz in Andalusien; selbstveranlagt über Modelo 6005 |
| Notar und Grundbuchamt | Ca. 1 % bis 2 % zusammen | Nach Preis gestaffelt; mit Ihrem Notar bestätigen |
| Anwaltskosten | Ca. 1 % plus MwSt. | Unabhängiger Anwalt empfohlen |
Als Richtwert sollten ausländische Käufer etwa 12 % bis 14 % zusätzlich zum Neubaupreis für Steuern und Gebühren insgesamt einplanen. Bestätigen Sie die genauen AJD- und ITP-Prozentsätze bei der Agencia Tributaria de Andalucia, bevor Sie unterschreiben, da die regionalen Sätze von der Junta de Andalucia festgelegt und überarbeitet werden können.5
Schutz bei Off-Plan-Käufen und Formalitäten
Viele Casares Costa und Resort-Häuser werden als Off-Plan-Käufe verkauft. Spanisches Recht verlangt von Bauträgern, dass sie die vom Käufer vor Fertigstellung geleisteten Anzahlungen garantieren; der historisch als Ley 57/1968 bekannte Rahmen, der nun in die Baugesetzgebung übernommen wurde, verpflichtet den Bauträger, gestaffelte Zahlungen durch eine Bankgarantie oder Versicherung abzusichern, damit Ihr Geld geschützt ist, falls das Projekt scheitert. Vor jedem Kauf benötigen Sie eine NIE (Numero de Identidad de Extranjero), ein spanisches Bankkonto für Zahlungen und idealerweise einen unabhängigen Anwalt, der nicht mit dem Bauträger oder Makler verbunden ist.
Laufende Steuern für ausländische Eigentümer
Sobald Sie Eigentümer sind, gelten zwei wiederkehrende Verpflichtungen unabhängig von der Staatsangehörigkeit. Die erste ist die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), die jährliche lokale Grundsteuer, die von der Stadtverwaltung Casares erhoben wird, berechnet auf den Katasterwert und typischerweise zwischen etwa 0,5 % und 1,1 % dieses Wertes liegt, abhängig vom Gemeindesatz.6 Die zweite ist die jährliche Steuererklärung für Nichtansässige.
Nichtansässige Eigentümer reichen die Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) über Modelo 210 ein. Wenn Sie die Immobilie nicht vermieten, besteuert Spanien ein fiktives (angenommenes) Einkommen basierend auf dem Katasterwert, und wenn Sie sie vermieten, werden die Mieteinnahmen besteuert. Der IRNR-Satz beträgt 19 % für Einwohner der EU, Norwegens und Islands und 24 % für Einwohner anderer Länder.47 Vermieter aus der EU/EWR können zulässige Ausgaben von den Mieteinnahmen abziehen; Vermieter außerhalb der EU können dies in der Regel nicht, sodass die 24 % typischerweise auf die Bruttomiete angewendet werden. Die tatsächlichen Nettorenditen unterscheiden sich daher stark nach der Nationalität des Käufers, was es wert ist, vor dem Kauf modelliert zu werden. Die Bemessungsgrundlage für das fiktive Einkommen wird üblicherweise mit 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts angegeben; bestätigen Sie mit einem Steuerberater, welcher Wert auf Ihre Immobilie zutrifft.
Späterer Verkauf: Einbehalt und Plusvalia
Wenn ein Nichtansässiger eine spanische Immobilie verkauft, muss der Käufer 3 % des Verkaufspreises einbehalten und diesen Betrag auf Rechnung des Verkäufers an die Steuerbehörde zahlen, wobei der Verkäufer dann eventuelle Kapitalgewinne über Modelo 210 verrechnet und Überschüsse zurückfordert.7 Separat zahlt der Verkäufer in der Regel die Plusvalia Municipal (die Steuer auf den Wertzuwachs von städtischem Grund und Boden), die von der Stadtverwaltung Casares erhoben wird. Beides sollte in jede Wiederverkaufssumme einbezogen werden, und der Zeitpunkt des 3 %-Einbehalts insbesondere überrascht ausländische Verkäufer oft.
Finanzierung, Visa und Aufenthalt
Spanische Banken vergeben Kredite an Nichtansässige, obwohl die Beleihungsquote in der Regel konservativer ist als für Ansässige; Käufer sollten einen niedrigeren maximalen Kreditprozentsatz einplanen und einen vollständigen Einkommensnachweis erbringen. Bestätigen Sie die aktuelle Grenze mit Ihrem Kreditgeber, da die Kriterien je nach Bank und Profil variieren.
In Bezug auf den Aufenthalt änderte sich das Bild im Jahr 2025. Spaniens Goldenes Visum, der Weg zum Wohnsitz durch Investition, der einen Immobilienkauf von 500.000 Euro akzeptierte, wurde am 3. April 2025 für neue Anträge geschlossen.8 Der Kauf eines Hauses in Casares verleiht an sich keinen Wohnsitz mehr. Ausländische Käufer, die in Spanien leben möchten, nutzen jetzt typischerweise das Visum für Nicht-Erwerbstätige (für Personen mit ausreichendem passivem Einkommen) oder das Visum für digitale Nomaden (für Remote-Mitarbeiter, die eine monatliche Einkommensschwelle erreichen), während EU-Bürger die Freizügigkeit behalten.8 Ein Immobilienkauf unterstützt diese Anträge weiterhin durch den Nachweis eines Wohnsitzes, aber das Visum ist ein separater Prozess.
Lesenswerte verwandte Leitfäden
Da dies ein Überblick über den Lebensstil ist, kombinieren Sie ihn mit den technischeren Leitfäden dieser Reihe: Modelo 210 und Steuern für Nichtansässige erklärt, Off-Plan-Kauf an der Costa del Sol, die NIE und die Eröffnung eines spanischen Bankkontos, Hypotheken für ausländische Käufer in Spanien und der Vergleich zwischen Neuer Goldener Meile und Marbella. Für benachbarte Optionen decken die Gebietsführer für Estepona und Manilva denselben Küstenabschnitt mit unterschiedlichen Preisklassen ab.
Ist Casares das Richtige für Sie?
Casares passt zu einem ausländischen Käufer, der das Klima und die Anbindungen der Costa del Sol ohne die Preise Marbellas wünscht und der es schätzt, ein Dorf, einen Strand und ein Golfresort innerhalb einer Gemeinde zu haben. Das Argument für den Lebensstil ist stark; das finanzielle Argument beruht darauf, die steuerlichen Details richtig zu verstehen, von der 10 % IVA und der andalusischen AJD beim Kauf bis zur IRNR, die Sie jedes Jahr einreichen, und dem 3 %-Einbehalt, wenn Sie schließlich verkaufen. Holen Sie unabhängigen Rechts- und Steuerberatung ein, überprüfen Sie jeden Satz bei der Agencia Tributaria de Andalucia und der Agencia Tributaria (AEAT) zum Zeitpunkt der Transaktion, und Casares kann einer der preiswerteren Einstiege in die Neue Goldene Meile sein.
Häufig gestellte Fragen
Welche Steuern zahle ich beim Kauf eines Neubaus in Casares?
Ein vom Bauträger gekaufter Neubau unterliegt 10% IVA auf den Preis, was der ermäßigte Satz für neue Wohnimmobilien ist, zuzüglich der Stempelsteuer (AJD) von etwa 1,2% in Andalusien. Hinzu kommen Notar-, Grundbuch- und Anwaltsgebühren, insgesamt sind etwa 12% bis 14% zusätzlich zum Preis einzuplanen. Bei Wiederverkaufsimmobilien wird stattdessen die Grunderwerbsteuer (ITP) fällig, ein pauschaler andalusischer Satz, der im Allgemeinen mit 7% angegeben wird.
Was ist der steuerliche Unterschied zwischen Käufern aus der EU und Nicht-EU-Ländern?
Der Steuersatz für die Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) beträgt 19% für Einwohner der EU, Norwegens und Islands und 24% für Einwohner anderer Länder. EU-/EWR-Eigentümer können auch Ausgaben von den Mieteinnahmen abziehen, während Nicht-EU-Eigentümer dies im Allgemeinen nicht können. Ein Nicht-EU-Vermieter wird daher in der Regel auf die Bruttomiete mit 24% besteuert. Dies kann Ihre Netto-Mietrendite erheblich beeinflussen.
Verleiht der Kauf einer Immobilie in Casares eine spanische Aufenthaltsgenehmigung?
Nein. Spaniens goldenes Visum, das eine Immobilieninvestition von 500.000 Euro akzeptiert hatte, wurde am 3. April 2025 für neue Anträge geschlossen. Der Kauf einer Immobilie verleiht keine Aufenthaltsgenehmigung mehr. Nicht-EU-Käufer, die in Spanien leben möchten, nutzen typischerweise das Visum für Nicht-Erwerbstätige oder das Digitalen-Nomaden-Visum, welche separate Anträge sind; EU-Bürger behalten die Freizügigkeit.
Welche laufenden Steuern schulde ich als ausländischer Eigentümer?
Zwei Hauptsteuern. IBI ist die jährliche lokale Grundsteuer, die vom Rathaus Casares auf den Katasterwert erhoben wird, etwa 0,5% bis 1,1% je nach kommunalem Satz. Und Sie reichen jedes Jahr die Steuererklärung für Nichtansässige (Modelo 210) ein und zahlen Steuern auf das zugerechnete Einkommen, wenn Sie die Immobilie nicht vermieten, oder auf Mieteinnahmen, wenn Sie dies tun, zu 19% oder 24% je nach Ihrem Wohnsitzland.
Was passiert steuerlich, wenn ein Nichtansässiger verkauft?
Der Käufer behält 3% des Verkaufspreises ein und zahlt diese im Namen des Verkäufers an die spanische Steuerbehörde; der Verkäufer regelt dann die Kapitalerträge über Modelo 210 und fordert etwaige Überzahlungen zurück. Der Verkäufer zahlt in der Regel auch die plusvalia municipal, die lokale Steuer auf die Wertsteigerung von städtischem Grund und Boden, an das Rathaus Casares.
Wie weit ist Casares von einem Flughafen entfernt?
Der Flughafen Malaga-Costa del Sol, der wichtigste internationale Zugang, ist etwa 80 Kilometer entfernt über die A-7 und AP-7, ungefähr eine Stunde mit dem Auto. Der Flughafen Gibraltar ist näher, etwa 45 Kilometer westlich. Zwei Flughäfen innerhalb etwa einer Stunde zu haben, ist einer der praktischen Vorteile der Gegend für ausländische Eigentümer, die ein- und ausfliegen.
