Golden Mile vs. Nueva Andalucia: Wo man in Marbella kaufen sollte

Die Entscheidung zwischen der Goldenen Meile und Nueva Andalucia ist eine der ersten echten Fragen, die sich jeder ausländische Käufer stellt, wenn er entscheidet, wo er in Marbella kaufen soll. Beide liegen im Herzen der Costa del Sol, beide sind sicher, etabliert und international ausgerichtet, doch bieten sie sehr unterschiedliche Alltage. Dieser Leitfaden vergleicht die beiden Viertel hinsichtlich Lebensstil, Immobilien, Wert und den Steuern, die Sie tatsächlich zahlen werden, damit Sie den richtigen Standort Ihrem Budget und Ihren Plänen anpassen können.

Goldene Meile vs. Nueva Andalucia: die schnelle Orientierung

Die Goldene Meile ist der ungefähr vier Kilometer lange Küstenkorridor, der westlich von Marbella-Stadt in Richtung Puerto Banus verläuft. Sie ist Marbellas etablierteste Top-Adresse, Heimat von Wahrzeichen-Hotels wie dem Marbella Club und Puente Romano, Strandvillen und einem streng gehaltenen Bestand an erstklassigen Apartments. Die Preise hier gehören zu den höchsten in Südspanien, und das Angebot ist durch die einfache Tatsache begrenzt, dass nur noch sehr wenig Bauland vorhanden ist.

Nueva Andalucia liegt direkt landeinwärts, unmittelbar hinter Puerto Banus, und ist weithin als Golf Valley bekannt, da es Golfplätze wie Las Brisas, Los Naranjos, Aloha und La Quinta umschließt. Es ist grüner, offener und familienfreundlicher, gebaut um geschlossene Urbanisationen, Reihenhäuser und Villen statt um Strandtürme. Für das gleiche Budget erhalten Sie im Allgemeinen mehr Platz, einen Garten oder einen Pool und leichtere Parkmöglichkeiten, allerdings auf Kosten einer kurzen Fahrt oder Radtour zum Strand.

Lebensstil und wem welches Gebiet entspricht

Die Goldene Meile bevorzugt Käufer, die zum Strand laufen möchten, in angesagten Restaurants speisen und nur wenige Minuten vom Nachtleben von Puerto Banus und der Altstadt von Marbella entfernt sein möchten. Es eignet sich für Paare, Teilzeitbewohner und Investoren, die prestigeträchtige Adressen und eine starke Nachfrage nach Kurzzeitvermietungen suchen. Die Kompromisse sind Dichte, Sommerverkehr auf der Küstenstraße und Premiumpreise pro Quadratmeter.

Nueva Andalucia eignet sich für Familien und Vollzeitbewohner, die Wert auf Platz, Golf, internationale Schulen und eine ruhigere Umgebung legen. Das Gebiet ist ein Zentrum für die internationalen Schulen der Region, mit dem Aloha College in Nueva Andalucia selbst und anderen wie Swans International und dem English International College in kurzer Fahrdistanz. Das wöchentliche Leben dreht sich um den Samstagsmarkt an der Stierkampfarena von Puerto Banus, Golfclubs und familienfreundliche Restaurants statt um Strandclubs.

Beide Gebiete sind gut mit medizinischer Versorgung ausgestattet. Marbella verfügt über ein öffentliches Krankenhaus im Rahmen des andalusischen Gesundheitsdienstes (SAS) sowie über private Optionen, darunter HC Marbella und die Quironsalud-Gruppe, und englischsprachige Betreuung ist an der gesamten Küste leicht zu finden. Der Flughafen Malaga-Costa del Sol, einer der verkehrsreichsten Spaniens, liegt etwa 45 bis 60 Minuten östlich mit dem Auto, was beide Viertel in bequemer Reichweite des restlichen Europas hält.

Immobilientypen und Preisdynamik

An der Goldenen Meile kaufen Sie hauptsächlich Apartments und Penthouses in geschlossenen Strand- oder strandnahen Anlagen, sowie eine kleine Anzahl klassischer Villen auf großen Grundstücken. Knappheit stützt die Werte und macht das Gebiet zu einem defensiven Halt, aber die Einstiegspreise sind hoch und echte Immobilien in erster Reihe kommen selten auf den Markt.

Nueva Andalucia bietet eine breitere Palette: reformierte Reihenhäuser, Mittelklasse- und Luxusapartments in Golfanlagen sowie Villen, die von modernisierten Klassikern bis zu neuen zeitgenössischen Bauten reichen. Diese Vielfalt ist der Grund, warum viele Käufer, die an der Goldenen Meile suchen, letztendlich in Nueva Andalucia kaufen, wo das gleiche Budget spürbar mehr Immobilie ermöglicht. Wenn Ihnen die Mietrendite wichtig ist, verhalten sich die beiden Gebiete unterschiedlich, daher lohnt es sich, vor einer Verpflichtung einen speziellen Leitfaden zu Mietrenditen an der Costa del Sol zusätzlich zu diesem zu lesen.

Kaufkosten und Steuern sind in beiden Gebieten gleich

Ein wichtiger Punkt für ausländische Käufer: Die unten genannten Steuern gelten in ganz Marbella und tatsächlich in ganz Andalusien, sodass sie die Entscheidung zwischen den beiden Vierteln nicht beeinflussen. Was sich ändert, ist die Preisbasis, auf die sie angewendet werden.

Neubau versus Wiederverkauf

Wenn Sie einen Neubau direkt von einem Bauträger kaufen, unterliegt der Kauf der IVA (Mehrwertsteuer) von 10 Prozent des Preises, zuzüglich der Stempelsteuer (AJD) zum allgemeinen andalusischen Satz von 1,2 Prozent.¹ Wenn Sie eine Wiederverkaufsimmobilie kaufen, fällt keine IVA an; stattdessen zahlen Sie die Grunderwerbsteuer (ITP), die Andalusien zu einem allgemeinen Satz von 7 Prozent erhebt, einer der wettbewerbsfähigeren Sätze in Spanien.¹ Es gibt ermäßigte ITP-Sätze, zum Beispiel 6 Prozent, wenn die Immobilie ein Hauptwohnsitz mit einem Wert von bis zu 150.000 Euro ist, und 3,5 Prozent für bestimmte Käufer wie unter 35-Jährige oder größere Familien, vorbehaltlich bestimmter Bedingungen.¹ Die meisten ausländischen Zweitwohnsitzkäufer zahlen die Standardsätze.

Zusätzlich zu den Steuern sollten Sie Notargebühren, Grundbuchgebühren, Anwaltskosten und, falls Sie eine Hypothek aufnehmen, die damit verbundenen Kosten einplanen. Eine gängige Faustregel besagt, etwa 10 bis 13 Prozent des Preises für Steuern und Transaktionskosten zusammen zu reservieren, obwohl Ihr Anwalt Ihnen eine genaue Zahl für Ihren Fall nennen sollte.

Ihre NIE erhalten und den Kauf abschließen

Jeder ausländische Käufer benötigt eine NIE (Ausländer-Identifikationsnummer), um eine Immobilie zu erwerben und spanische Steuern zu zahlen. Neubaukäufe vom Plan sind gesetzlich geschützt: Anzahlungen, die während des Baus geleistet werden, müssen durch eine Bankgarantie oder Versicherung gemäß den Regeln der Ley 57/1968 abgesichert sein. Bestätigen Sie daher immer, dass Ihre Garantie vorhanden ist, bevor Sie Ratenzahlungen leisten.

Vergleich der Kaufsteuern

Laufende Steuern für nicht-ansässige Eigentümer

Sobald Sie Eigentümer sind, haben Sie jährliche Verpflichtungen, unabhängig vom Viertel. Nicht-Ansässige deklarieren spanische Immobilieneinkünfte über Modelo 210, die IRNR-Erklärung (Einkommensteuer für Nicht-Ansässige), die selbst zu veranlagen ist: Das Finanzamt sendet Ihnen keine Rechnung, daher liegt die Einreichung in Ihrer Verantwortung.²

Wenn Sie die Immobilie nicht vermieten, besteuert Spanien dennoch einen fiktiven Vorteil, das sogenannte zugerechnete Einkommen (imputed income). Dies wird berechnet als 1,1 Prozent des Katasterwerts (valor catastral), wenn dieser Wert im aktuellen Jahr oder in den vorherigen zehn Jahren überarbeitet wurde, oder andernfalls 2 Prozent, und das Ergebnis wird mit 19 Prozent für Einwohner der EU oder des EWR und 24 Prozent für andere Nicht-Ansässige besteuert.³ Das Modelo 210 für das zugerechnete Einkommen eines bestimmten Jahres wird bis zum 31. Dezember des Folgejahres eingereicht.³

Wenn Sie vermieten, werden Einwohner der EU und des EWR mit 19 Prozent auf die Netto-Mieteinnahmen besteuert (abzugsfähige Ausgaben können abgezogen werden), während Nicht-EU-Bürger 24 Prozent auf das Bruttoeinkommen ohne Abzüge zahlen.³ Sie zahlen auch IBI, die jährliche lokale Grundsteuer, die vom Rathaus von Marbella festgelegt wird, zuzüglich Gemeinschaftsgebühren und, für viele Immobilien, Müllgebühren.

Was passiert beim Verkauf

Kapitalgewinne, die ein Nicht-Ansässiger aus einer spanischen Immobilie erzielt, werden pauschal mit 19 Prozent besteuert, unabhängig von Ihrem Land des steuerlichen Wohnsitzes.⁴ Um diese Steuer zu sichern, muss der Käufer, wenn der Verkäufer ein Nicht-Ansässiger ist, 3 Prozent des Kaufpreises einbehalten und innerhalb eines Monats nach Abschluss des Kaufs über Modelo 211 an die Agencia Tributaria zahlen.⁴ Der Verkäufer reicht dann innerhalb von vier Monaten nach dem Verkauf ein Modelo 210 ein, um den tatsächlichen Gewinn zu begleichen: Ist die tatsächliche Schuld niedriger als die einbehaltenen 3 Prozent, fordern Sie die Differenz zurück, und wenn kein Gewinn erzielt wurde, können Sie den vollen Betrag zurückfordern, aber nur, wenn Sie fristgerecht einreichen.⁴ Getrennt davon zahlt der Verkäufer die plusvalia municipal, die Rathaussteuer auf die Wertsteigerung des städtischen Bodens zwischen Kauf und Verkauf.⁵ Diese Regeln sind identisch, egal ob sich Ihr Zuhause an der Goldenen Meile oder in Nueva Andalucia befindet.

Finanzierung und Aufenthaltsrecht

Nicht-Ansässige können spanische Hypotheken erhalten, obwohl Banken typischerweise einen niedrigeren Beleihungswert anbieten als für Ansässige, oft im Bereich von 60 bis 70 Prozent des Preises oder der Bewertung, wobei die genaue Obergrenze von Ihrem Profil und dem Kreditgeber abhängt. Betrachten Sie dies als Marktnorm, die Sie mit einem Makler bestätigen sollten, anstatt als feste Regel.

Zum Aufenthaltsrecht ist zu beachten, dass der Immobilienerwerb keinen schnellen Weg mehr zum Leben in Spanien eröffnet. Der Weg zum Aufenthaltsrecht durch Investitionen, allgemein als Goldene Visa bekannt, der eine Aufenthaltserlaubnis für eine Immobilieninvestition von 500.000 Euro gemäß Ley 14/2013⁶ ermöglicht hatte, wurde 2025 eingestellt. Käufer, die längere Zeit in Spanien verbringen müssen, sollten sich spezialisierten Einwanderungsrat zu Alternativen wie dem Visum ohne Erwerbstätigkeit (non-lucrative visa) einholen und einen speziellen Leitfaden zu spanischen Aufenthalts- und Visumsoptionen für ausländische Käufer lesen.

Also, wo sollten Sie kaufen?

Wählen Sie die Goldene Meile, wenn fußläufig erreichbares Strandleben, Prestige und eine widerstandsfähige Top-Adresse am wichtigsten sind und Ihr Budget den Premiumpreis verkraften kann. Wählen Sie Nueva Andalucia, wenn Sie mehr Platz, Golf und eine familienfreundliche, ganzjährig nutzbare Umgebung wünschen, mit mehr Immobilie für Ihr Geld. Da der Steuer- und Kostenrahmen (IVA, ITP, AJD, IRNR, IBI und die 3-prozentige Verkaufsrückhaltung) in beiden gleich ist, lassen Sie Lebensstil und Wert die Entscheidung bestimmen und lassen Sie sich von einem lokalen Anwalt und Steuerberater die genauen Zahlen für Ihre spezifische Immobilie bestätigen, bevor Sie unterschreiben.