Steuern für irische Käufer von Neubauimmobilien in Spanien

Der Kauf einer Neubauwohnung an der Costa del Sol ist für irische Käufer ein bekannter Weg, und die steuerliche Situation für irische Käufer ist günstiger als für viele andere ausländische Staatsangehörige. Da Irland Mitglied der Europäischen Union ist, genießen irische Bürger Freizügigkeit, benötigen kein Visum und keine Investitionsregelung für den Kauf und werden unter der spanischen Einkommenssteuer für Nichtansässige (IRNR) zum niedrigeren Satz der Europäischen Union besteuert. Dieser Leitfaden beschreibt die Steuern für irische Käufer von Neubauimmobilien in Spanien, vom Moment der Unterzeichnung bis zum Tag des Verkaufs, unter Verwendung von Zahlen, die anhand offizieller Quellen für 2026 bestätigt wurden. Dies sind allgemeine Informationen, keine persönliche Steuerberatung: Bestätigen Sie Ihre eigene Situation immer mit einem qualifizierten spanischen Steuerberater (asesor fiscal).

Warum irische Käufer bessere Konditionen erhalten

Als EU-Bürger können irische Staatsangehörige spanisches Eigentum ohne Einschränkungen erwerben und benötigen kein Golden Visa oder eine Einreiseerlaubnis. ⁷ Die wertvollste einzelne Konsequenz ist steuerlicher Natur: Ansässige der EU, Islands, Liechtensteins und Norwegens zahlen IRNR zu 19 % und können zulässige Ausgaben abziehen, während Nicht-EU-Eigentümer (einschließlich britischer Ansässiger seit dem Brexit) 24 % auf das Bruttoeinkommen ohne Abzüge zahlen. ² Irisch zu sein spart Ihnen daher jedes einzelne Jahr, in dem Sie die Immobilie besitzen, Geld.

Steuern, die Sie beim Kauf eines Neubaus zahlen

Ein brandneues Haus, das direkt vom Bauträger gekauft wird, ist eine Erstübertragung, daher unterliegt es der IVA (Mehrwertsteuer) und nicht der Übertragungssteuer (ITP), die für Wiederverkaufsimmobilien gilt. Beim Kauf fallen zwei Steuern an:

IVA (Mehrwertsteuer) zu 10 %

Die IVA auf eine neue Wohnimmobilie beträgt 10 % des deklarierten Kaufpreises. ¹ Geförderter Wohnraum (Vivienda de Protección Oficial, VPO) kann für 4 % in Frage kommen, dies gilt jedoch selten für Neubauten an der Costa del Sol, die auf ausländische Käufer abzielen. Beachten Sie eine häufige Falle: Ein Garagenplatz oder Abstellraum, der separat vom Haus (nicht in derselben Urkunde) gekauft wird, wird mit 21 % und nicht mit 10 % besteuert. ¹

AJD (Stempelsteuer) zu 1,2 % in Andalusien

Actos Jurídicos Documentados (AJD) ist die Stempelsteuer auf die notariell beurkundete Urkunde. Der allgemeine Satz in Andalusien beträgt 1,2 % des Preises. ³ Die maßgebliche kombinierte Transaktionssteuer für einen Neubau in Andalusien beträgt also 10 % IVA plus 1,2 % AJD.

Zusätzlich zu den Steuern sollten Sie Notargebühren, die Eintragung ins Grundbuch und Ihren eigenen Anwalt einplanen. Als Faustregel belaufen sich die gesamten Kaufnebenkosten für einen Neubau auf etwa 12–14 % des Preises. Sie benötigen außerdem vor dem Abschluss eine NIE (Número de Identidad de Extranjero), die jeder nicht-spanische Käufer beantragen muss. Eine vollständige Aufschlüsselung finden Sie in unseren verwandten Leitfäden zu den Kaufnebenkosten und der NIE-Beantragung.

Jährliche Steuern für irische Nichtansässigeigentümer

Wenn Sie Ihr Zuhause an der Costa del Sol als Ferienbasis behalten und in Irland steuerlich ansässig bleiben, sehen Sie sich zwei wiederkehrenden spanischen Steuern gegenüber.

IBI (lokale Grundsteuer)

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) ist die jährliche kommunale Grundsteuer, die vom Rathaus auf den Katasterwert (valor catastral) erhoben wird. Die Sätze werden lokal festgelegt und liegen typischerweise im Bereich von 0,4 % bis 1,1 % des Katasterwerts pro Jahr, sodass der genaue Betrag von Ihrer Gemeinde abhängt.

IRNR zugerechnetes Einkommen (Modelo 210)

Dies überrascht viele Erstkäufer. Auch wenn Sie die Immobilie nie vermieten und sie nur selbst nutzen, geht Spanien von einem fiktiven Einkommen daraus aus und besteuert Sie darauf. Die steuerpflichtige Bemessungsgrundlage beträgt 1,1 % des Katasterwerts, wenn dieser Wert innerhalb der vorhergehenden zehn Steuerjahre neu bewertet wurde, oder andernfalls 2 %. ⁵ Diese Bemessungsgrundlage wird dann mit Ihrem IRNR-Satz besteuert, der als irischer (EU) Ansässiger 19 % beträgt. ²⁶ Sie deklarieren es jährlich auf dem Modelo 210, das im Jahr nach dem Steuerjahr bei der Agencia Tributaria eingereicht wird.

Mieteinnahmen

Wenn Sie die Immobilie vermieten, ersetzen die tatsächlichen Mieteinnahmen das zugerechnete Einkommen für die vermieteten Zeiträume. Hier zählt der irische Vorteil am meisten: Als EU-Ansässiger werden Sie mit 19 % auf die Nettomiete besteuert und können proportionale Ausgaben wie Gemeinschaftsgebühren, IBI, Versicherungen, Reparaturen, Hypothekenzinsen und Agenturkosten abziehen. ² Nicht-EU-Eigentümer erhalten keine dieser Abzüge. Mieteinnahmen werden in der Regel vierteljährlich auf dem Modelo 210 deklariert. Bewahren Sie jede Rechnung auf, da Abzüge dokumentiert werden müssen.

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und Irland

Irland und Spanien unterzeichneten am 10. Februar 1994 ein Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung. ⁴ Für Immobilien ist die Regel einfach: Unbewegliches Vermögen wird in dem Land besteuert, in dem es sich befindet, Spanien hat somit das erste Besteuerungsrecht über die Mieteinnahmen, das zugerechnete Einkommen und Gewinne aus dem Verkauf Ihrer Immobilie an der Costa del Sol. ⁴ Sie deklarieren weiterhin spanische Einkünfte bei den irischen Finanzbehörden, aber Irland gewährt eine Anrechnung für die gezahlte spanische Steuer, sodass Sie nicht zweimal auf dasselbe Einkommen besteuert werden. Das Abkommen weist Rechte zu, anstatt die spanische Steuerpflicht aufzuheben, daher ist die korrekte Einreichung Ihres Modelo 210 in Spanien entscheidend dafür, dass die irische Anrechnung funktioniert.

Steuern und Einbehalte beim Verkauf

Der Verkauf als Nichtansässiger löst drei Posten aus:

• Der 3%ige Einbehalt (Modelo 211). Der Käufer muss 3 % des Verkaufspreises einbehalten und innerhalb eines Monats als Vorauszahlung auf Ihre Kapitalertragssteuer an die Agencia Tributaria zahlen. ⁸ Sie fordern jeden Überschuss zurück, wenn Ihr tatsächlicher Gewinn gering oder null ist.
• Kapitalertragssteuer. Der Gewinn (Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten und zulässiger Ausgaben) wird unter IRNR für Nichtansässige pauschal mit 19 % besteuert. ⁸ Sie reichen das Modelo 210 innerhalb von vier Monaten nach dem Verkauf ein, um den Restbetrag zu begleichen oder eine Rückerstattung des Einbehalts zu beantragen.
• Plusvalía municipal. Diese kommunale Steuer auf die Wertsteigerung von städtischem Grund und Boden wird vom Verkäufer innerhalb von 30 Werktagen nach dem Verkauf gezahlt. Seit einer Reform im Jahr 2021 können Sie die objektive Methode oder die Methode des tatsächlichen Gewinns wählen, und wenn der Grundstückswert nicht gestiegen ist, ist keine Plusvalía gemäß der Berechnung des tatsächlichen Gewinns fällig. ⁸

Finanzierung: Hypotheken für irische Nichtansässige

Irische Käufer, die als Nichtansässige bei einer spanischen Bank einen Kredit aufnehmen, erhalten typischerweise eine Beleihungsquote von 60 % bis 70 %, wobei das obere Ende stärkeren finanziellen Profilen vorbehalten ist. ⁹ Die Bank leiht gegen den niedrigeren Wert ihrer eigenen Bewertung (tasación) oder des Kaufpreises, daher bedeutet eine niedrige Bewertung, dass Sie die Differenz in bar ausgleichen müssen. ⁹ Feste Zinssätze für EU-Nichtansässige im Jahr 2026 lagen im Bereich von 3,8 % bis 4,5 %. ⁹ Hypothekenzinsen sind von den Mieteinnahmen von EU-Ansässigen abzugsfähig, ein weiterer Grund, warum die irische Position günstig ist.

Käuferschutz bei Off-Plan-Käufen (Ley 57/68)

Viele Neubauten an der Costa del Sol werden im Off-Plan-Verfahren mit gestaffelten Zahlungen während des Baus verkauft. Das spanische Gesetz (ursprünglich Ley 57/1968, verstärkt durch Ley 20/2015) verlangt vom Bauträger, Ihre Anzahlungen auf einem gesonderten Konto zu hinterlegen und diese mit einer individuellen Bankgarantie (aval bancario) oder einer Versicherungspolice abzusichern. ¹⁰ Wenn die Immobilie nicht pünktlich geliefert wird, haben Sie Anspruch auf die Rückerstattung von 100 % Ihrer Zahlungen zuzüglich gesetzlicher Zinsen, und dieser Schutz kann im Vertrag nicht ausgeschlossen werden. ¹⁰ Bestätigen Sie immer schriftlich, dass Ihre Garantie vorhanden ist, bevor Sie eine Anzahlung leisten.

Wohnsitz, Gesundheitsversorgung und Registrierung

Irische Bürger dürfen frei nach Spanien einreisen und dort bleiben. Für Aufenthalte von mehr als 90 Tagen registrieren Sie sich innerhalb der ersten drei Monate für das Certificado de Registro de Ciudadano de la Unión Europea (die grüne Bescheinigung für EU-Bürger). ⁷ Für die Gesundheitsversorgung zahlen erwerbstätige irische Einwohner in die spanische Sozialversicherung ein; irische Rentner können das Formular S1 verwenden, um sich beim spanischen öffentlichen System anzumelden, wobei Irland die Kosten erstattet, während die EHIC nur vorübergehende Aufenthalte abdeckt und keinen Ersatz für die Einwohnerversicherung darstellt. ⁷ Der Kauf einer Immobilie allein ändert Ihren Steuerwohnsitz nicht: Sie werden in Spanien steuerlich ansässig, wenn Sie mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien verbringen, was Sie von der IRNR zur vollständigen spanischen Einkommensteuer für Ansässige verschiebt. Lesen Sie unseren verwandten Leitfaden zu Wohnsitz und Umzug nach Spanien.

Wichtige Erkenntnisse für irische Käufer

Planen Sie zusätzlich zum Preis für einen Neubau etwa 12–14 % (10 % IVA, 1,2 % AJD und Kosten) ein, beantragen Sie Ihre NIE frühzeitig und denken Sie an das wiederkehrende Modelo 210. Ihr EU-Status ist durch den IRNR-Satz von 19 % und die Ausgabenabzüge bares Geld wert, und das Abkommen zwischen Spanien und Irland schützt Sie vor Doppelbesteuerung. Da dies ein finanzielles und rechtliches Gebiet ist, beauftragen Sie einen unabhängigen spanischen Anwalt und Steuerberater (asesor fiscal), bevor Sie sich festlegen.