Steuern für irische Käufer von Neubauimmobilien in Spanien

Der Kauf eines Neubaus an der Costa del Sol ist für irische Käufer ein bewährter Weg, und die steuerliche Lage für irische Käufer ist günstiger als für viele andere ausländische Staatsangehörige. Da Irland Mitglied der Europäischen Union ist, genießen irische Bürger Freizügigkeit, benötigen kein Visum oder Investitionsprogramm zum Kauf und werden nach dem niedrigeren Steuersatz der Europäischen Union im Rahmen der spanischen Einkommenssteuer für Nichtansässige (IRNR) besteuert. Dieser Leitfaden stellt die Steuern für irische Käufer von Neubauimmobilien in Spanien dar, vom Zeitpunkt der Unterzeichnung bis zum Tag des Verkaufs, basierend auf Zahlen, die für 2026 anhand offizieller Quellen bestätigt wurden. Es handelt sich um allgemeine Informationen, keine persönliche Steuerberatung: Bestätigen Sie Ihre eigene Position immer mit einem qualifizierten spanischen Steuerberater (asesor fiscal).

Warum irische Käufer bessere Konditionen erhalten

Als EU-Bürger können irische Staatsangehörige spanische Immobilien ohne Einschränkungen erwerben und benötigen kein Golden Visa oder eine Einreiseerlaubnis. ⁷ Die wertvollste Konsequenz ist steuerlicher Natur: Einwohner der EU, Islands, Liechtensteins und Norwegens zahlen IRNR mit 19% und können abzugsfähige Ausgaben geltend machen, während Eigentümer aus Nicht-EU-Ländern (einschließlich britischer Staatsbürger seit dem Brexit) 24% auf Bruttoeinkommen ohne Abzüge zahlen. ² Irisch zu sein, spart Ihnen daher jedes Jahr, in dem Sie die Immobilie besitzen, Geld.

Steuern, die Sie beim Kauf eines Neubaus zahlen

Ein brandneues Haus, das direkt vom Bauträger gekauft wird, ist eine Erstübertragung und unterliegt daher der IVA (Mehrwertsteuer) und nicht der Grunderwerbssteuer (ITP), die für Wiederverkaufsimmobilien gilt. Zwei Steuern fallen beim Kauf an:

IVA (Mehrwertsteuer) von 10%

Die IVA auf eine neue Wohnimmobilie beträgt 10% des deklarierten Kaufpreises. ¹ Geförderte Wohnungen (Vivienda de Protección Oficial, VPO) können sich für 4% qualifizieren, dies gilt jedoch selten für Neubauten an der Costa del Sol, die auf ausländische Käufer abzielen. Beachten Sie eine häufige Falle: Ein Garagenstellplatz oder Abstellraum, der separat vom Haus gekauft wird (nicht auf derselben Urkunde), wird mit 21% besteuert, nicht mit 10%. ¹

AJD (Stempelsteuer) von 1,2% in Andalusien

Actos Jurídicos Documentados (AJD) ist die Stempelsteuer auf die notariell beurkundete Urkunde. Der allgemeine Satz in Andalusien beträgt 1,2% des Preises. ³ Die Gesamttransaktionssteuer für einen Neubau in Andalusien beträgt also 10% IVA plus 1,2% AJD.

Zusätzlich zu den Steuern sollten Sie Notargebühren, Eintragung ins Grundbuch und Ihren eigenen Anwalt einplanen. Als Faustregel gilt, dass die gesamten Kaufnebenkosten bei einem Neubau etwa 12–14% des Preises betragen. Sie benötigen außerdem eine NIE (Número de Identidad de Extranjero) vor dem Abschluss, die jeder nicht-spanische Käufer beantragen muss. Eine vollständige Aufschlüsselung finden Sie in unseren verwandten Leitfäden zu den Kaufnebenkosten und der NIE-Antragstellung.

Jährliche Steuern für irische Nichtansässige Eigentümer

Wenn Sie Ihr Haus an der Costa del Sol als Feriendomizil nutzen und weiterhin steuerlich in Irland ansässig sind, sehen Sie sich zwei wiederkehrenden spanischen Steuern gegenüber.

IBI (örtliche Grundsteuer)

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) ist die jährliche kommunale Grundsteuer, die von der Stadtverwaltung auf den Katasterwert (valor catastral) erhoben wird. Die Sätze werden lokal festgelegt und liegen typischerweise im Bereich von 0,4% bis 1,1% des Katasterwerts pro Jahr, sodass der genaue Betrag von Ihrer Gemeinde abhängt.

IRNR fiktives Einkommen (Modelo 210)

Dies überrascht viele Erstkäufer. Selbst wenn Sie die Immobilie nie vermieten und sie nur selbst nutzen, geht Spanien von einem fiktiven Einkommen aus dieser Immobilie aus und besteuert Sie dafür. Die steuerpflichtige Bemessungsgrundlage beträgt 1,1% des Katasterwerts, wenn dieser Wert innerhalb der letzten zehn Steuerjahre überprüft wurde, oder andernfalls 2%. ⁵ Diese Basis wird dann mit Ihrem IRNR-Satz besteuert, der als irischer (EU) Einwohner 19% beträgt. ²⁶ Sie melden es jährlich auf Modelo 210, das im Jahr nach dem Steuerjahr bei der Agencia Tributaria eingereicht wird.

Mieteinnahmen

Wenn Sie die Immobilie vermieten, ersetzen die tatsächlichen Mieteinnahmen das fiktive Einkommen für die vermieteten Zeiträume. Hier zählt der irische Vorteil am meisten: Als EU-Einwohner werden Sie mit 19% auf die Nettomiete besteuert und können proportionale Ausgaben wie Gemeinschaftsgebühren, IBI, Versicherung, Reparaturen, Hypothekenzinsen und Agenturkosten abziehen. ² Nicht-EU-Eigentümer erhalten keine dieser Abzüge. Mieteinnahmen werden in der Regel vierteljährlich auf Modelo 210 deklariert. Bewahren Sie jede Rechnung auf, da Abzüge dokumentiert werden müssen.

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und Irland

Irland und Spanien haben am 10. Februar 1994 ein Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung unterzeichnet. ⁴ Für Immobilien ist die Regel einfach: Unbewegliches Vermögen wird in dem Land besteuert, in dem es sich befindet, sodass Spanien das erste Besteuerungsrecht über die Mieteinnahmen, das fiktive Einkommen und eventuelle Veräußerungsgewinne Ihres Hauses an der Costa del Sol hat. ⁴ Sie deklarieren spanische Einkünfte weiterhin gegenüber der irischen Steuerbehörde (Irish Revenue), aber Irland gewährt eine Anrechnung für die gezahlte spanische Steuer, sodass Sie nicht zweimal für dasselbe Einkommen besteuert werden. Das Abkommen weist Rechte zu, anstatt die spanische Steuerpflicht aufzuheben, sodass die korrekte Einreichung Ihres Modelo 210 in Spanien es ist, was die irische Anrechnung wirksam macht.

Steuern und Rückbehalte beim Verkauf

Der Verkauf als Nichtansässiger löst drei Punkte aus:

• Der 3% Rückbehalt (Modelo 211). Der Käufer muss 3% des Verkaufspreises einbehalten und innerhalb eines Monats als Vorauszahlung auf Ihre Kapitalertragssteuer an die Agencia Tributaria zahlen. ⁸ Sie können einen Überschuss zurückfordern, wenn Ihr tatsächlicher Gewinn gering oder null ist.
• Kapitalertragssteuer. Der Gewinn (Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten und abzugsfähiger Ausgaben) wird unter IRNR mit einem Pauschalsatz von 19% für Nichtansässige besteuert. ⁸ Sie reichen Modelo 210 innerhalb von vier Monaten nach dem Verkauf ein, um den Restbetrag zu begleichen oder eine Rückerstattung des Rückbehalts zu beantragen.
• Plusvalía municipal. Diese kommunale Steuer auf die Wertsteigerung von städtischem Grund und Boden wird vom Verkäufer innerhalb von 30 Werktagen nach dem Verkauf gezahlt. Seit einer Reform von 2021 können Sie die objektive Methode oder die Methode des tatsächlichen Gewinns wählen, und wenn der Bodenwert nicht gestiegen ist, fällt bei der Berechnung nach der Methode des tatsächlichen Gewinns keine Plusvalía an. ⁸

Finanzierung: Hypotheken für irische Nichtansässige

Irische Käufer, die als Nichtansässige bei einer spanischen Bank Kredite aufnehmen, erhalten typischerweise eine Beleihungsquote von 60% bis 70%, wobei das höhere Ende für stärkere Finanzprofile reserviert ist. ⁹ Die Bank vergibt Kredite auf der Grundlage des niedrigeren Wertes ihrer eigenen Bewertung (tasación) oder des Kaufpreises, sodass eine niedrige Bewertung bedeutet, dass Sie die Differenz in bar ausgleichen. ⁹ Feste Zinssätze für EU-Nichtansässige Kreditnehmer im Jahr 2026 lagen im Bereich von 3,8% bis 4,5%. ⁹ Hypothekenzinsen sind von den Mieteinnahmen von EU-Ansässigen abzugsfähig, ein weiterer Grund, warum die irische Position günstig ist.

Käuferschutz bei Off-Plan-Käufen (Ley 57/68)

Viele Neubauten an der Costa del Sol werden als Off-Plan-Immobilien mit gestaffelten Zahlungen während der Bauzeit verkauft. Das spanische Gesetz (ursprünglich Ley 57/1968, verstärkt durch Ley 20/2015) verlangt vom Bauträger, Ihre Anzahlungen auf einem zweckgebundenen Konto zu hinterlegen und diese durch eine individuelle Bankgarantie (aval bancario) oder eine Versicherungspolice abzusichern. ¹⁰ Wenn das Haus nicht pünktlich geliefert wird, haben Sie Anspruch auf Rückerstattung von 100% Ihrer Zahlungen zuzüglich gesetzlicher Zinsen, und dieser Schutz kann im Vertrag nicht ausgeschlossen werden. ¹⁰ Bestätigen Sie immer schriftlich, dass Ihre Garantie vor der Zahlung einer Anzahlung vorhanden ist.

Wohnsitz, Gesundheitsversorgung und Registrierung

Irische Bürger können frei nach Spanien einreisen und dort aufhalten. Für Aufenthalte über 90 Tage registrieren Sie sich innerhalb der ersten drei Monate für das Certificado de Registro de Ciudadano de la Unión Europea (die grüne Bescheinigung für EU-Bürger). ⁷ Für die Gesundheitsversorgung zahlen erwerbstätige irische Einwohner in die spanische Sozialversicherung ein; irische Rentner können das Formular S1 verwenden, um sich beim spanischen öffentlichen System zu registrieren, wobei Irland die Kosten erstattet, während die EHIC nur vorübergehende Aufenthalte abdeckt und keinen Ersatz für die Absicherung als Einwohner darstellt. ⁷ Der Immobilienkauf allein ändert Ihren steuerlichen Wohnsitz nicht: Sie werden in Spanien steuerlich ansässig, wenn Sie mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien verbringen, wodurch Sie von der IRNR zur vollständigen spanischen Einkommenssteuer für Ansässige wechseln. Eine vollständige Aufschlüsselung finden Sie in unserem verwandten Leitfaden zu Wohnsitz und Umzug nach Spanien.

Wichtigste Erkenntnisse für irische Käufer

Planen Sie zusätzlich zum Preis eines Neubaus etwa 12–14% ein (10% IVA, 1,2% AJD und Kosten), beantragen Sie Ihre NIE frühzeitig und denken Sie an das wiederkehrende Modelo 210. Ihr EU-Status ist durch den 19%-IRNR-Satz und die Abzugsfähigkeit von Ausgaben bares Geld wert, und das Abkommen zwischen Spanien und Irland schützt Sie vor Doppelbesteuerung. Da es sich hierbei um finanzielle und rechtliche Angelegenheiten handelt, beauftragen Sie einen unabhängigen spanischen Anwalt und Steuerberater (asesor fiscal), bevor Sie sich festlegen.