Steuern für dänische Käufer von Immobilien in Spanien

Der Kauf einer Neubauimmobilie an Spaniens Costa del Sol stellt eine bedeutende Investition und eine spannende Gelegenheit für dänische Käufer dar. Die Navigation durch das spanische Steuersystem erfordert jedoch sorgfältige Überlegung, insbesondere für Nichtansässige. Dieser Leitfaden bietet einen maßgeblichen Überblick über die Steuern, die beim Kauf, Besitz und eventuellen Verkauf einer Neubauimmobilie (obra nueva) in Andalusien anfallen, mit Fokus auf Schlüsselzahlen und Verfahren für ausländische Käufer.

Unverzichtbares vor dem Kauf: Die NIE

Bevor in Spanien eine Immobilientransaktion stattfinden kann, müssen dänische Käufer eine Número de Identificación de Extranjero (NIE) beantragen. Die NIE ist eine eindeutige Identifikationsnummer, die für alle wirtschaftlichen, beruflichen oder sozialen Aktivitäten in Spanien unerlässlich ist, einschließlich der Eröffnung eines Bankkontos, des Abschlusses von Versorgungsverträgen und des Immobilienkaufs. Sie kann direkt in Spanien bei einer Polizeidienststelle mit einer Ausländerabteilung oder bei einem spanischen Konsulat in Dänemark beantragt werden.

Steuern auf den Kauf von Neubauimmobilien

Beim Erwerb einer Neubauimmobilie direkt von einem Bauträger unterliegen Käufer anderen Steuern als beim Kauf einer Bestandsimmobilie.

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA – Mehrwertsteuer)

Neubauimmobilien in Spanien unterliegen der IVA, einer nationalen Steuer. Für Wohn-Neubauimmobilien beträgt der allgemeine IVA-Satz 10% des Kaufpreises. Dieser Satz gilt einheitlich in allen autonomen Gemeinschaften, einschließlich Andalusien. Für geförderte Wohnungen (Viviendas de Protección Oficial – VPO) kann jedoch ein reduzierter Satz von 4% gelten, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.

Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD – Stempelsteuer)

Zusätzlich zur IVA fallen beim Kauf von Neubauimmobilien auch Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) oder Stempelsteuer an. Diese Steuer gilt für bestimmte notarielle Urkunden und eingetragene Vorgänge. In Andalusien beträgt der allgemeine AJD-Satz 1.2% des deklarierten Wertes der Immobilie für Transaktionen, die ab dem 28. April 2021 abgeschlossen wurden. Dieser Satz gilt für den Kauf von Neubauimmobilien und Hypothekenurkunden.

Weitere verbundene Anschaffungskosten

Obwohl nicht streng genommen Steuern, sind mehrere andere Kosten untrennbar mit dem Kaufprozess einer Neubauimmobilie verbunden:

• Notarkosten: Dies sind offizielle Gebühren für die öffentliche Kaufurkunde. Die Sätze sind reguliert, können aber je nach Immobilienpreis und Komplexität variieren.
• Grundbuchgebühren: Kosten für die Eintragung der Immobilie im Grundbuchamt, ebenfalls reguliert und abhängig vom Wert der Immobilie.
• Anwaltskosten: Die Beauftragung eines auf spanisches Immobilienrecht spezialisierten Anwalts ist dringend zu empfehlen, um eine Sorgfaltspflicht zu gewährleisten und Ihre Interessen zu schützen, insbesondere bei Neubauten im Bau (Off-Plan).
• Hypothekenkosten: Bei Finanzierung durch eine spanische Hypothek können zusätzliche Gebühren wie Wertermittlung (tasación) und Abschlussgebühren anfallen. Beachten Sie, dass für Nichtansässige die Beleihungsquoten (Loan-to-Value, LTV) typischerweise niedriger sind, üblicherweise zwischen 60% und 70% des Verkehrswertes oder Kaufpreises der Immobilie, verglichen mit bis zu 80% für Ansässige.

Jährliche Grundbesitzsteuern

Als nichtansässiger Immobilieneigentümer in Spanien unterliegen Sie fortlaufenden jährlichen Steuern.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI – Grundsteuer)

Die IBI ist eine jährliche kommunale Grundsteuer, vergleichbar mit der Grundsteuer in Deutschland. Sie wird von der örtlichen Stadtverwaltung erhoben, in der sich die Immobilie befindet. Der zu zahlende Betrag wird durch Anwendung eines Steuersatzes (von jeder Gemeinde innerhalb nationaler Grenzen festgelegt) auf den Katasterwert der Immobilie berechnet. Katasterwerte sind administrative Werte, die von der Dirección General del Catastro festgelegt werden und in der Regel niedriger als der Marktwert sind. Die Sätze liegen typischerweise zwischen 0.4% und 1.3% für städtische Immobilien. Die IBI ist von der Person zu zahlen, die am 1. Januar des Steuerjahres als eingetragener Eigentümer der Immobilie registriert ist.

Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR – Einkommensteuer für Nichtansässige)

Nichtansässige Immobilieneigentümer in Spanien unterliegen der IRNR, auch wenn sie ihre Immobilie nicht vermieten. Diese Steuer wird über Modelo 210 bei der Agencia Tributaria (spanisches Finanzamt) erklärt.

• Imputiertes Einkommen (für unvermietete Immobilien): Wenn die Immobilie nicht vermietet wird, unterstellen die spanischen Steuerbehörden dem Eigentümer ein fiktives Mieteinkommen. Dieses imputierte Einkommen beträgt typischerweise 1.1% oder 2% des Katasterwerts, je nachdem, wann der Katasterwert zuletzt revidiert wurde. Der auf dieses imputierte Einkommen angewandte Steuersatz beträgt 19% für Einwohner von EU-/EWR-Ländern (einschließlich Dänemark) und 24% für Einwohner anderer Länder. Ab dem Steuerjahr 2026 (zu erklären im Jahr 2027) ist die Frist für imputierte Einkommensmeldungen (Modelo 210) vom 1. April bis zum 31. Dezember des Folgejahres.
• Mieteinkommen (für vermietete Immobilien): Wenn Sie Ihre Neubauimmobilie vermieten, unterliegt das Netto-Mieteinkommen der IRNR. Für EU-/EWR-Ansässige beträgt der Steuersatz 19%, und bestimmte Ausgaben (z. B. IBI, Hypothekenzinsen, Gemeinschaftsgebühren, Immobilienverwaltungsgebühren) können abgezogen werden. Für Nicht-EU-/EWR-Ansässige beträgt der Satz 24% auf das Brutto-Mieteinkommen, wobei in der Regel keine Abzüge zulässig sind. Ab dem Steuerjahr 2026 (zu erklären im Jahr 2027) wird das Mieteinkommen jährlich über Modelo 210 erklärt, mit einer Frist zwischen dem 1. und 20. April des Folgejahres.

Impuesto sobre el Patrimonio (Vermögenssteuer)

Spanien erhebt eine jährliche Vermögenssteuer auf Nettovermögen, einschließlich Immobilien. Während es einen nationalen Freibetrag gibt, können autonome Gemeinschaften die Steuersätze und Schwellenwerte ändern. Andalusien führte 2022 einen 100%-Bonus auf die Vermögenssteuer ein, wodurch sie für Ansässige und Nichtansässige, die Vermögenswerte in Andalusien besitzen, effektiv abgeschafft wurde. Die staatliche Temporäre Solidaritätssteuer auf große Vermögen (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas – ITSGF) wurde jedoch für 2022 und 2023 eingeführt und gilt für Nettovermögen über 3 Millionen Euro (mit einem nationalen Freibetrag von 700.000 Euro, was bedeutet, dass die Steuer effektiv für Nettovermögen über 3.7 Millionen Euro gilt). Für das Steuerjahr 2024 (zu erklären im Juni 2025) hat Andalusien seine Regeln angepasst, sodass Steuerpflichtige, die von der ITSGF betroffen sind, die regionale Vermögenssteuer zahlen können, um sicherzustellen, dass die Einnahmen in Andalusien verbleiben und nicht an den Staat gehen. Es ist ratsam, in diesem komplexen Bereich fachkundigen Steuerberaterrat einzuholen.

Steuern beim Immobilienverkauf

Wenn Sie sich entscheiden, Ihre Neubauimmobilie zu verkaufen, sind zwei primäre Steuern zu beachten.

Plusvalía Municipal (kommunale Wertzuwachssteuer auf den städtischen Bodenwert)

Dies ist eine lokale Steuer, die von der Stadtverwaltung auf den Wertzuwachs des städtischen Bodens seit der letzten Eigentumsübertragung erhoben wird. Die Plusvalía Municipal ist gesetzlich vom Verkäufer zu zahlen. Wenn der Verkäufer jedoch kein Nichtansässiger in Spanien ist, schreibt das Gesetz vor, dass der Käufer für die Berechnung und Zahlung dieser Steuer an den Gemeinderat verantwortlich ist. Obwohl der Käufer zur Zahlung verpflichtet ist, ist er gesetzlich berechtigt, eine Rückerstattung vom nichtansässigen Verkäufer zu verlangen.

Kapitalertragsteuer (CGT) für Nichtansässige

Als Nichtansässiger unterliegt jeder Gewinn aus dem Verkauf Ihrer Immobilie in Spanien der Kapitalertragsteuer (CGT). Der steuerpflichtige Gewinn ist die Differenz zwischen dem Verkaufspreis (abzüglich der damit verbundenen Ausgaben) und dem Anschaffungspreis (zuzüglich der damit verbundenen Anschaffungskosten und nachweisbaren Verbesserungen). Der aktuelle CGT-Satz für Nichtansässige aus EU-/EWR-Ländern (einschließlich Dänemark) beträgt 19%.

3% Einbehalt beim Verkauf (Modelo 211)

Ein entscheidender Aspekt für nichtansässige Verkäufer ist der 3%ige Einbehalt. Wenn ein Nichtansässiger eine Immobilie verkauft, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3% des Verkaufspreises einzubehalten und diese unter Verwendung des Modelo 211 an die spanische Steuerbehörde zu zahlen. Dieser Einbehalt dient als Vorauszahlung auf die potenzielle Kapitalertragsteuerschuld des Verkäufers. Der nichtansässige Verkäufer hat dann eine Frist von vier Monaten ab dem Verkaufsdatum, um seine eigene Modelo 210-Erklärung für Kapitalgewinne einzureichen. Wenn der einbehaltene Betrag von 3% die tatsächliche CGT-Schuld übersteigt (z. B. aufgrund geringerer Gewinne oder sogar eines Verlusts), kann der Verkäufer eine Rückerstattung der Differenz beantragen. Ist die CGT-Schuld höher, muss der Verkäufer den ausstehenden Restbetrag zahlen.

Fazit

Das spanische Steuersystem für nichtansässige Immobilieneigentümer, insbesondere für Neubauten, ist vielschichtig und erfordert sorgfältige Aufmerksamkeit. Von den anfänglichen Kaufsteuern wie IVA und AJD über laufende Verpflichtungen wie IBI und IRNR bis hin zu Verkaufssteuern wie Plusvalía Municipal und CGT ist das Verständnis jeder Komponente von entscheidender Bedeutung. Dänemark und Spanien haben ein Doppelbesteuerungsabkommen, was typischerweise bedeutet, dass Immobilieneinkommen und Kapitalgewinne in Spanien (wo sich die Immobilie befindet) besteuert werden und Dänemark eine Entlastung zur Vermeidung der Doppelbesteuerung gewährt, üblicherweise durch Freistellung oder Anrechnung. Angesichts der Komplexität wird dringend empfohlen, sich von einem qualifizierten, unabhängigen Anwalt und Steuerberater beraten zu lassen, der auf spanisches Immobilien- und Nichtansässigensteuerrecht spezialisiert ist, um die Einhaltung der Vorschriften zu gewährleisten und Ihre Investition an der Costa del Sol zu optimieren.