Steuern für dänische Käufer von Immobilien in Spanien

Der Kauf einer Neubauimmobilie an der spanischen Costa del Sol stellt eine bedeutende Investition und eine aufregende Gelegenheit für dänische Käufer dar. Die Navigation im spanischen Steuersystem erfordert jedoch sorgfältige Überlegung, insbesondere für Nichtansässige. Dieser Leitfaden bietet einen maßgeblichen Überblick über die Steuern, die beim Kauf, Besitz und eventuellen Verkauf einer Neubauimmobilie (obra nueva) in Andalusien anfallen, wobei der Fokus auf den wichtigsten Zahlen und Verfahren für ausländische Käufer liegt.

Grundlagen vor dem Kauf: Die NIE

Bevor eine Immobilientransaktion in Spanien stattfinden kann, müssen dänische Käufer eine Número de Identificación de Extranjero (NIE) erhalten. Die NIE ist eine eindeutige Identifikationsnummer, die für alle wirtschaftlichen, beruflichen oder sozialen Aktivitäten in Spanien unerlässlich ist, einschließlich der Eröffnung eines Bankkontos, des Abschlusses von Versorgungsverträgen und des Immobilienkaufs. Sie kann direkt in Spanien bei einer Polizeidienststelle mit einer Ausländerbehörde oder bei einem spanischen Konsulat in Dänemark beantragt werden.

Steuern beim Kauf einer Neubauimmobilie

Beim Erwerb einer Neubauimmobilie direkt von einem Bauträger unterliegen Käufer anderen Steuern als beim Kauf einer Weiterverkaufsimmobilie.

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA – Mehrwertsteuer)

Neubauimmobilien in Spanien unterliegen der IVA, einer nationalen Steuer. Für neu gebaute Wohnimmobilien beträgt der allgemeine IVA-Satz 10% des Kaufpreises. Dieser Satz gilt einheitlich in allen autonomen Gemeinschaften, einschließlich Andalusien. Für geförderte Wohnungen (Viviendas de Protección Oficial – VPO) kann jedoch ein reduzierter Satz von 4% gelten, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.

Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD – Stempelsteuer)

Zusätzlich zur IVA fallen beim Kauf von Neubauimmobilien auch Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) oder Stempelsteuer an. Diese Steuer gilt für bestimmte notariell beurkundete Dokumente und registrierte Vorgänge. In Andalusien beträgt der allgemeine AJD-Satz 1,2% des deklarierten Immobilienwerts für Transaktionen, die ab dem 28. April 2021 abgeschlossen wurden. Dieser Satz gilt für den Kauf von Neubauimmobilien und Hypothekenurkunden.

Weitere damit verbundene Kaufnebenkosten

Obwohl es sich nicht streng um Steuern handelt, sind dem Kaufprozess einer Neubauimmobilie mehrere andere Kosten immanent:

• Notargebühren: Dies sind amtliche Gebühren für die öffentliche Kaufurkunde. Die Sätze sind reguliert, können aber je nach Immobilienpreis und Komplexität variieren.
• Grundbuchgebühren: Kosten für die Eintragung der Immobilie im Grundbuch, ebenfalls reguliert und abhängig vom Wert der Immobilie.
• Anwaltskosten: Die Beauftragung eines auf spanisches Immobilienrecht spezialisierten Anwalts ist dringend zu empfehlen, um die Sorgfaltspflicht zu gewährleisten und Ihre Interessen zu wahren, insbesondere bei Neubauten im Off-Plan-Verfahren.
• Hypothekenkosten: Bei Finanzierung durch eine spanische Hypothek können zusätzliche Gebühren wie Wertermittlung (tasación) und Eröffnungsgebühren anfallen. Beachten Sie, dass für Nichtansässige die Beleihungsquoten (LTV) in der Regel niedriger sind, üblicherweise zwischen 60% und 70% des Immobilienwerts oder Kaufpreises, verglichen mit bis zu 80% für Ansässige.

Jährliche Immobilienbesitzsteuern

Als nichtansässiger Immobilieneigentümer in Spanien unterliegen Sie fortlaufenden jährlichen Steuern.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI – Kommunale Grundsteuer)

Die IBI ist eine jährliche kommunale Grundsteuer, ähnlich der Council Tax im Vereinigten Königreich. Sie wird von der örtlichen Gemeindeverwaltung erhoben, in der sich die Immobilie befindet. Der zu zahlende Betrag wird durch Anwendung eines Steuersatzes (von jeder Gemeinde innerhalb nationaler Grenzen festgelegt) auf den Katasterwert der Immobilie berechnet. Katasterwerte sind Verwaltungswerte, die von der Dirección General del Catastro festgelegt werden und in der Regel niedriger sind als der Marktwert. Die Sätze liegen typischerweise zwischen 0,4% und 1,3% für städtische Immobilien. Die IBI ist von der Person zu zahlen, die am 1. Januar des Steuerjahres als eingetragener Eigentümer der Immobilie registriert ist.

Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR – Einkommensteuer für Nichtansässige)

Nichtansässige Immobilieneigentümer in Spanien unterliegen der IRNR, auch wenn sie ihre Immobilie nicht vermieten. Diese Steuer wird über das Modelo 210 an die Agencia Tributaria (spanische Steuerbehörde) deklariert.

• Angerechnetes Einkommen (für unvermietete Immobilien): Wenn die Immobilie nicht vermietet wird, rechnen die spanischen Steuerbehörden dem Eigentümer ein fiktives Mieteinkommen an. Dieses angerechnete Einkommen beträgt typischerweise 1,1% oder 2% des Katasterwerts, abhängig davon, wann der Katasterwert zuletzt überprüft wurde. Der auf dieses angerechnete Einkommen angewandte Steuersatz beträgt 19% für Einwohner von EU-/EWR-Ländern (einschließlich Dänemark) und 24% für Einwohner anderer Länder. Ab dem Steuerjahr 2026 (zu deklarieren im Jahr 2027) ist die Frist für die Erklärungen zum angerechneten Einkommen (Modelo 210) vom 1. April bis 31. Dezember des Folgejahres.
• Mieteinnahmen (für vermietete Immobilien): Wenn Sie Ihre Neubauimmobilie vermieten, unterliegen die Netto-Mieteinnahmen der IRNR. Für EU-/EWR-Ansässige beträgt der Steuersatz 19%, und bestimmte Ausgaben (z.B. IBI, Hypothekenzinsen, Gemeinschaftsgebühren, Immobilienverwaltungsgebühren) können abgezogen werden. Für Nicht-EU-/EWR-Ansässige beträgt der Satz 24%, angewandt auf die Brutto-Mieteinnahmen, wobei im Allgemeinen keine Abzüge zugelassen sind. Ab dem Steuerjahr 2026 (zu deklarieren im Jahr 2027) werden Mieteinnahmen jährlich über das Modelo 210 deklariert, mit der Frist zwischen dem 1. und 20. April des Folgejahres.

Impuesto sobre el Patrimonio (Vermögenssteuer)

Spanien erhebt eine jährliche Vermögenssteuer auf Nettovermögen, einschließlich Immobilien. Während es eine nationale Freigrenze gibt, können autonome Gemeinschaften die Steuersätze und Freigrenzen anpassen. Andalusien führte 2022 einen 100%-Bonus auf die Vermögenssteuer ein, wodurch sie für Ansässige und Nichtansässige, die Vermögenswerte in Andalusien besitzen, effektiv abgeschafft wurde. Jedoch wurde für 2022 und 2023 die staatliche befristete Solidaritätssteuer auf große Vermögen (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas – ITSGF) eingeführt, die für Nettovermögen über 3 Millionen Euro gilt (mit einer nationalen Freigrenze von 700.000 Euro, was bedeutet, dass die Steuer effektiv auf Nettovermögen über 3,7 Millionen Euro angewendet wird). Für das Steuerjahr 2024 (zu deklarieren im Juni 2025) hat Andalusien seine Regeln angepasst und ermöglicht es Steuerpflichtigen, die von der ITSGF betroffen sind, die regionale Vermögenssteuer zu zahlen, wodurch sichergestellt wird, dass die Einnahmen in Andalusien verbleiben, anstatt an den Staat zu gehen. Es ist ratsam, in diesem komplexen Bereich eine fachkundige Steuerberatung einzuholen.

Steuern beim Verkauf von Immobilien

Wenn Sie sich entscheiden, Ihre Neubauimmobilie zu verkaufen, sind zwei Hauptsteuern zu berücksichtigen.

Plusvalía Municipal (Kommunale Wertzuwachssteuer auf städtischen Boden)

Dies ist eine lokale Steuer, die von der Gemeindeverwaltung auf den Wertzuwachs des städtischen Bodens seit der letzten Eigentumsübertragung erhoben wird. Die Plusvalía Municipal ist rechtlich vom Verkäufer zu zahlen. Ist der Verkäufer jedoch nicht in Spanien ansässig, schreibt das Gesetz vor, dass der Käufer für die Berechnung und Zahlung dieser Steuer an die lokale Behörde verantwortlich ist. Obwohl der Käufer zur Zahlung verpflichtet ist, ist er rechtlich berechtigt, eine Rückerstattung vom nichtansässigen Verkäufer zu verlangen.

Kapitalertragsteuer (CGT) für Nichtansässige

Als Nichtansässiger unterliegt jeder Gewinn, der aus dem Verkauf Ihrer Immobilie in Spanien erzielt wird, der Kapitalertragsteuer (CGT). Der steuerpflichtige Gewinn ist die Differenz zwischen dem Verkaufspreis (abzüglich der damit verbundenen Ausgaben) und dem Erwerbspreis (zuzüglich der damit verbundenen Anschaffungskosten und nachweisbaren Verbesserungen). Der aktuelle CGT-Satz für Nichtansässige aus EU-/EWR-Ländern (einschließlich Dänemark) beträgt 19%.

3% Einbehalt beim Verkauf (Modelo 211)

Ein entscheidender Aspekt für nichtansässige Verkäufer ist der 3%-Einbehalt. Wenn ein Nichtansässiger eine Immobilie verkauft, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3% des Verkaufspreises einzubehalten und diesen Betrag über Modelo 211 an die spanische Steuerbehörde zu zahlen. Dieser Einbehalt dient als Vorauszahlung auf die potenzielle Kapitalertragsteuerpflicht des Verkäufers. Der nichtansässige Verkäufer hat dann eine Frist von vier Monaten ab dem Verkaufsdatum, um seine eigene Modelo 210-Erklärung für Kapitalgewinne einzureichen. Übersteigt der einbehaltene Betrag von 3% die tatsächliche CGT-Schuld (z.B. aufgrund geringerer Gewinne oder sogar eines Verlusts), kann der Verkäufer eine Erstattung der Differenz beantragen. Ist die CGT-Schuld höher, muss der Verkäufer den ausstehenden Betrag zahlen.

Fazit

Das spanische Steuersystem für nichtansässige Immobilieneigentümer, insbesondere für Neubauten, ist vielschichtig und erfordert sorgfältige Aufmerksamkeit. Von den anfänglichen Kaufsteuern wie IVA und AJD über laufende Verpflichtungen wie IBI und IRNR bis hin zu Verkaufssteuern wie Plusvalía Municipal und CGT ist das Verständnis jeder Komponente von entscheidender Bedeutung. Dänemark und Spanien haben ein Doppelbesteuerungsabkommen, was typischerweise bedeutet, dass Immobilieneinkommen und Kapitalgewinne in Spanien (wo sich die Immobilie befindet) besteuert werden und Dänemark eine Entlastung zur Vermeidung der Doppelbesteuerung gewährt, üblicherweise durch Freistellung oder Anrechnung. Angesichts der Komplexität ist es dringend zu empfehlen, den Rat eines qualifizierten, unabhängigen Anwalts und Steuerberaters einzuholen, der auf spanisches Immobilienrecht und die Besteuerung von Nichtansässigen spezialisiert ist, um die Einhaltung der Vorschriften zu gewährleisten und Ihre Investition an der Costa del Sol zu optimieren.