Beste Gegenden in Marbella für britische Käufer

Die Wahl der besten Gegenden in Marbella für britische Käufer hängt ebenso sehr vom Lebensstil und den langfristigen Kosten ab wie von der Aussicht. Marbella zieht seit Jahrzehnten eine große, etablierte britische Gemeinschaft an, und die Stadt bietet alles von Strandapartments bis hin zu umzäunten Villen in Hanglage. Dieser Leitfaden führt Sie durch die Viertel, die britischen Käufern am besten passen, und legt dann genau dar, welche Steuern Sie beim Kauf eines Neubaus oder einer Wiederverkaufsimmobilie zahlen werden und wie sich die Regeln für Briten nach dem Brexit geändert haben. Die Details des Kaufvorgangs selbst finden Sie in unseren begleitenden Leitfäden zum Kaufprozess Schritt für Schritt und zur Beantragung einer NIE und Eröffnung eines spanischen Bankkontos.

Warum Marbella für britische Käufer attraktiv ist

Marbella liegt an der westlichen Costa del Sol in der Provinz Malaga, mit den Bergen der Sierra Blanca dahinter und etwa 27 Kilometern Küste. Die Anziehungskraft für britische Käufer ist sowohl praktisch als auch ideell: ein mildes Klima das ganze Jahr über, Direktflüge von den meisten britischen Flughäfen zum Flughafen Malaga-Costa del Sol, ein großes Angebot an englischsprachigen Fachleuten (Anwälte, Immobilienmakler, Ärzte) und Schulen mit britischem Lehrplan. Der Flughafen liegt etwa 50 Kilometer östlich von Marbella, etwa 40 bis 50 Autominuten über die AP-7 und A-7. ⁶

Die besten Gegenden in Marbella für britische Käufer

Marbella ist eigentlich eine Reihe eigenständiger Stadtteile, die sich entlang der Küste erstrecken, plus die benachbarte Gemeinde Benahavis im Landesinneren. Wo Sie kaufen, sollte davon abhängen, wie Sie die Immobilie nutzen möchten: vollständige Umsiedlung, eine Urlaubsbasis oder eine Mietinvestition.

Die Goldene Meile und Sierra Blanca

Die Goldene Meile erstreckt sich von der Stadt Marbella in Richtung Puerto Banus und ist die klassische Prestigeladresse, gesäumt von Strandvillen, geschlossenen Wohnanlagen und Fünf-Sterne-Hotels. Darüber liegen Sierra Blanca und Cascada de Camojan, die exklusivsten geschlossenen Enklaven der Stadt, beliebt bei Käufern, die Sicherheit, Privatsphäre und Meerblick nahe dem Zentrum wünschen. Erwarten Sie hier die höchsten Quadratmeterpreise in Marbella und kaufen Sie eher eine Wiederverkaufsimmobilie oder einen Boutique-Neubau als eine Großsiedlung.

Puerto Banus und Nueva Andalucia

Puerto Banus ist das Hafenviertel: Apartments und Penthouses in Gehweite zu Restaurants, Nachtleben und Strand, was es zu einer attraktiven Option für Kurzzeitvermietungen macht. Direkt dahinter liegt Nueva Andalucia (das Golftal), eine der beliebtesten Gegenden bei britischen Käufern, die Platz, Golf direkt vor der Tür und eine ruhigere, wohnlichere Atmosphäre wünschen, während sie nur wenige Minuten vom Yachthafen entfernt sind.

Marbella Ost (Elviria, Los Monteros, Las Chapas, Cabopino)

Marbella Ost ist der Ort, an dem sich viele britische Familien niederlassen. Elviria, Los Monteros, Las Chapas und Cabopino bieten einige der besten Strände, eine Mischung aus Villen und modernen Apartmentkomplexen, ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis im Vergleich zur Goldenen Meile und einfachen Zugang zu internationalen Schulen. Dies ist die Gegend, die Sie bevorzugen sollten, wenn Schulbildung und das tägliche Familienleben wichtiger sind als eine Postleitzahl am Yachthafen.

San Pedro de Alcantara und Guadalmina

San Pedro, unmittelbar westlich von Puerto Banus, hat sich gewandelt, seit sein Küstenboulevard über der Autobahn gebaut wurde. Es bietet ein echtes spanisches Stadtgefühl, eine Promenade und im Allgemeinen niedrigere Preise als das Zentrum von Marbella, was britische Käufer anspricht, die ein dauerhaftes Zuhause mit lokalem Charakter suchen. Das angrenzende Guadalmina bietet etabliertes Golf- und Villenleben.

Benahavis und La Zagaleta

Streng genommen eine eigenständige Gemeinde, aber allgemein zu Marbella gezählt, ist Benahavis die Option in den Hügeln des Landesinneren, Heimat von La Zagaleta, einer der exklusivsten geschlossenen Siedlungen Europas. Es eignet sich für Käufer, die große Grundstücke, Berg- und Meerblick sowie maximale Privatsphäre wünschen und dafür eine kurze Fahrt zum Strand in Kauf nehmen.

Welche Kaufsteuern britische Käufer zahlen

Die Kaufsteuern unterscheiden sich stark zwischen einem brandneuen Haus, das von einem Bauträger gekauft wird, und einer Wiederverkaufsimmobilie (Gebrauchtimmobilie). In Andalusien gelten folgende Hauptsätze. ¹²

Kurz gesagt, ein Neubau in Marbella ist typischerweise mit etwa 11,2% Steuern (10% IVA plus 1,2% AJD) verbunden, während ein Wiederverkauf 7% ITP mit sich bringt. ¹² Zusätzlich sollten Sie für Notargebühren, Grundbucheintragung, Ihren unabhängigen Anwalt und, falls Sie einen nutzen, eine Hypothek etwa 2% bis 3% einplanen. Beziehen Sie immer Ihren eigenen englischsprachigen spanischen Anwalt (abogado) ein, der unabhängig vom Verkäufer und Makler ist, und unterzeichnen Sie niemals einen Reservierungsvertrag, ohne dass ein NIE-Antrag läuft.

Laufende Steuern für nicht ansässige Eigentümer

Sobald Sie eine Immobilie in Marbella besitzen, aber in Großbritannien steuerlich ansässig bleiben, sind Sie ein nicht ansässiger Eigentümer in Spanien und reichen das Formular Modelo 210 für Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) ein. Seit dem Brexit werden britische Staatsangehörige als Nicht-EU-Bürger behandelt, was den Steuersatz und die Abzüge ändert. ²⁵

• Wenn Sie die Immobilie nicht vermieten, erhebt Spanien weiterhin Steuern auf ein fiktives (angenommenes) Einkommen. Die Besteuerungsgrundlage beträgt 1,1% des Katasterwerts (oder 2%, wenn der Wert kürzlich nicht überarbeitet wurde), besteuert zum Nicht-Residenten-Satz von 24% für britische Eigentümer. Das entspricht etwa 0,26% des Katasterwerts pro Jahr. ²
• Wenn Sie die Immobilie vermieten, werden Mieteinnahmen für Nicht-EU-Bürger wie Briten mit 24% besteuert, und, was entscheidend ist, Nicht-EU-Eigentümer können Ausgaben wie Hypothekenzinsen, Gemeinschaftsgebühren oder Reparaturen nicht abziehen. EU- und EWR-Bürger zahlen 19% und können Ausgaben abziehen, so dass der Brexit die Vermietung für britische Eigentümer weniger steuereffizient gemacht hat. ²
• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist die jährliche lokale Grundsteuer, die vom Rathaus von Marbella festgelegt und auf der Grundlage des Katasterwerts berechnet wird; die Sätze in ganz Spanien liegen im Allgemeinen zwischen etwa 0,4% und 1,1% dieses Werts. ⁷
• Müllabfuhr (basura) und Gebühren der Eigentümergemeinschaft sind zusätzliche jährliche Kosten, wobei letztere stark mit den Einrichtungen der Anlage variieren.

Wenn Sie später verkaufen, werden Kapitalerträge für Nicht-Residenten mit 19% besteuert, und der Käufer muss 3% des Verkaufspreises einbehalten und diese über Modelo 211 als Vorauszahlung auf Ihren Gewinn an das Finanzamt abführen. ²³ Einen Überschuss fordern Sie über Ihre eigene Modelo 210-Erklärung zurück. Verkäufer zahlen auch die plusvalia municipal, die lokale Steuer auf die Wertsteigerung des Grundstücks.

Hypotheken, Visa und Aufenthalt nach dem Brexit

Britische Käufer können immer noch eine spanische Hypothek erhalten, aber Nicht-Residenten wird typischerweise bis zu 60% bis 70% des Kauf- oder Schätzwerts (je nachdem, welcher niedriger ist) geliehen, planen Sie also eine Anzahlung von mindestens 30% zuzüglich aller oben genannten Steuern und Gebühren ein. Kreditgeber bewerten Einkommen und bestehende Schulden, und Zinssätze und Konditionen unterscheiden sich von britischen Produkten.

Beim Aufenthalt ist der Brexit die große Veränderung. Britische Staatsangehörige sind nun Drittstaatsangehörige im Schengen-Raum und können ohne Visum maximal 90 Tage innerhalb eines fortlaufenden Zeitraums von 180 Tagen in Spanien verbringen. ⁵ Der Besitz eines Hauses in Marbella verlängert diese Aufenthaltsdauer nicht. Um länger zu bleiben, benötigen Sie einen Aufenthaltsweg wie das Non-Lucrative Visa (für Personen mit ausreichend passivem Einkommen, die nicht arbeiten werden) oder das Digital Nomad Visa, das unter Spaniens Startups-Gesetz eingeführt wurde. Beachten Sie, dass die Investoren-Aufenthaltsgenehmigung, weithin bekannt als golden visa, die einen Aufenthalt durch einen Immobilienkauf von 500.000 Euro ermöglichte, abgeschafft wurde und ab dem 3. April 2025 keine Immobilienanträge mehr annimmt, so dass der Immobilienkauf keine Route mehr zur spanischen Residenz ist. ⁴

Das Vereinigte Königreich und Spanien haben ein Doppelbesteuerungsabkommen, sodass Einkommen und Gewinne nicht doppelt besteuert werden: Sie deklarieren Einkünfte aus spanischen Quellen in Spanien und beantragen eine Entlastung im Vereinigten Königreich und umgekehrt. ⁸ Holen Sie vor dem Kauf koordinierten grenzüberschreitenden Steuerberatung ein, da die spanische Steuerresidenz (mehr als 183 Tage pro Jahr in Spanien verbringen, neben anderen Kriterien) weltweites Einkommen in den Geltungsbereich bringt und Vermögenssteuerpflichten in Andalusien auslösen kann.

Schulen, Gesundheitswesen und Alltag

Für umziehende Familien gibt es in Marbella und an der umliegenden Küste mehrere etablierte Schulen mit britischem Lehrplan und internationale Schulen, die hauptsächlich um Nueva Andalucia, San Pedro und Marbella Ost angesiedelt sind, was ein Grund ist, warum diese Gebiete die Nachfrage britischer Familien dominieren. Im Gesundheitswesen können britische staatliche Rentner sich oft mit dem S1-Formular für die spanische öffentliche Gesundheitsversorgung anmelden, Kurzbesuche sind durch die UK Global Health Insurance Card (GHIC) abgedeckt, und die meisten Einwohner und Zweitwohnungsbesitzer schließen eine private spanische Krankenversicherung ab, um schnelle und englischsprachige Versorgung zu erhalten. ⁵

Egal welche Gegend Sie wählen, das Muster für britische Käufer ist konsistent: Wiederverkäufe sind mit weniger Vorabsteuern verbunden als Neubauten, der Nicht-Residenten-Status seit dem Brexit bedeutet einen IRNR-Satz von 24% und keine Ausgabenabzüge bei Vermietungen, und der Aufenthalt erfordert jetzt ein Visum statt eines Immobilienkaufs. Bringen Sie diese Zahlen in Einklang, bevor Sie der Aussicht verfallen. Für weitere Details lesen Sie unsere Leitfäden zum vollständigen Kaufprozess, zur Nicht-Residenten-Steuer und Modelo 210 sowie zu den Aufenthalts- und Visumoptionen für britische Käufer.