Casares und the New Golden Mile
Casares vereint ein weiß getünchtes Bergdorf, den Küstenstreifen von Casares Costa und einen Golf- und Resort-Gürtel am westlichen Ende der New Golden Mile. Für einen ausländischen Käufer ist der Kauf eines Neubaus in Andalusien mit 10% IVA plus etwa 1.2% AJD verbunden, und laufende Verpflichtungen für Nichtansässige werden über Modelo 210 abgewickelt, wobei der Wohnsitz nun über die nicht-lukrative oder die digitale Nomaden-Route erfolgt, da das goldene Visum am 3. April 2025 geschlossen wurde.
Casares und die Neue Goldene Meile liegen am ruhigeren, westlichen Ende der Costa del Sol, wo sich die Küste zwischen Estepona und Marbella zu einer Reihe von Golfresorts, Strandentwicklungen und andalusischer Landschaft öffnet. Für einen ausländischen Käufer, der ein Neubau-Haus in Betracht zieht, bietet Casares etwas, was das geschäftigere Zentrum der Neuen Goldenen Meile oft nicht kann: drei verschiedene Umgebungen innerhalb einer Gemeinde, ein langsameres Tempo und Preise, die immer noch hinter Marbella liegen, während es das gleiche Klima und die gleichen Verbindungen teilt. Dieser Leitfaden beschreibt den Lebensstil, die Kaufkosten sowie die Steuer- und Aufenthaltsbestimmungen, die ein ausländischer Käufer vor einer Verpflichtung benötigt.
Wo Casares an der Neuen Goldenen Meile liegt
Die Neue Goldene Meile ist der Küstenabschnitt, der sich grob von Estepona in Richtung San Pedro de Alcantara und Marbella erstreckt, wobei Casares ihre westliche Flanke verankert. Die Gemeinde grenzt an Estepona, Manilva und Gaucin und erstreckt sich über etwa 160 Quadratkilometer, mit einer Einwohnerzahl von rund 9.000 (Stand: Januar 2025).1 Was Casares ungewöhnlich macht, ist, dass es drei Gesichter gleichzeitig trägt.
Die drei Gesichter von Casares
- Casares pueblo, das klassische weiß getünchte Dorf, das unterhalb einer maurischen Burg aus dem 12. Jahrhundert liegt und als Geburtsort von Blas Infante bekannt ist, dem Schriftsteller, der als Vater der andalusischen Identität gilt.1
- Casares Costa, der flachere Küstenstreifen mit Neubau-Wohnanlagen direkt am oder nahe am Strand, Promenaden und direktem Zugang zum Meer.
- Die Golf- und Resortzone im Landesinneren von der Küste, Heimat von Meisterschaftsplätzen und bewachten Resort-Gemeinschaften, die internationale Käufer anziehen.
Diese Vielfalt ermöglicht es einem Käufer, zwischen Dorfcharakter, einem Strandstandort oder einem Resort-Lebensstil zu wählen, ohne dass er dieselbe Stadtverwaltung, Steuergemeinde und dasselbe Schulgebiet verlassen muss.
Lebensstil, Klima und Anbindungen
Die westliche Costa del Sol genießt ein mildes mediterranes Mikroklima; das benachbarte Estepona meldet über 325 Sonnentage im Jahr, und Casares teilt dieselbe Küstenausrichtung.2 Golf ist ein zentraler Anziehungspunkt der Region, mit Finca Cortesin und anderen Golfplätzen in Reichweite, neben Stränden, Marinas und den Promenaden von Estepona, die nur eine kurze Autofahrt östlich liegen.
Die Anbindungen sind eine praktische Stärke. Der Flughafen Malaga-Costa del Sol, das wichtigste internationale Tor der Region, liegt etwa 80 Kilometer von Estepona und Casares entfernt entlang der A-7 und AP-7, während der Flughafen Gibraltar etwa 45 Kilometer westlich liegt, was Käufern zwei Flughäfen innerhalb etwa einer Stunde bietet.23 Für den täglichen Bedarf verlassen sich Käufer auf das öffentliche andalusische Gesundheitsnetzwerk (Servicio Andaluz de Salud) sowie auf Privatkliniken entlang der Küste und auf die Ansammlung internationaler Schulen um Estepona, Sotogrande und Marbella, die britische und andere ausländische Lehrpläne unterrichten. Überprüfen Sie aktuelle Schulplätze und spezifische Klinikdienstleistungen direkt, da sich das Angebot ändern kann.
Neubau kaufen: Steuern und Anschaffungskosten
Der wichtigste Unterschied für einen ausländischen Käufer ist Neubau versus Wiederverkauf. Ein brandneues Haus, das vom Bauträger gekauft wird, unterliegt der Mehrwertsteuer, nicht der Grunderwerbsteuer. In Spanien beträgt der reduzierte Mehrwertsteuersatz (IVA) für neue Wohnimmobilien 10%.4 Zusätzlich zur IVA fällt beim Kauf eines Neubaus in Andalusien eine Stempelsteuer (Actos Juridicos Documentados, oder AJD) an, die in Andalusien im Allgemeinen etwa 1,2% des Urkundenwertes beträgt.5 Wiederverkaufsobjekte funktionieren anders: Anstelle von IVA und AJD unterliegen sie der Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, oder ITP), die in Andalusien ein Pauschalsatz im Bereich von 6% bis 8% ist, der von der autonomen Gemeinschaft angewendet wird und im Allgemeinen mit 7% angegeben wird.45
Über die Steuer hinaus sollten Notargebühren, Gebühren für das Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) und Rechtsvertretung eingeplant werden. Eine grobe Gesamtsumme für die Anschaffungskosten eines Neubaus ist unten aufgeführt.
| Kostenpunkt | Neubau (vom Bauträger) | Anmerkungen |
|---|---|---|
| IVA (Mehrwertsteuer) | 10% des Preises | Ermäßigter Satz für neue Wohnimmobilien4 |
| AJD (Stempelsteuer) | Ca. 1,2% | Allgemeiner Satz Andalusien; Selbstveranlagung über Modelo 6005 |
| Notar und Grundbuchamt | Ca. 1% bis 2% kombiniert | Skaliert nach Preis; bestätigen Sie mit Ihrem Notar |
| Anwaltskosten | Ca. 1% plus Mehrwertsteuer | Unabhängiger Anwalt empfohlen |
Als Richtwert sollten ausländische Käufer zusätzlich zum Neubaupreis etwa 12% bis 14% für Steuern und Gebühren zusammen einplanen. Bestätigen Sie die genauen AJD- und ITP-Prozentsätze bei der Agencia Tributaria de Andalucia, bevor Sie unterschreiben, da die regionalen Sätze von der Junta de Andalucia festgelegt werden und überarbeitet werden können.5
Schutz bei Off-Plan-Käufen und Formalitäten
Viele Casares Costa und Resort-Immobilien werden als Off-Plan verkauft. Das spanische Gesetz verlangt von Bauträgern, dass sie die vom Käufer vor Fertigstellung geleisteten Anzahlungen garantieren; der historisch als Ley 57/1968 bekannte Rahmen, der nun in die Baugesetzgebung übernommen wurde, verpflichtet den Bauträger, gestaffelte Zahlungen durch eine Bankgarantie oder Versicherung abzusichern, damit Ihr Geld geschützt ist, falls das Projekt scheitert. Vor jedem Kauf benötigen Sie eine NIE (Numero de Identidad de Extranjero), ein spanisches Bankkonto für Zahlungen und idealerweise einen unabhängigen Anwalt, der nicht mit dem Bauträger oder Makler verbunden ist.
Laufende Steuern für ausländische Eigentümer
Sobald Sie Eigentümer sind, gelten unabhängig von der Nationalität zwei wiederkehrende Verpflichtungen. Die erste ist die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), die jährliche lokale Grundsteuer, die von der Stadtverwaltung von Casares erhoben wird, basierend auf dem Katasterwert berechnet wird und typischerweise zwischen etwa 0,5% und 1,1% dieses Wertes liegt, abhängig vom kommunalen Satz.6 Die zweite ist die jährliche Erklärung für Nichtansässige.
Nichtansässige Eigentümer reichen den Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) mit Modelo 210 ein. Wenn Sie die Immobilie nicht vermieten, besteuert Spanien ein fiktives (angenommenes) Einkommen auf der Grundlage des Katasterwertes, und wenn Sie sie vermieten, wird das Mieteinkommen besteuert. Der IRNR-Satz beträgt 19% für Einwohner der EU, Norwegens und Islands und 24% für Einwohner anderer Länder.47 Vermieter aus der EU/EWR können zulässige Ausgaben vom Mieteinkommen abziehen; Vermieter außerhalb der EU können dies in der Regel nicht, sodass die 24% typischerweise auf die Bruttomiete angewendet werden. Die tatsächlichen Nettoerträge unterscheiden sich daher stark je nach Nationalität des Käufers, was vor dem Kauf modelliert werden sollte. Die Grundlage für das fiktive Einkommen wird üblicherweise mit 1,1% oder 2% des Katasterwertes angegeben; bestätigen Sie mit einem Steuerberater, welcher Wert für Ihre Immobilie zutrifft.
Späterer Verkauf: Einbehalt und Plusvalia
Wenn ein Nichtansässiger eine spanische Immobilie verkauft, muss der Käufer 3% des Verkaufspreises einbehalten und im Namen des Verkäufers an die Steuerbehörde zahlen, wobei der Verkäufer dann etwaige Kapitalgewinne über Modelo 210 abwickelt und einen Überschuss zurückfordert.7 Separat zahlt der Verkäufer in der Regel die plusvalia municipal (die Steuer auf die Wertsteigerung von städtischem Grund und Boden), die von der Stadtverwaltung von Casares erhoben wird. Beide Punkte sollten in jede Wiederverkaufssumme einbezogen werden, und der Zeitpunkt des 3%-Einbehalts überrascht insbesondere ausländische Verkäufer oft.
Finanzierung, Visa und Aufenthalt
Spanische Banken vergeben Kredite an Nichtansässige, obwohl die Beleihungsquote typischerweise konservativer ist als für Ansässige; Käufer sollten eine niedrigere maximale Beleihungsquote einplanen und einen vollständigen Einkommensnachweis erbringen. Bestätigen Sie die aktuelle Grenze mit Ihrem Kreditgeber, da die Kriterien je nach Bank und Profil variieren.
Beim Thema Aufenthalt änderte sich das Bild im Jahr 2025. Spaniens Goldenes Visum, der Weg zur Aufenthaltsgenehmigung durch Investition, der den Kauf einer Immobilie im Wert von 500.000 Euro akzeptierte, wurde am 3. April 2025 für neue Anträge geschlossen.8 Der Kauf eines Hauses in Casares verleiht an sich keine Aufenthaltsgenehmigung mehr. Ausländische Käufer, die in Spanien leben möchten, nutzen nun typischerweise das Non-Lucrative Visa (für Personen mit ausreichend passivem Einkommen) oder das Digital Nomad Visa (für Fernarbeiter, die eine monatliche Einkommensschwelle erfüllen), während EU-Bürger die Freizügigkeit behalten.8 Ein Immobilienkauf unterstützt diese Anträge weiterhin, indem er einen Wohnsitz nachweist, aber das Visum ist ein separater Prozess.
Verwandte Leitfäden, die lesenswert sind
Da dies ein Überblick über den Lebensstil ist, kombinieren Sie ihn mit den technischeren Leitfäden dieser Reihe: Modelo 210 und die Steuer für Nichtansässige erklärt, Off-Plan-Kauf an der Costa del Sol, die NIE und die Eröffnung eines spanischen Bankkontos, Hypotheken für ausländische Käufer in Spanien und der Vergleich Neue Goldene Meile versus Marbella. Für benachbarte Optionen behandeln die Gebietsleitfäden für Estepona und Manilva denselben Küstenabschnitt mit unterschiedlichen Preispunkten.
Ist Casares das Richtige für Sie?
Casares passt zu einem ausländischen Käufer, der das Klima und die Anbindungen der Costa del Sol ohne die Preise von Marbella wünscht und der es schätzt, ein Dorf, einen Strand und ein Golfresort innerhalb einer Gemeinde zu haben. Der Lebensstil ist überzeugend; die finanzielle Seite hängt davon ab, die Steuerdetails richtig zu verstehen, von der 10% IVA und der andalusischen AJD beim Kauf bis hin zur IRNR, die Sie jedes Jahr einreichen werden, und dem 3%igen Einbehalt, wenn Sie schließlich verkaufen. Holen Sie sich unabhängigen Rechts- und Steuerberatung ein, überprüfen Sie jeden Satz zum Zeitpunkt der Transaktion bei der Agencia Tributaria de Andalucia und der Agencia Tributaria (AEAT), und Casares kann eine der preiswerteren Einstiegsmöglichkeiten in die Neue Goldene Meile sein.
Häufig gestellte Fragen
Welche Steuern zahle ich beim Kauf eines Neubaus in Casares?
Ein vom Bauträger gekaufter Neubau unterliegt 10% IVA auf den Preis, was der ermäßigte Satz für neue Wohnimmobilien ist, zuzüglich der Stempelsteuer (AJD) von etwa 1,2% in Andalusien. Hinzu kommen Notar-, Grundbuch- und Anwaltsgebühren, insgesamt sind etwa 12% bis 14% zusätzlich zum Preis einzuplanen. Bei Wiederverkaufsimmobilien wird stattdessen die Grunderwerbsteuer (ITP) fällig, ein pauschaler andalusischer Satz, der im Allgemeinen mit 7% angegeben wird.
Was ist der steuerliche Unterschied zwischen Käufern aus der EU und Nicht-EU-Ländern?
Der Steuersatz für die Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) beträgt 19% für Einwohner der EU, Norwegens und Islands und 24% für Einwohner anderer Länder. EU-/EWR-Eigentümer können auch Ausgaben von den Mieteinnahmen abziehen, während Nicht-EU-Eigentümer dies im Allgemeinen nicht können. Ein Nicht-EU-Vermieter wird daher in der Regel auf die Bruttomiete mit 24% besteuert. Dies kann Ihre Netto-Mietrendite erheblich beeinflussen.
Verleiht der Kauf einer Immobilie in Casares eine spanische Aufenthaltsgenehmigung?
Nein. Spaniens goldenes Visum, das eine Immobilieninvestition von 500.000 Euro akzeptiert hatte, wurde am 3. April 2025 für neue Anträge geschlossen. Der Kauf einer Immobilie verleiht keine Aufenthaltsgenehmigung mehr. Nicht-EU-Käufer, die in Spanien leben möchten, nutzen typischerweise das Visum für Nicht-Erwerbstätige oder das Digitalen-Nomaden-Visum, welche separate Anträge sind; EU-Bürger behalten die Freizügigkeit.
Welche laufenden Steuern schulde ich als ausländischer Eigentümer?
Zwei Hauptsteuern. IBI ist die jährliche lokale Grundsteuer, die vom Rathaus Casares auf den Katasterwert erhoben wird, etwa 0,5% bis 1,1% je nach kommunalem Satz. Und Sie reichen jedes Jahr die Steuererklärung für Nichtansässige (Modelo 210) ein und zahlen Steuern auf das zugerechnete Einkommen, wenn Sie die Immobilie nicht vermieten, oder auf Mieteinnahmen, wenn Sie dies tun, zu 19% oder 24% je nach Ihrem Wohnsitzland.
Was passiert steuerlich, wenn ein Nichtansässiger verkauft?
Der Käufer behält 3% des Verkaufspreises ein und zahlt diese im Namen des Verkäufers an die spanische Steuerbehörde; der Verkäufer regelt dann die Kapitalerträge über Modelo 210 und fordert etwaige Überzahlungen zurück. Der Verkäufer zahlt in der Regel auch die plusvalia municipal, die lokale Steuer auf die Wertsteigerung von städtischem Grund und Boden, an das Rathaus Casares.
Wie weit ist Casares von einem Flughafen entfernt?
Der Flughafen Malaga-Costa del Sol, der wichtigste internationale Zugang, ist etwa 80 Kilometer entfernt über die A-7 und AP-7, ungefähr eine Stunde mit dem Auto. Der Flughafen Gibraltar ist näher, etwa 45 Kilometer westlich. Zwei Flughäfen innerhalb etwa einer Stunde zu haben, ist einer der praktischen Vorteile der Gegend für ausländische Eigentümer, die ein- und ausfliegen.
