Spaniens Visum für digitale Nomaden für Immobilienkäufer

Was Spaniens Digitales Nomadenvisum für Immobilienkäufer bedeutet

Spaniens Digitales Nomadenvisum (offiziell die Genehmigung für internationale Telearbeiter) wurde durch das Gesetz 28/2022, das Start-up-Gesetz, geschaffen und basiert auf dem Rahmen des Gesetzes 14/2013.¹² Für US-Bürger ist es nun der praktischste Weg, langfristig an die Costa del Sol zu ziehen, insbesondere da das immobilienbasierte Goldene Visum am 3. April 2025 abgeschafft wurde.³ Das Visum ermöglicht es Ihnen, in Spanien zu leben, während Sie remote für Arbeitgeber oder Kunden außerhalb des Landes arbeiten, und es kann den Kauf eines Ferienhauses zu einem vollständigen Umzug machen. Dieser Leitfaden erklärt die Visumbestimmungen und, ebenso wichtig für Käufer, wie der Wohnsitz die Steuern ändert, die Sie auf ein spanisches Haus zahlen.

Wer sich für das Digitale Nomadenvisum qualifiziert

Das Visum richtet sich an Nicht-EU-Bürger, daher qualifizieren sich Inhaber eines US-Passes. Sie müssen remote über Online-Mittel für ein Unternehmen oder Kunden außerhalb Spaniens arbeiten. Wenn Sie angestellt sind, sollte die Arbeitsbeziehung Ihrer Bewerbung vorausgegangen sein (typischerweise um mindestens drei Monate), und das Unternehmen sollte mindestens ein Jahr lang geschäftstätig gewesen sein. Wenn Sie Freiberufler sind, dürfen Sie mit spanischen Kunden arbeiten, sofern diese nicht mehr als 20 % Ihres Gesamteinkommens ausmachen.¹

Einkommensvoraussetzung

Sie müssen ein ausreichendes Einkommen nachweisen, das auf 200 % des spanischen Mindestlohns (SMI) festgelegt ist.¹ Basierend auf dem SMI von 2025 von 1.184 Euro pro Monat über 14 Zahlungen (16.576 Euro pro Jahr) ergeben 200 % etwa 2.762 Euro pro Monat, rund 33.150 Euro pro Jahr. Da der SMI jährlich angepasst wird, sollten Sie den aktuellen Wert immer vor der Antragstellung bestätigen. Sie müssen Einkommen für Familienmitglieder hinzufügen, die sich Ihnen anschließen: zusätzliche 75 % des SMI für das erste Familienmitglied (etwa 1.036 Euro pro Monat) und 25 % für jede weitere Person (etwa 345 Euro pro Monat).

Qualifikationen und weitere Bedingungen

• Einen Abschluss einer anerkannten Universität oder Hochschule oder mindestens drei Jahre Berufserfahrung in Ihrem Fachgebiet.
• Eine private Krankenversicherung mit voller Deckung in Spanien, es sei denn, Sie zahlen in die spanische Sozialversicherung ein.
• Ein sauberes polizeiliches Führungszeugnis für die letzten fünf Jahre.
• Nachweis der Remote-Arbeitsbeziehung und dass die Arbeit von Spanien aus erledigt werden kann.

Visum versus Aufenthaltsgenehmigung und wie lange es gültig ist

Es gibt zwei Wege. Sie können ein Visum bei einem spanischen Konsulat in den USA beantragen, das bis zu einem Jahr gültig ist, oder eine Aufenthaltsgenehmigung innerhalb Spaniens über die Unidad de Grandes Empresas y Colectivos Estratégicos (UGE) beantragen, die für bis zu drei Jahre erteilt und in Zweijahresblöcken verlängert werden kann, solange Sie die Bedingungen erfüllen.¹² Nach fünf Jahren legalen Aufenthalts können Sie eine langfristige (dauerhafte) Aufenthaltsgenehmigung beantragen. Die Zeit mit diesem Visum zählt auch für eine eventuelle Staatsbürgerschaft, obwohl die USA im Allgemeinen keine doppelte Staatsbürgerschaft mit Spanien zulassen, daher sollten Sie das sorgfältig abwägen.

Die Steuerseite: Warum das Visum beim Kauf wichtig ist

Sobald Sie mehr als 183 Tage in einem Kalenderjahr in Spanien verbringen, werden Sie spanischer Steuerinländer und auf Ihr weltweites Einkommen besteuert. Das ist eine große Umstellung für einen Amerikaner, da die USA ihre Bürger unabhängig vom Wohnort auf das weltweite Einkommen besteuern. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den USA und Spanien (seit 1990 in Kraft, aktualisiert durch ein Protokoll, das am 27. November 2019 wirksam wurde) verhindert, dass dasselbe Einkommen doppelt besteuert wird, hauptsächlich durch ausländische Steuergutschriften.⁴ Sie sollten Ihre Situation vor dem Umzug mit einem grenzüberschreitenden Berater modellieren.

Die Sonderregelung nach Beckham

Das Digitale Nomadenvisum kann die Sonderregelung für Arbeitnehmer freischalten, die in spanisches Gebiet entsandt werden (allgemein als Beckham-Gesetz bezeichnet), gemäß Artikel 93 des Gesetzes 35/2006, geändert durch das Gesetz 28/2022.⁵¹ Qualifizierte Antragsteller werden als Nichtansässige mit einem Pauschalsatz von 24 % auf das Arbeitseinkommen bis zu 600.000 Euro und 47 % auf den Überschuss besteuert, anstatt nach der progressiven Ansässigen-Skala, die viel früher etwa 47 % bis 50 % erreicht. Die Regelung gilt für das Jahr, in dem Sie den Wohnsitz erwerben, plus die folgenden fünf Steuerjahre (insgesamt sechs Jahre). Entscheidend ist, dass es im Allgemeinen nur Einkommen aus spanischen Quellen besteuert (wobei weltweites Arbeitseinkommen die Haupteinschränkung ist), so dass die meisten ausländischen Kapitalerträge während der Regelung außerhalb der spanischen Steuer liegen. Um sich zu qualifizieren, dürfen Sie in den letzten fünf Jahren nicht spanischer Steuerinländer gewesen sein, eine Schwelle, die das Gesetz 28/2022 von zehn Jahren reduziert hat.¹⁵

Steuern beim Kauf eines Hauses an der Costa del Sol

Die gesamte Costa del Sol liegt in Andalusien, daher gelten regionale Kaufsteuersätze. Was Sie zahlen, hängt davon ab, ob es sich um einen Neubau oder eine Wiederveräußerung handelt.

Für eine Neubauwohnung rechnen Sie mit etwa 11,2 % Steuern zusätzlich zum Kaufpreis. Für einen Wiederverkauf beträgt die ITP in Andalusien pauschal 7 %. Zusätzlich dazu sollten Sie etwa 1 % bis 2 % für Notar-, Grundbuch- und Anwaltsgebühren einplanen. Ihr Anwalt wird auch Ihre NIE (Ausländeridentifikationsnummer) beantragen, die Sie zum Kauf und zur Steuerzahlung benötigen. Siehe unsere verwandten Leitfäden zum Kauf von Neubauimmobilien und zur Beantragung einer NIE und Eröffnung eines spanischen Bankkontos.

Laufende Grundsteuern und die Regeln für Nichtansässige

Wie Sie auf die Immobilie besteuert werden, hängt von Ihrem Wohnsitzstatus in jedem Jahr ab.

Solange Sie noch Nichtansässiger sind

Bevor Ihr Visum Sie zum Ansässigen macht, zahlen Sie Steuern nach der IRNR (Einkommensteuer für Nichtansässige) über Modelo 210.⁷ Für US-Bürger (außerhalb der EU/EWR) beträgt der allgemeine IRNR-Satz 24 %. Wenn die Wohnung zur Eigennutzung dient, deklarieren Sie jedes Jahr ein fiktives Einkommen (eine jährliche Modelo 210-Erklärung): 1,1 % des Katasterwerts, wenn dieser Wert in den letzten zehn Jahren revidiert wurde, oder andernfalls 2 %, besteuert mit dem Nichtansässigen-Satz von 24 %. Wenn Sie die Immobilie vermieten, werden Nicht-EU-Bürger mit 24 % auf die Bruttomiete ohne Abzüge für Ausgaben besteuert (die Möglichkeit, Ausgaben abzuziehen, ist EU-/EWR-Bürgern vorbehalten). Unser Leitfaden zu Steuern für Nichtansässige und Modelo 210 behandelt dies im Detail.

Jährliche IBI und Verkauf

Jeder Eigentümer zahlt IBI, die kommunale Grundsteuer, basierend auf dem Katasterwert. Die Sätze werden von jeder Stadtverwaltung festgelegt und liegen typischerweise in einem breiten Bereich von etwa 0,4 % bis 1,1 % des Katasterwerts, so dass sie zwischen Marbella, Estepona, Fuengirola und den kleineren Gemeinden variieren. Wenn ein Nichtansässiger verkauft, muss der Käufer 3 % des Preises einbehalten und als Vorauszahlung auf die Kapitalertragssteuer des Verkäufers an die Steuerbehörde (Modelo 211) zahlen; der Verkäufer reicht dann Modelo 210 ein, um die Abrechnung vorzunehmen oder eine Rückerstattung zu beantragen.⁷ Kapitalerträge für Nichtansässige werden mit 19 % besteuert. Der Verkäufer zahlt auch plusvalia municipal (IIVTNU) auf die Wertsteigerung des Grundstücks.

Vermögenssteuer

Andalusien gewährt einen 100 %igen Rabatt auf die Vermögenssteuer, so dass die Bewohner hier in der Praxis keine regionale Vermögenssteuer zahlen. Allerdings kann die staatliche Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas auf Nettovermögen über 3 Millionen Euro angewendet werden, was nur Käufer mit hohem Wert betrifft.

Hypotheken für Nichtansässige

US-Käufer, die eine Finanzierung benötigen, sollten damit rechnen, dass spanische Banken einen niedrigeren Beleihungsauslauf anbieten als für Ansässige. Für Nichtansässige ist die Obergrenze typischerweise bei 60 % bis 70 % des Kaufpreises oder der Bewertung, verglichen mit bis zu etwa 80 % für Ansässige, planen Sie also eine größere Anzahlung ein. Sobald Sie durch das Digitale Nomadenvisum spanischer Ansässiger werden, können Sie im Laufe der Zeit günstigere Hypothekenbedingungen für Ansässige erhalten. Siehe unseren Leitfaden zu Hypotheken für Nichtansässige.

Praktische Hinweise für Familien

Familienmitglieder (Ehepartner oder unverheirateter Partner und unterhaltsberechtigte Kinder) können in das Visum aufgenommen werden, vorbehaltlich der oben genannten zusätzlichen Einkommensanforderungen. Die Costa del Sol verfügt über ein gut etabliertes Netz internationaler Schulen nach britischen und amerikanischen Lehrplänen, konzentriert um Marbella, Sotogrande und Benalmadena, was ein häufiger Grund ist, warum US-Familien diese Gegend wählen. Hinsichtlich der Gesundheitsversorgung erfordert Ihr Visum entweder eine private oder eine spanische öffentliche Deckung; wenn Sie in die Sozialversicherung einzahlen, können Sie und Ihre Familie das öffentliche System nutzen.

Die richtige Reihenfolge

Die effiziente Reihenfolge ist in der Regel: Bestätigen Sie, dass Sie die Einkommens- und Remote-Arbeitstests erfüllen, beantragen Sie Ihre NIE, lassen Sie sich steuerlich zum Beckham-Regime und zum US-Abkommen beraten, und entscheiden Sie dann, ob Sie vor oder nach Ihrer Ankunft kaufen möchten. Der Kauf gewährt keinen Wohnsitz, und das Visum verpflichtet Sie nicht zum Kauf, aber die Kombination beider, mit dem Beckham-Regime, macht die Costa del Sol für amerikanische Remote-Arbeiter attraktiv. Da sich Tarife und der SMI jährlich ändern, überprüfen Sie jede Zahl vor einer Verpflichtung mit der Agencia Tributaria, der Junta de Andalucia und den Einwanderungsbehörden oder Ihrem spanischen Anwalt.