Der Schritt-für-Schritt-Prozess beim Kauf einer Neubauimmobilie in Spanien (Costa del Sol, Andalusien)

Der Kauf einer Neubauimmobilie an der Costa del Sol, Andalusien, bietet ausländischen Käufern eine überzeugende Gelegenheit. Dieser Leitfaden bietet einen umfassenden, schrittweisen Überblick über den Prozess und behandelt wichtige rechtliche, finanzielle und steuerliche Aspekte.

Vorläufige Schritte vor dem Kauf

Bevor Sie mit Ihrer Immobiliensuche beginnen, sind mehrere grundlegende Schritte erforderlich, um einen reibungslosen Erwerbsprozess in Spanien zu gewährleisten.

Eine NIE (Número de Identidad de Extranjero) beantragen

Die NIE ist eine Ausländer-Identifikationsnummer, eine persönliche, einzigartige und exklusive Nummer, die Ausländern in Spanien zugewiesen wird. Sie ist für praktisch alle finanziellen und rechtlichen Transaktionen im Land obligatorisch, einschließlich des Kaufs von Immobilien, der Eröffnung eines Bankkontos und des Anschlusses von Versorgungsleistungen.

Sie können eine NIE in Spanien bei einer Polizeistation (Policía Nacional) oder einer Oficina de Extranjería (Ausländeramt) beantragen, oder von Ihrem Heimatland aus bei einem spanischen Konsulat oder einer Botschaft. Der Antrag erfordert in der Regel einen gültigen Reisepass, das Antragsformular EX-15, einen Nachweis über den Grund für die Beantragung einer NIE und die Zahlung einer geringen Verwaltungsgebühr (Modelo 790 código 012). Es ist möglich, einen Rechtsvertreter mit einer notariell beglaubigten Vollmacht zu bevollmächtigen, den Antrag in Ihrem Namen zu stellen.

Ein spanisches Bankkonto eröffnen

Ein spanisches Bankkonto ist unerlässlich für die Verwaltung immobilienbezogener Zahlungen, einschließlich Reservierungsgebühren, Kaufpreisraten, Steuern und Nebenkostenabrechnungen. Die meisten spanischen Banken sind an den Umgang mit internationalen Kunden gewöhnt.

Unabhängige Rechtsvertretung beauftragen

Es wird dringend empfohlen, einen unabhängigen, englischsprachigen Anwalt zu beauftragen, der auf spanisches Immobilienrecht spezialisiert ist. Ihr Anwalt wird eine umfassende Due Diligence durchführen, die Einhaltung der Gesetze sicherstellen und Ihre Interessen während des gesamten Kaufprozesses schützen. Dies beinhaltet die Überprüfung des rechtlichen Status der Immobilie, die Prüfung von Baugenehmigungen und die Sicherstellung der Zahlungsfähigkeit des Bauträgers.

Der Kaufprozess einer Neubauimmobilie

Der Erwerb einer Neubau- oder Off-Plan-Immobilie folgt einem strukturierten Prozess, der sich vom Kauf einer Wiederverkaufsimmobilie unterscheidet.

1. Reservierungsvertrag (Contrato de Reserva)

Sobald Sie eine Immobilie ausgewählt haben, ist der erste Schritt in der Regel die Unterzeichnung eines Reservierungsvertrags und die Zahlung einer Reservierungsanzahlung. Diese geringe, rückzahlbare Gebühr (üblicherweise einige tausend Euro) sichert die Immobilie für einen kurzen Zeitraum, nimmt sie vom Markt und ermöglicht es Ihrem Anwalt, erste Prüfungen zu beginnen.

2. Due Diligence und privater Kaufvertrag (Contrato de Compraventa)

Während der Reservierungszeit wird Ihr Anwalt eine umfassende Due Diligence durchführen. Bei Neubauten ist dies besonders kritisch, um sicherzustellen, dass der Bauträger über alle notwendigen Lizenzen und Genehmigungen verfügt, dass das Grundstück korrekt registriert ist und dass alle finanziellen Vereinbarungen gesichert sind. Ein wichtiger Schutz für Off-Plan-Käufer ist die Verpflichtung des Bauträgers, Bankgarantien oder Versicherungspolicen für alle während des Baus geleisteten Zahlungen bereitzustellen. Dies ist durch das Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE) vorgeschrieben und schützt Käufer, falls der Bauträger in Verzug gerät.

Sobald die Due Diligence zufriedenstellend ist, unterzeichnen Sie einen privaten Kaufvertrag (Contrato de Compraventa) mit dem Bauträger. Dieses rechtsverbindliche Dokument legt die Verkaufsbedingungen, den Zahlungsplan, den Fertigstellungstermin und spezifische Details der Immobilie fest. In dieser Phase zahlen Sie in der Regel eine Anzahlung von 10-20 % des Kaufpreises, abzüglich der bereits gezahlten Reservierungsgebühr.

3. Zahlungen während des Baus

Bei Off-Plan-Immobilien wird der Restbetrag in der Regel in Raten während der Bauphase gezahlt, wie im privaten Kaufvertrag vereinbart. Diese Zahlungen sind durch die vorgenannten Bankgarantien rechtlich geschützt, wodurch deren Rückzahlung gewährleistet ist, sollte der Bau nicht wie vereinbart abgeschlossen werden.

4. Abschluss beim Notar (Escritura Pública de Compraventa)

Nach Fertigstellung der Immobilie und Erhalt der Erstbezugsgenehmigung (Licencia de Primera Ocupación) vom örtlichen Rathaus ist der letzte Schritt die Unterzeichnung der öffentlichen Kaufurkunde (Escritura Pública de Compraventa) vor einem spanischen Notar. Hier wird der restliche Kaufpreis gezahlt und das Eigentum formell übertragen.

Der Notar ist ein Beamter, der die Rechtmäßigkeit der Transaktion sicherstellt, Identitäten überprüft und bestätigt, dass alle Dokumente korrekt und rechtsverbindlich sind.

5. Eigentumsregistrierung (Registro de la Propiedad)

Nach Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde wird Ihr Anwalt oder eine gestoría (Verwaltungsagentur) die Eintragung der Immobilie in Ihrem Namen im Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) veranlassen. Dieser Prozess registriert formell Ihr Eigentum und bietet rechtlichen Schutz vor Ansprüchen Dritter.

6. Nach dem Abschluss: Versorgungsanschlüsse und Registrierung der Gemeindesteuer

Ihr Rechtsvertreter oder Ihre gestoría wird bei der Herstellung von Versorgungsanschlüssen (Strom, Wasser, Gas, Internet) und der Registrierung der Immobilie bei der Gemeindeverwaltung für IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)-Zwecke behilflich sein.

Steuern und Kosten beim Kauf einer Neubauimmobilie

Beim Kauf einer Neubauimmobilie sollten Käufer etwa 10-15 % des Kaufpreises für zusätzliche Kosten, bestehend aus Steuern und Gebühren, einplanen.

Kaufsteuern (Neubau)

• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): Dies ist die spanische Mehrwertsteuer und gilt für neu gebaute Wohnimmobilien, die direkt von einem Bauträger gekauft werden. Der Standardsatz beträgt 10 % des Kaufpreises. Für Gewerbeimmobilien oder unbebaute Grundstücke beträgt der IVA-Satz 21 %.

• AJD (Actos Jurídicos Documentados): Die Stempelsteuer wird auf öffentliche Urkunden erhoben, die im Grundbuchamt eingetragen werden müssen. In Andalusien beträgt der allgemeine AJD-Satz für Neubauten derzeit 1,2 % des Kaufpreises.

Weitere Kaufnebenkosten

• Anwaltsgebühren: liegen typischerweise zwischen 1 % und 1,5 % des Kaufpreises, zuzüglich IVA, wobei viele Kanzleien eine Mindestgebühr erheben.

• Notargebühren: Diese sind staatlich geregelt und hängen vom Wert der Immobilie und der Komplexität der Urkunde ab. Für eine durchschnittliche Immobilie sollten Sie zwischen 600 € und 1.500 € einplanen.

• Grundbuchgebühren: Ebenfalls staatlich geregelt, belaufen sich diese typischerweise auf 50-70 % der Notargebühren oder etwa 0,1 % bis 0,25 % des Kaufpreises.

• Gestoría-Gebühren: Eine Verwaltungsagentur (gestoría) kann den Papierkram für Steuerzahlungen, Versorgungsanschlüsse und die Eigentumsregistrierung erledigen. Ihre Gebühren liegen in der Regel zwischen 300 € und 600 €.

• Gutachtergebühr (Tasación): Wenn Sie eine Hypothek benötigen, ist eine Immobilienbewertung obligatorisch und kostet typischerweise zwischen 350 € und 500 €.

Laufende Steuern für Immobilienbesitzer

Als Immobilieneigentümer in Spanien fallen für Sie jährliche Steuern an.

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Dies ist eine jährliche kommunale Grundsteuer, ähnlich der Gemeindesteuer in Großbritannien. Sie wird auf der Grundlage des Katasterwerts (valor catastral) der Immobilie berechnet, einem administrativen Wert, der vom spanischen Katasteramt (Catastro Inmobiliario) festgelegt wird. Der IBI-Satz, der von jeder Gemeinde festgelegt wird, liegt typischerweise zwischen 0,4 % und 1,1 % des Katasterwerts.

• IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) – Modelo 210: Nicht-ansässige Immobilieneigentümer unterliegen der Einkommensteuer für Nicht-Ansässige. Diese Steuer wird mit dem Modelo 210 deklariert.

  • Wenn die Immobilie zur persönlichen Nutzung oder leer steht, wird die Steuer auf ein zugerechnetes Einkommen gezahlt, das ein Prozentsatz (üblicherweise 1,1 % oder 2 %) des Katasterwerts ist. Der Steuersatz beträgt 19 % für Einwohner der EU/EWR/Island/Liechtenstein/Norwegen und 24 % für Nicht-EU-Bürger (einschließlich des Vereinigten Königreichs seit dem Brexit).

  • Wenn die Immobilie vermietet wird, wird die Steuer auf die Nettomieteinnahmen gezahlt. Die Sätze betragen 19 % für EU/EWR-Einwohner und 24 % auf die Bruttomieteinnahmen für Nicht-EU-Bürger. Mietertragserklärungen werden typischerweise vierteljährlich eingereicht.

Finanzierung Ihres Kaufs: Hypotheken für Nicht-Ansässige

Spanische Banken bieten Hypotheken für Nicht-Ansässige an, jedoch typischerweise zu anderen Konditionen als für Ansässige. Nicht-Ansässige können im Allgemeinen mit einem Beleihungswert (LTV) von 60-70 % des Gutachterwerts oder Kaufpreises der Immobilie rechnen, je nachdem, welcher Wert niedriger ist. EU-Bürger können sich für bis zu 70 % qualifizieren, während Nicht-EU-Käufer (einschließlich britischer Staatsbürger) in der Regel auf 50-60 % begrenzt sind.

Visa- und Aufenthaltsbestimmungen

Für ausländische Käufer, insbesondere solche von außerhalb der Europäischen Union, ist das Verständnis von Visa- und Aufenthaltsmöglichkeiten entscheidend.

• Schengen-Visum: Für Kurzaufenthalte ermöglicht ein Schengen-Visum Nicht-EU-Bürgern, Spanien und andere Länder des Schengen-Raums für bis zu 90 Tage innerhalb eines Zeitraums von 180 Tagen zu besuchen.

• Goldenes Visum: Dieser Investoren-Visumweg bot zuvor Nicht-EU-Bürgern, die eine erhebliche Investition in Spanien tätigten, einschließlich einer Immobilieninvestition von mindestens 500.000 €, einen Aufenthaltsstatus. Ab April 2025 wurde das spanische Golden-Visa-Programm jedoch offiziell geschlossen.

• Nicht-lukratives Visum: Dieses Visum ist eine Option für Nicht-EU-Bürger, die in Spanien leben möchten, ohne einer wirtschaftlichen Tätigkeit nachzugehen, vorausgesetzt, sie können ausreichende finanzielle Mittel nachweisen, um sich und ihre Angehörigen zu unterhalten.