Hypotheken für Irische Käufer in Spanien

Der Kauf an der Costa del Sol ist für irische Käufer durchaus erschwinglich, und die Finanzierung ist unkomplizierter, als viele erwarten. Als Bürger der Europäischen Union sind irische Käufer keinen zusätzlichen Beschränkungen ausgesetzt, die für einige Nicht-EU-Bürger gelten, und spanische Banken vergeben aktiv Kredite an Nicht-Residenten. Dieser Leitfaden für Hypotheken für irische Käufer in Spanien behandelt, wie viel Sie leihen können, den Papierkram, die wahren Anschaffungskosten bei einem andalusischen Neubau und wie das irisch-spanische Doppelbesteuerungsabkommen Sie vor doppelter Besteuerung schützt.

Können irische Käufer eine spanische Hypothek erhalten?

Ja. Irische Staatsangehörige werden als EU-Nicht-Residenten-Kreditnehmer behandelt, was die günstigste Kategorie für Nicht-Residenten ist. Spanische Kreditgeber beurteilen Ihr Einkommen, bestehende Schulden und Ihre Kreditwürdigkeit ähnlich wie eine irische Bank, aber sie vergeben Kredite auf der Grundlage einer spanischen Immobilienbewertung und wenden ihre eigenen Kreditlimits für Nicht-Residenten an. Sie benötigen keine spanische Aufenthaltsgenehmigung, um einen Kredit aufzunehmen, und Sie müssen Ihr Gehalt nicht nach Spanien verlegen.

Das eine Dokument, ohne das Sie nicht fortfahren können, ist eine NIE (Numero de Identidad de Extranjero), die Steueridentifikationsnummer für Ausländer, die für die Hypothek, die notarielle Urkunde und jede Steuererklärung erforderlich ist. Die frühzeitige Beantragung Ihrer NIE wird in unserem separaten Leitfaden zur Beantragung einer NIE behandelt.

Wie viel können Sie leihen? LTV-Limits für Nicht-Residenten

Der Beleihungsauslauf (Loan-to-value, LTV) ist der Anteil des Immobilienpreises, den eine Bank verleihen wird. Für Nicht-Residenten begrenzen spanische Banken die Beleihung in der Regel auf 60 % bis 70 % des Schätzwertes, wobei 70 % für die stärksten Einkommensprofile reserviert sind ¹². Dies ist niedriger als die 80 %, die spanischen Residenten für einen Hauptwohnsitz üblicherweise zur Verfügung stehen ¹.

Zwei Punkte sind für Ihr Budget wichtig:

• Die Bank verleiht den niedrigeren Betrag des Kaufpreises oder ihrer eigenen Bewertung (tasacion). Fällt die Bewertung unter den Preis, erhöht sich Ihre Anzahlung, um die Differenz zu decken ¹.
• Steuern und Gebühren werden nicht finanziert. Die etwa 11-13 % der Anschaffungskosten (siehe unten) werden zusätzlich zu Ihrer Anzahlung bar bezahlt.

In der Praxis sollte ein irischer Käufer eines 400.000 Euro teuren Hauses mit etwa 30-40 % des Preises in bar planen: eine Anzahlung von 120.000 bis 160.000 Euro zuzüglich Kaufsteuern und Gebühren ¹.

Zinssätze und Hypothekenarten

Spanische Hypotheken für Nicht-Residenten gibt es als Festzins-, variable (mit dem 12-Monats-Euribor als Basis) oder gemischte Tarife. Festzinssätze bieten Zahlungssicherheit und sind bei Käufern aus Übersee beliebt; die Preise für Nicht-Residenten sind im Allgemeinen etwas höher als die Residenten-Tarife und hängen von Ihrem Profil, dem LTV und der Laufzeit ab ²⁶. Die Laufzeiten betragen üblicherweise 20-25 Jahre, oft mit einer Altersgrenze (häufig um 75) am Ende des Darlehens ²⁶. Da sich die Zinssätze ändern, bestätigen Sie das aktuelle Angebot immer schriftlich, bevor Sie sich verpflichten; wir geben hier aktuelle Zinsspannen an, anstatt sie festzulegen.

Dokumente, die ein irischer Antragsteller benötigt

Banken möchten ein stabiles, nachweisbares Einkommen sehen. Typische Anforderungen für einen irischen PAYE- oder selbstständigen Antragsteller sind:

• Reisepass und NIE
• Aktuelle Gehaltsabrechnungen und Ihr irischer Arbeitsvertrag, oder zwei bis drei Jahre Geschäftsbücher und Steuererklärungen, falls selbstständig ²⁶
• Sechs Monate Kontoauszüge
• Ein aktueller Steuerbescheid oder eine Steuererklärung, die das deklarierte Einkommen zeigt
• Nachweis bestehender Kredite und Ausgaben (spanische Kreditgeber wünschen in der Regel, dass die gesamten Schuldenrückzahlungen unter etwa 30-35 % des Nettoeinkommens liegen) ²⁶

Dokumente in englischer Sprache werden von internationalen Hypothekenabteilungen in der Regel akzeptiert, obwohl einige Filialen eine beglaubigte spanische Übersetzung verlangen.

Wer welche Hypothekenkosten bezahlt

Seit Inkrafttreten des spanischen Hypothekengesetzes (Ley 5/2019) zahlt der Kreditgeber, nicht der Kreditnehmer, die Notar- und Grundbuchgebühren für die Hypothekenurkunde und die Stempelsteuer Actos Juridicos Documentados (AJD) für das Darlehen selbst ⁴⁷. Dem Kreditnehmer verbleiben zwei Hauptkosten für die Hypothek:

• Die Immobilienbewertung (tasacion), typischerweise 300 bis 700 Euro, die von Ihnen zu zahlen ist ⁷.
• Alle Produktgebühren, die die Bank erhebt, wie z.B. eine Bearbeitungs- oder Eröffnungsgebühr, die verhandelbar sind ⁷.

Beachten Sie, dass diese AJD-Befreiung nur für die Hypothekenurkunde gilt. Die AJD für den Immobilienkauf eines Neubaus ist eine separate Steuer, die Sie weiterhin zahlen (siehe nächsten Abschnitt).

Kaufsteuern bei einem Neubau an der Costa del Sol

Da die Costa del Sol in Andalusien liegt, sind dies die Steuern, die für ein brandneues Haus, das von einem Bauträger gekauft wird, gelten:

Die Steuer für einen Neubau in Andalusien beträgt also etwa 11,2 % des Preises. Zuzüglich Notar-, Grundbuch- und Gestoria-Gebühren für die Kaufurkunde sowie Anwaltskosten belaufen sich die Gesamtkaufkosten in der Regel auf etwa 11-13 % des Preises. (Eine Wiederverkaufsimmobilie zahlt stattdessen ITP-Übertragungssteuer, nicht IVA und AJD; dies wird in unserem Leitfaden zu Steuern und Kosten des Immobilienerwerbs behandelt.)

Diese Kaufsteuern sind von Ihrer Hypothek getrennt und sind bei Abschluss fällig, weshalb sie zusammen mit der Anzahlung bar finanziert werden müssen.

Jährliche und Eigentumssteuern, die budgetiert werden müssen

Der Besitz einer spanischen Immobilie bringt jährliche Verpflichtungen mit sich, die Kreditgeber von Ihnen erwarten:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): die jährliche kommunale Grundsteuer, die von jeder Stadtverwaltung als Prozentsatz des Katasterwertes festgelegt wird.
• Einkommensteuer für Nicht-Residenten (IRNR), einzureichen mit Modelo 210. Als EU-Resident werden Sie mit 19% besteuert [2 (AEAT)]⁹. Wenn Sie die Immobilie nicht vermieten, erhebt Spanien dennoch eine Steuer auf ein unterstelltes (zugerechnetes) Einkommen von 1,1% oder 2% des Katasterwertes, abhängig davon, wann dieser Wert zuletzt revidiert wurde, jährlich einzureichen ². Wenn Sie die Immobilie vermieten, zahlen EU-/EWR-Eigentümer 19% auf den Mietgewinn und können, im Gegensatz zu Nicht-EU-Eigentümern, abzugsfähige Ausgaben geltend machen ².

Unser spezieller Leitfaden zum Modelo 210 und zur Einkommensteuer für Nicht-Residenten führt Sie detailliert durch die Einreichung.

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Irland und Spanien

Irische Käufer sind durch das Übereinkommen zwischen Irland und dem Königreich Spanien zur Vermeidung der Doppelbesteuerung geschützt, das am 10. Februar 1994 in Madrid unterzeichnet wurde und durch irisches Recht in Kraft ist ³. Gemäß dem Abkommen sind Einkünfte und Gewinne aus spanischem Eigentum in Spanien steuerpflichtig, und Irland gewährt dann eine Anrechnung für die gezahlte spanische Steuer, sodass dasselbe Einkommen nicht doppelt besteuert wird ³. In der Praxis reichen Sie zuerst in Spanien ein und zahlen dort (über Modelo 210), dann deklarieren Sie gegenüber den irischen Finanzbehörden und beantragen eine Entlastung für die spanische Steuer. Da die persönlichen Umstände variieren, bestätigen Sie Ihre Situation mit einem Wirtschaftsprüfer, der mit beiden Systemen vertraut ist.

Später verkaufen: die 3%ige Einbehaltung

Planen Sie Ihren Ausstieg, bevor Sie kaufen. Wenn ein Nicht-Resident eine spanische Immobilie verkauft, muss der Käufer 3% des Verkaufspreises einbehalten und diese innerhalb eines Monats mit Modelo 211 an die Agencia Tributaria zahlen; dies ist eine Vorauszahlung auf Ihre Kapitalertragsteuer ². Der Verkäufer reicht dann Modelo 210 ein, um die endgültige Rechnung zu begleichen (Kapitalerträge für Nicht-Residenten werden mit 19% besteuert) und fordert einen Überschuss zurück, falls die 3% die tatsächliche Verbindlichkeit überschreiten ⁹. Bewahren Sie jede Rechnung für Verbesserungen auf, da diese den steuerpflichtigen Gewinn mindern.

Praktische Schritte für irische Käufer

1. Beantragen Sie Ihre NIE frühzeitig, in Irland beim spanischen Konsulat oder in Spanien.
2. Holen Sie eine grundsätzliche Hypothekenzusage ein, damit Sie Ihr wahres Budget kennen, bevor Sie reservieren.
3. Eröffnen Sie ein spanisches Bankkonto für die Anzahlung, Lastschriften und IBI.
4. Beauftragen Sie einen unabhängigen spanischen Anwalt (nicht den des Bauträgers), um Überprüfungen durchzuführen und die Urkunde zu bearbeiten.
5. Planen Sie 30-40% des Preises in bar ein: Anzahlung zuzüglich 11-13% Kosten.
6. Registrieren Sie sich für die Einreichung des Modelo 210 ab Ihrem ersten Eigentumsjahr.

Mit EU-Status, einer etablierten Bankbeziehung und vertraglichem Schutz gehören irische Käufer zu den am besten positionierten ausländischen Käufern an der Costa del Sol. Der Schlüssel ist, die NIE, die Hypothek und das Bargeld für Steuern bereitzuhalten, bevor Sie unterschreiben.

Dieser Leitfaden ist allgemeine Information, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Tarife und Regeln ändern sich; überprüfen Sie aktuelle Zahlen mit Ihrer Bank, Ihrem Anwalt und der Agencia Tributaria, bevor Sie sich verpflichten.