Steuern für polnische Käufer beim Immobilienkauf in Spanien (Costa del Sol)
Da Polen ein EU-Mitgliedstaat ist, wird ein polnischer Käufer im Allgemeinen als EU-Bürger für die spanische Einkommensteuer für Nicht-Residenten (IRNR) behandelt, mit einem Pauschalsatz von 19% auf Mieteinnahmen, unterstellte Einkünfte aus Zweitwohnungen und Kapitalgewinne, anstatt der 24%, die für die meisten Nicht-EU-Bürger gilt, und mit dem Recht, Ausgaben von den Mieteinnahmen abzuziehen. Beim Kauf in Andalusien betragen die Standardkosten 10% IVA + 1.2% AJD bei einem Neubau oder 7% ITP bei einem Wiederverkauf, zuzüglich eines Quellensteuerabzugs von 3% auf den Verkaufspreis, wenn Sie später verkaufen. Gemäß dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und Polen hat Spanien das vorrangige Recht, Immobilieneinkünfte zu besteuern; Polen eliminiert dann die Doppelbelastung in Ihrer polnischen Steuererklärung. Bestätigen Sie die genaue Methode für Ihr Steuerjahr, da diese durch das OECD-Multilaterale Instrument beeinflusst wurde.
# Steuern für polnische Käufer beim Immobilienkauf in Spanien
Wichtig, bitte zuerst lesen. Dies sind allgemeine Informationen, keine personalisierte Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze, Formulare und Fristen sind diejenigen, die zum Überprüfungsdatum (28. Juli 2026) als aktuell verifiziert wurden und ändern sich je nach Steuerjahr und Umständen; die polnischen Vertragsmechanismen hängen insbesondere von Ihrem Steuerjahr und davon ab, wie das OECD-Multilaterale Instrument angewendet wird. Bestätigen Sie Ihren eigenen Fall mit einem registrierten Berater (asesor fiscal colegiado) in Spanien und einem doradca podatkowy in Polen, bevor Sie handeln.
Die Besteuerung hat zwei Ebenen: was Sie in Spanien schulden und wie dies mit Ihren polnischen Verpflichtungen interagiert. Dieser Leitfaden behandelt den Kauf, den jährlichen Besitz und den eventuellen Verkauf und kennzeichnet, wo die polnische (EU) Steueransässigkeit die Dinge ändert.
Kaufsteuern: Für jeden Käufer gleich
Die Kaufsteuer hängt davon ab, ob es sich bei der Immobilie um einen Neubau oder eine Wiederverkaufsimmobilie handelt, und ist unabhängig von der Nationalität gleich. An der Costa del Sol (Andalusien):
- Neubau (Erstverkauf von einem Bauträger): Mehrwertsteuer (IVA) von 10% landesweit, zuzüglich Stempelsteuer (AJD, Actos Jurídicos Documentados) zum allgemeinen Satz Andalusiens von 1,2% 6.
- Wiederverkauf (gebraucht, von einem privaten Verkäufer): anstelle der Mehrwertsteuer, Grunderwerbsteuer (ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), in Andalusien zu einem allgemeinen Pauschalsatz von 7% 6 erhoben. (Ermäßigte Sätze wie 3,5% existieren für bestimmte Profile, die ein Nichtansässiger, der ein Zweitwohnsitz kauft, normalerweise nicht erfüllen würde 6.)
Die Nationalität ändert diese Kaufsteuern nicht. Was sich durch die Nationalität ändert, ist die nachfolgende laufende und Veräußerungsbesteuerung.
Spanische Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR): Der EU-Vorteil
Als polnischer Steueransässiger, der spanisches Eigentum besitzt, aber nicht mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien verbringt, unterliegen Sie der Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) auf Einkommen, das mit dieser Immobilie verbunden ist. Hier ist es am wichtigsten, Pole (d.h. EU-Bürger) zu sein: EU-/EWR-Bürger werden mit 19% besteuert, während die meisten Nicht-EU-/EWR-Bürger (zum Beispiel britische Käufer nach dem Brexit) mit 24% 1 besteuert werden.
Rechner für Kaufnebenkosten & Steuern
| Posten | Betrag |
|---|---|
| MwSt. (IVA 10%) | 35.000 € |
| Beurkundungssteuer (AJD) | 4.200 € |
| Notarkosten * | 850 € |
| Grundbuch * | 545 € |
| Verwaltungsgebühren * | 400 € |
| * geschätzt — variiert je nach Immobilie und Anbieter | |
| Summe der Nebenkosten | 40.995 € |
| Gesamtaufwand (Preis + Nebenkosten) | 390.995 € |
11,7% des Kaufpreises
Angewandte Sätze (Andalucía): Neubau MwSt. 10% + AJD 1,2%; Bestand ITP 7,0%.
Indikative Umrechnung aus Euro. Kurse zum 2026-08-01 (bei Verfügbarkeit live aktualisiert).
Nur eine Schätzung, keine Steuerberatung. Neubau-MwSt. und AJD sind staatliche/regionale Sätze; die Wiederverkaufs-ITP kann in einigen Regionen nach Immobilienwert gestaffelt sein. Bestätigen Sie die geltenden Werte vor dem Kauf mit einem Anwalt oder Steuerberater.
IRNR gilt in zwei häufigen Situationen, beide werden auf Modelo 210 2 deklariert:
- Unterstelltes Einkommen (Immobilie zur persönlichen Nutzung): Wenn Sie einen Zweitwohnsitz besitzen, den Sie nicht vermieten, besteuert Spanien ein unterstelltes Einkommen von 1,1% oder 2% des Katasterwerts (valor catastral), 1,1%, wenn der Katasterwert kürzlich revidiert wurde, ansonsten 2%, und wendet den 19%-Satz auf diese Basis an. Jährlich deklariert, wobei die Einreichung durch das Jahr nach dem Steuerjahr läuft und die Frist am 31. Dezember des folgenden Jahres 12 liegt.
- Mieteinnahmen: Wenn Sie die Immobilie vermieten, deklarieren Sie diese auf Modelo 210 mit 19% und, dem EU-Vorteil, auf dem Netto-Einkommen, abzüglich abzugsfähiger Ausgaben (Hypothekenzinsen, Versicherungen, Instandhaltung, Gemeinschaftsgebühren, Versorgungsleistungen). Nicht-EU-Ansässige können diese nicht abziehen und werden mit 24% auf die Bruttomiete besteuert 1. Seit der Reform von 2024 (Erlass HAC/56/2024) wird Modelo 210 für Mieteinnahmen im Allgemeinen jährlich statt vierteljährlich eingereicht; bestätigen Sie den aktuellen Jahreskalender mit Ihrem Berater 2.
Verkauf: Die 3%ige Quellensteuer und Kapitalerträge
Zwei Steuerereignisse treten ein, wenn ein Nichtansässiger verkauft:
- 3% Quellensteuer (retención): der Käufer ist gesetzlich verpflichtet, 3% des Verkaufspreises einzubehalten und diesen im Namen des Verkäufers mithilfe von Modelo 211 innerhalb eines Monats nach dem Verkauf an die Agencia Tributaria zu zahlen, wobei er Ihnen das gestempelte Formular als Nachweis aushändigt. Es handelt sich um eine Vorauszahlung auf Ihre Kapitalertragsteuer 3.
- Kapitalerträge: der Gewinn (Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten und Ausgaben) wird für Nichtansässige pauschal mit 19% besteuert. Sie reichen ein abschließendes Modelo 210 innerhalb von vier Monaten nach dem Verkauf ein, um die tatsächliche Steuer zu begleichen: übersteigt die einbehaltene 3% den geschuldeten Betrag, fordern Sie die Differenz zurück; ist er zu gering, zahlen Sie den Restbetrag nach 23.
Die polnische Seite: Das Abkommen und Ihre polnische Steuererklärung
Das Doppelbesteuerungsabkommen Spanien–Polen (veröffentlicht im BOE, BOE-A-1982-14239, und später durch das Multilaterale OECD-Instrument geändert) regelt die Besteuerungsrechte 45.
- Besteuerungsrechte: Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen, einschließlich Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinnen, können von dem Land besteuert werden, in dem sich die Immobilie befindet; daher hat Spanien das primäre Recht, Ihre Einkünfte aus der Immobilie an der Costa del Sol zu besteuern 4.
- Beseitigung der Doppelbesteuerung: Als polnischer Steueransässiger müssen Sie weiterhin Ihr weltweites Einkommen, einschließlich der spanischen Immobilieneinkünfte, in Ihrer polnischen Steuererklärung angeben, und Polen entlastet dann die Doppelbesteuerung. Das polnische Einkommensteuergesetz sieht dies durch eine Methode zur Vermeidung der Doppelbesteuerung vor (historisch die Freistellung mit Progressionsvorbehalt, übergehend zur proportionalen Anrechnungsmethode / metoda proporcjonalnego odliczenia nach dem Multilateralen Instrument), aber die Methode und ihr Inkrafttreten hängen von Ihrem Steuerjahr ab und sind in den öffentlichen Richtlinien nicht vollständig geklärt, daher bestätigen Sie die für Sie geltende Methode mit einem polnischen Berater 57. Ausländische Einkünfte und alle ausländischen Steuererleichterungen werden auf dem PIT/ZG-Anhang zusammen mit Ihrer Haupt-PIT-Erklärung bis zum 30. April des Folgejahres 7 gemeldet.
Wie ein polnischer Käufer spanische Immobiliensteuern begleicht
- Beantragen Sie eine NIE, erforderlich für jeden Steuer- und Immobilienschritt 1.
- Zahlen Sie die Kaufsteuer bei Unterzeichnung, 7% ITP oder 10% IVA + 1,2% AJD, normalerweise über Ihren Anwalt/Vertreter 6.
- Reichen Sie IRNR jährlich ein, unterstelltes Einkommen (Modelo 210, 19% der 1,1%/2% Katasterbasis, bis 31. Dezember des Folgejahres) und/oder Netto-Mieteinnahmen (Modelo 210, 19%, Kalender zu bestätigen) 12.
- Deklarieren Sie in Polen, spanische Mieteinnahmen und/oder Gewinn auf Ihrem PIT mit dem PIT/ZG-Anhang, unter Anwendung der Entlastung, die zu Ihrem Steuerjahr passt, bis 30. April 7.
- Begleichen Sie die Verkaufssteuern, der Käufer behält 3% ein (Modelo 211); Sie reichen dann innerhalb von vier Monaten ein abschließendes Modelo 210 ein, um den 19%-Gewinn zu begleichen und jeglichen Überschuss zurückzufordern 3.
Häufig gestellte Fragen
Was ist der Hauptsteuervorteil für einen polnischen Käufer gegenüber einem britischen Käufer?
Da Polen ein EU-Mitgliedstaat ist, gilt ein polnischer Käufer für Spaniens IRNR im Allgemeinen als EU-Ansässiger und wird mit 19% besteuert, mit dem Recht, Ausgaben von den Mieteinnahmen abzuziehen. Ein britischer Käufer nach dem Brexit wird als Nicht-EU-Bürger behandelt und mit 24% auf die Bruttomieteinnahmen ohne Abzüge besteuert .
Muss ich spanische Steuern zahlen, auch wenn ich meine Immobilie niemals vermiete?
Im Allgemeinen ja, eine jährliche 'fiktive Einkommensteuer': Spanien geht von einem fiktiven Vorteil von 1.1% oder 2% des Katasterwerts aus und besteuert diesen für EU-Ansässige mit 19%, auf Modelo 210 .
Wie verhindert Polen, dass ich für meine spanischen Mieteinnahmen doppelt besteuert werde?
Gemäß dem Abkommen zwischen Spanien und Polen besteuert Spanien zuerst die spanischen Immobilieneinkünfte, und Polen wendet dann eine Methode zur Entlastung von der Doppelbesteuerung in Ihrer polnischen Steuererklärung an (gemeldet über PIT/ZG). Die spezifische Methode wurde durch das Multilaterale OECD-Instrument beeinflusst und hängt von Ihrem Steuerjahr ab, daher sollten Sie dies mit einem polnischen Berater klären .
Was geschieht mit den 3%, die beim Verkauf einbehalten werden?
Es handelt sich um eine Vorauszahlung auf Ihre Kapitalertragsteuer (19% des Gewinns), die der Käufer an die Agencia Tributaria auf Modelo 211 zahlt. Nach dem Verkauf reichen Sie innerhalb von vier Monaten ein endgültiges Modelo 210 ein: übersteigen die 3% die fällige Steuer, erhalten Sie eine Rückerstattung; ist sie geringer, zahlen Sie den Restbetrag .
Welche Steuern zahle ich zum Zeitpunkt des Kaufs in Andalusien?
Ein Neubau von einem Bauträger unterliegt 10% VAT (IVA) zuzüglich 1.2% Stamp Duty (AJD); ein Wiederverkauf von einem privaten Verkäufer unterliegt 7% Transfer Tax (ITP). Beide werden bei Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde beglichen und gelten unabhängig von der Nationalität .
