CHF in EUR Geldtransfers für Schweizer Käufer
Die Schweiz liegt außerhalb der Eurozone, daher bedeutet jeder Kauf an der Costa del Sol die Umwandlung von Schweizer Franken in Euro, und die von Ihnen akzeptierte Wechselkursspanne kostet in der Regel mehr als jede einzelne Steuerposition. Schweizer Banken können Euro über das SEPA-Netzwerk senden, aber ein spezialisierter Währungsdienstleister oder ein Termingeschäft bietet oft einen besseren Kurs und ermöglicht es Ihnen, die Kosten vor dem Abschluss festzuschreiben. Kalkulieren Sie den Euro-Preis zuzüglich etwa 12 bis 14 Prozent an Steuern und Gebühren ein und bewahren Sie einen lückenlosen Nachweis über die Herkunft Ihrer Gelder auf.
Für einen Käufer, der in Schweizer Franken zahlt, sind CHF-zu-EUR-Überweisungen für Schweizer Käufer die wichtigste Kostenentscheidung beim Kauf an der Costa del Sol und diejenige, die die meisten Menschen unterschätzen. Die Schweiz gehört nicht zur Eurozone, daher wird eine Neubauwohnung in Estepona, Marbella, Fuengirola oder Mijas in Euro bepreist und bezahlt, während Ihr Geld in Franken liegt. Der Umrechnungskurs und der Zeitpunkt der Umrechnung können die Gesamtkosten um Zehntausende von Euro verschieben, was oft weit mehr ist als der Unterschied zwischen einem Steuersatz und einem anderen. Dieser Leitfaden erklärt, wie das Geld bewegt wird, was Sie wann in Euro zahlen und welche Erklärungen Schweizer Käufer abgeben müssen, um die Transaktion sauber zu halten.
Warum CHF-zu-EUR-Überweisungen wichtiger sind als die Steuerpositionen
Währungsumrechnung ist ein versteckter Kostenfaktor. Wenn Ihnen eine Schweizer Geschäftsbank eine Überweisung mit «keiner Provision» anbietet, ist die Gebühr meist im Wechselkurs selbst enthalten, dem Spread zwischen dem Interbanken-Großhandelssatz und dem Kurs, den Sie tatsächlich erhalten. Bei einem Kauf von 400.000 Euro beträgt ein Spread von zwei Prozent 8.000 Euro, die stillschweigend und ohne Posten verloren gehen. Da ein Kauf an der Costa del Sol über mehrere Monate in Etappen bezahlt wird, kann es sein, dass Sie mehrfach umrechnen, sodass der Spread jedes Mal anfällt. Deshalb vergleichen seriöse Schweizer Käufer den All-inclusive-Kurs und nicht die beworbene Provision und betrachten den Währungsdienstleister als bewusste Wahl und nicht als Standardeinstellung.
Wie das Geld tatsächlich fließt
Die Schweiz ist kein EU-Mitglied, aber Schweizer Banken nehmen an den SEPA-Verfahren teil, sodass eine Euro-Zahlung von einem Schweizer Konto als SEPA-Überweisung an eine spanische IBAN erfolgen kann.1 Der Haken ist, dass die Franken zuerst noch zu Euro werden müssen, und Ihre Schweizer Bank nimmt diese Umrechnung zu ihrem eigenen Kurs vor. Sie haben drei Hauptwege:
- Schweizer Banküberweisung. Einfach, aber die Bank legt den Wechselkurs fest und kann Korrespondenzgebühren (SWIFT) erheben. Bequem, selten die günstigste Option.
- Ein regulierter Währungsspezialist oder ein Zahlungsinstitut. Diese Unternehmen bieten in der Regel einen engeren Spread als eine Privatkundenbank und können ein Euro-Guthaben für Sie halten und dann eine SEPA-Überweisung nach Spanien senden. Prüfen Sie, ob das Unternehmen von seiner Aufsichtsbehörde zugelassen ist und Kundengelder getrennt verwahrt.
- Ein Termingeschäft (Forward Contract). Dies ermöglicht es Ihnen, den heutigen Kurs für eine zukünftige Zahlung festzulegen, was für einen Neubau, der „off-plan“ gekauft wird und dessen Fertigstellung Monate oder Jahre entfernt ist, geeignet ist.
Welchen Weg Sie auch wählen, Sie benötigen ein spanisches Bankkonto (oder zumindest ein SEPA-fähiges Euro-Konto), um Gelder zu empfangen, den Notar zu bezahlen und Steuern zu begleichen, und Sie benötigen eine NIE, die Ausländeridentifikationsnummer, bevor Sie ein Konto eröffnen oder beim Notar unterschreiben können. Die frühzeitige Einrichtung der NIE und eines spanischen Kontos wird in unseren Leitfäden zu spanischen Bankkonten für Nichtansässige und zur Beantragung einer NIE behandelt.
Was Sie in Euro zahlen und wann
Ein Neubaukauf gibt Geld in Etappen frei, und jede Etappe ist eine Euro-Zahlung, die Sie aus Franken finanzieren müssen:
- Reservierungskaution: eine feste Summe (oft 6.000 bis 10.000 Euro), um die Einheit vom Markt zu nehmen.
- Vertragsphase: typischerweise Aufstockung der Anzahlung auf rund 10 Prozent des Preises bei Unterzeichnung des privaten Kaufvertrags, zuzüglich gestaffelter Raten, falls der Block noch im Bau ist.
- Fertigstellung: der Restbetrag, der beim Notar bezahlt wird, wenn die Urkunde (escritura) unterzeichnet und die Schlüssel übergeben werden.
Bei „off-plan“-Häusern verlangt das spanische Gesetz, dass der Bauträger jeden Euro, den Sie vor der Fertigstellung zahlen, durch eine Bankgarantie oder Versicherungspolice absichert, wobei Ihre Raten auf einem speziellen Konto gehalten werden. Dieser Schutz begann mit Ley 57/1968 und ist nun in der Ley de Ordenacion de la Edificacion festgelegt.2 Zahlen Sie niemals eine „off-plan“-Rate, die nicht durch diese Garantie abgesichert ist. Unser Leitfaden zu „off-plan“ und Bankgarantien erklärt, wie Sie dies überprüfen können.
Die Steuern hinter dem Euro-Preis
Bei einem Neubau (einer Erstübertragung vom Bauträger) zahlen Sie Mehrwertsteuer anstelle von Grunderwerbsteuer. Die spanische IVA auf neue Wohnimmobilien beträgt 10 Prozent des Preises, national festgelegt.3 Darüber hinaus erhebt Andalusien Stempelsteuer, Actos Juridicos Documentados (AJD), auf die Urkunde zu einem allgemeinen Satz von 1,2 Prozent.4 Gebrauchtimmobilien funktionieren anders: Sie unterliegen der Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) anstelle von IVA und AJD, daher ist die Kombination von 10 Prozent plus 1,2 Prozent spezifisch für Neubauten. Zuzüglich Notar-, Grundbuch- und Anwaltsgebühren beläuft sich ein realistisches Gesamtbudget für einen Neubau auf etwa 12 bis 14 Prozent über dem Listenpreis.
| Kosten bei einem Neubau | Satz / Grundlage | Zahlbar in |
|---|---|---|
| IVA (Mehrwertsteuer) | 10% des Preises | EUR, bei Fertigstellung |
| AJD (Stempelsteuer, Andalusien) | 1,2% des Preises | EUR, nach Fertigstellung |
| Notar + Grundbuchamt | Gestaffelte Gebühren | EUR, bei/nach Fertigstellung |
| Anwaltsgebühren | Ca. 1% + IVA (typisch) | EUR |
Da die Schweiz außerhalb der EU und des EWR liegt, reichen Sie nach dem Erwerb der Immobilie die Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) mittels Modelo 210 ein. Ist die Immobilie nicht vermietet, zahlen Sie Steuern auf ein fiktives Einkommen, das als 1,1 Prozent des Katasterwerts berechnet wird (2 Prozent, wenn dieser Wert in den letzten zehn Jahren nicht überarbeitet wurde), und der anwendbare IRNR-Satz für einen Nicht-EU-Bürger beträgt 24 Prozent.5 Einwohner von EU- und EWR-Staaten zahlen stattdessen 19 Prozent, sodass ein Schweizer Käufer in der höheren Bandbreite liegt. Sie zahlen auch IBI, die jährliche kommunale Grundsteuer, die von jeder Stadtverwaltung auf Basis des Katasterwerts festgelegt wird. Wenn Sie die Immobilie schließlich verkaufen, behält der Käufer 3 Prozent des Preises ein und zahlt diese im Namen an die Steuerbehörde über Modelo 211 als Vorauszahlung auf Ihre Kapitalerträge, und die kommunale plusvalia auf den Grundstückswert wird ebenfalls fällig. Spanien und die Schweiz haben ein Doppelbesteuerungsabkommen in Kraft, sodass in Spanien versteuerte Einkünfte und Gewinne von der Schweizer Steuer entlastet werden können, anstatt doppelt besteuert zu werden.6 Unsere speziellen Leitfäden zu Modelo 210 und Steuern für Nichtansässige gehen auf die Einzelheiten der Einreichung ein.
Umgang mit dem Wechselkursrisiko
Der Zeitraum zwischen der Reservierung einer Immobilie und ihrer Fertigstellung kann bei einer „off-plan“-Einheit ein Jahr oder länger betragen, und der CHF/EUR-Kurs wird sich in dieser Zeit ändern. Wenn Sie alles am ersten Tag umrechnen, tragen Sie kein weiteres Währungsrisiko, binden aber das Kapital; wenn Sie in jeder Phase umrechnen, behalten Sie Flexibilität, spielen aber mit dem Kurs. Ein Termingeschäft (Forward Contract) ist der Mittelweg: Sie vereinbaren jetzt einen Kurs für Euro, die Sie später benötigen werden, sodass Ihr Euro-Budget unabhängig von den Marktentwicklungen feststeht. Viele Schweizer Käufer sichern die große Abschlusszahlung mit einem Termingeschäft ab und tauschen die kleineren Reservierungs- und Vertragssummen zum Kassakurs um. Was auch immer Sie entscheiden, kalkulieren Sie die Überweisung als Gesamtkosten und vergleichen Sie mindestens zwei Anbieter vor jeder größeren Zahlung.
Bargeld, Erklärungen und Herkunftsnachweis der Mittel
Immobilien in Spanien werden per nachvollziehbarer Banküberweisung oder Bankscheck bezahlt, nicht durch das Mitführen von Banknoten. Wenn Sie Bargeld über die Grenze bringen, muss jeder, der mit 10.000 Euro oder mehr (oder dem Gegenwert in einer anderen Währung) in die EU einreist oder sie verlässt, dies beim Zoll anmelden, und die Schweizer Grenze ist für diesen Zweck eine EU-Außengrenze.7 Innerhalb Spaniens müssen auch Bargeldbewegungen von 100.000 Euro oder mehr deklariert werden, und das spanische Anti-Geldwäschegesetz verlangt von Notaren, Banken und Anwälten, die Herkunft Ihrer Gelder festzustellen, bevor ein Kauf abgewickelt werden kann.8 Für einen Schweizer Käufer bedeutet dies, klare Belege zu führen, z.B. Gehalt, den Verkauf einer anderen Immobilie, eine Erbschaft oder Erträge aus Investitionen, damit die Herkunft der Franken hinter den Euro leicht nachweisbar ist. Die frühzeitige Vorbereitung dieser Unterlagen verhindert Verzögerungen beim Notar.
Einrichtung: eine kurze Checkliste
- Beantragen Sie Ihre NIE und eröffnen Sie ein SEPA-fähiges Euro-Konto, idealerweise ein spanisches Konto.
- Wählen Sie Ihren Währungsweg (Bank, Spezialanbieter oder Termingeschäft) und vergleichen Sie den All-inclusive-Kurs, nicht die Provision.
- Sammeln Sie Nachweise über die Herkunft der Mittel, bevor Sie etwas überweisen.
- Prüfen Sie, ob „off-plan“-Raten durch eine Bankgarantie abgesichert sind, bevor Sie zahlen.
- Kalkulieren Sie den Euro-Preis plus etwa 12 bis 14 Prozent für IVA, AJD und Gebühren ein, und planen Sie nach dem Erwerb jährliche Modelo 210 und IBI ein.
Bewusst gehandhabt, werden CHF-zu-EUR-Überweisungen zu einem verwalteten Kostenfaktor statt zu einer undichten Stelle. Wenn Sie auch eine Finanzierung in Betracht ziehen, erklärt unser Leitfaden zu Hypotheken für Nichtansässige, wie spanische Kreditgeber Schweizer Antragsteller behandeln, und der Leitfaden zu Wohnsitz und Visa behandelt, wie der Immobilienkauf mit dem Recht, an der Costa del Sol zu leben, zusammenwirkt.
Häufig gestellte Fragen
Kann ich eine Immobilie an der Costa del Sol direkt in Schweizer Franken bezahlen?
Nein. Spanische Neubauimmobilien werden in Euro bepreist und bezahlt, und der Notar, der Bauträger und die Steuerbehörden erwarten alle Zahlungen in Euro. Sie wandeln Ihre Franken zuerst in Euro um, entweder über Ihre Schweizer Bank oder einen Währungsspezialisten, und senden dann eine Euro-Überweisung an ein spanisches oder SEPA-fähiges Konto. Die Schweiz nimmt an den SEPA-Verfahren teil, so dass eine Euro-Zahlung nach der Umrechnung als SEPA credit transfer überwiesen werden kann.
Ist es günstiger, meine Schweizer Bank oder einen Währungsanbieter zu nutzen?
Es hängt vom Gesamtwechselkurs ab, nicht von der beworbenen Provision. Eine Banküberweisung, die keine Provision ausweist, verbirgt die Kosten normalerweise im Wechselkursaufschlag. Regulierte Währungsspezialisten bieten oft einen engeren Spread und können Termingeschäfte anbieten, um einen Kurs vor dem Abschluss festzuschreiben. Vergleichen Sie die insgesamt gelieferten Euro für einen festen Frankenbetrag bei mindestens zwei Anbietern vor jeder größeren Zahlung.
Wie viel sollte ein Schweizer Käufer zusätzlich zum Euro-Preis einplanen?
Bei einem Neubau in Andalusien sollten Sie ungefähr 12 bis 14 per cent über dem Preis einplanen. Das deckt 10 per cent IVA, 1.2 per cent AJD Stempelsteuer sowie Notar-, Grundbuch- und Anwaltsgebühren ab. Dies ist getrennt vom Währungsspread, den Sie ebenfalls als reale Kosten für die Umwandlung von Franken in Euro berücksichtigen sollten.
Muss ich Bargeld deklarieren, wenn ich von der Schweiz nach Spanien reise?
Ja, wenn Sie 10,000 euros oder mehr oder den Gegenwert in einer anderen Währung mitführen. Die Schweiz liegt außerhalb der EU, daher ist ihre Grenze eine EU-Außengrenze und Bargeld an oder über diesem Schwellenwert muss dem Zoll gemeldet werden. In der Praxis sollten Sie Immobilien per Banküberweisung oder Bankscheck und nicht bar bezahlen, sowohl aus Sicherheitsgründen als auch, weil Notare und Banken die Herkunft Ihrer Gelder gemäß den Anti-Geldwäsche-Vorschriften überprüfen müssen.
Welchen Immobiliensteuersatz zahle ich als Schweizer Resident in Spanien?
Da die Schweiz außerhalb der EU und des EWR liegt, zahlen Sie als Nichtansässiger Einkommenssteuer (IRNR) von 24 per cent, die auf Modelo 210 erklärt wird. Wenn Sie die Immobilie nicht vermieten, ist die steuerpflichtige Basis ein zugerechnetes Einkommen von 1.1 per cent des Katasterwerts (2 per cent, wenn nicht in den letzten zehn Jahren revidiert). EU- und EWR-Bürger zahlen 19 per cent, so dass Schweizer Eigentümer in der höheren Bandbreite liegen. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und der Schweiz verhindert, dass dasselbe Einkommen zweimal besteuert wird.
Wie schütze ich Geld, das für eine Off-Plan-Immobilie gezahlt wurde?
Das spanische Gesetz verlangt von Bauträgern, jede von Ihnen vor Fertigstellung gezahlte Rate durch eine Bankgarantie oder Versicherungspolice abzusichern, wobei Ihr Geld auf einem speziellen Konto verwahrt wird. Dies geht auf Ley 57/1968 zurück und ist jetzt in der Ley de Ordenacion de la Edificacion enthalten. Geben Sie niemals eine Off-Plan-Zahlung frei, die nicht durch eine solche Garantie abgesichert ist, und bitten Sie Ihren Anwalt, dies schriftlich zu bestätigen, bevor Sie euros überweisen.
