Impuestos para Compradores Nórdicos (Suecia, Dinamarca, Noruega, Finlandia)

Impuestos para compradores nórdicos en la Costa del Sol: qué esperar

Si usted es un comprador de Suecia, Dinamarca, Noruega o Finlandia que adquiere una vivienda de nueva construcción en cualquier lugar de la Costa del Sol, su situación fiscal está determinada por dos hechos. Primero, la compra a un promotor (obra nueva) se grava de manera diferente a una propiedad de segunda mano. Segundo, su nacionalidad le sitúa en el tramo impositivo no residente más favorable de España. Suecia, Dinamarca y Finlandia son estados miembros de la UE, mientras que Noruega pertenece al Espacio Económico Europeo (EEE), y España aplica las mismas tasas reducidas a los residentes de la UE y del EEE.⁷ Esta guía expone los impuestos de compra, los impuestos anuales que debe como propietario y la situación cuando finalmente venda. Complementa nuestras guías relacionadas sobre costes de compra, hipotecas para no residentes y las vías de residencia y visado.

Impuestos de compra de una vivienda de nueva construcción: IVA y AJD

Cuando compra una propiedad a estrenar directamente del promotor, no paga el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). En su lugar, paga dos impuestos:

• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) al 10% del precio de compra. Esta es la tasa nacional para viviendas residenciales y se aplica de forma idéntica en todos los municipios de la Costa del Sol.²
• AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) al 1.2% en Andalucía, aplicado sobre el valor de la escritura.²

En conjunto, los impuestos de compra de obra nueva ascienden a aproximadamente el 11.2% del precio.² Nótese el contraste con las viviendas de segunda mano: una propiedad de segunda mano no está sujeta a IVA sino a ITP a un tipo fijo del 7% en Andalucía.¹ Así, aunque la tasa de segunda mano parece más baja, las obras nuevas conllevan un impuesto principal más alto. Prevea estos impuestos además de los honorarios de notaría, registro de la propiedad y legales, que se cubren en nuestra guía de costes de compra.

Tipos reducidos: normalmente no para compradores extranjeros de segunda residencia

Andalucía ofrece tipos reducidos (por ejemplo, 3.5% de ITP) para compradores menores de 35 años, o para ciertos colectivos protegidos, pero estos se aplican solo a una vivienda habitual (principal) por debajo de un valor determinado y a transacciones de segunda mano.¹ Un comprador nórdico que adquiera una vivienda en la Costa del Sol como segunda residencia o inversión casi siempre pagará el 10% de IVA más el 1.2% de AJD estándar, o el 7% de ITP en una reventa. Confirme su elegibilidad con su abogado antes de asumir cualquier reducción.

Necesitará un NIE

Antes de poder completar una compra, pagar impuestos o abrir una cuenta bancaria española, debe obtener un NIE (Número de Identidad de Extranjero), el número de identificación fiscal para extranjeros. Es obligatorio en la escritura de propiedad y en cada formulario de impuestos. Su abogado puede obtenerlo mediante un poder notarial.

Financiación: hipotecas para no residentes

Los bancos españoles conceden préstamos a compradores nórdicos no residentes, pero en condiciones más conservadoras que a los residentes. Espere una relación préstamo-valor (LTV) de alrededor del 60% al 70%, lo que significa un depósito del 30% al 40% del precio, con algunos bancos limitando las primeras compras de segunda residencia al 65%.⁵ Los tipos de interés para no residentes suelen oscilar entre el 3.5% y el 5%, y los prestamistas suelen aplicar una relación deuda-ingresos máxima cercana al 35%.⁵ Si sus ingresos son en coronas suecas, noruegas o danesas en lugar de euros, algunos bancos reducen el LTV para tener en cuenta el riesgo de divisa.⁵ Recuerde que los costes relacionados con la hipoteca son adicionales a los impuestos de compra mencionados anteriormente.

Impuestos anuales mientras es propietario de la vivienda

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

Todo propietario paga el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), un impuesto municipal anual basado en el valor catastral de la propiedad. Las tasas son establecidas por cada ayuntamiento y generalmente oscilan entre el 0.4% y el 1.1% del valor catastral en Andalucía.⁶ Debido a que es municipal, la tasa exacta varía entre, por ejemplo, Marbella, Estepona y Fuengirola, así que consulte el municipio específico.

IRNR: el impuesto sobre la renta de no residentes (Modelo 210)

Como propietario no residente, debe presentar el IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) cada año utilizando el Modelo 210. Desde la Orden HFP/1338/2023, la declaración de renta imputada se presenta anualmente en lugar de trimestralmente.³ Se presentan dos situaciones:

• Usted no alquila la propiedad. España imputa una renta nocional y la grava. La base es el 1.1% del valor catastral si dicho valor fue revisado en los últimos diez años, o el 2% si no lo fue.³ Como residente de la UE/EEE (las cuatro nacionalidades nórdicas cualifican), usted paga impuestos sobre esa base al 19%.³⁷
• Usted la alquila. Los residentes de la UE/EEE pagan el 19% sobre el beneficio neto del alquiler y, lo que es crucial, pueden deducir gastos como cuotas de comunidad, IBI, seguros, reparaciones e intereses hipotecarios (proporcionalmente a los días de alquiler).³ Los residentes no comunitarios pagan el 24% sobre la renta bruta sin deducciones, por lo que ser nacional de la UE o del EEE es una ventaja real aquí.³

Impuesto sobre el patrimonio y el impuesto de solidaridad

Andalucía aplica una bonificación del 100% en el Impuesto sobre el Patrimonio regional, por lo que en la práctica la mayoría de los propietarios no pagan nada a nivel regional.⁸ Sin embargo, el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas a nivel estatal puede aplicarse a patrimonios muy grandes (en general, por encima de 3 millones de euros de riqueza imponible).⁸ Para una vivienda típica en la Costa del Sol esto no es una preocupación, pero los compradores con alto patrimonio deben buscar asesoramiento específico.

Cuando vende: ganancias de capital y la retención del 3%

En una venta futura, los no residentes pagan el impuesto sobre las ganancias de capital a un tipo fijo del 19% sobre el beneficio, independientemente de la cantidad.⁷ Dos mecanismos son importantes:

• La retención del 3% (Modelo 211). Dado que usted es un vendedor no residente, el comprador está legalmente obligado a retener el 3% del precio de venta y pagarlo a la Agencia Tributaria a través del Modelo 211 en el plazo de un mes. Esto no es un impuesto adicional, sino un pago anticipado de su obligación tributaria por ganancias de capital.⁴
• Su propia declaración. Luego declara la ganancia real en un Modelo 210 y o bien paga el saldo o reclama la diferencia si el 3% retenido excede el impuesto adeudado.⁴

El vendedor también es responsable de la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos), un impuesto municipal sobre el aumento del valor del terreno durante la propiedad. Como comprador hoy, esto afecta a su futura salida, no a su compra.

Doble imposición: el panorama nórdico país por país

España tiene el derecho principal de gravar las rentas y ganancias de bienes inmuebles españoles, pero el tratamiento en su país de origen depende del convenio en vigor:

La situación danesa es la que hay que observar. Dado que Dinamarca terminó unilateralmente su convenio con España y ninguno lo ha reemplazado, los compradores daneses no tienen alivio por convenio bilateral y deben buscar asesoramiento sobre cómo Dinamarca concede (o retiene) el crédito por el impuesto español pagado.¹¹ Los compradores suecos, noruegos y finlandeses se benefician de un convenio activo. En todos los casos, el impuesto que pague en España normalmente se acredita o exime en su país de origen según las normas aplicables, pero confirme esto con un asesor fiscal nórdico.

¿Necesitan los compradores nórdicos un visado?

No. Como nacionales de estados miembros de la UE (Suecia, Dinamarca, Finlandia) o del EEE (Noruega), disfrutan de libertad de movimiento en España y no necesitan ningún visado o permiso de inversión para comprar propiedades o pasar largos periodos aquí. El régimen de residencia por inversión de España, la llamada Golden Visa, fue en cualquier caso abolido el 3 de abril de 2025 bajo la Ley Orgánica 1/2025, pero siempre estuvo dirigido a nacionales no comunitarios y nunca fue relevante para los compradores nórdicos.¹² Si tiene la intención de trasladarse permanentemente y registrarse como residente fiscal español, sus obligaciones cambian (presentaría el impuesto sobre la renta de residentes en lugar del IRNR), así que consulte nuestra guía de residencia.

Referencia rápida

Las cifras son actuales para 2025-2026 y específicas de Andalucía cuando el impuesto es regional. Dado que este es contenido financiero y legal, siempre confirme su situación exacta con un abogado español y un asesor fiscal en su país de origen antes de comprometerse.