Impuestos para compradores con base en EAU de propiedades en España

Comprar en la Costa del Sol desde los Emiratos Árabes Unidos es sencillo, pero el tratamiento fiscal difiere de manera importante del de un comprador de la UE. Esta guía expone los impuestos para los compradores de propiedades en España con sede en los EAU: lo que paga en la compra, lo que paga cada año como no residente y lo que sucede cuando vende. Todas las cifras se refieren a Andalucía (que rige toda la Costa del Sol) y están actualizadas para 2026. Mantenga los nombres de los formularios españoles tal como aparecen, ya que su abogado y gestor los usarán.

Impuestos de compra para compradores de los EAU: obra nueva versus reventa

El impuesto más importante en la finalización de la compra depende de si la vivienda es de obra nueva (comprada directamente al promotor) o de reventa (de segunda mano). Esta distinción se aplica a todos los compradores, independientemente de su nacionalidad, por lo que un residente de los EAU se enfrenta a las mismas tasas de compra que cualquier otra persona.

Propiedad de obra nueva: IVA más AJD

Una vivienda nueva comprada directamente al promotor conlleva IVA al 10% del precio declarado, más AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) al 1.2% en Andalucía. La carga fiscal combinada sobre una obra nueva es, por lo tanto, de aproximadamente el 11.2% ¹². El IVA se paga al promotor en cada pago a plazos y el AJD se liquida cuando la escritura es firmada y registrada.

Propiedad de reventa: ITP

Una vivienda de segunda mano está exenta de IVA y, en su lugar, atrae el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) a un tipo fijo del 7% en Andalucía ¹². No hay AJD por separado en una reventa, porque los dos impuestos son mutuamente excluyentes. Existen tipos de ITP reducidos en Andalucía (por ejemplo, para una vivienda principal por debajo de un límite de precio, o para revendedores profesionales), pero estos rara vez se aplican a un comprador extranjero de una segunda vivienda, así que presupueste el 7% completo.

Otros costes de finalización

Además del impuesto, tenga en cuenta los honorarios de notaría (aproximadamente de 550 a 1,400 euros a escala nacional), los honorarios del Registro de la Propiedad (alrededor de 400 a 950 euros), y los honorarios legales o de gestoría ¹. Un presupuesto realista todo incluido es de aproximadamente el 13% al 15% sobre el precio para una obra nueva y aproximadamente del 9% al 11% para una reventa ¹. Si está comprando sobre plano, los depósitos pagados antes de la entrega deben estar legalmente garantizados por una garantía bancaria o una póliza de seguro (la protección históricamente conocida como Ley 57/1968, ahora incorporada en la Ley de Ordenación de la Edificación); insista en ver esa garantía. Consulte nuestras guías relacionadas sobre costes de compra y compras sobre plano para un desglose completo.

Obtener un NIE y pagar como no residente

Todo comprador necesita un NIE (Número de Identidad de Extranjero), el número de identificación fiscal español para extranjeros, antes de finalizar la compra. Los nacionales de los EAU pueden solicitarlo en el Consulado de España en Abu Dabi o Dubái, o en España, y un abogado puede actuar bajo poder notarial. El NIE es lo que le vincula a la Agencia Tributaria (la autoridad fiscal española) para cada declaración descrita a continuación.

Impuesto anual como propietario no residente: IRNR y Modelo 210

Una vez que posee una vivienda en la Costa del Sol pero reside en los EAU, usted es no residente a efectos fiscales españoles y está sujeto al IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). El punto clave para los compradores de los EAU es el tipo: los residentes de la UE o el EEE tributan al 19%, pero como los EAU se encuentran fuera de esa zona, un propietario con sede en los EAU tributa al tipo general de no residente del 24% ³.

Si mantiene la propiedad para su propio uso

Si la vivienda no se alquila, España cobra impuestos sobre una “renta imputada” nocional. Esta se calcula como el 2% del valor catastral, reducido al 1.1% cuando el valor catastral ha sido revisado en los últimos años ⁴. Esa base se grava luego al tipo de no residente del 24% y se declara una vez al año en el Modelo 210 ³⁴. En la práctica, la factura anual de un apartamento de valor modesto suele ser de unos pocos cientos de euros, pero debe presentarse incluso en un año sin ingresos por alquiler.

Si alquila la propiedad

Los ingresos por alquiler también se declaran en el Modelo 210 y se gravan al 24% para un residente de los EAU. Fundamentalmente, la deducción de gastos (intereses hipotecarios, gastos de comunidad, reparaciones, honorarios de agencia) contra los ingresos por alquiler solo está disponible para los residentes de la UE/EEE que tributan al 19%. Como propietario no perteneciente a la UE, generalmente usted tributa sobre el alquiler bruto al 24%, sin deducir costes ³. Esta asimetría es la razón principal por la que el impuesto efectivo de un comprador de los EAU sobre el rendimiento del alquiler es más alto que el de un vecino de la UE, y vale la pena modelarlo antes de contar con los rendimientos netos del alquiler.

IBI y otros cargos locales

Separadamente del IRNR, todo propietario paga el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), el impuesto municipal anual sobre la propiedad, establecido por cada ayuntamiento como un porcentaje del valor catastral, típicamente en el rango del 0.4% al 1.1% para propiedades urbanas ⁵. Espere también un cargo por basura y residuos (basura) y gastos de comunidad si la vivienda se encuentra en una urbanización. Estos son costes locales, no algo que afecte el tratado España-EAU.

Impuesto sobre el patrimonio y el impuesto de solidaridad

Los no residentes están sujetos al impuesto sobre el patrimonio español solo sobre los activos ubicados en España, con una exención general de 700,000 euros por persona ⁵. Andalucía aplica una bonificación regional total, por lo que el impuesto regional estándar sobre el patrimonio queda efectivamente neutralizado. Sin embargo, el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas a nivel estatal todavía incide sobre el patrimonio neto español superior a 3 millones de euros, con tipos progresivos del 1.7% hasta el 3.5% ⁵. Para la mayoría de los compradores de una sola propiedad esto no está dentro del alcance, pero los inversores de los EAU con propiedades de alto valor o múltiples deberían buscar asesoramiento antes de estructurar una compra.

Venta: la retención del 3% y las ganancias de capital

Cuando un no residente vende una propiedad española, el comprador está legalmente obligado a retener el 3% del precio de venta y pagarlo directamente a la Agencia Tributaria (a través del Modelo 211) como anticipo del impuesto del vendedor ¹. El vendedor luego presenta el Modelo 210 para liquidar la ganancia de capital real, que para los no residentes se grava al 19% ³. Si el 3% retenido excede la obligación real del 19% (o hay una pérdida), el exceso es reembolsable; si la ganancia es mayor, el saldo es a pagar. Un impuesto municipal separado sobre el incremento del valor del suelo, plusvalía municipal, es normalmente responsabilidad del vendedor. Guarde cada factura de la compra (impuestos, notario, legal, obras de mejora), porque estas aumentan su base de coste y reducen la ganancia imponible.

El tratado de doble imposición España-EAU (y por qué podría no ayudar)

España y los EAU tienen un tratado de doble imposición en vigor desde 2007 ⁶. Su propósito es evitar que la misma renta sea gravada dos veces y asignar los derechos de imposición. Sin embargo, la renta de bienes inmuebles es imponible en el país donde se encuentra la propiedad, por lo que España conserva el derecho a gravar su vivienda en la Costa del Sol en virtud del tratado. Debido a que los EAU no aplican impuestos sobre la renta personal a los individuos, normalmente no hay impuesto de los EAU contra el cual acreditar el impuesto español que usted ha pagado. El efecto práctico es que el IRNR español y el impuesto sobre las ganancias de capital tienden a ser un coste final, no algo que recupere en su país. Considere cualquier cifra que haya visto citada para un comprador de la UE como un mínimo, no su cifra.

Residencia, visados e hipotecas

Comprar una propiedad ya no otorga la residencia. La Golden Visa de España, que concedía la residencia por una inversión inmobiliaria de 500,000 euros, cerró para nuevas solicitudes el 3 de abril de 2025 bajo la Ley Orgánica 1/2025; los titulares existentes conservan sus derechos pero la vía de la propiedad ha desaparecido ⁷. Los nacionales de los EAU que desean vivir en España utilizan ahora las vías ordinarias, principalmente el visado no lucrativo (para aquellos con ingresos pasivos suficientes) o el visado de nómada digital (para trabajadores remotos) ⁷. Ser propietario de una vivienda en la Costa del Sol puede apoyar dicha solicitud, pero no confiere por sí mismo el derecho a permanecer más allá del límite estándar de 90 días para turistas Schengen.

En cuanto a la financiación, los bancos españoles prestan a no residentes pero en condiciones más estrictas que a los residentes. Como regla general, los compradores no residentes deben esperar una relación préstamo-valor de alrededor del 60% al 70% del precio de compra o tasación, con el saldo y todos los impuestos financiados con sus propios recursos. Confirme la cifra exacta con el prestamista, ya que la política varía según el banco y el perfil del comprador.

Un ejemplo práctico

Estas son las reglas generales; su situación exacta depende del valor catastral, el precio y si alquila. Siempre contrate a un abogado español y un gestor antes de firmar, y lea nuestras guías relacionadas sobre costes de compra, el proceso de compra y opciones de residencia.

Esta guía es información general, no asesoramiento fiscal o legal. Los tipos y umbrales cambian; confirme las cifras actuales con la Agencia Tributaria o un asesor cualificado antes de realizar cualquier transacción.